การซื้อขายที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงและมีรายละเอียดทางกฎหมายเกี่ยวข้องมากมาย การไม่ตรวจสอบข้อมูลให้ครบถ้วน อาจนำไปสู่ปัญหาตามมาภายหลัง เช่น ข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพันที่ซ่อนอยู่ หรือแม้กระทั่งการถูกหลอกลวงจากกลุ่มมิจฉาชีพ ดังนั้น ผู้ที่ต้องการซื้อหรือขายที่ดินจำเป็นต้องมีความรู้ ความเข้าใจ และวางแผนอย่างรอบคอบทุกขั้นตอน ตั้งแต่การตรวจสอบโฉนด เอกสารสิทธิ์ ไปจนถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์กับสำนักงานที่ดิน บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจ “7 ข้อควรรู้” เพื่อให้การซื้อขายที่ดินของคุณปลอดภัย มั่นใจ และไม่พลาดในสิ่งสำคัญที่หลายคนมักมองข้าม พร้อมคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่ดินโดยตรงจาก บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด
1.ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้ถูกต้องก่อนซื้อขาย
เอกสารสิทธิ์คือหัวใจของการซื้อขายที่ดิน การที่ผู้ซื้อไม่ได้ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ตั้งแต่ต้น อาจนำไปสู่การฟ้องร้องในภายหลัง เพราะที่ดินบางแปลงอาจอยู่ในพื้นที่สงวน อยู่ระหว่างการฟ้องร้อง หรือเป็นที่ดินที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ชัดเจน เช่น ที่ดิน ส.ป.ก. หรือที่ดิน ภ.บ.ท. ซึ่งไม่สามารถซื้อขายได้
ประเภทเอกสารสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้ เช่น
- โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ)
- น.ส.3 ก
- น.ส.3 (ต้องระวังเรื่องแนวเขตและสิทธิการครอบครอง)
ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ควรตรวจสอบเอกสารที่สำนักงานที่ดินเพื่อยืนยันความถูกต้อง รวมถึงตรวจสอบว่าชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับชื่อผู้ขายหรือไม่ มีภาระผูกพันหรือไม่ เช่น การจำนอง การยึดทรัพย์ หรือการค้ำประกันกับธนาคารหรือสถาบันการเงินใด ๆ
หากเอกสารไม่มีความชัดเจน บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด แนะนำให้ผู้ซื้อขอสำเนาโฉนดและนำไปตรวจสอบกับกรมที่ดินก่อนตัดสินใจชำระเงินมัดจำ
2.ตรวจสอบแนวเขตที่ดินและรังวัดอย่างเป็นทางการ
การซื้อที่ดินโดยไม่รู้แนวเขตที่แน่นอน อาจทำให้เกิดข้อพิพาทกับเพื่อนบ้านในภายหลัง ดังนั้นควรรังวัดที่ดินใหม่โดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด เพื่อความมั่นใจว่าเนื้อที่ตรงกับโฉนดจริง และไม่มีการบุกรุก
เอกสารที่เกี่ยวข้องกับการรังวัด เช่น
- แบบแปลนที่ดิน
- ใบรังวัด
- แผนที่ระวาง
การรังวัดควรทำก่อนการชำระเงิน เพื่อให้ผู้ซื้อมั่นใจว่าได้รับสิทธิ์ในพื้นที่จริง ไม่เกิดข้อผิดพลาดเรื่องพื้นที่หรือการทับซ้อนที่ดินในอนาคต
3.เช็คภาระผูกพันของที่ดินให้ครบถ้วน
แม้ว่าที่ดินจะมีโฉนดที่สมบูรณ์ แต่หากมีภาระผูกพัน เช่น ถูกจำนอง ถูกอายัด หรืออยู่ในระหว่างคดีความ ที่ดินนั้นก็ไม่สามารถโอนได้อย่างราบรื่น หรืออาจมีผลทางกฎหมายตามมา
สิ่งที่ควรตรวจสอบ:
- หนังสือรับรองจากสำนักงานที่ดินว่าที่ดินไม่มีภาระผูกพัน
- ตรวจสอบในระบบออนไลน์ของกรมที่ดิน
- ขอให้ผู้ขายชี้แจงข้อมูลภาระผูกพันอย่างละเอียด
หากพบว่าที่ดินมีภาระผูกพัน ผู้ซื้อสามารถเจรจาให้ผู้ขายดำเนินการปลดจำนองก่อน หรือหากต้องการซื้อโดยรับโอนภาระหนี้ต่อจากเจ้าของเดิม ควรทำสัญญาชัดเจน และควรปรึกษานักกฎหมาย
4.ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่มีรายละเอียดรัดกุม
ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ควรมีสัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นลายลักษณ์อักษร โดยในสัญญาควรระบุรายละเอียดสำคัญดังนี้:
- ข้อมูลของผู้ซื้อและผู้ขาย
- รายละเอียดของที่ดิน (เลขโฉนด, ตำแหน่ง, ขนาดพื้นที่)
- ราคาซื้อขาย
- เงื่อนไขการชำระเงิน
- วันที่จะโอนกรรมสิทธิ์
- การแบ่งภาระค่าใช้จ่าย เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าภาษี ค่าจดทะเบียน
บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด แนะนำว่าควรมีพยานในการลงนาม และให้สัญญาผ่านการตรวจสอบจากนักกฎหมาย หรือสำนักงานทนายความ เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดในภายหลัง โดยเฉพาะการวางมัดจำล่วงหน้า ต้องระบุชัดเจนว่าจะขอคืนหรือไม่ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์ไม่สำเร็จ
5.ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องดำเนินการที่ สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินตั้งอยู่ โดยมีขั้นตอนที่สำคัญดังนี้:
- เตรียมเอกสารให้ครบถ้วน
- เดินทางไปสำนักงานที่ดินพร้อมผู้ซื้อและผู้ขาย
- ชำระค่าธรรมเนียมการโอน
- ชำระภาษี ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีเงินได้
- เจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนโอนและออกโฉนดใหม่
เอกสารที่ใช้ในการโอน:
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมีผู้รับมอบอำนาจ)
6.รู้จักค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง
ค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องในการโอนที่ดินมีหลายรายการ ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันล่วงหน้าเรื่องการแบ่งภาระค่าใช้จ่าย โดยรายการหลัก ได้แก่:
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หากถือครองไม่ถึง 5 ปี)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (คำนวณตามราคาประเมินและอัตราก้าวหน้า)
- อากรแสตมป์ 0.5% (ใช้แทนภาษีธุรกิจเฉพาะในบางกรณี)
บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด แนะนำให้ตรวจสอบค่าใช้จ่ายล่วงหน้ากับสำนักงานที่ดิน เพื่อวางแผนงบประมาณให้เหมาะสมและไม่เกิดความคลาดเคลื่อน
7.ระวังกลโกงการซื้อขายที่ดิน
แม้การซื้อขายที่ดินจะทำผ่านเอกสารที่เป็นทางการ แต่ก็มีกรณีผู้ซื้อถูกหลอก เช่น
- โฉนดปลอม
- ผู้แอบอ้างเป็นเจ้าของ
- การขายซ้ำให้หลายราย
- ผู้ขายรับเงินมัดจำแล้วไม่โอน
- แอบนำที่ดินคนอื่นมาขาย
เพื่อป้องกันปัญหาเหล่านี้ ควรปฏิบัติดังนี้:
- ตรวจสอบเอกสารกับสำนักงานที่ดินเท่านั้น
- ไม่มอบเงินสดหรือเงินมัดจำให้บุคคลใดโดยไม่มีหลักฐาน
- ใช้บัญชีธนาคารที่ชื่อผู้ขายเท่านั้นในการโอนเงิน
- ขอถ่ายรูปคู่กับผู้ขายและเอกสาร ณ วันที่ทำสัญญา
- ปรึกษานักกฎหมายหรือนิติกรของสำนักงานเขต
สรุป: ซื้อขายที่ดินให้ปลอดภัย ต้องมีความรู้และการตรวจสอบรอบด้าน
การซื้อขายที่ดินไม่ใช่แค่เรื่องของเอกสารเท่านั้น แต่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย สิทธิครอบครอง และการเงิน ซึ่งทุกขั้นตอนต้องมีความรอบคอบ ตรวจสอบข้อมูลจากสำนักงานที่ดิน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเสมอ
หากคุณมีโฉนดที่ดินและต้องการแปลงเป็นเงินทุนอย่างรวดเร็ว ปลอดภัย ไม่ต้องจดจำนอง บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด มีบริการสินเชื่อโฉนดที่ดินที่อนุมัติง่าย ดอกเบี้ยต่ำ และให้วงเงินสูง พร้อมทีมงานผู้เชี่ยวชาญดูแลทุกขั้นตอน
