ในการซื้อขายหรือทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดิน “โฉนดที่ดิน” ถือเป็นเอกสารสำคัญที่แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หากผู้ซื้อไม่ตรวจสอบให้รอบคอบ อาจตกเป็นเหยื่อของมิจฉาชีพที่นำโฉนดปลอมมาใช้ในการหลอกลวง ซึ่งอาจนำไปสู่การสูญเสียทรัพย์สินและสิทธิ์ในที่ดินโดยไม่สามารถเรียกคืนได้ บทความนี้จะพาทุกท่านไปรู้จักวิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าเป็นของจริงหรือไม่ รวมถึงขั้นตอนต่าง ๆ ที่สามารถทำได้ด้วยตนเองหรือผ่านหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง
โฉนดที่ดินคืออะไร และมีกี่ประเภท
โฉนดที่ดินคือเอกสารทางราชการที่ออกโดยกรมที่ดิน แสดงความเป็นเจ้าของหรือสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงหนึ่ง ๆ โดยโฉนดที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็นหลายประเภท ได้แก่
- โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ) – แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยสมบูรณ์ สามารถซื้อขาย โอน จำนอง หรือใช้เป็นหลักทรัพย์กู้เงินได้
- น.ส.3 ก. และ น.ส.3 – เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ต้องรังวัดก่อนโอนกรรมสิทธิ์ได้
- ส.ป.ก. 4-01 – สิทธิครอบครองเพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น ไม่สามารถซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ ยกเว้นการสืบทอดในครอบครัว
- ภ.บ.ท.5 หรือ น.ส.2 – เอกสารแสดงการจับจองที่ดิน มีสิทธิครอบครองชั่วคราว ยังไม่สามารถโอนหรือจำนองได้
โฉนดแต่ละประเภทมีรายละเอียดและข้อจำกัดต่างกัน ผู้ที่ต้องการตรวจสอบควรทราบชนิดของโฉนดก่อนเป็นอันดับแรก เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพิจารณาว่าเอกสารดังกล่าวสามารถใช้ทำธุรกรรมได้หรือไม่
วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินเบื้องต้นด้วยตนเอง
หากต้องการตรวจสอบโฉนดที่ดินด้วยตนเองในเบื้องต้น สามารถใช้วิธีต่าง ๆ ดังนี้
- สังเกตลักษณะทางกายภาพของเอกสาร
- โฉนดที่ดินของจริงจะพิมพ์บนกระดาษพิเศษ มีลายน้ำที่ชัดเจนเมื่อส่องกับแสง
- มีตราครุฑด้านบนซ้าย (ครุฑแดงสำหรับ น.ส.4 จ / ครุฑเขียวสำหรับ น.ส.3ก.)
- มีเลขที่โฉนด, เลขที่ดิน, หมู่บ้าน, ตำบล, อำเภอ, จังหวัด และเนื้อที่ดินที่ระบุชัดเจน
- มีแผนที่แสดงแนวเขต และทิศทางโดยรอบที่ชัดเจน
- รายละเอียดการรังวัดจะมีตราประทับจากกรมที่ดินกำกับ
2. ตรวจสอบชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์
- ชื่อที่ระบุในโฉนดควรตรงกับเอกสารยืนยันตัวตน เช่น บัตรประชาชนหรือทะเบียนบ้าน
- ตรวจสอบลายเซ็นเจ้าหน้าที่ และเจ้าของที่ดินว่าไม่ผิดแปลก
3. เปรียบเทียบกับแผนที่จริง
- ใช้ GPS หรือแอปพลิเคชันแผนที่ เช่น Google Maps เปรียบเทียบตำแหน่งตามโฉนด
4. สังเกตความผิดปกติ
- เอกสารมีรอยขูดลบ แก้ไข หรือขาดวิ่นหรือไม่
- ข้อมูลระบุปีที่ออกโฉนดนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่
การตรวจสอบโฉนดที่ดินที่กรมที่ดิน
หากต้องการความมั่นใจมากขึ้น ควรนำโฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินประจำเขต ซึ่งจะมีข้อมูลสำรองและระบบฐานข้อมูลที่เชื่อถือได้ โดยสามารถดำเนินการได้ตามขั้นตอนดังนี้
- เตรียมเอกสาร
- ตัวจริงของโฉนดที่ดิน
- บัตรประชาชนของผู้ถือกรรมสิทธิ์ หรือของผู้ยื่นคำขอตรวจสอบ
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามีการมอบหมายให้ผู้อื่นดำเนินการแทน)
- ยื่นคำร้องที่สำนักงานที่ดิน
- แจ้งความประสงค์ในการตรวจสอบว่าเป็นโฉนดจริงหรือไม่
- เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเลขที่โฉนด ข้อมูลตำแหน่ง และรายละเอียดต่าง ๆ ในระบบฐานข้อมูล
- ขอคัดสำเนาเอกสาร
- หากต้องการข้อมูลประกอบการตรวจสอบเพิ่มเติม เช่น ประวัติการโอนกรรมสิทธิ์ หรือภาระผูกพัน เช่น การจำนอง
- ค่าใช้จ่าย
- ค่าธรรมเนียมการตรวจสอบและคัดสำเนาขึ้นอยู่กับรายการที่ขอ โดยทั่วไปไม่เกิน 100-200 บาท
การตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินช่วยให้มั่นใจได้ว่าเอกสารที่มีอยู่เป็นของจริง และเจ้าของที่ดินที่ระบุในโฉนดเป็นผู้มีสิทธิ์ตามกฎหมายจริงหรือไม่
การตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์
ด้วยเทคโนโลยีที่ทันสมัย กรมที่ดินได้พัฒนา ระบบตรวจสอบข้อมูลที่ดินออนไลน์ เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชน โดยสามารถเข้าถึงข้อมูลเบื้องต้นได้ผ่านเว็บไซต์ของกรมที่ดิน (https://dolwms.dol.go.th) หรือแอปพลิเคชัน “ที่ดินออนไลน์” ซึ่งมีขั้นตอนดังนี้:
- เข้าสู่เว็บไซต์หรือแอปพลิเคชัน
- สมัครสมาชิกหรือลงทะเบียนด้วยเลขบัตรประชาชน
- เลือกเมนู “ตรวจสอบข้อมูลที่ดิน”
- ใส่ข้อมูล เช่น จังหวัด อำเภอ ตำบล หมายเลขโฉนด หรือเลขที่ดิน
- ระบบจะแสดงข้อมูลที่ดิน
- ประเภทโฉนด
- ตำแหน่งที่ตั้ง
- ขนาดของที่ดิน
- ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ (หากระบบเปิดเผยข้อมูล)
- ข้อจำกัด
- ระบบยังไม่แสดงข้อมูลส่วนตัวแบบละเอียดเพื่อความเป็นส่วนตัว
- บางพื้นที่ข้อมูลยังไม่ครอบคลุม 100%
ระบบนี้เหมาะสำหรับใช้ตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้น หรือเปรียบเทียบกับโฉนดที่ถืออยู่ เพื่อดูว่าข้อมูลตรงกันหรือไม่
ทางเลือกอื่นในการตรวจสอบ เช่น ใช้บริการผู้เชี่ยวชาญ
หากไม่มั่นใจในความถูกต้องของโฉนดที่ดิน หรือไม่สะดวกไปตรวจสอบด้วยตนเอง สามารถใช้บริการจากผู้เชี่ยวชาญ เช่น
- บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์
- ให้บริการตรวจสอบเอกสาร สิทธิ์ในที่ดิน และความถูกต้องตามกฎหมาย
- ทนายความหรือสำนักงานกฎหมาย
- ตรวจสอบความชอบด้วยกฎหมาย เช่น มีข้อพิพาทหรือฟ้องร้องหรือไม่
- บริษัทปล่อยสินเชื่อที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
- เช่น บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทพิโกไฟแนนซ์ ที่ให้บริการสินเชื่อโดยใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักประกัน และมีกระบวนการตรวจสอบเอกสารอย่างเคร่งครัด ทั้งยังสามารถให้คำปรึกษาด้านเอกสารหรือโฉนดที่ดินก่อนการยื่นกู้ โดยลูกค้าไม่ต้องนำโฉนดไปจดจำนองที่กรมที่ดิน ซึ่งช่วยลดความยุ่งยากในการตรวจสอบสิทธิ์ของโฉนดที่ดินลงไปอีกขั้น
สรุป: ตรวจสอบโฉนดที่ดินให้มั่นใจก่อนทำธุรกรรม
การตรวจสอบโฉนดที่ดินเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งก่อนทำธุรกรรมต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การจำนอง หรือใช้เป็นหลักประกันเงินกู้ เพราะโฉนดที่ดินปลอมอาจนำไปสู่การสูญเสียทรัพย์สินและการถูกหลอกลวง การตรวจสอบเบื้องต้นสามารถทำได้ด้วยตนเอง เช่น การดูเอกสารเปรียบเทียบกับแผนที่ การสังเกตลักษณะโฉนด หรือใช้เทคโนโลยีตรวจสอบผ่านออนไลน์ รวมถึงการยื่นคำขอที่กรมที่ดินเพื่อความแน่ใจสูงสุด นอกจากนี้ การใช้บริการจากผู้เชี่ยวชาญ เช่น ทนายความ หรือบริษัทปล่อยสินเชื่อที่มีระบบตรวจสอบเอกสารที่รัดกุม อย่าง เพื่อนแท้ เงินด่วน ก็เป็นอีกทางเลือกที่ช่วยลดความเสี่ยงได้อย่างมาก
