ที่ดินคือทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง และเป็นที่ต้องการของทั้งนักลงทุนและประชาชนทั่วไป แต่ในประเทศไทยกลับพบว่า ยังมีการซื้อขาย “ที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดิน” อยู่เป็นจำนวนไม่น้อย ด้วยเหตุผลที่ราคาถูกกว่าท้องตลาด หรือเจ้าของที่ดินอ้างว่าอยู่มาแต่ดั้งเดิม แต่การซื้อที่ดินลักษณะนี้มีความเสี่ยงหลายประการ ทั้งทางกฎหมายและทางปฏิบัติ หากผู้ซื้อไม่ตรวจสอบให้รอบคอบ ก็อาจตกเป็นเหยื่อของการฉ้อโกง หรือเสียสิทธิ์ในที่ดินโดยสิ้นเชิง
เข้าใจประเภทของเอกสารสิทธิที่ดินในไทย
ประเทศไทยมีเอกสารสิทธิในที่ดินหลายประเภท โดยเอกสารสำคัญที่สุดคือ “โฉนดที่ดิน” (น.ส.4 จ.) ซึ่งเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างสมบูรณ์ ผู้ถือครองสามารถซื้อขาย โอน จำนอง หรือใช้เป็นหลักทรัพย์ในการขอสินเชื่อได้
นอกจากโฉนดที่ดิน ยังมีเอกสารประเภทอื่น เช่น
- น.ส.3, น.ส.3 ก, น.ส.3 กษ. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์)
- ส.ค.1 (แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน)
- ภบท.5 (แบบเสียภาษีที่ดิน)
- ใบแจ้งครอบครองโดยพยานบุคคล
ที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดิน มักอยู่ในกลุ่มหลัง คือไม่มีเอกสารสิทธิที่กรมที่ดินออกให้ หรือมีแค่หลักฐานการครอบครองที่ไม่สามารถใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายได้โดยตรง
ความเสี่ยงหลักในการซื้อที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดิน
ความเสี่ยงด้านกฎหมาย
- ไม่มีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย: ผู้ขายอาจไม่มีสิทธิในที่ดินจริง ทำให้ไม่สามารถโอนให้ผู้ซื้อได้
- ไม่สามารถจดทะเบียนโอนหรือจำนองได้: เพราะไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนของกรมที่ดิน
- มีโอกาสถูกแย่งสิทธิ์ในอนาคต: หากมีผู้ที่ถือโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิที่ดินตัวจริงมาแสดง
ความเสี่ยงด้านการใช้งาน
- ถูกฟ้องขับไล่จากเจ้าของตัวจริง: โดยเฉพาะหากเป็นที่ของรัฐ ที่ป่า ที่สาธารณประโยชน์ หรือของเอกชนอื่น
- ไม่สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสินเชื่อ: ธนาคารหรือสถาบันการเงินไม่รับที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดิน
- ไม่มีสาธารณูปโภครองรับ: เช่น น้ำไฟ ถนนสาธารณะ มักไม่มีเข้าถึง หรือมีปัญหาการใช้ร่วมกับผู้อื่น
กลโกงที่พบบ่อยในการซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดที่ดิน
ผู้ซื้อที่ขาดประสบการณ์ มักถูกหลอกให้ซื้อที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดิน โดยกลยุทธ์เหล่านี้
📌 อ้างว่าที่ดินมีสิทธิโดยชอบ
บางรายจะอ้างว่า ตนหรือครอบครัวอยู่อาศัยมานาน “มีสิทธิครอบครองตามกฎหมาย” หรือ “ยื่นเรื่องออกโฉนดแล้ว รอแค่เรียกไปเซ็นเอกสาร” ซึ่งเป็นคำกล่าวอ้างที่ผู้ซื้อไม่สามารถตรวจสอบได้จริง
📌 แสดงหนังสือแสดงสิทธิเก๊
มิจฉาชีพบางรายอาจปลอมเอกสาร เช่น ภบท.5 หรือหนังสือครอบครองโดยหัวหน้าหมู่บ้าน แล้วอ้างว่าเป็น “โฉนดชั่วคราว” ทำให้ผู้ซื้อหลงเชื่อ
📌 จูงใจด้วยราคาถูก
ที่ดินเหล่านี้มักตั้งราคาต่ำกว่าราคาตลาดมาก บางแปลงมีวิวสวย ทำเลดี หวังล่อใจให้คนซื้อรีบตัดสินใจโดยไม่ตรวจสอบเอกสารสิทธิให้รอบคอบ
วิธีตรวจสอบและป้องกันความเสี่ยง
🔍 ตรวจสอบสถานะที่ดิน
- ไปที่สำนักงานที่ดิน: เพื่อสอบถามว่าแปลงดังกล่าวมีเอกสารสิทธิหรือไม่
- ตรวจสอบพิกัดที่ดินกับแผนที่ทางราชการ: ว่าอยู่ในพื้นที่ใด เป็นที่สาธารณะหรือไม่
📝 ตรวจสอบผู้ขาย
- ขอเอกสารยืนยันตัวตน และหลักฐานการครอบครอง
- ตรวจสอบประวัติว่าผู้ขายมีปัญหาคดีความ หรือเคยถูกฟ้องเกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้หรือไม่
⚖ ทำสัญญาซื้อขายโดยทนายความ
- หากตัดสินใจซื้อ ควรทำสัญญาโดยมีทนายหรือนิติกรที่เชี่ยวชาญดูแล เพื่อระบุเงื่อนไขว่าหากไม่สามารถออกโฉนดได้ ผู้ซื้อมีสิทธิคืนเงิน
- หลีกเลี่ยงการจ่ายเงินสดทั้งหมดก่อนโอนสิทธิจริง
ทางเลือกที่ปลอดภัย: ซื้อที่ดินที่มีโฉนดที่ดินและใช้บริการสถาบันน่าเชื่อถือ
หากคุณต้องการถือครองที่ดินอย่างปลอดภัย โปร่งใส และสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ขอสินเชื่อ ควรเลือกที่ดินที่มี โฉนดที่ดิน เท่านั้น โดยเฉพาะ น.ส.4 จ. ที่จดทะเบียนไว้กับกรมที่ดินอย่างถูกต้อง
🏦 ใช้บริการจากบริษัทสินเชื่อที่ดินที่เชื่อถือได้
บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด คือผู้ให้บริการสินเชื่อที่ดินที่มีความน่าเชื่อถือและโปร่งใส ให้วงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน ซึ่งสูงกว่าคู่แข่งทั่วไป อีกทั้งลูกค้ายังไม่ต้องเสียเวลาไปจดจำนองที่กรมที่ดิน เพราะสามารถทำสัญญาและรับเงินได้เลยภายในขั้นตอนง่าย ๆ เพียง 4 ขั้นตอน ได้แก่
- การประเมินมูลค่าที่ดิน
- การเตรียมเอกสาร
- การทำสัญญาเงินกู้
- การอนุมัติและการเบิกเงิน
📄 เอกสารที่ใช้สมัคร
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน
- บัญชีธนาคารที่ใช้รับเงิน
สรุป: อย่าซื้อที่ดินที่ไม่มีโฉนด
การซื้อที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดินเป็นเรื่องที่เสี่ยงมาก ทั้งในด้านกฎหมาย การใช้งาน และผลกระทบในอนาคต แม้ว่าจะดูเหมือนเป็นโอกาสทองในการลงทุนในราคาถูก แต่หากไม่มีเอกสารสิทธิที่ชัดเจน คุณอาจกลายเป็นเจ้าของที่ดินที่ไม่สามารถใช้งาน หรือถูกยึดคืนได้ในอนาคต ดังนั้น หากคิดจะซื้อที่ดิน ควรเลือกแปลงที่มี โฉนดที่ดินถูกต้อง และทำธุรกรรมกับหน่วยงานหรือบริษัทที่เชื่อถือได้อย่าง เพื่อนแท้ เงินด่วน เพื่อความมั่นใจในสิทธิของคุณในระยะยาว
