โฉนดที่ดิน เป็นเอกสารสำคัญที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินอย่างชัดเจน แต่หลายคนอาจไม่เคยรู้ว่าโฉนดบางแปลงอาจมี “ภาระจำยอม” ติดอยู่ ซึ่งอาจส่งผลต่อการใช้ประโยชน์และมูลค่าของที่ดินโดยตรง ภาระจำยอมคือสิทธิของบุคคลอื่นที่จะใช้ที่ดินของเราในบางเรื่อง เช่น ใช้เป็นทางผ่าน วางท่อประปา หรือเสาไฟฟ้า หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อที่ดิน หรือใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักประกันเงินกู้ การเข้าใจเรื่องภาระจำยอมจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้คุณปกป้องสิทธิ์ของตนเองได้อย่างมั่นใจ บทความนี้จะพาคุณไปเรียนรู้ภาระจำยอมอย่างละเอียด เพื่อให้คุณตัดสินใจได้อย่างถูกต้องก่อนทำธุรกรรมใด ๆ กับโฉนดที่ดินของคุณ
โฉนดที่ดินติดภาระจำยอมคืออะไร
โฉนดที่ดิน เป็นเอกสารสิทธิ์สำคัญที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย แต่บางครั้งแม้จะมีโฉนดที่ดินก็อาจไม่ได้หมายความว่าจะสามารถใช้สิทธิ์เหนือที่ดินนั้นได้อย่างสมบูรณ์แบบ หากมีสิ่งที่เรียกว่า “ภาระจำยอม” ติดอยู่ในโฉนด ซึ่งส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยตรง บทความนี้จะพาผู้อ่านทุกท่านไปทำความเข้าใจว่า “ภาระจำยอม” คืออะไร เกิดขึ้นได้อย่างไร มีผลกระทบกับเจ้าของที่ดินอย่างไร และควรรับมืออย่างไรเพื่อไม่ให้เสียสิทธิ์ในที่ดินของตน
ภาระจำยอมคืออะไร และเกิดขึ้นได้อย่างไร
ภาระจำยอม (Servitude หรือ Easement) หมายถึง สิทธิที่เจ้าของที่ดินแปลงหนึ่ง (เรียกว่า “ที่ดินเดิม“) จะต้องยอมให้เจ้าของที่ดินอีกแปลงหนึ่ง (เรียกว่า “ที่ดินภารา“) ใช้ที่ดินของตนเพื่อประโยชน์บางอย่าง เช่น เดินผ่าน วางท่อ ระบายน้ำ หรือใช้ไฟฟ้า เป็นต้น ซึ่งในทางกฎหมาย ภาระจำยอมสามารถเกิดขึ้นได้ 2 ลักษณะใหญ่ ๆ คือ
- โดยการทำสัญญา: เมื่อเจ้าของที่ดินสองฝ่ายตกลงกันให้สิทธิใช้งานบางส่วนของที่ดิน เช่น ที่ดินไม่มีทางออก เจ้าของที่ดินที่อยู่ติดถนนอาจยอมให้ผ่านได้ โดยระบุไว้ในเอกสาร
- โดยพฤติการณ์หรือการใช้สิทธิเป็นเวลานาน: หากเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งใช้ทางผ่านที่ดินของอีกแปลงหนึ่งติดต่อกันมาเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี โดยไม่มีการคัดค้านจากเจ้าของที่ดิน ก็สามารถถือเป็นภาระจำยอมตามกฎหมายได้
ผลกระทบของภาระจำยอมที่มีต่อโฉนดที่ดิน
แม้ว่าภาระจำยอมจะไม่ได้เปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน แต่ก็ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการใช้สิทธิของเจ้าของที่ดินในหลาย ๆ ด้าน ได้แก่:
- การใช้ที่ดินไม่เป็นอิสระ 100% หากโฉนดที่ดินติดภาระจำยอม เช่น มีการให้ผู้อื่นผ่านทางได้ เจ้าของที่ดินจะไม่สามารถปิดกั้นทางดังกล่าว หรือก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างใด ๆ บดบังทางได้
- มูลค่าทรัพย์สินลดลง ที่ดินที่มีภาระจำยอมมักมีราคาซื้อขายต่ำกว่าที่ดินทั่วไป โดยเฉพาะที่ดินที่ต้องให้ผู้อื่นผ่าน หรือวางสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ เช่น ท่อประปา ท่อไฟฟ้า
- ข้อจำกัดในการพัฒนา หากที่ดินถูกใช้เป็นทางผ่าน หรือมีสายสาธารณูปโภคพาดผ่าน ก็อาจมีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการ เช่น สร้างบ้านหรืออาคารในตำแหน่งนั้นไม่ได้
- ปัญหาในการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้ออาจลังเลหรือปฏิเสธการซื้อที่ดินที่มีภาระจำยอม ทำให้ขายได้ยาก หรือจำเป็นต้องลดราคาอย่างมาก
วิธีตรวจสอบว่าที่ดินติดภาระจำยอมหรือไม่
การตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินมีภาระจำยอมหรือไม่นั้น มีขั้นตอนที่สำคัญและควรทำอย่างละเอียด โดยเฉพาะก่อนการซื้อ–ขายหรือขอกู้เงินจากสถาบันการเงิน มีวิธีหลัก ๆ ดังนี้
- ตรวจสอบจากหน้าสำเนาโฉนดที่ดิน หากมีภาระจำยอมที่จดทะเบียนอย่างเป็นทางการ จะปรากฏข้อความในส่วนท้ายของโฉนด เช่น “ภาระจำยอมให้ผ่านทาง” หรือ “ให้วางท่อประปาใต้ดิน” เป็นต้น
- ตรวจสอบจากสำนักงานที่ดิน สามารถขอสำเนาเอกสารแนบท้าย หรือขอเจ้าหน้าที่ช่วยตรวจสอบว่าที่ดินแปลงนั้นมีการจดทะเบียนภาระจำยอมไว้หรือไม่
- ตรวจสอบสภาพที่ดินจริง บางกรณีภาระจำยอมไม่ได้จดทะเบียนไว้ แต่เกิดขึ้นจากการใช้งานจริง เช่น มีถนนผ่าน มีท่อใต้ดิน หรือเสาไฟฟ้าผ่าน
- ขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ เช่น นักกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ หรือนายหน้าที่ดินที่เชี่ยวชาญในพื้นที่นั้น
ข้อควรรู้และแนวทางป้องกันเมื่อซื้อที่ดิน
หากคุณกำลังพิจารณาซื้อโฉนดที่ดินที่อาจติดภาระจำยอม ควรดำเนินการด้วยความรอบคอบ โดยมีข้อควรรู้และแนวทางดังนี้
- ตรวจสอบภาระจำยอมให้ละเอียด ก่อนเซ็นสัญญาซื้อขาย ควรดูรายละเอียดจากสำนักงานที่ดิน และให้มีการระบุในสัญญาอย่างชัดเจน
- ขอคำยืนยันจากเจ้าของเดิม ให้เจ้าของโฉนดยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าที่ดินไม่มีภาระจำยอม หรือหากมี ให้ระบุรายละเอียดทั้งหมด
- กำหนดขอบเขตของการใช้สิทธิ ในกรณีจำเป็นต้องยอมรับภาระจำยอม ควรมีการกำหนดขอบเขต เช่น ขนาดของทางผ่าน เวลาในการใช้งาน และความรับผิดชอบในการดูแล
- ขอคำแนะนำจากทนาย เพื่อความมั่นใจว่าสิทธิในที่ดินจะไม่ถูกกระทบในอนาคต และลดความเสี่ยงในการเกิดข้อพิพาท
ภาระจำยอมกับการขอกู้สินเชื่อ: สิ่งที่ควรรู้
เมื่อคุณต้องการนำ โฉนดที่ดิน ไปขอสินเชื่อกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน การมีภาระจำยอมอาจมีผลต่อความสามารถในการใช้ที่ดินนั้นเป็นหลักประกัน ดังนี้
- ธนาคารพิจารณา “สภาพคล่องของที่ดิน” หากที่ดินมีภาระจำยอม ธนาคารอาจมองว่าไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้เต็มที่ ทำให้อนุมัติวงเงินต่ำกว่าปกติ
- อาจต้องใช้เอกสารแนบท้ายเพิ่มเติม เช่น หนังสือแสดงความยินยอมจากผู้มีสิทธิภาระจำยอม หรือการรังวัดใหม่เพื่อยืนยันขอบเขต
- ทางเลือกจากสถาบันการเงินทางเลือก หากธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ อาจพิจารณาใช้บริการสินเชื่อที่ให้วงเงินสูงกว่าราคาประเมินจากบริษัทเอกชน เช่น “เพื่อนแท้ เงินด่วน” ที่ให้วงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน พร้อมขั้นตอนอนุมัติง่าย ไม่ต้องจดจำนองกับกรมที่ดิน
สรุป: เข้าใจภาระจำยอมก่อนลงทุนในที่ดิน
ภาระจำยอม เป็นสิ่งที่อาจไม่สามารถมองเห็นได้จากสายตา แต่ส่งผลต่อการใช้สิทธิและการพัฒนาโฉนดที่ดินในอนาคต การเข้าใจและตรวจสอบข้อมูลก่อนตัดสินใจซื้อ หรือก่อนนำไปเป็นหลักประกันจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุน
หากคุณกำลังมองหาทางเลือกทางการเงินที่ยืดหยุ่นและไม่ยุ่งยาก บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด พร้อมให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดิน โดยให้วงเงินสูงสุด 130% จากราคาประเมิน ไม่ต้องจดจำนองที่ดิน ประเมินไว อนุมัติง่ายใน 4 ขั้นตอน:
- การประเมินมูลค่าที่ดิน
- การเตรียมเอกสาร (โฉนดตัวจริง, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, บัญชีธนาคาร)
- การทำสัญญาเงินกู้
- การอนุมัติและการเบิกเงิน
