มิถุนายน 10, 2026

โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง? เตรียมตัวให้พร้อมก่อนทำเรื่องที่สำนักงานที่ดิน

หลายคนที่กำลังวางแผนซื้อ ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน มักสงสัยว่าโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง และต้องเตรียมเอกสารอย่างไรให้ครบก่อนเดินทางไปสำนักงานที่ดิน เพราะหากเตรียมเอกสารไม่ครบ อาจทำให้ขั้นตอนการโอนที่ดินล่าช้าหรือไม่สามารถดำเนินการได้ในวันเดียว นอกจากนี้ยังมีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายบางส่วนที่ผู้โอนและผู้รับโอนควรทราบล่วงหน้าเพื่อเตรียมตัวให้พร้อม

บทความนี้ เพื่อนแท้ เงินด่วน จะพาไปดูว่าต้องเตรียมเอกสารการโอนที่ดินอะไร มีขั้นตอนอย่างไร และมีราคาโอนที่ดินอะไรที่ควรรู้ก่อนดำเนินการซื้อขายที่ดิน เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องครับ

Key Takeaways

การโอนที่ดิน คือการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในที่ดินจากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินประกอบด้วยหลายรายการ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าอากรแสตมป์
ในกรณีโอนให้บุตรโดยเสน่หา อาจมีค่าธรรมเนียมและภาษีที่แตกต่างจากการซื้อขายทั่วไป

การโอนที่ดินคืออะไร?

การโอนที่ดิน คือการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในที่ดินจากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน และมีการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน เพื่อให้การโอนมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

การโอนที่ดินสามารถเกิดขึ้นได้จากหลายกรณี เช่น การซื้อขายที่ดิน การให้โดยเสน่หา การรับมรดก หรือการโอนระหว่างบุคคลในครอบครัว ซึ่งผู้โอนและผู้รับโอนต้องเตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วน รวมถึงชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดินและค่าภาษีโอนที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด เพื่อให้ขั้นตอนการโอนที่ดินเป็นไปอย่างถูกต้องและสามารถดำเนินการได้เรียบร้อยในวันเดียวครับ

โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ต้องเตรียมอะไรให้ครบก่อนทำเรื่อง?

ก่อนดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ผู้โอนและผู้รับโอนควรเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน เพื่อให้เจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบข้อมูลและดำเนินการจดทะเบียนได้รวดเร็ว มาดูกันว่าโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้างกันครับ

1. กรณีบุคคลธรรมดา

สำหรับผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็นบุคคลทั่วไป ต้องเตรียมเอกสารโอนที่ดินเพื่อยืนยันตัวตนและเอกสารประกอบสถานะทางกฎหมาย ดังนี้

บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริงพร้อมสำเนา)
ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงพร้อมสำเนา)
หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (ถ้ามี)
ใบสำคัญการสมรส หรือใบหย่า (ถ้ามี)
หนังสือมอบอำนาจแบบ ทด.21 ในกรณีที่ไม่ได้มาดำเนินการด้วยตนเอง
สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

2. กรณีนิติบุคคล

หากผู้โอนหรือผู้รับโอนเป็นบริษัทหรือองค์กรที่จดทะเบียนนิติบุคคล จำเป็นต้องเตรียมเอกสารซื้อขายที่ดินที่เกี่ยวกับสถานะของบริษัทเพิ่มเติม เพื่อยืนยันอำนาจในการทำธุรกรรมที่ดินครับ

หนังสือรับรองนิติบุคคลที่ออกโดยกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
รายงานการประชุมที่มีมติอนุมัติให้ซื้อหรือขายที่ดิน
ตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการผู้มีอำนาจ
หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่ไม่ได้มาดำเนินการด้วยตนเอง
สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

ค่าโอนที่ดินกี่บาท มีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อะไรบ้าง?

การโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินไม่ได้มีเพียงขั้นตอนการจดทะเบียนเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินต่าง ๆ ที่ผู้โอนและผู้รับโอนต้องชำระตามกฎหมาย ซึ่งค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินแต่ละรายการจะขึ้นอยู่กับราคาประเมินที่ดินหรือราคาซื้อขาย รวมถึงประเภทของธุรกรรมที่ดินนั้น ๆ ครับ

1. ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินประกอบด้วยค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าอากรแสตมป์ ซึ่งจำนวนเงินที่ต้องจ่ายจะคำนวณจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า

2. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินโดยปกติจะอยู่ที่ประมาณ 2% ของราคาประเมินที่ดิน โดยผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ หรืออาจแบ่งกันจ่ายตามข้อตกลง

3. ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์โดยทั่วไปคิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า โดยจะเรียกเก็บในกรณีที่ธุรกรรมนั้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

4. ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาษีที่ผู้ขายต้องชำระ โดยกรมที่ดินจะคำนวณจากราคาประเมินที่ดิน ระยะเวลาการถือครอง และหลักเกณฑ์ภาษีของกรมสรรพากร ซึ่งอัตราภาษีอาจแตกต่างกันไปตามแต่ละกรณี

5. ค่าจดจำนอง

ในกรณีที่มีการกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อที่ดิน จะมีค่าจดจำนองเพิ่มเติม โดยทั่วไปคิดประมาณ 1% ของวงเงินจํานองที่ดิน ที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน

ข้อควรระวังการโอนที่ดินมีอะไรบ้าง?

การโอนที่ดินเป็นธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินมูลค่าสูง จึงควรรู้ว่าโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง และตรวจสอบข้อมูลให้รอบคอบก่อนดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายหรือข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง ข้อควรระวังในการโอนที่ดิน ได้แก่

ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน ว่าเป็นตัวจริงและไม่มีการปลอมแปลง
เช็คโฉนดที่ดิน เช่น ชื่อเจ้าของที่ดิน เลขที่ดิน และขนาดพื้นที่ให้ถูกต้อง
ตรวจสอบว่าที่ดินมีภาระผูกพัน เช่น การจำนอง หรือข้อจำกัดทางกฎหมายหรือไม่
เตรียมเอกสารของผู้โอนและผู้รับโอนให้ครบถ้วนก่อนเดินทางไปสำนักงานที่ดิน
คํานวณค่าโอนที่ดินเพื่อซื้อขาย เช่น ค่าธรรมเนียมและภาษี ให้ชัดเจนก่อนทำสัญญา
ควรไปดำเนินการโอนที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง หรือมอบอำนาจอย่างถูกต้องตามแบบฟอร์มราชการ

ขั้นตอนในการโอนที่ดินมีอะไรบ้าง?

การโอนที่ดินเป็นขั้นตอนทางกฎหมายที่ต้องดำเนินการผ่านสำนักงานที่ดิน โดยทั้งผู้โอนและผู้รับโอนควรเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน รวมถึงตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ให้ถูกต้องก่อนทำรายการ

เตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น โฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่น ๆ ของผู้โอนและผู้รับโอนให้ครบถ้วน
เดินทางไปยังสำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อยื่นคำร้องขอโอนกรรมสิทธิ์
เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและข้อมูล ของทั้งสองฝ่าย รวมถึงตรวจสอบสถานะของที่ดินว่ามีภาระผูกพันหรือไม่
ประเมินราคาที่ดินและคำนวณค่าใช้จ่าย เช่น ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินปี 2569 ภาษี และค่าอากรต่าง ๆ
ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง ตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด
ลงนามในเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ และรับโฉนดที่ดินที่มีการเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

1. ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ต้องจ่ายเท่าไหร่?

โดยทั่วไป ค่าโอนที่ดินไม่ได้คิดตามจำนวนไร่โดยตรง แต่จะคำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดินหรือราคาซื้อขายจริง (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า) และยังมีค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม ดังนั้น ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่จึงอาจแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับราคาประเมินของพื้นที่และเงื่อนไขของการซื้อขายครับ

2. การโอนที่ดินให้ลูกมีขั้นตอนอะไรบ้าง?

การโอนที่ดินให้ลูกสามารถทำได้โดยการให้โดยเสน่หา (การให้ทรัพย์สิน) และต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน โดยขั้นตอนทั่วไปมีดังนี้

เตรียมเอกสารของผู้ให้และผู้รับ เช่น โฉนดที่ดิน บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน
เดินทางไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและประเมินราคาที่ดิน
ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง
ลงนามในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์

ในกรณีโอนให้บุตรโดยเสน่หา อาจมีค่าธรรมเนียมและภาษีที่แตกต่างจากการซื้อขายทั่วไป จึงควรสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมกับสำนักงานที่ดินก่อนดำเนินการครับ

โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง? พร้อมบริการที่ช่วยให้จัดการเรื่องเงินได้ง่ายขึ้น

การรู้ว่าโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ไม่ว่าจะเป็นเอกสารส่วนตัวของผู้โอน ผู้รับโอน รวมถึงเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน จะช่วยให้ขั้นตอนการโอนเป็นไปอย่างรวดเร็วและลดความยุ่งยากในการดำเนินเรื่อง

หากกำลังวางแผนซื้อขายที่ดิน ต้องการกู้เงินด่วน หรือมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนแท้ เงินด่วน พร้อมเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ช่วยให้เข้าถึงเงินทุนได้สะดวกมากขึ้น ด้วยขั้นตอนสมัครที่ไม่ยุ่งยาก อนุมัติรวดเร็ว และสามารถสมัครผ่านช่องทางออนไลน์ได้ตลอด 24 ชั่วโมงครับ

สอบถามรายละเอียดหรือสมัครบริการได้ผ่านช่องทางดังนี้