หนังสือมอบอำนาจ ซื้อหรือขายที่ดิน ใช้ยังให้ปลอดภัย ไม่โดนโกง

หนังสือมอบอำนาจ เป็นหนังสือที่ลงเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อมอบให้กับบุคคลอื่นทำธุรกรรมแทนเรา ไม่ว่าจะเป็นธุระส่วนตัว หรือธุรกรรมทางกฎหมาย เราจะเรียกบุคคลที่เป็นเจ้าของอำนาจว่าเป็น “ตัวการ” และ เรียกบุคคลที่ได้รับอำนาจแทนเราว่าเป็น “ตัวแทน” เวลาเราให้ ตัวแทน ไปทำธุรการแทนเรา กฎหมายจะให้ความสำคัญกับ ตัวแทน เสมือนว่าเป็น ตัวการ เรียกง่ายๆว่า ตัวแทน สามารภมีสิทธิในการทำธุรการแทนตัวการทุกอย่าง แต่การที่จะมอบอำนาจแต่ละครั้งต้องมีสาระสำคัญครบถ้วน ควรใช้แบบพิมพ์ของกรมที่ดินโดยตัวการจะต้องทำหลักฐานการมอบอำนาจเป็นหนังสือให้ตัวแทน ควรมอบทะเบียนบ้านและบัตรประจำตัวประชาชนฉบับจริงให้กับผู้รับมอบอำนาจไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ด้วย เหตุผลที่ต้องใช้ตัวจริงก็เพราะว่าจะทำให้การทำทุจริตทำได้ยากขึ้นนั่นเองค่ะ หากใช้แค่ภาพถ่ายก็จะปลอมง่าย สำนักงานที่ดินก็เลยต้องรักษาผลประโยชน์ให้ได้มากที่สุด และที่สำคัญเจ้าของที่ดินและผู้ที่จะซื้อที่ดินจะต้องมีความรอบคอบและระมัดระวัง เพราะอาจจะเกิดการฉ้อโกงหรืออาจจะทำให้เกิดความเสียยหายร้ายแรงขึ้นได้ในภายหลังได้ค่ะ

การมอบอำนาจเท่ากับว่านิติกรรมที่เราให้ตัวแทนไปทำคือการกระทำของเราเอง โดยทั่วไปแล้วหนังสือที่ใช้มอบอำนาจไม่มีวันหมดอายุ แต่จะใช้ยังไงให้ปลอดภัย ไม่โดนโกงมาดูวิธีกัน⁉️

***ในหนังสือมอบอำนาจจะมีคนอยู่ 2 คนคือ “ตัวการกับตัวแทน”

✅ ตัวการกำหนดเวลา

อายุการใช้งานของหนังสือมอบอำนาจที่ดินเป็นสิ่งที่ง่ายและเป็นที่นิยมทำกันมากโดยตัวการหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์จะเป็นผู้ที่มอบฉันทะให้ตัวแทนไปดำเนินการต่าง ๆที่กรมที่ดิน ทำให้ทราบได้อย่างชัดเจนว่าอำนาจนั้นเริ่มต้นและสิ้นสุดตอนไหน หลังจากนั้นเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อก็จะนัดหมายในการชำระเงินค่าที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์หลังจากมีการลงนามสัญญาซื้อขาย การกำหนดเวลาถือเป็นการกำหนดเวลาให้ตัวแทนดำเนินการภายในระยะเวลาที่กำหนดและยังช่วยป้องกันปัญหาการชำระเงินล่าช้า เพราะจะทำให้เกิดความยุ่งยากซับซ้อนและอาจจะเสียค่าปรับได้

✅ ตัวการกำหนดเงื่อนไข

เงื่อนไขในที่นี่ คือการกำหนดรายละเอียดว่าตัวแทนสามารถดำเนินการแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่น การซื้อขายที่ดินเท่านั้น รวมถึงสามารถกำหนดพื้นที่ที่ตัวแทนสามารถใช้อำนาจแทนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และยิ่งมีตัวกำหนดเงื่อนไขให้ละเอียดมากขึ้นเท่าใดความเสี่ยงที่จะถูกตัวแทนฉ้อโกงก็จะลดน้อยลงไปเท่านั้น ถือเป็นการกำหนดที่ปลอดภัยและสามารถป้องกันการฉ้อโกงได้

ข้อความหลังใบมอบอำนาจ

1. ให้กรอกเครื่องหมายหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินหรือ อสังหาริมทรัพย์ เช่น ตึก,บ้านเรือน,โรงแรม ให้ถูกต้องชัดเจน

2. ให้ระบุเรื่องและอำนาจจัดการให้ชัดเจนว่า มอบอำนาจให้ใครไปทำอะไรแทน เช่น การซื้อขาย การจำนอง ฯลฯ ถ้ามีเงื่อนไขพิเศษเพิ่มเติมก็ให้ระบุไว้ด้วย

3. ควรกรอกข้อความให้เหมือนกันและใช้ปากกาแท่งเดียวกันหรือถ้าหากเป็นพิมพ์ดีดก็ต้องเป็นเครื่องเดียวกัน

4. ถ้ามีการขูดลบ ตกเติม แก้ไข ขีดฆ่า ต้องลงลายมือชื่อกำกับไว้ด้วยทุกแห่งด้วย

5. อย่าลงลายมือชื่อผู้มอบอำนาจก่อนกรอกข้อความ ควรจะกรอกให้ครบถ้วนและถูกต้องตามความประสงค์แล้วหรืออย่าลงชื่อในกระดาษเปล่าซึ่งยังมิได้กรอกข้อความเด็ดขาด

6. ควรมีพยานอย่างน้อย 1 คน ถ้าผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือต้องมีพยาน 2 คน และพยานจะต้องเซ็นชื่อเท่านั้นพิมพ์ลายนิ้วมือไม่ได้นะคะ

7. หากทำหนังสือมอบอำนาจในต่างประเทศจะต้องให้สถานทูต หรือสถานกงสุล หรือโนตารีปับลิค (notary public) รับรองด้วยเพราะบางครั้งผู้รับมอบอำนาจอาจจะเป็นผู้รับมอบอำนาจจากทั้งสองฝ่าย ทั้งผ่ายตัวการ และฝ่ายตัวแทน และผู้มอบอำนาจในกรณีนี้ฝ่ายผู้มอบอำนาจจะต้องระบุในหนังสือด้วยว่า ยินยอมให้ผู้รับมอบเป็นตัวแทนอีกฝ่ายหนึ่งด้วย (มาตรา 805 แห่ง ป.พ.พ.)

วิธีป้องกันการถูกหลอกลวงโฉนดดิน

1.  ต้องเก็บรักษาโฉนดไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย  ถ้าโฉนดที่ดินหรือ  น.ส.  3  เกิดสูญหายขึ้นมาต้องรีบแจ้งความ และไปขอให้เจ้าพนักงานกรมที่ดินออกใบให้ใหม่ทันที

2.  อย่าทำสัญญากู้เงินเองเด็ดอันขาด  ควรนำโฉนดไปขอตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อน เมื่อแน่ใจแล้วให้ขอจดทะเบียนรับจำนอง  หรือรับซื้อฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

3.  ควรมอบโฉนดให้บุคคลที่เชื่อถือได้เท่านั้น ควรหลีกเลี่ยงการให้โฉนดกับบุคคลอื่นไปพร้อมๆกับบัตรประชาชน

4.  อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด  จะต้องกรอกข้อความกำกับไว้อย่างชัดเจนด้วยว่าจะขาย จะจำนอง หรือกับกำข้อความอย่างอื่นให้เรียบร้อยก่อนจะเซ็นใบมอบอำนาจให้บุคคลอื่น

5.  ก่อนจะทำการซื้อขาย จดจำนอง หรือธุรการอื่นใดเกี่ยวกับที่ดิน  ควรไปตรวจสอบที่ดินด้วยตนเองให้แน่นอนก่อนว่าที่ดินอยู่ที่ใหน  สภาพเป็นอย่างไร  ราคาเหมาะสมหรือไม่ นอกจากนั้นควรไปขอตรวจสอบหลักฐานที่สำนักงานที่ดินด้วย  ถ้าเป็นไปได้ก่อนจะซื้อขายที่ดินควรจะทำการรังวัดเสียก่อน

6.  การซื้อที่ดินทุกครั้ง  เมื่อได้ชำระเงินแล้วต้องโอนลงชื่อผู้ซื้อทันที

7.  ถ้าเราเป็นเจ้าของที่ดิน  และได้รับเงินค่าที่ดินยังไม่ครบ  ห้ามโอนที่ดินให้ใครเป็นอันอันขาด  เว้นแต่กรณีมีหลักประกันที่สมบูรณ์ก่อนการโอน 

8.  หมั่นตรวจสอบที่ดินของตัวเองทั้งทางทะเบียนและสภาพของดินอย่างสม่ำเสมอ  อย่างน้อยปีละ  1  ครั้งแม้จะไม่มีการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินก็ตามเพื่อเช็คว่าที่ดินของท่านยังอยู่ปกติหรือไม่  มีใครมาบุกรุกหรือเปล่า  และหลักฐานถูกต้องตามต้นฉบับสำนักงานที่ดินหรือไม่

9.  ควรติดต่อกับเจ้าหน้าที่ดินหรือผู้จะซื้อโดยตรงจะดีกว่าผ่านนายหน้า เพราะนายหน้าจะหวังผลประโยชน์เป็นส่วนใหญ่ อาจจะเกิดความเสียหายได้

10.  การซื้อที่ดินให้ซื้อจากผู้ที่ไว้วามใจได้เท่านั้นถ้าเป็นผู้ประกอบการให้ซื้อกับผู้ที่ได้รับอนุญาตจัดสรรแล้ว

11.  ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินทุกครั้งจะต้องมาจดทะเบียน  ณ  สำนักงานที่ดิน  จึงจะถูกต้องตามกฎหมาย

12. ควรตรวจที่ตั้งที่ดินด้วยตนเองว่าเป็นอย่างไรสภาพดีเหมาะสมกับราคาหรือไม่ก่อนที่จะทำการซื้อขาย

เราสามารถตรวจสอบได้เบื้องต้นโดยไปที่ที่สำนักงานที่ดินว่า ปัจจุบัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นของผู้ใด  ( ดูได้จากสารบาญ ) หลังโฉนด หากถูกโกงก็ต้องดูว่า มีสาเหตุมาจากอะไร และการฟ้องให้เพิกถอนการทำนิติกรรมหรือให้นิติกรรมที่ได้กระทำไปแล้วเป็นโมฆะ ไม่ว่าจะเป็นกลฉ้อฉล หรือการข่มขู่  หรือด้วยการกระทำที่ไม่สุจริตต่างๆ ก็ต้องฟ้องร้องต่อศาล แต่ก็ยังมีเรื่องเงื่อนไขของกฎหมายในการดำเนินการไม่ว่าจะเป็นเรื่องอายุความฟ้องร้อง หรือกรณีที่บุคคลภายนอกได้ทรัพย์นั้นไปโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน  ปัญหานี้จะต้องดำเนินการทางกฎหมายนะคะ

สรุป

หากจะทำธุรกรรมเกี่ยวกับโฉนดที่ดินแต่เราไม่สะดวกในการทำธุรกรรมโดยตนเอง เราสามารถมอบอำนาจให้ตัวแทนไปทำธุรกรรมแทนเราได้ โดยจะต้องเซ็นเอกสารให้ถูกต้องชัดเจนด้วยทุกครั้ง เพื่อไม่ให้มีการทุจริตเกิดขึ้น ทั้งนี้ทั้งนั้นเราจะต้องตรวจสอบความถูกต้องก่อนทุกครั้ง หรือหากมีการเซ็นเอกสารหรือเขียนผิดจะต้องต้องลงลายมือชื่อกำกับไว้ด้วยทุกแห่งด้วย