การซื้อขายที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีความซับซ้อนและมีความเสี่ยงสูง การใช้หนังสือมอบอำนาจในการซื้อขายที่ดินจึงเป็นทางเลือกที่หลายคนต้องพึ่งพา โดยเฉพาะเมื่อผู้ที่เกี่ยวข้องไม่สามารถดำเนินการได้ด้วยตนเอง แต่เนื่องจากหนังสือมอบอำนาจเป็นเอกสารที่มีผลผูกพันทางกฎหมาย หากไม่จัดทำอย่างรอบคอบหรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมายที่กำหนดไว้อาจนำไปสู่การถูกหลอกลวงหรือปัญหาทางกฎหมายได้ ในบทความนี้ เราจะกล่าวถึงวิธีการใช้หนังสือมอบอำนาจในการซื้อขายที่ดินให้ปลอดภัย โดยมีหัวข้อสำคัญดังนี้:
ความสำคัญของหนังสือมอบอำนาจการซื้อขายที่ดิน
หนังสือมอบอำนาจเป็นเอกสารที่ใช้ในการมอบอำนาจให้บุคคลอื่นกระทำการแทนเราในการซื้อขายหรือจัดการเกี่ยวกับที่ดิน โดยการมอบอำนาจนี้อาจเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของที่ดินไม่สามารถมาดำเนินการได้ด้วยตนเอง เช่น ในกรณีที่เจ้าของที่ดินอยู่ต่างประเทศ ไม่สะดวกในการเดินทาง หรือไม่สามารถเข้าพบกับผู้เกี่ยวข้องได้ การมอบอำนาจจะช่วยให้ธุรกรรมเกิดขึ้นได้อย่างราบรื่นโดยไม่ต้องรอให้เจ้าของที่ดินมาดำเนินการด้วยตนเอง
อย่างไรก็ตาม การมอบอำนาจในการซื้อขายที่ดินเป็นเรื่องที่ต้องระมัดระวังอย่างมาก เนื่องจากที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง การมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทนอาจเสี่ยงต่อการถูกหลอกลวงหรือฉ้อโกง ดังนั้น การจัดทำหนังสือมอบอำนาจจึงต้องมีความละเอียดและชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
วิธีการเขียนหนังสือมอบอำนาจการซื้อขายที่ดิน
การถูกหลอกลวงเกี่ยวกับที่ดินเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งในประเทศไทย โดยเฉพาะเมื่อมีการมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน ในส่วนนี้ เราจะให้คำแนะนำในการป้องกันการถูกหลอกลวงโฉนดที่ดินดังนี้:
1. กำหนดเวลา
อายุการใช้งานของหนังสือมอบอำนาจที่ดินเป็นสิ่งที่ง่ายและเป็นที่นิยมทำกันมากโดยตัวการหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์จะเป็นผู้ที่มอบฉันทะให้ตัวแทนไปดำเนินการต่าง ๆที่กรมที่ดิน ทำให้ทราบได้อย่างชัดเจนว่าอำนาจนั้นเริ่มต้นและสิ้นสุดตอนไหน หลังจากนั้นเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อก็จะนัดหมายในการชำระเงินค่าที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์หลังจากมีการลงนามสัญญาซื้อขาย การกำหนดเวลาถือเป็นการกำหนดเวลาให้ตัวแทนดำเนินการภายในระยะเวลาที่กำหนดและยังช่วยป้องกันปัญหาการชำระเงินล่าช้า เพราะจะทำให้เกิดความยุ่งยากซับซ้อนและอาจจะเสียค่าปรับได้
2. กำหนดเงื่อนไข
เงื่อนไขในที่นี่ คือการกำหนดรายละเอียดว่าตัวแทนสามารถดำเนินการแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่น การซื้อขายที่ดินเท่านั้น รวมถึงสามารถกำหนดพื้นที่ที่ตัวแทนสามารถใช้อำนาจแทนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และยิ่งมีตัวกำหนดเงื่อนไขให้ละเอียดมากขึ้นเท่าใดความเสี่ยงที่จะถูกตัวแทนฉ้อโกงก็จะลดน้อยลงไปเท่านั้น ถือเป็นการกำหนดที่ปลอดภัยและสามารถป้องกันการฉ้อโกงได้
ข้อความหลังใบมอบอำนาจ
- ให้กรอกเครื่องหมายหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินหรือ อสังหาริมทรัพย์ เช่น ตึก,บ้านเรือน,โรงแรม ให้ถูกต้องชัดเจน
- ให้ระบุเรื่องและอำนาจจัดการให้ชัดเจนว่า มอบอำนาจให้ใครไปทำอะไรแทน เช่น การซื้อขาย การจำนอง ฯลฯ ถ้ามีเงื่อนไขพิเศษเพิ่มเติมก็ให้ระบุไว้ด้วย
- ควรกรอกข้อความให้เหมือนกันและใช้ปากกาแท่งเดียวกันหรือถ้าหากเป็นพิมพ์ดีดก็ต้องเป็นเครื่องเดียวกัน
- ถ้ามีการขูดลบ ตกเติม แก้ไข ขีดฆ่า ต้องลงลายมือชื่อกำกับไว้ด้วยทุกแห่งด้วย
- อย่าลงลายมือชื่อผู้มอบอำนาจก่อนกรอกข้อความ ควรจะกรอกให้ครบถ้วนและถูกต้องตามความประสงค์แล้วหรืออย่าลงชื่อในกระดาษเปล่าซึ่งยังมิได้กรอกข้อความเด็ดขาด
- ควรมีพยานอย่างน้อย 1 คน ถ้าผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือต้องมีพยาน 2 คน และพยานจะต้องเซ็นชื่อเท่านั้นพิมพ์ลายนิ้วมือไม่ได้นะคะ
- หากทำหนังสือมอบอำนาจในต่างประเทศจะต้องให้สถานทูต หรือสถานกงสุล หรือโนตารีปับลิค (notary public) รับรองด้วยเพราะบางครั้งผู้รับมอบอำนาจอาจจะเป็นผู้รับมอบอำนาจจากทั้งสองฝ่าย ทั้งผ่ายตัวการ และฝ่ายตัวแทน และผู้มอบอำนาจในกรณีนี้ฝ่ายผู้มอบอำนาจจะต้องระบุในหนังสือด้วยว่า ยินยอมให้ผู้รับมอบเป็นตัวแทนอีกฝ่ายหนึ่งด้วย (มาตรา 805 แห่ง ป.พ.พ.)
วิธีป้องกันการถูกหลอกลวงโฉนดดิน
- ต้องเก็บรักษาโฉนดไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย ถ้าโฉนดที่ดินหรือ น.ส. 3 เกิดสูญหายขึ้นมาต้องรีบแจ้งความ และไปขอให้เจ้าพนักงานกรมที่ดินออกใบให้ใหม่ทันที
- อย่าทำสัญญากู้เงินเองเด็ดอันขาด ควรนำโฉนดไปขอตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อน เมื่อแน่ใจแล้วให้ขอจดทะเบียนรับจำนอง หรือรับซื้อฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
- ควรมอบโฉนดให้บุคคลที่เชื่อถือได้เท่านั้น ควรหลีกเลี่ยงการให้โฉนดกับบุคคลอื่นไปพร้อมๆกับบัตรประชาชน
- อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด จะต้องกรอกข้อความกำกับไว้อย่างชัดเจนด้วยว่าจะขาย จะจำนอง หรือกับกำข้อความอย่างอื่นให้เรียบร้อยก่อนจะเซ็นใบมอบอำนาจให้บุคคลอื่น
- ก่อนจะทำการซื้อขาย จดจำนอง หรือธุรการอื่นใดเกี่ยวกับที่ดิน ควรไปตรวจสอบที่ดินด้วยตนเองให้แน่นอนก่อนว่าที่ดินอยู่ที่ใหน สภาพเป็นอย่างไร ราคาเหมาะสมหรือไม่ นอกจากนั้นควรไปขอตรวจสอบหลักฐานที่สำนักงานที่ดินด้วย ถ้าเป็นไปได้ก่อนจะซื้อขายที่ดินควรจะทำการรังวัดเสียก่อน
- การซื้อที่ดินทุกครั้ง เมื่อได้ชำระเงินแล้วต้องโอนลงชื่อผู้ซื้อทันที
- ถ้าเราเป็นเจ้าของที่ดิน และได้รับเงินค่าที่ดินยังไม่ครบ ห้ามโอนที่ดินให้ใครเป็นอันอันขาด เว้นแต่กรณีมีหลักประกันที่สมบูรณ์ก่อนการโอน
- หมั่นตรวจสอบที่ดินของตัวเองทั้งทางทะเบียนและสภาพของดินอย่างสม่ำเสมอ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้งแม้จะไม่มีการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินก็ตามเพื่อเช็คว่าที่ดินของท่านยังอยู่ปกติหรือไม่ มีใครมาบุกรุกหรือเปล่า และหลักฐานถูกต้องตามต้นฉบับสำนักงานที่ดินหรือไม่
- ควรติดต่อกับเจ้าหน้าที่ดินหรือผู้จะซื้อโดยตรงจะดีกว่าผ่านนายหน้า เพราะนายหน้าจะหวังผลประโยชน์เป็นส่วนใหญ่ อาจจะเกิดความเสียหายได้
- การซื้อที่ดินให้ซื้อจากผู้ที่ไว้วามใจได้เท่านั้นถ้าเป็นผู้ประกอบการให้ซื้อกับผู้ที่ได้รับอนุญาตจัดสรรแล้ว
- ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินทุกครั้งจะต้องมาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน จึงจะถูกต้องตามกฎหมาย
- ควรตรวจที่ตั้งที่ดินด้วยตนเองว่าเป็นอย่างไรสภาพดีเหมาะสมกับราคาหรือไม่ก่อนที่จะทำการซื้อขาย
เราสามารถตรวจสอบได้เบื้องต้นโดยไปที่ที่สำนักงานที่ดินว่า ปัจจุบัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นของผู้ใด ( ดูได้จากสารบัญ ) หลังโฉนด หากถูกโกงก็ต้องดูว่า มีสาเหตุมาจากอะไร และการฟ้องให้เพิกถอนการทำนิติกรรมหรือให้นิติกรรมที่ได้กระทำไปแล้วเป็นโมฆะ ไม่ว่าจะเป็นกลฉ้อฉล หรือการข่มขู่ หรือด้วยการกระทำที่ไม่สุจริตต่างๆ ก็ต้องฟ้องร้องต่อศาล แต่ก็ยังมีเรื่องเงื่อนไขของกฎหมายในการดำเนินการไม่ว่าจะเป็นเรื่องอายุความฟ้องร้อง หรือกรณีที่บุคคลภายนอกได้ทรัพย์นั้นไปโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ปัญหานี้จะต้องดำเนินการทางกฎหมายนะคะ
องค์ประกอบสำคัญของหนังสือมอบอำนาจ
การจัดทำหนังสือมอบอำนาจที่มีประสิทธิภาพต้องมีองค์ประกอบที่สำคัญดังนี้:
- ข้อมูลของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ: ต้องระบุชื่อ ที่อยู่ และข้อมูลที่สำคัญของทั้งสองฝ่ายอย่างชัดเจน
- รายละเอียดการมอบอำนาจ: ระบุรายละเอียดที่ชัดเจนเกี่ยวกับการกระทำที่ได้รับมอบหมาย เช่น การซื้อ การขาย การโอน หรือการจัดการเกี่ยวกับที่ดิน
- วันที่และระยะเวลาของการมอบอำนาจ: กำหนดวันที่เริ่มต้นและสิ้นสุดของการมอบอำนาจให้ชัดเจน
- ลายเซ็นและพยาน: ลายเซ็นของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจต้องถูกต้อง และควรมีพยานอย่างน้อยหนึ่งคนลงนามเพื่อยืนยันความถูกต้องของเอกสาร
- การรับรองลายเซ็น: ในบางกรณีอาจต้องมีการรับรองลายเซ็นโดยเจ้าหน้าที่รัฐหรือทนายความที่ได้รับอนุญาต
คำถามที่พบบ่อย
สรุป
หนังสือมอบอำนาจเป็นเอกสารสำคัญที่ช่วยให้การซื้อขายที่ดินดำเนินไปได้อย่างราบรื่นโดยไม่จำเป็นต้องมีการพบปะระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่การใช้หนังสือมอบอำนาจต้องมีความระมัดระวังอย่างยิ่ง เนื่องจากมีความเสี่ยงต่อการถูกหลอกลวงหรือเกิดปัญหาทางกฎหมายได้
ในการใช้หนังสือมอบอำนาจ ควรตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ อย่างรอบคอบ และปฏิบัติตามขั้นตอนที่กำหนดไว้อย่างเคร่งครัด รวมถึงการมีพยานและการรับรองลายเซ็นโดยเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจเพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือของเอกสาร
การใช้หนังสือมอบอำนาจอย่างถูกต้องไม่เพียงแต่ช่วยให้การซื้อขายที่ดินดำเนินไปได้อย่างราบรื่น แต่ยังช่วยป้องกันปัญหาทางกฎหมายและการถูกฉ้อโกงในอนาคตอีกด้วย
