การเป็นเจ้าของที่ดินหรือการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การจำนอง หรือการกู้สินเชื่อ ล้วนต้องใช้ “โฉนดที่ดิน” เป็นเอกสารหลักสำคัญ เพราะโฉนดเป็นหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย การตรวจสอบโฉนดที่ดินจึงเป็นขั้นตอนแรกที่ไม่ควรมองข้าม
หากไม่ตรวจสอบให้รอบคอบ อาจนำไปสู่ปัญหาทางกฎหมาย เช่น ที่ดินติดภาระจำนอง ถูกอายัด หรือไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ นอกจากนี้ ยังมีกรณีการปลอมแปลงโฉนดที่ดิน หรือการนำโฉนดที่ไม่มีกรรมสิทธิ์เต็มมาใช้ในการทำธุรกรรม ทำให้ผู้ซื้อเสียหายทั้งเงินและเวลา
บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด ให้ความสำคัญกับการตรวจสอบกรรมสิทธิ์และภาระผูกพันในโฉนดที่ดินก่อนการอนุมัติสินเชื่อเสมอ เพื่อให้ลูกค้ามั่นใจได้ว่า โฉนดที่นำมาใช้ประกอบการขอกู้ปลอดภัย ไม่มีปัญหาแอบแฝง และสามารถอนุมัติวงเงินได้สูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน
วิธีการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน
การตรวจสอบกรรมสิทธิ์คือการเช็กว่าผู้ที่นำโฉนดที่ดินมาทำธุรกรรมเป็นเจ้าของที่แท้จริงหรือไม่ และที่ดินดังกล่าวมีเอกสารสิทธิ์ประเภทใด ซึ่งในประเทศไทยมีหลายประเภท เช่น น.ส.3, น.ส.3 ก, โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) โดยโฉนดที่ดินถือว่าเป็นเอกสารที่มีสิทธิ์สูงสุด
ขั้นตอนการตรวจสอบกรรมสิทธิ์
- ไปที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ตั้งของที่ดิน
- เตรียมโฉนดตัวจริง หรือสำเนาอย่างชัดเจน
- ขอให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบข้อมูลกรรมสิทธิ์
- มีค่าธรรมเนียมในการตรวจสอบเล็กน้อย
- ตรวจสอบจากเลขโฉนด เลขที่ดิน และหน้าสำรวจ
- เพื่อให้แน่ใจว่าเอกสารไม่ได้ถูกปลอม
- ขอคัดสำเนารายการจดทะเบียน
- รายการนี้จะมีข้อมูลกรรมสิทธิ์ย้อนหลัง แสดงว่าเคยมีการซื้อขาย โอน หรือเปลี่ยนเจ้าของหรือไม่
การตรวจสอบกรรมสิทธิ์สามารถทำได้ทั้งเจ้าของที่ดิน ผู้จะซื้อ หรือแม้แต่สถาบันการเงินที่จะรับโฉนดเป็นหลักประกัน เพื่อลดความเสี่ยงและสร้างความมั่นใจในการทำธุรกรรม
ภาระผูกพันที่อาจมีอยู่ในโฉนดที่ดิน
“ภาระผูกพัน” คือข้อจำกัดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น ๆ ซึ่งอาจเป็นอุปสรรคต่อการโอน การขาย หรือการใช้ที่ดินอย่างอิสระ ตัวอย่างของภาระผูกพันที่พบบ่อย ได้แก่
- การจดจำนอง – เจ้าของได้นำโฉนดที่ดินไปจำนองกับสถาบันการเงิน
- การตั้งภาระจำยอม – เช่น อนุญาตให้เพื่อนบ้านใช้ทางผ่านในที่ดินของตน
- การอายัดจากคดีความ – ที่ดินถูกอายัดจากศาลหรือหน่วยงานรัฐ
- การห้ามโอนภายในระยะเวลาหนึ่ง – เช่น ที่ดินจากโครงการรัฐที่ห้ามขายภายใน 5 ปี
การตรวจสอบว่ามีภาระผูกพันเหล่านี้หรือไม่ สามารถดูได้จากหน้าท้ายของโฉนดที่ดิน ซึ่งจะระบุไว้ชัดเจน หรือสอบถามโดยตรงจากเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน
ที่บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด เรามีทีมตรวจสอบภาระผูกพันในที่ดินให้ลูกค้าก่อนพิจารณาวงเงินเสมอ เพื่อให้มั่นใจว่าโฉนดดังกล่าวสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้จริง และไม่มีข้อผูกพันทางกฎหมายที่อาจกระทบการกู้เงิน
วิธีตรวจสอบภาระผูกพันในที่ดินด้วยตนเอง
แม้ว่าโดยทั่วไปผู้ซื้อหรือผู้กู้จะใช้บริการของสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานรัฐในการตรวจสอบ แต่ก็สามารถตรวจสอบภาระผูกพันเบื้องต้นด้วยตนเองได้เช่นกัน ดังนี้:
- ดูที่หน้าโฉนดว่ามีรายการจดทะเบียนใด ๆ หรือไม่
- หากมีการจดจำนอง จะระบุธนาคารหรือสถาบันที่รับจำนองไว้อย่างชัดเจน
- หากมีคำว่า “ห้ามโอนภายใน … ปี” ควรตรวจสอบว่าเกินระยะเวลานั้นหรือยัง
- ตรวจสอบหมายเลขโฉนดบนเว็บไซต์ของกรมที่ดิน
- บางพื้นที่ให้บริการตรวจสอบสถานะที่ดินออนไลน์ เช่น โครงการของกรมที่ดินที่เชื่อมโยงกับระบบ e-Services
- สอบถามเจ้าของเดิมโดยตรง
- หากเป็นการซื้อจากบุคคลทั่วไป ควรถามอย่างละเอียดว่าที่ดินเคยมีปัญหาหรือภาระผูกพันใดหรือไม่
การตรวจสอบด้วยตนเองแม้จะไม่ละเอียดเท่าเจ้าหน้าที่ แต่ก็ช่วยป้องกันความเสี่ยงเบื้องต้นได้ และหากพบสิ่งผิดปกติ ควรหยุดการดำเนินการทันทีและขอคำแนะนำจากสำนักงานที่ดินหรือทนายความ
ข้อควรระวังและคำแนะนำเพิ่มเติมในการตรวจสอบโฉนดที่ดิน
แม้จะตรวจสอบโฉนดแล้ว แต่ก็ยังมีจุดที่ควรระมัดระวัง เช่น
- โฉนดปลอม – ต้องตรวจสอบกระดาษโฉนดซึ่งมักเป็นเอกสารพิเศษ มีลายน้ำและตราประทับที่เป็นของทางราชการ
- การใช้ชื่อร่วมในโฉนด – หากมีเจ้าของหลายคน ต้องได้รับความยินยอมจากทุกคนก่อนทำธุรกรรม
- โฉนดที่ดินในพื้นที่พิพาท – เช่น เขตป่าสงวน เขตชุมชน หรือพื้นที่เวนคืน
- การขายต่อโดยไม่ผ่านทายาท – หากเจ้าของโฉนดเสียชีวิตไปแล้ว แต่ยังไม่มีการจัดการมรดก ต้องระวังการแอบอ้าง
สรุป
การตรวจสอบกรรมสิทธิ์และภาระผูกพันในโฉนดที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญที่ไม่ควรละเลย โดยเฉพาะในการทำธุรกรรมทางกฎหมายหรือการกู้เงิน การตรวจสอบที่ถูกต้องช่วยลดความเสี่ยงและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต โฉนดที่ดินต้องเป็นของแท้ ไม่ติดภาระผูกพัน และอยู่ในกรรมสิทธิ์ของผู้ที่นำมาทำธุรกรรมจริง บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด ยึดมั่นในความโปร่งใส ปลอดภัย และเชื่อถือได้ในการใช้โฉนดเป็นหลักประกัน เพื่อให้ลูกค้าได้รับบริการที่ดีที่สุด พร้อมวงเงินสูง และเงื่อนไขที่เป็นธรรม
