การมี โฉนดที่ดิน ที่ถูกต้องครบถ้วนเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะถือเป็นเอกสารสิทธิที่ยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่หลายครั้งเจ้าของที่ดินกลับพบปัญหา เช่น ชื่อสะกดผิด เนื้อที่ไม่ตรงกับการวัดจริง เลขโฉนดคลาดเคลื่อน หรือตัวหนังสือซีดจนอ่านไม่ออก ปัญหาเหล่านี้อาจนำไปสู่ความเสียหายใหญ่โตได้ หากปล่อยไว้โดยไม่แก้ไข โดยเฉพาะเมื่อต้องทำธุรกรรม เช่น ซื้อขาย โอน จำนอง หรือกู้เงินด้วยโฉนดที่ดิน ดังนั้นการรู้ขั้นตอน แก้ไขรายการในโฉนดที่ดิน จึงเป็นสิ่งที่เจ้าของทรัพย์สินทุกคนควรเข้าใจ
ในบทความนี้จะอธิบายแบบละเอียด เข้าใจง่าย พร้อมตัวอย่างสถานการณ์จริง และขั้นตอนการดำเนินงานที่สำนักงานที่ดิน รวมถึงแนะนำแนวทางป้องกันความผิดพลาด เพื่อให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์มั่นใจได้ว่าโฉนดของตนถูกต้องสมบูรณ์ที่สุด และสามารถนำไปใช้ทำธุรกรรมต่าง ๆ ได้อย่างปลอดภัย เช่น การขอสินเชื่อโฉนดที่ดินกับผู้ให้บริการที่ได้รับใบอนุญาตอย่าง บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด ที่สามารถปล่อยวงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน และไม่ต้องเสียเวลาไปจดจำนองที่กรมที่ดิน ทำให้ลูกค้าได้รับเงินไวและสะดวกขึ้น
สาเหตุที่ทำให้ข้อมูลในโฉนดที่ดินผิดพลาด
แม้ โฉนดที่ดิน จะเป็นเอกสารราชการที่ผ่านกระบวนการตรวจสอบหลายขั้นตอน แต่ก็ยังมีโอกาสเกิดข้อผิดพลาดจากหลายปัจจัย ดังนี้
1. ความผิดพลาดจากการกรอกข้อมูลของเจ้าหน้าที่
ในอดีตเอกสารจำนวนมากถูกเขียนด้วยลายมือ ทำให้มีโอกาสสะกดผิด ตัวเลขตกหล่น หรืออ่านสับสน เช่น
- ชื่อบุคคลสะกดผิดคนละตัว
- เลขที่บัตรประชาชนผิดหนึ่งหลัก
- เนื้อที่ระบุผิดจากไร่-งาน-ตารางวา
แม้ปัจจุบันจะใช้ระบบคอมพิวเตอร์ แต่ข้อมูลเดิมยังมีผลอยู่ และอาจผิดพลาดได้หากมีการพิมพ์ข้อมูลใหม่โดยไม่ได้ตรวจสอบซ้ำ
2. การเปลี่ยนชื่อ – นามสกุลของผู้ถือกรรมสิทธิ์
กรณีเจ้าของที่ดินเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล แต่ไม่ได้แก้ไขในเอกสารสิทธิ เช่น หลังการสมรส หย่า หรือเปลี่ยนนามสกุลตามครอบครัว ทำให้ข้อมูลไม่ตรงกับบัตรประชาชน และอาจมีปัญหาเมื่อต้องทำธุรกรรมต่าง ๆ
3. ความคลาดเคลื่อนด้านพื้นที่
พื้นที่ในโฉนดอาจแตกต่างจากพื้นที่จริงเนื่องจาก
- การรังวัดในอดีตใช้เครื่องมือแบบโบราณ
- ขนาดแปลงเปลี่ยนเพราะน้ำกัดเซาะ หรือการใช้พื้นที่ผิดระเบียบ
- การแบ่งแยกหรือรวมโฉนดที่มีความคลาดเคลื่อนตั้งแต่ต้น
กรณีพื้นที่หายหรือพื้นที่เพิ่มโดยไม่รู้ตัว อาจสร้างปัญหาใหญ่เมื่อต้องขายหรือโอนกรรมสิทธิ์
4. ความเสียหายของเอกสาร
โฉนดที่ถูกเก็บนาน ๆ อาจซีดจาง เปียกน้ำ ฉีกขาด หรือถูกปลวกกัด ทำให้ข้อมูลบางส่วนอ่านไม่ชัดและต้องขอออกใบแทน
ข้อผิดพลาดเหล่านี้แม้ดูเล็กน้อย แต่หากไม่แก้ไข อาจทำให้ธุรกรรมล่าช้า หรือถูกปฏิเสธการกู้เงิน จึงควรตรวจสอบล่วงหน้า โดยเฉพาะผู้ที่มีแผนนำโฉนดไปใช้เป็นหลักประกันเงินกู้ เช่น สินเชื่อโฉนดที่ดินของ เพื่อนแท้ เงินด่วน ซึ่งให้วงเงินสูงกว่าคู่แข่ง และตรวจเอกสารให้ฟรีเพื่อให้ลูกค้าพร้อมทำสัญญาอย่างถูกต้อง
รายการที่สามารถขอแก้ไขได้ในโฉนดที่ดิน
ตามกฎหมาย เจ้าของที่ดินสามารถขอแก้ไขข้อมูลที่คลาดเคลื่อนบางประเภทได้ โดยสำนักงานที่ดินจะพิจารณาตามหลักฐานที่นำไปแสดง รายการที่แก้ไขได้ ได้แก่
- ชื่อ–นามสกุล และข้อมูลส่วนบุคคล
แก้ไขได้เมื่อ
- สะกดผิด
- เปลี่ยนชื่อนามสกุล
- วันเดือนปีเกิดผิด
- เลขประจำตัวประชาชนผิด
โดยต้องแนบหลักฐานราชการ เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ใบเปลี่ยนชื่อ–นามสกุล
- รายละเอียดเนื้อที่และแนวเขต
สามารถแก้เมื่อพบว่า
- เนื้อที่ไม่ตรงกับผลการรังวัดใหม่
- แนวเขตผิดจากหมุดรังวัดจริง
- มีการแบ่งแยกหรือรวมโฉนดแล้วข้อมูลคลาดเคลื่อน
ต้องมีวิศวกรหรือเจ้าหน้าที่รังวัดจากกรมที่ดินเป็นผู้ดำเนินการรังวัดใหม่
- เลขที่ดิน เลขโฉนด หรือระวางแผนที่
กรณีตัวเลขตกหล่น พิมพ์ผิด สามารถขอแก้ไขได้ หากมีหลักฐานเดิมยืนยัน
- ข้อความไม่ชัดเจน หรือโฉนดชำรุด
หากโฉนดเสียหายจนอ่านไม่ออก สามารถขอออก “ใบแทนโฉนดที่ดิน” ได้ โดยต้องแจ้งเหตุผลและเอกสารประกอบ
การแก้ไขเหล่านี้มีประโยชน์มาก โดยเฉพาะผู้ที่วางแผนจะทำสินเชื่อหรือโอนขายที่ดิน เพราะทำให้เอกสารถูกต้องพร้อมใช้งาน เช่น เมื่อลูกค้าจะขอสินเชื่อกับ เพื่อนแท้ เงินด่วน เจ้าหน้าที่จะช่วยตรวจสอบความถูกต้องเบื้องต้น เพื่อให้กระบวนการอนุมัติรวดเร็วและไม่ติดขัด
ขั้นตอนการแก้ไขโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
เมื่อพบว่าข้อมูลในโฉนดไม่ถูกต้อง ให้ดำเนินการตามขั้นตอนดังนี้
- เตรียมเอกสารให้พร้อม
เอกสารสำคัญประกอบด้วย
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ–นามสกุล (ถ้ามี)
- เอกสารรังวัด หรือคำร้องที่เกี่ยวข้อง
หากต้องแก้ไขพื้นที่ ต้องทำเรื่องขอรังวัดก่อน โดยอาจใช้เวลา 15–60 วัน ขึ้นอยู่กับคิวของกรมที่ดิน
- ยื่นคำร้องที่สำนักงานที่ดินที่ออกโฉนด
ต้องเป็นสำนักงานที่ดินตามเขตที่ที่ดินตั้งอยู่ ยื่นแบบฟอร์ม “คำร้องทั่วไป” พร้อมเอกสารประกอบ เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบและแจ้งค่าธรรมเนียม
- เจ้าหน้าที่ตรวจสอบข้อมูลและหลักฐาน
หากเป็นการแก้ไขชื่อหรือข้อมูลส่วนบุคคล เจ้าหน้าที่ตรวจสอบหลักฐานราชการ หากเป็นการแก้ไขเนื้อที่ ต้องรอผลรังวัดและรายงานสรุปก่อน
- ชำระค่าธรรมเนียม
ค่าธรรมเนียมมีดังนี้
- แก้ไขข้อความทั่วไป 20 บาท
- ค่ารังวัดตามระยะทางและขนาดพื้นที่ (ประมาณ 2,000–5,000 บาท หรือมากกว่าตามกรณี)
- รับโฉนดฉบับแก้ไข
เมื่อข้อมูลถูกต้องแล้ว เจ้าหน้าที่จะลงรายการแก้ไขหรือออกโฉนดฉบับใหม่ให้
กระบวนการทั้งหมดอาจใช้เวลาไม่กี่ชั่วโมงสำหรับงานที่ไม่ซับซ้อน หรืออาจนานหลายสัปดาห์สำหรับกรณีที่ต้องรังวัดใหม่ ผู้ที่ต้องรีบใช้โฉนด เช่น ต้องการเงินทุนหมุนเวียนด่วน สามารถปรึกษาผู้ให้กู้ที่ถูกกฎหมายอย่าง เพื่อนแท้ เงินด่วน ซึ่งช่วยประเมินเอกสารและให้คำแนะนำก่อนเริ่มขั้นตอนแก้ไขได้
คำแนะนำในการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดิน
เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต ควรตรวจสอบโฉนดอย่างละเอียด ดังนี้
- ตรวจชื่อ–นามสกุล และเลขบัตรประชาชน
ต้องตรงกับบัตรประชาชนทุกตัวอักษร การผิดเพียง 1 ตัวอาจเป็นปัญหาในการกู้เงินหรือโอนกรรมสิทธิ์
- ตรวจเลขโฉนด เลขที่ดิน และระวาง
ตัวเลขเหล่านี้สำคัญมาก เพราะใช้ยืนยันตำแหน่งของที่ดิน ถ้าผิดเพี้ยนอาจทำให้กรรมสิทธิ์คลาดเคลื่อนได้
- ตรวจเนื้อที่และแนวเขตบนแผนที่
ควรตรวจหมุดรังวัดจริงในพื้นที่ว่าอยู่ตรงกับระวางในโฉนดหรือไม่ หากพบว่าแนวเขตถูกใช้ผิด เช่น เพื่อนบ้านรุกล้ำ ก็ควรแจ้งสำนักงานที่ดินเพื่อรังวัดใหม่
- ตรวจสภาพโฉนด
ถ้าโฉนดชำรุด ให้รีบขอออกใบแทนก่อนเอกสารจะเสียหายมากจนพิสูจน์ไม่ได้
- ตรวจรายการจำนอง–ภาระผูกพันอื่น ๆ
หลายคนคิดว่าโฉนดตน “สะอาด” แต่ไม่รู้ว่ามีภาระผูกพันเก่า เช่น การจำนอง การอายัด หรือคดีความ ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนทำธุรกรรมใหญ่ ๆ
การตรวจสอบล่วงหน้ายังช่วยให้กระบวนการขอสินเชื่อรวดเร็วขึ้นด้วย เช่น การใช้บริการสินเชื่อของ เพื่อนแท้ เงินด่วน ที่จะมีการประเมินมูลค่าที่ดินและตรวจโฉนดให้ลูกค้ายื่นกู้อย่างถูกต้องครบถ้วน ช่วยลดปัญหาการตกหล่นของเอกสาร
ตัวอย่างกรณีปัญหาและวิธีแก้ไข
กรณีที่ 1: ชื่อสะกดผิดหนึ่งตัวอักษร
คุณเอค้นพบว่าชื่อนามสกุลบนโฉนดสะกดผิดจาก “ศรีสวัสดิ์” เป็น “ศรีสวัส” ทำให้ธนาคารปฏิเสธการกู้เงิน วิธีแก้คือยื่นคำร้องขอแก้ไขชื่อ พร้อมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารทางราชการ กระบวนการใช้เวลาเพียงไม่กี่ชั่วโมง
กรณีที่ 2: พื้นที่ไม่ตรงกับพื้นที่จริง
นายบีต้องการแบ่งที่ดินให้ลูก แต่พื้นที่ในโฉนดระบุ 1 ไร่ 2 งาน แต่พื้นที่จริงเมื่อรังวัดใหม่เหลือเพียง 1 ไร่ 1 งาน จึงทำเรื่องขอรังวัดปรับปรุงระวางใหม่ เมื่อผลรังวัดออกแล้วจึงไปแก้ไขโฉนดให้ถูกต้อง
กรณีที่ 3: โฉนดชำรุดเสียหายจากน้ำท่วม
เจ้าของรายหนึ่งเก็บโฉนดไว้ในตู้ไม้ซึ่งถูกน้ำท่วม ทำให้เอกสารซีดและลอก วิธีแก้คือยื่นขอออกใบแทนโดยแจ้งเหตุผลกับเจ้าหน้าที่ พร้อมหลักฐานตัวจริงที่เสียหาย
กรณีที่ 4: เอกสารไม่พร้อมใช้ในการขอสินเชื่อ
ลูกค้ารายหนึ่งนำโฉนดไปขอสินเชื่อที่ เพื่อนแท้ เงินด่วน แต่พบว่าชื่อไม่ตรงกับบัตรประชาชน เจ้าหน้าที่ช่วยตรวจสอบและแนะนำขั้นตอนแก้ไขที่สำนักงานที่ดิน ทำให้ลูกค้าสามารถกลับมาขอกู้ได้และอนุมัติวงเงินเร็วขึ้น
สรุป
ปัญหาชื่อผิด พื้นที่ไม่ตรง หรือข้อมูลคลาดเคลื่อนใน โฉนดที่ดิน แม้ดูเหมือนเรื่องเล็ก แต่ส่งผลต่อการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ และการกู้เงินอย่างมาก เจ้าของที่ดินควรตรวจสอบเอกสารให้ละเอียด และรีบดำเนินการแก้ไขที่สำนักงานที่ดินตามขั้นตอนที่ถูกต้อง หากต้องใช้โฉนดทำธุรกรรมทางการเงิน เช่น ขอสินเชื่อ ควรเลือกผู้ให้บริการที่เชื่อถือได้ เช่น บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด ที่ช่วยตรวจเอกสาร ประเมินที่ดิน และให้คำปรึกษา เพื่อให้ลูกค้าใช้โฉนดได้อย่างมั่นใจและปลอดภัยที่สุด
