ความรู้สึกโล่งใจเมื่อสามารถชำระหนี้บ้านหรือที่ดินได้หมดสิ้น หรือการหาแหล่งเงินทุนมาปิดยอดหนี้เดิมได้สำเร็จ เป็นช่วงเวลาที่หลายคนรอคอย แต่ช้าก่อน! ความสำเร็จนี้อาจสะดุดลงหากละเลยการเตรียมงบประมาณสำหรับค่าไถ่ถอนที่ดินและค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ต้องชำระในวันไปรับโฉนดคืน บทความนี้จะสรุปทุกรายละเอียดของค่าไถ่ถอนที่ดินไม่ว่าจะเป็นกรณีจำนอง ขายฝาก หรือรีไฟแนนซ์ ว่าต้องเตรียมเงินเท่าไหร่กันแน่ วันนี้ “เพื่อนแท้เงินด่วน” จะพาไปเจาะลึกข้อมูลสำคัญ เพื่อให้การปลดภาระหนี้ของคุณสมบูรณ์แบบที่สุด
รู้จักการไถ่ถอนที่ดินคืออะไร
การไถ่ถอน (Redemption) ในทางกฎหมายและการเงิน คือกระบวนการชำระหนี้เพื่อปลดภาระผูกพันในทรัพย์สินที่ได้นำไปค้ำประกันไว้กับเจ้าหนี้ ไม่ว่าจะเป็นธนาคารหรือบุคคลธรรมดา เพื่อให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นกลับมาเป็นของผู้กู้โดยสมบูรณ์อีกครั้ง
หลายคนสงสัยว่าทำไมจ่ายหนี้หมดแล้วยังต้องเสียค่าไถ่ถอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินอีก? คำตอบคือ แม้หนี้สินกับธนาคารจะเป็นศูนย์ แต่ในทางนิติกรรม “ชื่อหลังโฉนด” ยังคงติดสถานะ “จำนอง” หรือ “ขายฝาก” อยู่ จึงจำเป็นต้องนำหลักฐานการปิดหนี้ไปยื่นเรื่องให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินทำการ “ขีดฆ่า” หรือจดทะเบียนไถ่ถอนออกจากสารบบ เพื่อให้โฉนดฉบับนั้นปลอดภาระอย่างแท้จริง
ค่าไถ่ถอนที่ดิน กรณี "จำนอง" (ผ่อนหมดแล้วรับโฉนดคืน)
กรณีที่พบได้บ่อยที่สุดคือการผ่อนบ้านหรือที่ดินกับสถาบันการเงินจนครบกำหนด หรือการนำเงินก้อนไปปิดบัญชีหนี้สินเชื่อบ้าน (Housing Loan) เพื่อขอรับโฉนดคืน ซึ่งค่าไถ่ถอนที่ดินในกรณีนี้ถือว่าประหยัดที่สุดเมื่อเทียบกับกรณีอื่นๆ
ค่าใช้จ่ายส่วนของธนาคาร/สถาบันการเงิน
ก่อนจะได้รับเอกสารไปกรมที่ดิน ผู้กู้ต้องเคลียร์ค่าใช้จ่ายกับธนาคารให้ครบถ้วน ได้แก่
- ค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อ: ธนาคารบางแห่งอาจเรียกเก็บค่าดำเนินการในการเบิกโฉนดและจัดเตรียมเอกสารนิติกรรม แต่ปัจจุบันหลายแห่งให้บริการฟรี
- ค่าปรับ (Penalty Fee): ในกรณีที่ปิดบัญชีก่อนกำหนด (Prepayment) ผู้กู้ต้องตรวจสอบสัญญาให้รอบคอบ เพราะหากปิดบัญชีภายในระยะเวลาห้ามไถ่ถอน (Retention Period) เช่น ภายใน 3 ปีแรก อาจต้องเสียค่าปรับประมาณ 3% ของวงเงินต้นคงเหลือ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนค่าไถ่ถอนที่ดินที่ต้องคำนวณเผื่อไว้
ค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดิน (ในวันไถ่ถอนจำนอง)
เมื่อได้รับเอกสารจากธนาคารและเดินทางไปที่สำนักงานที่ดินค่าไถ่ถอนที่ดินที่ต้องชำระให้กับทางราชการประกอบด้วย
- ค่าคำขอ: แปลงละ 5 บาท
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง: เป็นค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์ โดยปกติจะอยู่ที่แปลงละ 50 บาท (รวมกับค่าพยานอีกประมาณ 20 บาท รวมแล้วมักจะไม่เกิน 75-100 บาท ต่อโฉนด)
สรุป: กรณีไถ่ถอนจำนองปกติ หากไม่โดนค่าปรับจากธนาคาร จะเสียเงินค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินเพียงหลัก “ร้อยบาท” เท่านั้น
ค่าไถ่ถอนที่ดิน กรณี "ขายฝาก" (ไถ่ถอนก่อนหลุดจำนำ)
สำหรับการขายฝาก (Sale with Right of Redemption) นั้นมีความซับซ้อนทางกฎหมายมากกว่าการจำนอง ส่งผลให้ค่าไถ่ถอนที่ดินสูงกว่าอย่างเห็นได้ชัด ผู้ไถ่ถอนจำเป็นต้องเตรียมเงินก้อนใหญ่และคำนวณค่าใช้จ่ายให้ดีเพื่อป้องกันข้อผิดพลาด
สินไถ่ (ราคาที่ตกลงกันไว้)
คือยอดเงินรวมที่ผู้ขายฝากต้องนำไปคืนผู้รับซื้อฝากเพื่อขอที่ดินคืน ประกอบด้วย “เงินต้น” บวกกับ “ผลประโยชน์ตอบแทน” (ดอกเบี้ย) ตามที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก ซึ่งกฎหมายกำหนดให้คิดสินไถ่ได้ไม่เกิน 15% ต่อปี หากไม่ได้ระบุสินไถ่ไว้ ให้ไถ่ถอนตามราคาที่ขายฝากเท่าเดิม
ค่าธรรมเนียมและภาษี ณ กรมที่ดิน (สำหรับขายฝาก)
จุดนี้คือความแตกต่างสำคัญ เพราะการไถ่ถอนขายฝากถือเป็นการ “โอนกรรมสิทธิ์กลับ” จึงมีภาระค่าไถ่ถอนที่ดินในส่วนของภาษีและค่าธรรมเนียมคล้ายกับการซื้อขายที่ดิน ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน: คิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (ซึ่งแพงกว่าค่าธรรมเนียมจำนองมาก)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร โดยคิดจากราคาประเมินหรือราคาไถ่ถอน
- อากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ: ขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการถือครองของผู้รับซื้อฝาก หากถือครองไม่เกิน 5 ปี อาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่หากเกิน 5 ปี หรือเข้าข้อยกเว้น จะเสียเป็นอากรแสตมป์ 0.5% แทน
ค่าไถ่ถอนที่ดิน กรณี "รีไฟแนนซ์" (ย้ายธนาคาร)
การรีไฟแนนซ์ (Refinance) คือการกู้เงินจากธนาคารใหม่ (Bank B) ไปปิดหนี้ธนาคารเดิม (Bank A) เพื่อลดดอกเบี้ย ซึ่งจะมีค่าไถ่ถอนที่ดินและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นสองฝั่ง ทั้งฝั่งปิดหนี้เดิมและฝั่งสร้างหนี้ใหม่
ค่าปรับกรณีปิดบัญชีก่อนกำหนด (Prepayment Fee)
ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จ่ายให้กับธนาคารเดิม หากทำการรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนดสัญญา (โดยทั่วไปคือ 3 ปี) จะต้องเสียค่าปรับประมาณ 3% ของวงเงินกู้คงเหลือ ซึ่งนับเป็นต้นทุนแฝงในค่าไถ่ถอนที่ดินที่ผู้กู้ต้องนำมาเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ว่าจะคุ้มค่าหรือไม่
ค่าจดจำนองใหม่ (กับธนาคารใหม่)
แม้จะไม่ใช่ค่าไถ่ถอนที่ดินโดยตรง แต่เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นพร้อมกันในวันเดียวกัน คือค่าจดทะเบียนจำนองกับธนาคารใหม่ ในอัตรา 1% ของวงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท) ซึ่งต้องเตรียมเงินส่วนนี้แยกต่างหากจากค่าธรรมเนียมไถ่ถอนของกรมที่ดิน
ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียมเมื่อไปไถ่ถอนที่ดิน
เพื่อให้กระบวนการชำระค่าไถ่ถอนที่ดินและรับโฉนดเป็นไปอย่างราบรื่น ควรเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน ดังนี้
- เอกสารส่วนตัว: บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริง), ทะเบียนบ้าน (ตัวจริง), ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
- เอกสารจากธนาคาร/ผู้รับจำนอง: โฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดิน (ฉบับจริง), หนังสือสัญญาไถ่ถอนจำนองที่สถาบันการเงินเซ็นมอบอำนาจมาแล้ว, สัญญาจำนองฉบับเดิม
- ขั้นตอนการติดต่อ: เดินทางไปสำนักงานที่ดินเขตพื้นที่ที่โฉนดตั้งอยู่ -> รับบัตรคิวประชาสัมพันธ์ -> ยื่นเรื่องสอบสวนสิทธิ -> ชำระเงินค่าไถ่ถอนที่ดินที่ช่องการเงิน -> รอรับโฉนดที่สลักหลังไถ่ถอนเรียบร้อย
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าไถ่ถอนจำนองที่ดิน
ค่าไถ่ถอนจำนองที่ดิน กรมที่ดิน ราคาเท่าไหร่
สำหรับค่าไถ่ถอนที่ดินกรณีจำนองปกติที่ต้องชำระ ณ สำนักงานที่ดินนั้นมีราคาไม่แพง โดยค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่แปลงละประมาณ 75 บาท ซึ่งประกอบไปด้วย ค่าคำขอ 5 บาท, ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ 50 บาท และค่าพยานประมาณ 20 บาท ทั้งนี้ราคานี้ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่อาจต้องจ่ายให้กับธนาคารก่อนวันนัดโอน
ไถ่ถอนขายฝาก ต้องเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง?
การไถ่ถอนจากการขายฝากจะมีภาระค่าไถ่ถอนที่ดินสูงกว่าการจำนองทั่วไปมาก โดยหลักๆ ประกอบด้วย สินไถ่ (เงินต้นบวกดอกเบี้ยตามที่ตกลงในสัญญา), ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการถือครองทรัพย์สินของผู้รับซื้อฝาก
ปิดบัญชีบ้านก่อนกำหนด เสียค่าปรับไหม
หากผู้กู้ต้องการปิดบัญชีเพื่อทำการไถ่ถอน รีไฟแนนซ์ หรือขายต่อ ภายในระยะเวลาที่สัญญาระบุไว้ (ส่วนใหญ่คือภายใน 3 ปีแรก) มักจะต้องเสียค่าปรับ (Prepayment Fee) ประมาณ 3% ของยอดหนี้คงเหลือ เป็นต้นทุนเพิ่มเติมในค่าไถ่ถอนที่ดินแต่หากผ่อนชำระจนครบตามสัญญา หรือพ้นระยะเวลา Retention Period แล้ว จะไม่เสียค่าปรับในส่วนนี้
ใครเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมไถ่ถอนที่ดิน
โดยธรรมเนียมปฏิบัติและข้อกฎหมายทั่วไป ผู้กู้ (ลูกหนี้ หรือ ผู้ขายฝาก) จะเป็นผู้รับผิดชอบค่าไถ่ถอนที่ดินทั้งหมด ทั้งในส่วนค่าธรรมเนียมธนาคารและค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน เว้นแต่จะมีการตกลงกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาเป็นอย่างอื่นว่าให้คู่สัญญาอีกฝ่ายเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย
สรุปบทความ
การเตรียมความพร้อมเรื่องค่าไถ่ถอนที่ดินเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพราะค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีความแตกต่างกันไปตามประเภทของธุรกรรม ไม่ว่าจะเป็นการจำนอง การขายฝาก หรือการรีไฟแนนซ์ การรู้ตัวเลขที่ชัดเจนจะช่วยให้คุณบริหารจัดการเงินได้อย่างราบรื่นและได้รับโฉนดกลับคืนมาอย่างภาคภูมิใจ
หากคุณกำลังมองหาตัวช่วยทางการเงิน หรือต้องการปิดหนี้เดิมเพื่อเริ่มต้นใหม่ ให้ “เพื่อนแท้เงินด่วน” ดูแลคุณ เราพร้อมให้บริการสินเชื่อจำนำโฉนดที่ช่วยให้การไถ่ถอนจำนอง หรือการขอสินเชื่อรอบใหม่เป็นเรื่องง่าย หมดกังวลเรื่องดอกเบี้ยจำนองที่สูงเกินจริง ด้วยวงเงินอนุมัติสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน ที่สำคัญในบางผลิตภัณฑ์คุณอาจไม่ต้องเสียเวลาไปทำเรื่องจดจำนองที่กรมที่ดิน ช่วยลดขั้นตอนยุ่งยาก ให้คุณได้รับเงินก้อนไว ทันต่อความต้องการใช้งานจริง
