ในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ จำนอง หรือขายฝากที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของทรัพย์หรือผู้ที่กำลังจะทำธุรกรรมย่อมต้องเจอกับ “ภาษี” และ “ค่าธรรมเนียม” หลายรายการ ซึ่งหลายคนมักสับสนว่าแต่ละอย่างคิดอย่างไร แตกต่างกันอย่างไร และใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายบ้าง โดยเฉพาะธุรกรรมประเภทจำนองที่พบได้บ่อยมากในประเทศไทย ทั้งจากสถาบันการเงินและผู้ให้บริการทางเลือก เช่นบริษัทสินเชื่อโฉนดที่ดินที่มีขั้นตอนสะดวกและอนุมัติไวอย่าง บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด ซึ่งมีขั้นตอนเพียงไม่กี่ข้อ ได้แก่ การประเมินที่ดิน เตรียมเอกสาร ทำสัญญา และเบิกเงิน โดยไม่ต้องเสียเวลาจดจำนองที่กรมที่ดินเอง ทำให้หลายคนเลือกใช้บริการมากขึ้น
เพื่อให้คุณเตรียมตัวได้ถูกต้องก่อนทำธุรกรรม บทความนี้จะอธิบายทุกภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการโอน จำนอง และขายฝากอย่างละเอียด พร้อมตัวอย่างประกอบและวิธีเตรียมตัวเพื่อลดความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น
ค่าธรรมเนียมและภาษีในการ “โอนกรรมสิทธิ์” ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
สำหรับการซื้อ–ขาย หรือการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินประเภทที่ดิน บ้าน คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ อยู่ 4 รายการ ซึ่งกรมที่ดินจะเป็นผู้เรียกเก็บ ดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)
คิดอัตรา 2% ของราคาประเมินกรมธนารักษ์ หรือราคาซื้อขายจริง (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า)
ตัวอย่าง:
ราคาประเมิน 1,000,000 บาท → ค่าธรรมเนียมโอน = 20,000 บาท
ในบางช่วงภาครัฐอาจประกาศลดค่าธรรมเนียมเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ต้องตรวจสอบตามประกาศของปีนั้น ๆ
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)
ผู้ขายเป็นผู้ชำระ
คำนวณตามสูตรของกรมสรรพากร โดยคำนึงถึง
- ราคาประเมิน
- ระยะเวลาการถือครอง
- รายได้สุทธิตามหลักเกณฑ์
- ประเภทบุคคลธรรมดาหรือบริษัท
กรณีบุคคลธรรมดา ยิ่งถือครองนาน ภาษียิ่งลดลง
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax – SBT)
อัตรา 3.3% (ประกอบด้วย 3% + 0.3% ท้องถิ่น) ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ใช้ราคาสูงกว่า)
ผู้ขายต้องจ่ายในกรณีที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี ยกเว้นเป็นบ้านที่ผู้ขายใช้เป็นที่อยู่อาศัยตามทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี
4. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)
กรณีที่ไม่ต้องเสีย SBT จึงจะเสียอากรแสตมป์แทน
อัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ใช้ราคาสูงกว่า)
ตัวอย่างค่าใช้จ่ายเมื่อซื้อขายบ้าน 1 หลัง
- ราคาประเมิน = 1,500,000 บาท
- ราคาซื้อขาย = 1,600,000 บาท → ใช้ราคา 1.6 ล้านในการคำนวณ
- ค่าธรรมเนียมโอน = 2% = 32,000 บาท
- SBT = 3.3% = 52,800 บาท (หากผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี)
- กรณีต้องเสียอากรแสตมป์ (0.5%) = 8,000 บาท (แทน SBT)
ดังนั้นค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการถือครองและการใช้ทรัพย์ด้วย
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการ “จำนอง” ที่ดิน
ธุรกรรม “จำนอง” ถือเป็นหนึ่งในบริการทางการเงินยอดนิยม เพราะเจ้าของทรัพย์สามารถนำที่ดินหรือบ้านมาเป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงิน โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่น
ปกติการจำนองจะต้องทำที่กรมที่ดิน และมีค่าธรรมเนียมสำคัญดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมจำนอง (Mortgage Registration Fee)
อัตรา 1% ของวงเงินจำนอง
จำกัดเพดานไม่เกิน 200,000 บาท
ตัวอย่าง:
ขอวงเงินจำนอง 500,000 บาท → ค่าจำนอง = 5,000 บาท
2. อากรแสตมป์
อัตรา 0.05% ของวงเงินจำนอง
ตัวอย่าง:
วงเงิน 500,000 บาท → อากรแสตมป์ = 250 บาท
3. ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (แล้วแต่ผู้ให้กู้)
อาจมีเพิ่มเติม เช่น
- ค่าประเมินทรัพย์
- ค่าดำเนินการ
- ค่าเอกสาร
หลายบริษัทเครดิตทางเลือก เช่น เพื่อนแท้ เงินด่วน จะเน้นความสะดวก ไม่ต้องพาลูกค้าไปจดจำนองที่กรมที่ดินเอง ช่วยลดขั้นตอนและเวลา และยังปล่อยวงเงินสูงถึง 130% ของราคาประเมิน มากกว่าคู่แข่งทั่วไปที่ปล่อยเพียง 50–70% ซึ่งทำให้ลูกค้าได้รับเงินสูงกว่าและอนุมัติรวดเร็วกว่าเงินกู้ประเภทอื่น
ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมจำนอง
ผู้กู้เป็นผู้ชำระทั้งหมด เพราะเป็นผู้ขอใช้บริการวงเงิน และทำสัญญาเป็นผู้จำนองร่วมกับผู้รับจำนอง
ภาษีและค่าธรรมเนียมในการ “ไถ่ถอนจำนอง”
เมื่อผู้กู้ต้องการชำระเงินกู้คืนทั้งหมดและต้องการถอนจำนองออกจากโฉนด จะต้องชำระค่าธรรมเนียมดังนี้
- ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจำนอง
อัตรา 0.05% ของวงเงินจำนอง
ตัวอย่าง:
จำนองไว้ 600,000 บาท → ค่าถอน = 300 บาท
- ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
อาจมีค่าคำขอ ค่าถ่ายสำเนา ค่าอากร หรือค่าประกันเอกสารเล็กน้อยตามดุลยพินิจกรมที่ดิน
ขั้นตอนการไถ่ถอน
- ผู้กู้ติดต่อผู้ให้กู้เพื่อชำระหนี้ทั้งหมด
- ผู้ให้กู้เตรียมเอกสารยกเลิกสัญญา
- คู่สัญญาเดินทางไปกรมที่ดิน
- ชำระค่าธรรมเนียมและจ่ายเอกสารโฉนดกลับคืน
ธุรกิจสินเชื่อที่ให้บริการแบบ One-Stop เช่น เพื่อนแท้ เงินด่วน จะดูแลการเตรียมเอกสารแทนลูกค้า ทำให้การถอนจำนองเกิดขึ้นเร็ว และลูกค้าไม่ต้องกังวลเรื่องเอกสารผิดพลาด
ภาษีและค่าใช้จ่ายใน “การขายฝาก” ที่เจ้าของทรัพย์ควรรู้
ขายฝากเป็นธุรกรรมที่เจ้าของยังมีสิทธิไถ่คืนภายในเวลาที่กำหนด จึงเป็นธุรกรรมที่หลายคนใช้เพื่อหาเงินด่วน โดยไม่ต้องการขายทรัพย์แบบถาวร
แต่ธุรกรรมนี้มีค่าธรรมเนียมและภาษีคล้ายคลึงกับการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วไป ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการขายฝาก อัตรา 2% ของราคาประเมิน เช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมโอนทั่วไป
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ ขายฝากเข้าข่ายเป็นการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นหากถือครองไม่ถึง 5 ปี ต้องเสีย SBT อัตรา 3.3%
- อากรแสตมป์ กรณีที่ไม่ต้องเสีย SBT → อัตรา 0.5%
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายฝากเป็นผู้ชำระ คิดตามเกณฑ์กรมสรรพากร
- ค่าไถ่ถอนขายฝาก เมื่อผู้ขายฝากต้องการไถ่คืน ต้องชำระ
- ค่าธรรมเนียมไถ่ถอน 1% ของราคาประเมิน
- ค่าใช้จ่ายเอกสารอื่น ๆ
การเตรียมตัวก่อนทำธุรกรรม: เอกสาร และข้อควรระวัง
เพื่อหลีกเลี่ยงความผิดพลาดด้านภาษี ค่าธรรมเนียม และเอกสาร ควรเตรียมตัวดังนี้
1. ตรวจสอบราคาประเมินก่อนทำธุรกรรม
ราคาประเมินกรมธนารักษ์เป็นพื้นฐานสำคัญในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมทุกอย่าง
สามารถตรวจสอบได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ หรือสอบถามสำนักงานที่ดิน
2. เตรียมเอกสารแบบครบถ้วน
ไม่ว่าจะทำโอน จำนอง หรือขายฝาก เอกสารที่ใช้ประกอบมีดังนี้
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน
- สัญญากู้หรือสัญญาขายฝาก
- หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)
- หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีตัวแทน)
เพื่อนแท้ เงินด่วน
จัดเตรียมเอกสารให้ลูกค้าแบบครบชุด และให้คำแนะนำเพื่อให้ขั้นตอนเกิดความรวดเร็ว โดยเฉพาะลูกค้าที่ไม่ค่อยมีเวลาหรือไม่คุ้นเคยกับขั้นตอนกรมที่ดิน
3. ทำความเข้าใจภาษีและค่าใช้จ่ายทั้งหมด
หลายคนพบว่า “จ่ายจริงไม่ตรงกับที่คิด” เพราะไม่รู้ว่าต้องเสียภาษีใดบ้าง
การถามเจ้าหน้าที่กรมที่ดินก่อนทำธุรกรรม หรือสอบถามบริษัทสินเชื่อที่ดูแลให้ จะช่วยลดความสับสนและค่าใช้จ่ายที่เกินคาดได้มาก
4. เลือกผู้ให้บริการทางการเงินที่โปร่งใส
ในธุรกรรมที่เกี่ยวกับที่ดิน โดยเฉพาะการจำนอง ควรเลือกผู้ให้บริการที่
- อธิบายดอกเบี้ยชัด
- แจ้งค่าธรรมเนียมก่อนทำจริง
- ไม่มีค่าซ่อนเร้น
- ให้คำปรึกษาตลอดกระบวนการ
บริการสินเชื่อโฉนดที่ดินของ เพื่อนแท้ เงินด่วน เน้นโปร่งใสและปล่อยวงเงินสูงกว่าตลาด (สูงสุด 130% ของราคาประเมิน) จึงช่วยให้ลูกค้าได้รับเงินสูงและปลอดภัยกว่าการไปกู้ที่อื่นแบบไม่มีข้อมูลชัดเจน
สรุปบทความ
การโอน จำนอง และขายฝากที่ดินมีภาษีและค่าธรรมเนียมหลายอย่างที่เจ้าของต้องทำความเข้าใจ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้ อากรแสตมป์ รวมถึงค่าธรรมเนียมจำนองและค่าถอนจำนอง การรู้ข้อมูลเหล่านี้ช่วยให้วางแผนค่าใช้จ่ายได้ถูกต้องและลดความผิดพลาดระหว่างทำธุรกรรม หากเลือกใช้บริการสินเชื่อจากผู้ให้บริการที่โปร่งใส เช่น เพื่อนแท้ เงินด่วน ขั้นตอนจำนองจะง่ายขึ้น ไม่ต้องเสียเวลาไปกรมที่ดินเอง และยังได้รับวงเงินสูง ช่วยให้เจ้าของทรัพย์ได้รับประโยชน์สูงสุดจากทรัพย์ของตนเอง.
