ขายฝากที่ดิน คืออะไร? เข้าใจง่าย ครบทุกขั้นตอน อัปเดตล่าสุด 2568
ในบทความนี้ เราจะมาสำรวจเรื่องราวของ “ขายฝากที่ดิน” ซึ่งเป็นหนึ่งในวิธีการทางการเงินที่น่าสนใจและมีความสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ที่ต้องการทรัพย์สินที่มีค่าเพิ่มขึ้นหรือผู้ที่ต้องการเงินสดสำหรับการลงทุน ขายฝากที่ดินอาจเป็นทางเลือกที่คุณไม่ควรพลาด บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักกับความหมายของขายฝากที่ดิน กระบวนการทางกฎหมาย และขั้นตอนต่าง ๆ รวมถึงเคล็ดลับและข้อควรระวังในการทำธุรกรรมนี้
ขายฝากที่ดิน คืออะไร
ขายฝากที่ดิน คือ การทำธุรกรรมทางการเงินรูปแบบหนึ่ง ซึ่งผู้เป็นเจ้าของที่ดิน (เรียกว่า “ผู้ขายฝาก”) โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนให้กับผู้ซื้อ (เรียกว่า “ผู้รับซื้อฝาก”) เพื่อแลกกับเงินสด โดยมีข้อตกลงสำคัญในสัญญาว่าจะสามารถซื้อที่ดินคืน (ไถ่ถอน) ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดและตามราคาที่ตกลงกันไว้ ดังนั้น การขายฝากที่ดินคือการใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน ซึ่งกรรมสิทธิ์จะถูกโอนไปให้ผู้รับซื้อฝากชั่วคราวจนกว่าจะมีการไถ่ถอนคืน
การขายฝากที่ดินมีกระบวนการอย่างไร
กระบวนการขายฝากที่ดิน มีขั้นตอนที่ชัดเจนและต้องดำเนินการอย่างรัดกุมเพื่อความปลอดภัยของทั้งสองฝ่าย ดังนี้
1. ผู้ขายฝาก (เจ้าของที่ดิน) และผู้รับซื้อฝาก (ผู้ให้เงิน)
จุดเริ่มต้นของการขายฝากที่ดิน คือการตกลงกันระหว่างสองฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือเจ้าของที่ดินที่ต้องการใช้ที่ดินเปลี่ยนเป็นเงินสด และอีกฝ่ายคือผู้ลงทุนหรือบริษัทที่ทำธุรกิจรับขายฝากที่ดิน ซึ่งจะให้เงินทุนโดยมีที่ดินเป็นหลักประกัน
2. การทำสัญญาที่กรมที่ดิน
นี่คือขั้นตอนที่สำคัญที่สุด การขายฝากที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมาย จะต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ สำนักงานที่ดิน เท่านั้น เพื่อให้สัญญามีผลบังคับใช้และเป็นหลักฐานทางกฎหมายที่ชัดเจน การทำสัญญานอกรอบโดยไม่ไปกรมที่ดินถือว่ามีความเสี่ยงสูงมาก
3. เงื่อนไขการไถ่ถอน
ในสัญญาจะระบุ “สินไถ่” (จำนวนเงินที่ต้องชำระเพื่อซื้อคืน) และ “ระยะเวลาไถ่ถอน” ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี ผู้ขายฝากมีสิทธิ์ไถ่ถอนที่ดินคืนได้ตลอดระยะเวลาในสัญญา
ความแตกต่างระหว่าง “จำนองที่ดิน” กับ “ขายฝากที่ดิน”
ประเด็น | จำนอง | ขายฝากที่ดิน |
กรรมสิทธิ์ | ยังเป็นของเจ้าของเดิม | โอนไปเป็นของผู้รับซื้อฝาก |
วงเงิน | มักได้วงเงินต่ำกว่า (50-70%) | มักได้วงเงินสูงกว่า (40-70% ของราคาตลาด) |
การตรวจสอบ | เข้มงวด (เช็กเครดิตบูโร รายได้) | ยืดหยุ่น (ส่วนใหญ่ไม่เช็กเครดิต) |
ความรวดเร็ว | ช้ากว่า (7-14 วันทำการ) | รวดเร็วกว่า (1-3 วันทำการ) |
ความเสี่ยง | เสี่ยงถูกฟ้องร้องและขายทอดตลาด | เสี่ยงสูญเสียกรรมสิทธิ์ที่ดินทันทีหากไม่ไถ่ถอนตามกำหนด |
หลายคนมักสับสนระหว่างการจำนองที่ดินและการขายฝากที่ดิน ซึ่งทั้งสองอย่างมีผลทางกฎหมายและกรรมสิทธิ์แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง
- จำนอง : กรรมสิทธิ์ในที่ดินยังคงเป็นของผู้กู้ (ผู้จำนอง) ผู้ให้บริการสินเชื่อเป็นเพียงผู้รับหลักประกันและมีสิทธิ์บังคับคดีเพื่อขายทอดตลาดเมื่อมีการผิดนัดชำระหนี้เท่านั้น
- ขายฝาก : กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะถูกโอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันทีในวันที่ทำสัญญา โดยผู้ขายฝากจะมีเพียง “สิทธิในการไถ่คืน” ภายในระยะเวลาที่กำหนดเท่านั้น
ดอกเบี้ยและผลตอบแทนจากการขายฝากที่ดิน
หัวใจสำคัญของการขายฝากคือเรื่องผลประโยชน์ทางการเงิน ในหัวข้อนี้ เราจะมาเจาะลึกถึงอัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่กฎหมายกำหนด วิธีการคำนวณผลตอบแทน และความเสี่ยงจากนายทุนนอกระบบ เพื่อให้คุณเข้าใจภาพรวมทางการเงินทั้งหมดก่อนตัดสินใจ
อัตราดอกเบี้ยตามกฎหมาย
ตามกฎหมายที่บังคับใช้ล่าสุด อัตราดอกเบี้ยสำหรับการขายฝากที่ดิน จะต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี (15% ต่อปี) การเรียกดอกเบี้ยเกินกว่าอัตรานี้ถือว่าผิดกฎหมาย
ความเสี่ยงถ้าเจอกับนายทุนนอกระบบ
ควรระมัดระวังผู้ให้บริการรับขายฝากที่ดินที่เป็นนายทุนนอกระบบ ซึ่งอาจเรียกดอกเบี้ยเกินจริงหรือใช้สัญญาที่ไม่เป็นธรรม ดังนั้น ควรเลือกทำธุรกรรมกับบริษัทที่น่าเชื่อถือและจดทะเบียนถูกต้อง
ตัวอย่างการคิดดอกเบี้ยขายฝาก
- สมมติว่าคุณทำการขายฝากที่ดิน ได้รับเงิน 1,000,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย 15% ต่อปี
- ดอกเบี้ยต่อปี: 1,000,000 x 15% = 150,000 บาท
- ดอกเบี้ยต่อเดือน: 150,000 ÷ 12 = 12,500 บาท
การขายฝากที่ดินตามกฎหมาย
ธุรกรรมขายฝากที่ดิน อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของกฎหมายอย่างชัดเจน โดยอ้างอิง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 – 498 ซึ่งสรุปสาระสำคัญได้ ดังนี้
- สัญญา : ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน
- กำหนดระยะเวลาไถ่ถอน : หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน) สามารถกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนได้ แต่ต้องไม่เกิน 10 ปีนับแต่เวลาซื้อขาย
- ผลของการไม่ไถ่ถอน : หากผู้ขายฝากไม่ใช้สิทธิไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์
ข้อดีและข้อเสียของการขายฝากที่ดิน
การขายฝากนั้นก็มีทั้งข้อดีและสิ่งที่ต้องระวัง หัวข้อนี้จะชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียให้เห็นชัด ๆ เพื่อช่วยให้คุณประเมินความคุ้มค่าและความเสี่ยงได้อย่างรอบด้าน
ข้อดีของการขายฝากที่ดิน
- อนุมัติง่าย ได้เงินเร็ว : เป็นวิธีที่ได้เงินสดก้อนใหญ่รวดเร็ว เพราะผู้รับซื้อฝากเน้นพิจารณาที่มูลค่าของที่ดินเป็นหลัก
- ไม่ต้องตรวจเครดิต : ส่วนใหญ่ไม่ตรวจสอบประวัติทางการเงินหรือเครดิตบูโร
- ขั้นตอนไม่ซับซ้อน : กระบวนการที่สำนักงานที่ดินไม่ยุ่งยากเท่าการขอสินเชื่อจากธนาคาร
ข้อเสียของการขายฝากที่ดิน
- เสี่ยงเสียที่ดินสูง : หากไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนได้ทันตามกำหนดเวลา จะสูญเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินทันที
- ดอกเบี้ยสูงกว่าจำนอง : อัตราดอกเบี้ยมักจะสูงกว่าดอกเบี้ยการจำนองกับธนาคาร
- ระยะเวลาไถ่ถอนจำกัด : มีกรอบเวลาที่ชัดเจนและต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด
ขั้นตอนการขายฝากที่ดิน
การขายฝากที่ดินสามารถแบ่งออกเป็นขั้นตอนต่างๆ ดังนี้
1. การเตรียมตัวก่อนการขายฝาก
ก่อนที่จะเริ่มกระบวนการขายฝากที่ดิน ผู้ขายควรเตรียมตัวด้วยการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับการขายฝากที่ดินและการปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง การปรึกษาที่ปรึกษาทางกฎหมายหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้แน่ใจว่าการทำธุรกรรมเป็นไปตามกฎหมายและเงื่อนไขที่เป็นธรรม
2. การประเมินมูลค่าที่ดิน
3. การเจรจาและตกลงเงื่อนไข
ผู้ขายและผู้ซื้อควรเจรจาเงื่อนไขต่าง ๆ เช่น ราคาขายฝาก อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาการซื้อคืน โดยต้องมีความชัดเจนและเป็นธรรมสำหรับทั้งสองฝ่าย
4. การทำสัญญาขายฝากที่ดิน
5. การบันทึกสัญญาในทะเบียนที่ดิน
หลังจากทำสัญญาขายฝากที่ดินแล้ว ผู้ขายและผู้ซื้อต้องนำสัญญาไปบันทึกในทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดินที่มีเขตพื้นที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ การบันทึกนี้จะช่วยให้สัญญามีผลทางกฎหมายและเป็นหลักฐานที่ชัดเจนในการทำธุรกรรม
เอกสารที่ใช้ในขั้นตอนขายฝากที่ดิน
การขายฝากที่ดินเป็นกระบวนการที่ต้องการเอกสารหลายประเภทเพื่อให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต นี่คือรายการเอกสารที่สำคัญที่ต้องใช้ในขั้นตอนการขายฝากที่ดิน:
1. โฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดินเป็นเอกสารที่สำคัญที่สุดในการทำธุรกรรมขายฝากที่ดิน ซึ่งแสดงถึงกรรมสิทธิ์ของที่ดิน โฉนดที่ดินจะต้องเป็นฉบับจริงและมีการสำเนาเพื่อนำไปใช้ในการบันทึกที่สำนักงานที่ดิน
2. บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้าน
ผู้ขายและผู้ซื้อต้องมีบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านที่ยังไม่หมดอายุ เอกสารเหล่านี้ใช้สำหรับการยืนยันตัวตนและการลงนามในสัญญา
3. สัญญาขายฝากที่ดิน
สัญญาขายฝากที่ดินเป็นเอกสารที่ระบุรายละเอียดของการขายฝาก ซึ่งควรมีเนื้อหาที่ชัดเจนและครอบคลุม เช่น ราคาขายฝาก ระยะเวลาการซื้อคืน อัตราดอกเบี้ย และเงื่อนไขอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
4. เอกสารการประเมินมูลค่าที่ดิน
การประเมินมูลค่าที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญที่ช่วยให้ผู้ขายและผู้ซื้อสามารถตกลงราคาขายฝากได้อย่างยุติธรรม เอกสารการประเมินมูลค่าที่ดินสามารถได้รับจากผู้ประเมินมูลค่าที่ได้รับการรับรอง
5. เอกสารการชำระภาษีและค่าธรรมเนียม
เอกสารการชำระภาษีที่ดินและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เป็นสิ่งจำเป็นในการบันทึกสัญญาขายฝากที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายและผู้ซื้อต้องตรวจสอบและชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียมตามที่กฎหมายกำหนด
ค่าธรรมเนียมการขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน
การขายฝากที่ดินมีขั้นตอนและค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระ ณ สำนักงานที่ดิน การทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญที่ช่วยให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่น ต่อไปนี้คือรายละเอียดเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการขายฝากที่ดิน:
1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในการขายฝากมักจะคิดตามมูลค่าที่ดิน ซึ่งปกติอยู่ที่ประมาณ 2% ของมูลค่าที่ดินหรือราคาขายฝาก
2. ค่าธรรมเนียมการประเมินราคา
การประเมินราคาที่ดินเพื่อใช้ในการขายฝากจะมีค่าธรรมเนียมที่ผู้ขายต้องชำระ ค่าธรรมเนียมนี้มักขึ้นอยู่กับพื้นที่และขนาดของที่ดิน
3. ค่าธรรมเนียมการบันทึกสัญญา
การบันทึกสัญญาขายฝากที่สำนักงานที่ดินจะมีค่าธรรมเนียมการบันทึกซึ่งปกติอยู่ที่ประมาณ 1% ของมูลค่าที่ดินหรือราคาขายฝาก
4. ค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์
อากรแสตมป์เป็นค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจากการทำธุรกรรมที่ดิน โดยคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าที่ดินที่ทำธุรกรรม
ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมการขายฝากที่ดิน
สมมติว่ามีการขายฝากที่ดินมูลค่า 1,000,000 บาท การคำนวณค่าธรรมเนียมต่าง ๆ อาจมีรายละเอียดดังนี้:
1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
- คิดเป็น 2% ของมูลค่าที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ = 1,000,000 x 0.02 = 20,000 บาท
2. ค่าธรรมเนียมการประเมินราคา
- สมมติว่าค่าธรรมเนียมการประเมินราคาที่ดินเป็น 5,000 บาท
3. ค่าธรรมเนียมการบันทึกสัญญา
- คิดเป็น 1% ของมูลค่าที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมการบันทึกสัญญา = 1,000,000 x 0.01 = 10,000 บาท
4. ค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์
- คิดเป็น 0.5% ของมูลค่าที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์ = 1,000,000 x 0.005 = 5,000 บาท
5. รวมค่าธรรมเนียมทั้งหมด:
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: 20,000 บาท
- ค่าธรรมเนียมการประเมินราคา: 5,000 บาท
- ค่าธรรมเนียมการบันทึกสัญญา: 10,000 บาท
- ค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์: 5,000 บาท
- รวมค่าธรรมเนียมทั้งหมด = 40,000 บาท
รายละเอียดที่ควรมีในสัญญาขายฝากที่ดิน
การทำสัญญาขายฝากที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญในการทำธุรกรรม ซึ่งสัญญานี้ต้องมีรายละเอียดที่ชัดเจนและครอบคลุม เพื่อป้องกันความขัดแย้งหรือปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ต่อไปนี้คือรายละเอียดที่ควรมีในสัญญาขายฝากที่ดิน:
1. ข้อมูลผู้ขายและผู้ซื้อ
2. รายละเอียดที่ดิน
3. ราคาขายฝากและอัตราดอกเบี้ย
สัญญาควรระบุราคาขายฝากที่ตกลงกันไว้ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ผู้ขายต้องชำระให้กับผู้ซื้อ
4. ระยะเวลาการซื้อคืน
สัญญาควรกำหนดระยะเวลาที่ผู้ขายมีสิทธิ์ซื้อที่ดินคืนได้ ระยะเวลานี้สามารถเป็นได้ทั้งระยะเวลาสั้นหรือยาวตามที่ตกลงกันไว้
5. เงื่อนไขการซื้อคืน
หากมีเงื่อนไขพิเศษใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินหรือการบริหารจัดการในระหว่างระยะเวลาการขายฝาก ควรระบุในสัญญาอย่างชัดเจน
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขายฝากที่ดิน
การขายฝากที่ดินเป็นธุรกรรมที่ซับซ้อนและมีหลายประเด็นที่ผู้ขายและผู้ซื้ออาจมีข้อสงสัย ต่อไปนี้คือคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขายฝากที่ดินพร้อมคำตอบที่ครอบคลุม:
บทสรุป
การขายฝากที่ดิน เป็นทางเลือกทางการเงินที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการเงินสดอย่างรวดเร็วและมีที่ดินเป็นทรัพย์สินค้ำประกัน มีข้อดีคือขั้นตอนง่ายและไม่ตรวจสอบประวัติทางการเงิน แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงในการสูญเสียกรรมสิทธิ์ที่ดินหากไม่สามารถไถ่ถอนได้ตามกำหนด ดังนั้น การทำความเข้าใจในกระบวนการ ข้อกฎหมาย และเลือกผู้ให้บริการรับขายฝากที่ดิน ที่น่าเชื่อถือและดำเนินการทุกอย่างที่ กรมที่ดิน จึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุดเพื่อให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างปลอดภัยและยุติธรรม
พร้อมให้ดาวน์โหลดแล้วบน iOS และ Android เพื่อประสบการณ์ที่ดีในการขอสินเชื่อ และมาตรการรักษาข้อมูลส่วนบุคคลตามกฏหมาย
หากคุณได้ประโยชน์จากเนื้อหาเรา โปรดกดติดตามเพื่อเป็นกำลังใจในการทุ่มเทของเรา