เจาะลึกสัญญาจำนองที่ดิน ทุกองค์ประกอบและข้อควรระวังก่อนเซ็น

ต่างกันที่ “กรรมสิทธิ์” สัญญาจำนอง กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม ผู้ให้กู้มีเพียงสิทธิ์บังคับคดี แต่สัญญาขายฝากที่ดิน กรรมสิทธิ์จะโอนไปเป็นของผู้ซื้อฝากทันที ทำให้ความเสี่ยงในการสูญเสียที่ดินของผู้กู้จะมีมากกว่า 

ไม่ได้โดยเด็ดขาด เพราะสัญญาจำนองที่ไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจะถือเป็น “โมฆะ” ในทางกฎหมาย ทำให้ไม่มีผลบังคับเป็นสัญญาจำนอง จะมีสถานะเป็นเพียง “สัญญากู้ยืมเงิน” ธรรมดาซึ่งไม่มีหลักประกันเป็นที่ดิน

ตามกฎหมายแล้ว การจดทะเบียนจำนองต่อหน้าเจ้าหน้าที่ไม่บังคับให้ต้องมีพยาน  แต่ในทางปฏิบัติ การมีพยานอย่างน้อย 2 คนลงนามในสัญญา จะช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือและใช้เป็นหลักฐานยืนยันความสมบูรณ์ของสัญญาได้ดียิ่งขึ้นหากเกิดข้อพิพาท

สามารถแก้ไขได้ แต่ต้องได้รับความยินยอมจากทั้งผู้จำนองและผู้รับจำนอง และต้องไปทำ “บันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญา” ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินแห่งเดิมเสมอ เช่น การขอเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยหรือเงื่อนไขการผ่อนชำระ 

ยังไม่สิ้นสุดโดยสมบูรณ์แม้จะชำระหนี้ครบแล้ว เพราะภาระจำนองยังคงปรากฏอยู่หลังโฉนด ผู้กู้จำเป็นต้องนำหลักฐานการชำระหนี้ทั้งหมดไปทำเรื่อง “ไถ่ถอนจำนอง” ที่สำนักงานที่ดิน เพื่อปลดภาระผูกพันออกจากโฉนดอย่างเป็นทางการ