การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินถือเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าและสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้หลายรูปแบบ โดยเฉพาะการนำโฉนดที่ดินไปใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ ซึ่งกระบวนการนี้เรียกว่า “การจำนอง” อย่างไรก็ตาม หลายคนอาจยังไม่เข้าใจว่าโฉนดที่ดินติดจำนองคืออะไร มีผลกระทบอย่างไร และมีวิธีการจัดการกับที่ดินที่ติดจำนองอย่างไร บทความนี้จะอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับโฉนดที่ดินติดจำนองและการไถ่ถอนจำนอง พร้อมทั้งให้ข้อมูลเกี่ยวกับแนวทางปฏิบัติสำหรับเจ้าของที่ดิน
โฉนดที่ดินติดจำนอง กับ การไถ่ถอนจำนอง ต่างกันอย่างไร?
หลายคนมักสับสนระหว่าง “โฉนดที่ดินติดจำนอง” และ “การไถ่ถอนจำนอง” ซึ่งแท้จริงแล้วคำแรกคือ ‘สถานะ’ ของโฉนดที่มีภาระผูกพัน ส่วนคำหลังคือ ‘กระบวนการ’ เพื่อปลดภาระนั้นให้สิ้นสุดลง เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน เรามาทำความเข้าใจในรายละเอียดกันครับ
ไถ่ถอนจำนองคืออะไร?
ไถ่ถอนจำนอง คือ การปลดภาระผูกพันการจำนองออกจากโฉนดที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่เราชำระหนี้สินคืนแก่ผู้รับจำนอง (เจ้าหนี้) จนครบถ้วนตามสัญญาแล้ว ซึ่งถือเป็นขั้นตอนสุดท้ายที่ทำให้เราได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกลับคืนมาอย่างสมบูรณ์
ตามความหมายทางกฎหมาย การไถ่ถอนจำนองถือเป็นสิทธิของผู้จำนองในการขอคืนทรัพย์สินที่จำนองไว้เมื่อชำระหนี้เสร็จสิ้น โดยอ้างอิงตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 748 ซึ่งกระบวนการไถ่ถอนที่ดิน สามารถทำได้ 2 วิธีหลักๆ ดังนี้
- วิธีที่ 1: ผู้จำนอง (เจ้าของโฉนด) และผู้รับจำนอง (เจ้าหนี้) เดินทางไปยื่นคำขอจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินพร้อมกัน
- wวิธีที่ 2: ผู้มีสิทธิในที่ดิน นำหลักฐานที่ผู้รับจำนองออกให้ (หนังสือปลดจำนอง) ไปยื่นเรื่องขอไถ่ถอนจำนองด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นวิธีที่นิยมใช้กันมากที่สุดในปัจจุบัน
โฉนดที่ดินติดจำนองหมายถึงอะไร?
โฉนดที่ดินติดจำนอง หมายถึง โฉนดที่ดินที่เจ้าของได้นำไปใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อจากธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น ๆ เช่น สินเชื่อบ้าน สินเชื่อธุรกิจ หรือสินเชื่อบุคคลที่ใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดยในระหว่างที่ดินยังติดจำนอง เจ้าของที่ดินยังคงมีสิทธิ์ในการครอบครองและใช้ประโยชน์จากที่ดิน แต่จะไม่สามารถนำไปขายฝากที่ดินหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่นได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนอง หรือทำการไถ่ถอนจำนองให้เสร็จสิ้นก่อน
การติดจำนองโฉนดที่ดินเป็นเรื่องที่พบได้ทั่วไป เนื่องจากเป็นวิธีการขอสินเชื่อที่ช่วยให้บุคคลสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในกรณีที่ต้องการเงินทุนสำหรับการทำธุรกิจ ขยายกิจการ หรือใช้เป็นค่าใช้จ่ายฉุกเฉินต่าง ๆ
กระบวนการจำนองโฉนดที่ดินสามารถแบ่งออกเป็น 4 ขั้นตอนหลัก ดังนี้
- การประเมินมูลค่าที่ดิน ก่อนที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะรับจำนองที่ดิน เจ้าของที่ดินต้องทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อกำหนดวงเงินกู้ที่สามารถขอได้ โดยทั่วไป สถาบันการเงินมักให้สินเชื่อในอัตรา 50-70% ของมูลค่าที่ดิน
- การเตรียมเอกสาร การจำนองโฉนดที่ดินจำเป็นต้องมีเอกสารสำคัญ เช่น
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขอสินเชื่อ
- เอกสารรายได้หรือเอกสารประกอบอื่น ๆ ตามที่สถาบันการเงินกำหนด
- การทำสัญญาจำนอง หลังจากผ่านการพิจารณาและอนุมัติสินเชื่อแล้ว เจ้าของที่ดินต้องทำสัญญาจำนองต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดิน โดยระบุรายละเอียดของเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และเงื่อนไขต่าง ๆ
- การอนุมัติและเบิกเงิน เมื่อทำสัญญาจำนองเสร็จสิ้น สถาบันการเงินจะทำการโอนเงินให้กับผู้กู้ โดยวงเงินที่ได้จะขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมินของที่ดินและนโยบายของสถาบันการเงินd
กระบวนการจำนองโฉนดที่ดิน
กระบวนการจำนองโฉนดที่ดินสามารถแบ่งออกเป็น 4 ขั้นตอนหลัก ดังนี้
1. การประเมินมูลค่าที่ดิน
ก่อนที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะรับจำนองที่ดิน เจ้าของที่ดินต้องทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อกำหนดวงเงินกู้ที่สามารถขอได้ โดยทั่วไป สถาบันการเงินมักให้สินเชื่อในอัตรา 50-70% ของมูลค่าที่ดิน อย่างไรก็ตาม บางสถาบันการเงินเช่น บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด สามารถปล่อยสินเชื่อได้สูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบสำหรับผู้ที่ต้องการเงินกู้ในวงเงินที่สูงขึ้น
2. การเตรียมเอกสาร
การจำนองโฉนดที่ดินจำเป็นต้องมีเอกสารสำคัญ เช่น
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขอสินเชื่อ
- เอกสารรายได้หรือเอกสารประกอบอื่น ๆ ตามที่สถาบันการเงินกำหนด
3. การทำสัญญาจำนอง
หลังจากผ่านการพิจารณาและอนุมัติสินเชื่อแล้ว เจ้าของที่ดินต้องทำสัญญาจำนองต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดิน โดยระบุรายละเอียดของเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และเงื่อนไขต่าง ๆ
4. การอนุมัติและเบิกเงิน
เมื่อทำสัญญาจำนองเสร็จสิ้น สถาบันการเงินจะทำการโอนเงินให้กับผู้กู้ โดยวงเงินที่ได้จะขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมินของที่ดินและนโยบายของสถาบันการเงิน
ผลกระทบของโฉนดที่ดินติดจำนอง
แม้ว่าการใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันจะช่วยให้เจ้าของที่ดินสามารถเข้าถึงเงินกู้ได้ง่ายขึ้น แต่ก็มีข้อควรระวังที่ต้องพิจารณา ได้แก่
- ภาระหนี้สิน – เจ้าของที่ดินต้องผ่อนชำระเงินกู้ตามระยะเวลาที่กำหนด มิฉะนั้นอาจเสี่ยงต่อการถูกยึดที่ดิน
- ข้อจำกัดในการโอนกรรมสิทธิ์ – ที่ดินที่ติดจำนองไม่สามารถขายหรือโอนให้บุคคลอื่นได้โดยไม่มีการไถ่ถอน
- อัตราดอกเบี้ย – ดอกเบี้ยจากสินเชื่อที่ใช้โฉนดที่ดินค้ำประกันอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับแต่ละสถาบันการเงิน
วิธีไถ่ถอนโฉนดที่ดินติดจำนอง
สำหรับเจ้าของที่ดินที่ต้องการไถ่ถอนที่ดินจากการจำนอง สามารถดำเนินการตามขั้นตอนดังนี้
- ตรวจสอบยอดหนี้ที่เหลือ – ติดต่อสถาบันการเงินเพื่อตรวจสอบยอดหนี้ที่ต้องชำระทั้งหมด
- ดำเนินการชำระเงินกู้ – สามารถชำระเงินต้นและดอกเบี้ยที่ค้างไว้ให้ครบถ้วน
- ขอหนังสือปลดจำนอง – หลังจากชำระหนี้เสร็จสิ้น สถาบันการเงินจะออกเอกสารยืนยันการปลดจำนอง
- ติดต่อกรมที่ดิน – นำหนังสือปลดจำนองไปดำเนินการถอนการจำนองที่สำนักงานที่ดิน
ขั้นตอนการไถ่ถอนจำนองที่ดินหรือบ้าน
สำหรับผู้ที่ชำระหนี้สินจากสินเชื่อครบถ้วนแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการดำเนินการไถ่ถอนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้โฉนดกลับมาปลอดภาระอย่างสมบูรณ์ ซึ่งมีขั้นตอนง่ายๆ ที่คุณสามารถทำตามได้ดังนี้
- ขั้นตอนที่ 1: ชำระหนี้และติดต่อผู้รับจำนอง (ธนาคาร/สถาบันการเงิน)
เริ่มต้นด้วยการชำระยอดหนี้คงค้างทั้งหมด ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยให้ครบถ้วน จากนั้นแจ้งความประสงค์กับเจ้าหนี้เพื่อขอไถ่ถอนจำนอง
- ขั้นตอนที่ 2: รับ “หนังสือปลดจำนอง” และเอกสารสำคัญ
ผู้รับจำนองจะตรวจสอบยอดหนี้และออกเอกสารสำคัญให้ คือ “หนังสือสัญญาปลดจำนอง” พร้อมกับโฉนดที่ดินฉบับจริงที่ทางสถาบันการเงินเก็บรักษาไว้
- ขั้นตอนที่ 3: เตรียมเอกสารและเดินทางไปสำนักงานที่ดิน
นำเอกสารที่ได้รับจากธนาคาร พร้อมด้วยเอกสารส่วนตัว เดินทางไปยังสำนักงานที่ดินเขตที่ทรัพย์สินของคุณตั้งอยู่ (ควรตรวจสอบหัวข้อ “เอกสารที่ต้องใช้” ด้านล่างเพื่อความครบถ้วน)
- ขั้นตอนที่ 4: เจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนปลดจำนอง
ยื่นเอกสารทั้งหมดให้เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบและรับบัตรคิว จากนั้นเจ้าหน้าที่จะดำเนินการจดทะเบียนและสลักหลังโฉนด เพื่อยกเลิกรายการจำนองเดิมออก
- ขั้นตอนที่ 5: รับโฉนดฉบับจริงที่ปลอดภาระกลับคืน
หลังจากชำระค่าธรรมเนียมเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จะมอบโฉนดฉบับจริงคืนให้ สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบความถูกต้องของการสลักหลังโฉนดก่อนเดินทางกลับ
เอกสารที่ต้องใช้ในการไถ่ถอนจำนอง
เพื่อให้กระบวนการไถ่ถอนจำนองเป็นไปอย่างรวดเร็วและราบรื่น ควรเตรียมเอกสารสำคัญให้พร้อมก่อนเดินทางไปสำนักงานที่ดิน โดยเอกสารที่จำเป็นต้องใช้มีดังต่อไปนี้
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (ฉบับจริง)
- หนังสือสัญญาปลดจำนอง (ฉบับจริงที่ได้รับจากธนาคาร)
- บัตรประจำตัวประชาชน และทะเบียนบ้าน (ฉบับจริง) ของเจ้าของกรรมสิทธิ์
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่สามารถมาดำเนินการด้วยตนเอง) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
ค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนจำนอง มีอะไรบ้าง?
หลายคนอาจกังวลเรื่องค่าไถ่ถอนที่ดินแต่ในความเป็นจริงแล้วค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินนั้นไม่สูงอย่างที่คิด โดยค่าธรรมเนียมหลักๆ ที่ต้องเตรียมสำหรับการไถ่ถอนจำนอง มีดังนี้
- ค่าธรรมเนียมหลัก
- ค่าคำขอ: 5 บาท
- ค่าจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง: แปลงละ 50 บาท
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ (ถ้ามี)
- ค่าอากรแสตมป์ (กรณีระบุในสัญญา)
- ค่าพยาน: 20 บาทต่อคน
- ค่าบริการจากทนายความหรือนิติบุคคล (กรณีจ้างดำเนินการแทน)
ดังนั้น ค่าไถ่ถอนที่ดินโดยรวมหากดำเนินการด้วยตนเองจะอยู่ที่ประมาณ 75 บาทต่อโฉนดหนึ่งแปลงเท่านั้น
ไถ่ถอนจำนองใช้เวลานานเท่าไหร่
ระยะเวลาในการดำเนินการไถ่ถอนจำนองนั้นไม่นานเลยหากคุณเตรียมตัวมาอย่างดี โดยสามารถแบ่งได้ตามสถานการณ์ดังนี้
- กรณีเอกสารครบถ้วน: หากคุณเตรียมเอกสารมาพร้อมและเดินทางไปถึงสำนักงานที่ดินในช่วงเช้า โดยทั่วไปขั้นตอนทั้งหมดจะใช้เวลาประมาณ 1–2 ชั่วโมงเท่านั้น ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้ใช้บริการในวันนั้นๆ
- กรณีต้องเตรียมเอกสารเพิ่มเติม: หากเอกสารไม่ครบถ้วน อาจต้องใช้เวลา 1–3 วันทำการในการติดต่อประสานงานกับธนาคารหรือผู้รับจำนองเพื่อขอเอกสารเพิ่มเติมให้เรียบร้อยก่อนดำเนินการอีกครั้ง
หมายเหตุ: ระยะเวลาและขั้นตอนอาจแตกต่างกันไปในแต่ละสำนักงานที่ดิน เพื่อความแน่นอน แนะนำให้โทรศัพท์สอบถามข้อมูลกับสำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ของคุณล่วงหน้า
ผลลัพธ์ที่ได้หลังจากการไถ่ถอนจำนอง
การดำเนินการไถ่ถอนจำนองจนเสร็จสิ้นจะส่งผลดีต่อทรัพย์สินและตัวเจ้าของหลายประการ ซึ่งเป็นเป้าหมายสำคัญของการปลดภาระหนี้สินครั้งนี้
- โฉนดปลอดภาระ: คุณจะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกลับคืนมาอย่างสมบูรณ์ สามารถนำไป ซื้อ-ขาย, โอนกรรมสิทธิ์, หรือนำไปจำนองใหม่ได้ทันทีโดยไม่มีข้อผูกมัด
- เพิ่มความน่าเชื่อถือ: ทรัพย์สินที่ปลอดภาระจะมีมูลค่าเต็มและมีความน่าเชื่อถือสูงขึ้นในสายตาของสถาบันการเงิน ทำให้การขอสินเชื่อในอนาคตทำได้ง่ายขึ้น
- ลดความเสี่ยง: หมดความกังวลเรื่องข้อพิพาททางกฎหมาย หรือความเสี่ยงในการถูกยึดทรัพย์จากหนี้จำนอง ทำให้คุณมีความมั่นคงทางการเงินมากขึ้น
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการใช้โฉนดที่ดินในการขอสินเชื่อ
- เลือกสถาบันการเงินที่มีเงื่อนไขเหมาะสม – เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและวงเงินที่สามารถขอได้
- คำนวณความสามารถในการชำระหนี้ – พิจารณาว่าจะสามารถชำระเงินกู้ได้ตามกำหนดหรือไม่
- ตรวจสอบรายละเอียดสัญญาให้รอบคอบ – อ่านเงื่อนไขในสัญญาให้ละเอียดก่อนลงนาม
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการไถ่ถอนจำนอง
สรุปเกี่ยวกับการไถ่ถอนจำนองและความหมายของโฉนดที่ดินติดจำนอง
โดยสรุป การไถ่ถอนจำนองถือเป็นขั้นตอนสุดท้ายที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับเจ้าของทรัพย์สินทุกคน เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือบ้านของตนเองกลับคืนมาอย่างสมบูรณ์และปลอดภาระผูกพันใดๆ การทำความเข้าใจในเรื่องไถ่ถอนจำนองคืออะไร และขั้นตอนไถ่ถอนที่ดินจะช่วยให้คุณวางแผนและดำเนินการได้อย่างราบรื่น
แม้ว่าการจำนองจะช่วยให้เจ้าของที่ดินสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้น แต่ก็ต้องพึงระวังในเรื่องภาระหนี้สินและข้อจำกัดในการโอนกรรมสิทธิ์ หากต้องการไถ่ถอนจำนองควรมีแผนการชำระเงินที่ชัดเจนเพื่อป้องกันการสูญเสียทรัพย์สิน ในการขอสินเชื่อโดยใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักประกัน ควรเลือกสถาบันการเงินที่มีความน่าเชื่อถือ เช่น บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด ซึ่งมีเงื่อนไขที่ยืดหยุ่นและสามารถให้สินเชื่อในวงเงินที่สูงถึง 130% ของราคาประเมิน
