เมื่อต้องการเงินทุนหมุนเวียนก้อนใหญ่ การนำที่ดินไปเป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่อมักเป็นทางเลือกแรกๆ ที่หลายคนนึกถึง แต่คำถามที่สร้างความกังวลใจมากที่สุดคือ จำนองที่ดินแล้วโฉนดอยู่กับใคร? หลายคนกลัวว่าโฉนดจะไม่อยู่กับตัวเอง หรือสิทธิ์ในที่ดินจะหายไป บทความนี้จะให้คำตอบที่ชัดเจน เพื่อให้ผู้จำนองเข้าใจสถานะของโฉนด สิทธิ์ที่ตนเองยังมีอยู่ และขั้นตอนที่ถูกต้องก่อนตัดสินใจทำสัญญา วันนี้เพื่อนแท้เงินด่วนจะพาไปทำความเข้าใจเรื่องนี้อย่างถ่องแท้
การจำนองที่ดินคืออะไร
การจำนองที่ดิน (Land Mortgage) ในทางกฎหมาย หมายถึง การนำโฉนดที่ดิน (ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์) ไปจดทะเบียนเป็นหลักประกันในการชำระหนีกับผู้รับจำนอง (เจ้าหนี้) โดยที่ผู้จำนอง (เจ้าของที่ดิน) ไม่จำเป็นต้องส่งมอบที่ดินนั้นให้แก่เจ้าหนี้ ยังคงสามารถอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นได้ตามปกติ พูดง่ายๆ คือ เราเอาโฉนดไป “ค้ำ” หนี้ไว้ แต่ตัวเรายังใช้ที่ดินได้เหมือนเดิม
การจำนองจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ก็ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่เท่านั้น หากทำสัญญากันเองโดยไม่ไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน การจำนองนั้นจะถือเป็น “โมฆะ”
"จำนอง" กับ "ขายฝาก" ต่างกันอย่างไร (จุดสำคัญที่ต้องรู้)
นี่คือประเด็นสำคัญที่สร้างความสับสนมากที่สุด และเป็นจุดที่ต้องทำความเข้าใจอย่างชัดเจนก่อนทำธุรกรรมใดๆ เพราะแม้ภายนอกจะดูคล้ายกัน (การนำที่ดินไปแลกเงิน) แต่ผลทางกฎหมายนั้นแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
1. การจำนอง (Mortgage)
- กรรมสิทธิ์ (Ownership) ยังคงเป็นของผู้จำนอง (เจ้าของเดิม) 100%
- การผิดนัดชำระ หากผู้จำนองผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนอง (เจ้าหนี้) ไม่สามารถยึดที่ดินนั้นได้ทันที ต้องดำเนินการฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอบังคับจำนองและให้ศาลสั่งนำที่ดินไปขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้
- การไถ่ถอน คือ การชำระหนี้คืนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย เมื่อครบถ้วนก็ไปจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง
2. การขายฝาก (Sale with Right of Redemption)
- กรรมสิทธิ์ (Ownership) โอนไปเป็นของผู้รับซื้อฝาก (เจ้าหนี้) ทันทีที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน
- การผิดนัดชำระ หากผู้ขายฝาก (เจ้าของเดิม) ไม่มาไถ่ถอน (ซื้อคืน) ภายในกำหนดเวลาในสัญญา ที่ดินนั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ทันที โดยที่ผู้รับซื้อฝากไม่จำเป็นต้องฟ้องร้องใดๆ
- การไถ่ถอน คือการซื้อคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด (สินไถ่)
โดยสรุป การจำนองมีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับเจ้าของที่ดิน เพราะกรรมสิทธิ์ยังเป็นของเรา แต่การขายฝากนั้นมีความเสี่ยงสูงกว่ามาก เพราะกรรมสิทธิ์ถูกโอนไปทันที
ไขข้อสงสัยเมื่อ จำนองที่ดิน โฉนดจะต้องอยู่กับใคร
คำตอบคือ โฉนดที่ดินฉบับจริงจะต้องอยู่กับ “ผู้รับจำนอง” (เจ้าหนี้) เสมอ ไม่ว่าผู้รับจำนองจะเป็นสถาบันการเงิน (เช่น ธนาคาร) หรือบุคคลทั่วไป เมื่อมีการจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดินเสร็จสิ้น เจ้าหน้าที่จะสลักหลังโฉนด (บันทึกรายละเอียดการจำนองไว้ด้านหลังโฉนด) จากนั้น โฉนดฉบับจริงจะถูกส่งมอบให้ผู้รับจำนองเก็บรักษาไว้ตลอดอายุสัญญา หรือจนกว่าผู้จำนองจะชำระหนี้คืนทั้งหมด ส่วนผู้จำนอง (เจ้าของที่ดิน) จะได้รับ “สำเนาโฉนด” และ “สัญญาจำนอง” (หนังสือสัญญากู้ยืมเงินและสัญญาจำนอง) กลับมาเก็บไว้เป็นหลักฐาน
ทำไมโฉนดต้องอยู่กับผู้รับจำนอง
เหตุผลที่กฎหมายและแนวปฏิบัติกำหนดให้ผู้รับจำนองเป็นผู้เก็บรักษาโฉนดฉบับจริงนั้น ชัดเจนและตรงไปตรงมา นั่นคือ เพื่อเป็นหลักประกันที่รัดกุมที่สุดสำหรับเจ้าหนี้
การที่ผู้รับจำนองถือโฉนดตัวจริงไว้ เป็นการล็อกทรัพย์สินนั้น ป้องกันไม่ให้ผู้จำนอง (เจ้าของที่ดิน) แอบนำโฉนดฉบับเดียวกันนี้ไปทำธุรกรรมซ้ำซ้อน เช่น นำไปขาย, โอนให้ผู้อื่น, หรือนำไปจดจำนองเป็นหลักประกันกับเจ้าหนี้รายอื่นอีก (การจำนองซ้อน) หากไม่มีโฉนดฉบับจริง ก็จะไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนนิติกรรมใดๆ ที่สำนักงานที่ดินได้เลย จึงเป็นการสร้างความมั่นใจสูงสุดให้กับผู้รับจำนองว่าหลักประกันยังคงอยู่
"ผู้จำนอง" (เจ้าของที่ดิน) ยังมีกรรมสิทธิ์และสิทธิ์อะไรบ้าง
แม้ว่าโฉนดไปอยู่ที่เจ้าหนี้ แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือ กรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเรา ผู้จำนองยังคงมีสิทธิ์ในที่ดินเกือบทุกประการ ดังนี้
สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ (กรรมสิทธิ์) ยังคงอยู่
ผู้จำนองยังมีสิทธิ์เต็มที่ในการอยู่อาศัยบนที่ดินนั้น หรือหากเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร ก็สามารถทำเกษตรกรรมได้ตามปกติ หากเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ปล่อยเช่า ผู้จำนองยังคงมีสิทธิ์เก็บค่าเช่าและใช้ประโยชน์จากรายได้นั้น
ข้อจำกัด ไม่สามารถขายหรือโอนย้ายได้ หากไม่ได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนอง: นี่คือข้อจำกัดหลักเพียงข้อเดียว แม้กรรมสิทธิ์จะเป็นของเรา แต่เนื่องจากที่ดินติดภาระจำนองอยู่ การจะขาย โอน หรือยกให้ผู้อื่น จะต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนองก่อน หรือต้องทำการไถ่ถอนจำนองให้เสร็จสิ้นเสียก่อน
เปรียบเทียบการจำนองที่ดิน สถาบันการเงิน vs บุคคลทั่วไป
การตัดสินใจว่าจะจำนองที่ดินกับใครนั้น มีผลต่อกระบวนการและความน่าเชื่อถือที่แตกต่างกัน การทำความเข้าใจความแตกต่างนี้จึงเป็นสิ่งจำเป็นก่อนการตัดสินใจ
กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน (ธนาคาร)
การจำนองกับสถาบันการเงิน หรือผู้ให้บริการสินเชื่อที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะมีกระบวนการที่เป็นมาตรฐานสูง โฉนดที่ดินของเราจะถูกเก็บรักษาไว้ในระบบความปลอดภัยขั้นสูงสุด (เช่น ตู้เซฟนิรภัยกันไฟ) มีการตรวจสอบที่รัดกุม อัตราดอกเบี้ยเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดและอ้างอิงกับตลาด (เช่น MRR, MLR) สัญญาทุกอย่างชัดเจนและเป็นธรรมตามประกาศของ ธปท. แม้กระบวนการอนุมัติอาจใช้เวลาและต้องใช้เอกสารหลายอย่าง แต่ก็มีความปลอดภัยและน่าเชื่อถือสูงสุด
กรณีจำนองกับบุคคลทั่วไป (ข้อควรระวัง)
การจำนองกับบุคคลทั่วไป (นายทุน) อาจมีความรวดเร็วและยืดหยุ่นในการอนุมัติมากกว่า แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงกว่า สิ่งที่ต้องย้ำและห้ามพลาดเด็ดขาด คือ สัญญาจำนองทุกฉบับ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น หากทำสัญญากู้ยืมเงินกันเอง และยึดโฉนดตัวจริงไว้โดยไม่ไปกรมที่ดิน ถือว่าไม่เป็นการจำนองและเป็นโมฆะทางกฎหมาย ข้อควรระวังคือเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่อาจสูงเกินกฎหมายกำหนด (เกิน 15% ต่อปี) และความไม่ชัดเจนของสัญญา
ขั้นตอนการไถ่ถอนจำนอง เพื่อขอโฉนดที่ดินคืน
เป้าหมายสูงสุดของการจำนองคือการชำระหนี้จนครบ และได้โฉนดที่ดินปลอดภาระกลับคืนมา ซึ่งกระบวนการนี้เรียกว่าการไถ่ถอนจำนอง
เมื่อชำระหนี้ครบถ้วน ต้องทำอย่างไรต่อ
เมื่อผู้จำนองชำระเงินต้นและดอกเบี้ยคืนแก่ผู้รับจำนองจนครบถ้วนตามสัญญาแล้ว (ไม่ว่าจะผ่อนชำระจนครบ หรือการโปะปิดยอดทั้งหมด) ขั้นตอนแรกคือการติดต่อผู้รับจำนอง (เจ้าหนี้) เพื่อแจ้งความประสงค์ในการไถ่ถอน
ผู้รับจำนองจะทำการตรวจสอบยอดหนี้ และเมื่อยืนยันว่าไม่มีหนี้ค้างชำระแล้ว จะออกเอกสารสำคัญเพื่อใช้ในการไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน ได้แก่ หนังสือยืนยันการชำระหนี้ครบถ้วน และ หนังสือมอบอำนาจ (หากผู้รับจำนองไม่สะดวกไปดำเนินการเอง) พร้อมทั้งนัดหมายวันที่จะนำโฉนดฉบับจริงไปพบกันที่สำนักงานที่ดิน
การจดทะเบียนไถ่ถอน ณ สำนักงานที่ดิน
ขั้นตอนสุดท้ายคือการไปปลดล็อกที่ดินของเราให้เป็นอิสระ โดยทั้งผู้จำนองและผู้รับจำนอง (หรือผู้รับมอบอำนาจ) ต้องไปดำเนินการร่วมกัน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
- ยื่นเอกสาร ยื่นคำขอไถ่ถอนจำนอง, สัญญาจำนองฉบับเดิม, โฉนดที่ดินฉบับจริง, และเอกสารยืนยันการปิดหนี้
- ชำระค่าธรรมเนียม จะมีค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนองเล็กน้อย (ปกติประมาณ 50 บาทต่อแปลง หรือตามที่กรมที่ดินกำหนด)
- เจ้าหน้าที่สลักหลัง เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสาร และเมื่อถูกต้อง จะทำการ “สลักหลังโฉนด” โดยประทับตรา “ไถ่ถอน” หรือ “ปลอดภาระจำนอง” ลงบนด้านหลังของโฉนด
- รับโฉนดคืน ผู้จำนองจะได้รับโฉนดที่ดินฉบับจริงที่ปลอดภาระแล้ว กลับคืนมาในวันนั้น ถือเป็นอันสิ้นสุดสัญญาจำนองโดยสมบูรณ์
คำถามที่พบบ่อยเรื่องจำนองโฉนดที่ดิน
จำนองแล้ว อยากไถ่ถอนโฉนดคืนก่อนกำหนด ทำได้ไหม
ทำได้ โดยทั่วไป สัญญาจำนองส่วนใหญ่ (โดยเฉพาะกับบุคคลทั่วไป) อนุญาตให้ผู้จำนองสามารถชำระหนี้ทั้งหมดเพื่อปิดบัญชีและไถ่ถอนโฉนดคืนได้ก่อนครบกำหนดสัญญา อย่างไรก็ตาม หากเป็นการจำนองกับสถาบันการเงิน บางสัญญาอาจมีเงื่อนไข “ค่าปรับในการไถ่ถอนก่อนกำหนด” (Prepayment Penalty) โดยเฉพาะในช่วงที่ดอกเบี้ยคงที่ (เช่น 3 ปีแรก) จึงควรตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาเงินกู้ให้ชัดเจนก่อนดำเนินการ
ถ้าผิดนัดชำระหนี้ จะถูกยึดที่ดินทันทีหรือไม่
ไม่ทันที และนี่คือข้อดีของการ “จำนอง” เทียบกับการ “ขายฝาก” หากผู้จำนองผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนองไม่สามารถมายึดที่ดินไปเป็นของตนเองได้ทันทีตามอำเภอใจ แต่ต้องปฏิบัติตามขั้นตอนกฎหมายอย่างเคร่งครัด คือ:
- ส่งหนังสือบอกกล่าว (Notice) ให้ผู้จำนองชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนด (ปกติ 30-60 วัน)
- หากยังไม่ชำระ ผู้รับจำนองต้องยื่น “ฟ้องศาล” เพื่อบังคับจำนอง
- เมื่อศาลมีคำพิพากษา จึงจะสามารถนำที่ดินนั้นเข้าสู่กระบวนการ “บังคับคดี” เพื่อ “ขายทอดตลาด” กระบวนการทั้งหมดนี้ใช้เวลาหลายเดือนหรืออาจเป็นปี
ทำสัญญาจำนองกันเอง ไม่ไปกรมที่ดิน มีผลบังคับทางกฎหมายไหม?
ไม่มีผลในฐานะ “การจำนอง” ตามกฎหมาย การจำนองจะถือเป็น “โมฆะ” (Void) ทันทีหากไม่ได้จดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน แม้ผู้รับจำนองจะยึดโฉนดตัวจริงของเราไป สัญญานั้นอาจมีผลเป็นเพียง “สัญญากู้ยืมเงิน” ธรรมดาเท่านั้น และที่ดินนั้นไม่ได้ถูกใช้เป็นหลักประกัน หนี้ก้อนนั้นจะกลายเป็นหนี้ที่ไม่มีหลักประกัน และเจ้าหนี้ไม่สามารถบังคับจำนองกับที่ดินได้ (ทำได้เพียงฟ้องเรียกเงินกู้คืนตามปกติ)
ถ้าผู้รับจำนอง (เจ้าหนี้) เสียชีวิต หนี้เป็นโมฆะหรือไม่?
หนี้ไม่เป็นโมฆะ สัญญาจำนองยังคงมีผลบังคับใช้ สิทธิในการรับจำนอง (สิทธิในการรับชำระหนี้) ของผู้รับจำนองที่เสียชีวิต จะตกเป็น “มรดก” แก่ทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรมของผู้รับจำนอง ดังนั้น ผู้จำนอง (ลูกหนี้) ยังคงมีหน้าที่ชำระหนี้ตามปกติ แต่ต้องชำระให้กับทายาทที่ถูกต้องตามกฎหมาย และเมื่อชำระครบ ทายาทเหล่านั้นก็มีหน้าที่ในการดำเนินการไถ่ถอนจำนองให้เราเช่นกัน
โฉนดที่ดินติดจำนอง สามารถขายต่อได้หรือเปล่า?
ขายได้ แต่มีขั้นตอนที่ซับซ้อนกว่าปกติ และต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนองเสมอ โดยทั่วไปมี 2 วิธี
- ขายแบบปลอดภาระ ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกัน นำเงินค่าที่ดินส่วนหนึ่งไปชำระหนี้เพื่อไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกันกับการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อใหม่
- ขายแบบโอนภาระจำนอง ผู้ซื้อตกลงที่จะรับภาระหนี้จำนองนั้นต่อไป ซึ่งวิธีนี้จำเป็นต้องให้ผู้รับจำนอง (เจ้าหนี้) ยินยอมและประเมินความสามารถของผู้ซื้อใหม่ด้วย
สรุปบทความ
โดยสรุป คำถามที่ว่า จำนองที่ดินโฉนดอยู่กับใครนั้น คำตอบคือโฉนดฉบับจริงจะอยู่กับผู้รับจำนองเพื่อเป็นหลักประกัน แต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินยังคงเป็นของผู้จำนองอย่างสมบูรณ์ ผู้จำนองยังมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ทุกประการ และจะได้โฉนดคืนเมื่อชำระหนี้ครบถ้วนและไปจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน
หากคุณกำลังมองหาทางเลือกในการไถ่ถอนจำนองจากที่เดิมที่ดอกเบี้ยสูง หรือต้องการแหล่งเงินทุนใหม่ที่เข้าใจง่ายและโปร่งใส เพื่อนแท้ เงินด่วน พร้อมช่วยให้การขอสินเชื่อเป็นเรื่องง่าย ด้วยบริการสินเชื่อที่หลากหลาย ให้วงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน และช่วยลดภาระขั้นตอนที่ยุ่งยากในการจดจำนองที่กรมที่ดิน ให้คุณได้รับเงินทุนไปใช้จ่ายได้อย่างรวดเร็วและสบายใจ
