การนำโฉนดที่ดินมาเปลี่ยนเป็นเงินทุนด้วยวิธีขายฝาก ถือเป็นทางเลือกที่รวดเร็วและให้วงเงินสูง แต่สิ่งที่ผู้ขายฝากต้องให้ความสำคัญและทำความเข้าใจอย่างดีที่สุดคือดอกเบี้ยจากการขายฝากที่ดินคืออะไรและคิดอย่างไร เพราะจะส่งผลโดยตรงต่อภาระการเงินในอนาคต
บทความนี้จะสรุปส่วนสำคัญที่เกี่ยวข้อง ทั้งเรื่องวิธีคิดอัตราดอกเบี้ยขายฝากที่ดิน เจ้าของที่ดินต้องรู้อะไร และมีที่ไหนที่รับขายฝากที่ดินบ้าง พร้อมอัปเดตข้อมูลและกฎหมายล่าสุดที่ต้องรู้เพื่อเตรียมพร้อมก่อนตัดสินใจครับ
Key Takeaways
- ดอกเบี้ยขายฝากที่ดินหรือสินไถ่คือผลประโยชน์ตอบแทนที่ผู้ขายฝากต้องชำระเพิ่มจากเงินต้น เพื่อไถ่ถอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนเมื่อครบสัญญา
- เพดานดอกเบี้ยขายฝากตามกฎหมายจะสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน เพื่อป้องกันการเอารัดเอาเปรียบผู้ขายฝาก
- อัตราดอกเบี้ยในตลาดทั่วไปมักอยู่ที่ 9% ถึง 15% ต่อปี โดยขึ้นอยู่กับทำเล สภาพคล่อง และการประเมินความเสี่ยงของทรัพย์สิน
- หากผู้ขายฝากผิดนัดชำระไม่จ่ายดอกเบี้ยเมื่อครบกำหนด กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ทันที
ดอกเบี้ยขายฝากคืออะไร?
หากพูดให้เข้าใจง่าย ๆ ดอกเบี้ยขายฝากที่ดินคือสินไถ่ ซึ่งหมายถึงจำนวนเงินส่วนต่างที่ผู้รับซื้อฝาก จะได้รับเป็นผลตอบแทนเพิ่มเติมจากวงเงินต้น เมื่อผู้ขายฝากนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินคืน โดยแม้คนส่วนใหญ่จะติดปากเรียกว่าดอกเบี้ยเพราะมีลักษณะคล้ายกับการกู้เงินทั่วไป แต่ในทางกฎหมายแล้วสิ่งนี้คือค่าตอบแทนการไถ่ทรัพย์คืน ตามที่ได้ทำสัญญายินยอมกันไว้ตั้งแต่ต้นนั่นเองครับ
ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่?
คำถามยอดฮิตที่มักเจอก่อนทำสัญญาคือ อัตราดอกเบี้ยขายฝากที่ดินอยู่ที่เท่าไหร่กันแน่ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วอัตราเหล่านี้จะถูกควบคุมโดยข้อกฎหมายอย่างเคร่งครัด ดังนี้ครับ
- เพดานสูงสุดตามกฎหมาย : พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนฯ พ.ศ. 2562 ระบุอย่างชัดเจนว่า ห้ามคิดค่าตอบแทนสัญญาขายฝากที่ดินในอัตราดอกเบี้ยเกิน 15% ต่อปีหรือเฉลี่ย 1.25% ต่อเดือนเพื่อคุ้มครองประชาชน ซึ่งหากผู้รับซื้อฝากเรียกเก็บเกินกว่าที่กำหนด ส่วนที่เกินมาจะถือเป็นโมฆะทันที
- อัตราดอกเบี้ยที่พบได้ทั่วไปในตลาด : โดยปกติขายฝากที่ดินจะมีดอกเบี้ยอยู่ที่ 9% ถึง 15% ต่อปี หรือประมาณ 0.75% ถึง 1.25% ต่อเดือน แต่หากมีที่ดินทำเลทองในเขตเมือง โอกาสที่จะได้เรตต่ำก็มีสูง แต่ถ้าเป็นที่ดินเปล่าชานเมืองหรือเป็นพื้นที่ที่เข้าถึงยาก ดอกเบี้ยก็อาจจะถูกประเมินและขยับขึ้นไปแตะเพดานสูงสุดได้
ดอกเบี้ยขายฝากคิดจากอะไรบ้าง?
การที่นายทุนหรือสถาบันการเงินจะเคาะตัวเลขดอกเบี้ยจากการขายฝากที่ดินออกมานั้น จะใช้เกณฑ์ประเมินจาก 3 ปัจจัยหลักเหล่านี้ครับ
- ยอดวงเงินที่อนุมัติ : ยิ่งกู้เงินหรือขอวงเงินสูงเท่าไหร่ ภาระดอกเบี้ยรายเดือนจากการฝากขายที่ดินก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย โดยส่วนมากผู้รับซื้อฝากจะอนุมัติวงเงินให้ประมาณ 40% ถึง 70% ของราคาประเมิน
- ระยะเวลาการทำสัญญา : ระยะเวลาที่ลากยาวออกไป จะหมายถึงยอดดอกเบี้ยสะสมที่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ซึ่งตามกฎหมายใหม่ระบุไว้ว่า สัญญาที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยหรือเกษตรกรรมต้องมีกรอบเวลาขั้นต่ำ 1 ปี และขยายได้สูงสุดรวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี
- คุณภาพของตัวทรัพย์สิน : อสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีความต้องการสูง ซื้อง่ายขายคล่อง ผู้รับซื้อฝากจะมองว่ามีความเสี่ยงในการปล่อยกู้ต่ำ จึงสามารถเสนอเรตดอกเบี้ยที่ถูกกว่าให้กับผู้ขายฝากได้
วิธีคำนวณดอกเบี้ยขายฝาก
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนว่าในยุคปัจจุบันขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ และในแต่ละเดือนจะต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยเป็นจำนวนเงินกี่บาท รวมถึงยอดรวมสุทธิที่ต้องเตรียมไว้ไถ่ถอนทรัพย์คืนมีมูลค่าเท่าใด เราได้สรุปสูตรคำนวณที่เข้าใจง่ายที่สุดมาให้แล้วครับ
สูตรการคำนวณดอกเบี้ย (สินไถ่) แบบง่าย
สูตรพื้นฐานที่ใช้ในการคำนวณดอกเบี้ยขายฝากรายเดือน คือ
(วงเงินขายฝาก) x (อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน %) = ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่อเดือน
ตัวอย่างคำนวณดอกเบี้ยขายฝาก
ขายฝากที่ดิน วงเงิน 1,000,000 บาท ดอกเบี้ย 1% ต่อเดือน (หรือ 12% ต่อปี) สัญญา 1 ปี
ดอกเบี้ยขายฝากที่ดินต่อเดือน = 1,000,000 บาท x 1% = 10,000 บาท
โดยทั่วไป สัญญาขายฝากที่ดินมักกำหนดให้ชำระเฉพาะดอกเบี้ยขายฝากในแต่ละเดือน และชำระเงินต้น (สินไถ่) ทั้งหมดในงวดสุดท้ายเมื่อครบกำหนดสัญญา
- ดอกเบี้ยที่ต้องชำระตลอดสัญญา 1 ปี (12 เดือน) = 10,000 บาท x 12 เดือน = 120,000 บาท
- ยอดรวมที่ต้องไถ่ถอนเมื่อครบ 1 ปี (เงินต้น + ดอกเบี้ยรวม) = 1,000,000 + 120,000 = 1,120,000 บาท
ตารางสรุปยอดสินไถ่
รายการ | จำนวนเงิน (บาท) |
วงเงินขายฝาก (เงินต้น) | 1,000,000 |
อัตราดอกเบี้ย (ต่อเดือน) | 1% (10,000 บาท) |
ระยะเวลาสัญญา | 12 เดือน |
ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา | 120,000 |
ยอดสินไถ่รวม (ณ วันครบกำหนด) | 1,120,000 |
ดังนั้น ผู้ขายฝากจะต้องเตรียมเงิน 1,120,000 บาท เพื่อไถ่ถอนที่ดินคืนภายใน 1 ปี หากไม่สามารถชำระได้ตามกำหนดทรัพย์จะหลุดขายฝากทันที
ถ้าอยากขายฝาก ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?
หากตกลงใจจะดำเนินการขายฝากแล้ว การเตรียมตัวให้พร้อมจะช่วยลดความยุ่งยากหน้าสำนักงานที่ดินได้มาก โดยสิ่งที่ต้องพกติดตัวไป มีดังนี้ครับ
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- เอกสารแสดงความยินยอมจากคู่สมรส
- เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล หรือใบเสร็จปลอดหนี้จากนิติบุคคลในกรณีที่นำคอนโดมิเนียมไปขายฝาก
ค่าธรรมเนียมในการขายฝากที่ดิน
นอกจากเรื่องดอกเบี้ยในการขายฝากที่ดินแล้ว อีกส่วนที่ต้องกันเงินสำรองไว้คือค่าธรรมเนียมหน้าสำนักงานที่ดิน ซึ่งจะคิดในอัตราใกล้เคียงกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ โดยมักจะมีค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นต่าง ๆ เหล่านี้ครับ
- ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม : กรมที่ดินจะเรียกเก็บที่ 2% จากฐานราคาประเมินทุนทรัพย์ของรัฐ
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย : จะคำนวณจากราคาประเมินผนวกกับจำนวนปีที่ถือครองที่ดินแปลงนั้น ๆ ตามสูตรตายตัวของกรมสรรพากร
- ค่าอากรแสตมป์ : คิดที่ 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาที่ระบุในสัญญา โดยเจ้าหน้าที่จะเลือกใช้ยอดที่สูงกว่าเป็นเกณฑ์
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ : อัตรา 3.3% ซึ่งจะถูกเรียกเก็บก็ต่อเมื่อคุณถือครองที่ดินมาไม่ถึง 5 ปี หรือเพิ่งย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านได้ไม่ครบ 1 ปี โดยถ้าจ่ายภาษีส่วนนี้แล้วจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
1. ดอกเบี้ยขายฝากสูงสุดตามกฎหมายเท่าไหร่?
ห้ามเกิน 15% ต่อปีหรือ 1.25% ต่อเดือน ตามที่ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนฯ ปี 2562 ได้ระบุไว้ หากฝ่าฝืนและนายทุนเรียกเก็บเกินกว่านี้จะถือว่า ดอกเบี้ยขายฝากที่ดินส่วนเกินนั้นจะเป็นโมฆะตามกฎหมายทันทีครับ
2. ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่?
โดยปกติในท้องตลาดจะเริ่มต้นที่ประมาณ 9% ไปจนถึงเพดาน 15% ต่อปี (0.75% – 1.25% ต่อเดือน) ซึ่งตัวเลขจะปรับขึ้นลงตามมูลค่า ทำเลที่ตั้ง และความเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้น ๆ ครับ
3. ดอกเบี้ยขายฝากต้องจ่ายล่วงหน้าไหม?
ขึ้นอยู่กับข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาระหว่างสองฝ่ายครับ เพราะบางแห่งอาจให้เริ่มผ่อนในเดือนถัดไป แต่บางสถาบันก็อาจใช้วิธีหักดอกเบี้ยเดือนแรก ๆ ออกจากยอดวงเงินกู้ที่จะได้รับตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญาไว้ตั้งแต่ต้น
4. ถ้าผิดนัดจ่ายดอกเบี้ย จะโดนยึดที่ดินเลยไหม?
การจ่ายดอกเบี้ยขายฝากรายเดือนช้าอาจจะยังไม่ถึงขั้นโดนยึดทรัพย์ทันทีในวันนั้น แต่ถ้าถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน หากหาเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยจ่ายไม่ทันเวลา ที่ดินจะหลุดมือและกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์
5. ดอกเบี้ยขายฝากคิดเป็นรายเดือนหรือรายปี?
ในทางกฎหมายการฝากขายที่ดินจะคุมเพดานเป็นแบบรายปี แต่ในทางปฏิบัติเพื่อไม่ให้ผู้กู้ต้องแบกรับภาระหนักเกินไปในก้อนเดียว สัญญาส่วนมากจึงมักใช้วิธีหารเฉลี่ยและกำหนดเงื่อนไขให้ชำระดอกเบี้ยเป็นรายเดือนแทนครับ
ดอกเบี้ยในการขายฝากที่ดิน แนะนำแหล่งเงินกู้ที่ปลอดภัยพร้อมดอกเบี้ยคุ้มค่า
การทำความเข้าใจเรื่องสินไถ่หรือต้นทุนที่ต้องเสียไปนั้น ถือเป็นหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ไม่พลาดจนสูญเสียทรัพย์สินไป ไม่ว่าจะเป็นขายฝากบ้านและที่ดินคืออะไร หรือแม้แต่การคำนวณดอกเบี้ยขายฝากที่ดินทำอย่างไร แต่หากรู้สึกว่าความเสี่ยงจากการขายฝากนั้นสูงเกินไป หรือกำลังมองหาแหล่งเงินทุนที่ยุติธรรม เพื่อนแท้ เงินด่วน คือทางออกที่ตอบโจทย์ ด้วยการให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดินที่ได้วงเงินสูงถึง 130% ของราคาประเมิน อนุมัติเงินไว ไม่ต้องใช้คนค้ำประกัน และที่สำคัญคือไม่ต้องวุ่นวายทำเรื่องจดจำนองหรือขายฝากที่กรมที่ดินให้ยุ่งยาก หากสนใจปรึกษาเราเพื่อหาทางออกที่ดีที่สุดได้เลยครับ
- เบอร์โทรศัพท์ (Tel): 02-114-8988
- Line Official Account: @pueantae
- Facebook Page: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- YouTube: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- Website: https://www.puean.co.th/
- Application: เพื่อนแท้ เงินด่วน (รองรับทั้ง iOS และ Android)
