สำหรับเจ้าของที่ดิน หนึ่งในเรื่องที่สงสัยที่สุด เมื่อต้องการนำที่ดินไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันก็คือ “จำนองที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่” มีวิธีคิดดอกเบี้ยอย่างไร และมีข้อกฎหมายอะไรบ้างที่เข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งการทำความเข้าใจเรื่องอัตราดอกเบี้ยเป็นสิ่งจำเป็นอย่างมาก เพราะดอกเบี้ยที่ดินนั้นส่งผลโดยตรงต่อยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือนและภาระหนี้สินทั้งหมดในระยะยาว บทความนี้จะตอบทุกข้อสงสัยให้กับทุกคนกัน
ดอกเบี้ยจำนองที่ดินคืออะไร
ดอกเบี้ยจำนอง คือ ค่าตอบแทนที่ผู้กู้ (ผู้จำนอง) ต้องจ่ายให้กับผู้ให้กู้ (ผู้รับจำนอง) เพื่อแลกกับการนำเงินไปใช้ โดยคำนวณจากเงินต้นที่กู้ยืมและมีที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ซึ่งอัตราดอกเบี้ยนี้จะแตกต่างจากสินเชื่อประเภทอื่นอย่างชัดเจน
เปรียบเทียบดอกเบี้ยจำนองที่ดินกับสินเชื่อประเภทอื่น
ประเภทสินเชื่อ | หลักประกัน | อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 
| ความเสี่ยงของผู้ให้กู้ |
จำนองที่ดิน | ที่ดิน, โฉนด | ต่ำ (6-9% ต่อปี) | ต่ำ |
สินเชื่อบ้าน | บ้านพร้อมที่ดิน | ต่ำ (3-7% ต่อปี) | ต่ำ |
สินเชื่อส่วนบุคคล | ไม่มี | สูง (18-25% ต่อปี) | สูงมาก |
โดยทั่วไป อัตราดอกเบี้ยจะผกผันกับความเสี่ยงของสินเชื่อ การจำนองที่ดินซึ่งมีหลักประกันที่มั่นคงจึงมีความเสี่ยงต่ำ ส่งผลให้มีอัตราดอกเบี้ยถูกกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลที่ไม่มีหลักประกัน และผู้ให้กู้ต้องแบกรับความเสี่ยงสูงกว่าอย่างชัดเจน
อัตราดอกเบี้ยจำนองที่ดินปัจจุบัน
อัตราดอกเบี้ยจํานองที่ดิน จะแตกต่างกันไปในแต่ละสถาบันการเงิน โดยสามารถแบ่งได้เบื้องต้น ดังนี้
ดอกเบี้ยเฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์
โดยทั่วไป ธนาคารพาณิชย์เอกชนจะเสนออัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองที่ดินเปล่าอยู่ที่ประมาณ 6% – 9% ต่อปี ซึ่งอาจเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงปีแรก ๆ และปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในปีถัดไป
ดอกเบี้ยสินเชื่อที่ดิน ธ.ก.ส. / ออมสิน / ธนาคารรัฐ
ธนาคารของรัฐ เช่น ธ.ก.ส. หรือธนาคารออมสิน มักจะมีโครงการสินเชื่อเพื่อการเกษตรหรือเพื่อพัฒนาที่ดิน ซึ่งอาจเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าธนาคารเอกชน โดยอาจเริ่มต้นที่ 4% – 7% ต่อปี แต่เงื่อนไขและคุณสมบัติของผู้กู้อาจมีความเฉพาะเจาะจงมากกว่า
จำนองที่ดิน ดอกเบี้ยเท่าไหร่
การจำนองที่ดินเป็นกระบวนการที่ผู้กู้ยืมเงินใช้ที่ดินเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน เช่น ธนาคาร หรือผู้ให้กู้เงินอื่นๆ หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ผู้กู้ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจจำนองที่ดินคืออัตราดอกเบี้ยที่ต้องชำระ อัตราดอกเบี้ยที่ใช้ในการจำนองที่ดินจะมีความแตกต่างกันขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ซึ่งจะอธิบายอย่างละเอียดในหัวข้อนี้
ดอกเบี้ยจำนองที่ดิน ตามกฎหมาย
ตามกฎหมายไทย ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่สามารถเรียกเก็บได้จากการจำนองที่ดินอยู่ที่ไม่เกิน 15% ต่อปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีการปรับเปลี่ยนตามสภาวะเศรษฐกิจ
ทำความเข้าใจดอกเบี้ยจำนองที่ดินตามกฎหมาย
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้มีการกำหนดเพดานดอกเบี้ยจํานองที่ดินตามกฎหมายไว้ชัดเจน โดยปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่ผู้ให้กู้สามารถเรียกเก็บได้ต้อง ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี (15% ต่อปี) หากสัญญาฉบับใดกำหนดอัตราดอกเบี้ยเกินกว่านี้ ข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยในส่วนที่เกินจะถือเป็นโมฆะ และอาจถูกปรับลดลงตามที่กฎหมายกำหนด
ปัจจัยที่ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ย
อัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองที่ดินขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยที่เกี่ยวข้อง เช่น
- สภาพเศรษฐกิจทั่วไป: เมื่อเศรษฐกิจเติบโตดี อัตราดอกเบี้ยอาจสูงขึ้นเพื่อควบคุมการใช้จ่าย แต่เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยอาจถูกปรับลดลงเพื่อส่งเสริมการลงทุนและการใช้จ่าย
- เครดิตของผู้กู้: ผู้กู้ที่มีประวัติการชำระหนี้ที่ดีและมีเครดิตสูงมักจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า
- ระยะเวลาการกู้ยืม: การกู้ยืมเงินในระยะเวลานานมักจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าเพื่อชดเชยความเสี่ยงที่สูงขึ้น
การคำนวณอัตราดอกเบี้ย
การคำนวณอัตราดอกเบี้ยสามารถทำได้หลายวิธี แต่หลักการทั่วไปคือการคำนวณดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละงวด โดยคำนวณจากยอดเงินกู้คงเหลือ
อัตราดอกเบี้ยคงที่
อัตราดอกเบี้ยคงที่คืออัตราดอกเบี้ยที่ไม่เปลี่ยนแปลงตลอดระยะเวลาที่กู้ยืมเงิน การคำนวณอัตราดอกเบี้ยคงที่มีความง่ายดายและเหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการความมั่นคงในเรื่องของการชำระดอกเบี้ย
ตัวอย่างการคำนวณ
ยอดเงินกู้: 1,000,000 บาท
อัตราดอกเบี้ยคงที่: 5% ต่อปี
ระยะเวลา: 10 ปี
การคำนวณดอกเบี้ยรายปี = 1,000,000 * 0.05 = 50,000 บาท
ดังนั้น ในแต่ละปีจะต้องชำระดอกเบี้ย 50,000 บาท ซึ่งรวมเป็น 500,000 บาทใน 10 ปี
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว
อัตราดอกเบี้ยลอยตัวเป็นอัตราดอกเบี้ยที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามสภาวะตลาดหรือเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญา การคำนวณอัตราดอกเบี้ยลอยตัวมีความซับซ้อนมากกว่าเนื่องจากต้องพิจารณาถึงการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยในแต่ละช่วงเวลา
ตัวอย่างการคำนวณ
- ยอดเงินกู้: 1,000,000 บาท
- อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น: 5% ต่อปี
- ระยะเวลา: 10 ปี
- การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย: เพิ่มขึ้น 1% ทุก 2 ปี
- ปีที่ 1-2: ดอกเบี้ยรายปี = 1,000,000 * 0.05 = 50,000 บาท
- ปีที่ 3-4: ดอกเบี้ยรายปี = 1,000,000 * 0.06 = 60,000 บาท
- ปีที่ 5-6: ดอกเบี้ยรายปี = 1,000,000 * 0.07 = 70,000 บาท
- ปีที่ 7-8: ดอกเบี้ยรายปี = 1,000,000 * 0.08 = 80,000 บาท
- ปีที่ 9-10: ดอกเบี้ยรายปี = 1,000,000 * 0.09 = 90,000 บาท
การจดจำนองที่ดินมีอายุกี่ปี
ความหมายของการจดจำนอง
การจดจำนองคือการทำสัญญาใช้ทรัพย์สิน (ในที่นี้คือที่ดิน) เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน โดยผู้กู้ยังคงมีสิทธิในการใช้ทรัพย์สินนั้น แต่ต้องจดทะเบียนการจำนองกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมที่ดิน เพื่อให้สัญญามีผลบังคับทางกฎหมาย
อายุของการจดจำนอง
โดยทั่วไป การจดจำนองที่ดินไม่มีการกำหนดอายุเฉพาะเจาะจง แต่ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญาจำนองที่ผู้กู้ทำกับสถาบันการเงิน อายุของการจดจำนองมักจะสอดคล้องกับระยะเวลาการกู้ยืมเงิน เช่น 5 ปี 10 ปี หรือมากกว่านั้น ทั้งนี้ ผู้กู้สามารถเจรจากับสถาบันการเงินเพื่อขยายอายุของการจดจำนองได้หากมีความจำเป็น
การยกเลิกการจดจำนอง
การจดจำนองสามารถยกเลิกได้เมื่อผู้กู้ชำระหนี้ครบถ้วนตามสัญญา การยกเลิกนี้ต้องดำเนินการที่กรมที่ดินเพื่อทำการปลดจำนองออกจากทะเบียน
ขั้นตอนการจำนองที่ดิน กรมที่ดิน
การเตรียมเอกสาร
ก่อนที่จะไปดำเนินการจำนองที่ดินที่กรมที่ดิน ผู้กู้ต้องเตรียมเอกสารที่จำเป็น เช่น
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้กู้
- เอกสารการยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)
- สัญญาการกู้ยืมเงินที่มีการจดจำนอง
การดำเนินการที่กรมที่ดิน
เมื่อมีเอกสารครบถ้วน ผู้กู้สามารถไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ ขั้นตอนทั่วไปมีดังนี้
- ยื่นเอกสาร: ยื่นเอกสารทั้งหมดให้กับเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดิน
- ตรวจสอบเอกสาร: เจ้าหน้าที่จะทำการตรวจสอบเอกสารและตรวจเช็คข้อมูล
- ลงนามในสัญญา: หลังจากเอกสารถูกตรวจสอบเรียบร้อย ผู้กู้และสถาบันการเงินจะต้องลงนามในสัญญาจำนอง
- จ่ายค่าธรรมเนียม: ผู้กู้จะต้องชำระค่าธรรมเนียมการจดจำนองตามที่กรมที่ดินกำหนด
- การบันทึกข้อมูล: เจ้าหน้าที่จะบันทึกข้อมูลการจำนองลงในระบบและออกใบรับรองการจดจำนอง
หลังจากขั้นตอนนี้เสร็จสิ้น สัญญาจำนองจะมีผลบังคับตามกฎหมาย และผู้กู้สามารถใช้ที่ดินเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินได้
เคล็ดลับเลือกจำนองที่ดินให้ดอกเบี้ยถูก
เพื่อให้การจำนองที่ดินของคุณได้รับประโยชน์สูงสุด และตรงกับความต้องการทางการเงินที่เร่งด่วน การพิจารณาทางเลือกที่นอกเหนือจากธนาคารอาจเป็นคำตอบที่ดีที่สุด
- มองหาทางเลือกที่ให้วงเงินสูงและอนุมัติเร็ว แทนที่จะรอผลอนุมัติที่ยาวนานและได้วงเงินเพียง 50-70% จากธนาคาร ลองพิจารณาผู้ให้บริการอย่าง เพื่อนแท้ เงินด่วน ที่ให้วงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน และทราบผลอนุมัติได้รวดเร็วกว่า
- เลือกผู้ให้บริการที่ไม่ต้องใช้คนค้ำประกัน ลดความยุ่งยากและขั้นตอนในการหาบุคคลค้ำประกัน การเลือกใช้บริการกับเพื่อนแท้ เงินด่วน ช่วยให้คุณสามารถดำเนินการได้ด้วยตัวเอง ใช้เพียงโฉนดที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเท่านั้น
- ไม่ต้องกังวลเรื่องเครดิตบูโรหรือสลิปเงินเดือน หากคุณติดปัญหาเรื่องประวัติเครดิตหรือไม่มีเอกสารแสดงรายได้ที่ชัดเจน เพื่อนแท้ เงินด่วน คือทางออกที่เหมาะสม เพราะเราไม่ตรวจสอบเครดิตบูโรและเปิดรับทุกอาชีพ
- เปรียบเทียบบริการระหว่างธนาคารและบริษัทสินเชื่อเอกชน ก่อนตัดสินใจ ควรเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียให้ชัดเจน ธนาคารอาจมีดอกเบี้ยต่ำกว่าเล็กน้อย แต่บริษัทสินเชื่อที่ถูกกฎหมายอย่างเพื่อนแท้ เงินด่วน จะโดดเด่นเรื่องความยืดหยุ่น ความรวดเร็ว และเงื่อนไขที่เข้าถึงง่ายกว่ามาก
คำถามที่พบบ่อย
สรุป
การคำนวณอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อโฉนดที่ดินเป็นเรื่องที่มีความซับซ้อนและต้องพิจารณาหลายปัจจัย การเข้าใจอัตราดอกเบี้ยคงที่และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว รวมถึงการใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อออนไลน์และการเจรจากับสถาบันการเงินจะช่วยให้ผู้กู้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล นอกจากนี้ การจัดการทางการเงินและการประเมินความเสี่ยงเป็นสิ่งที่สำคัญในการป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
การกู้ยืมสินเชื่อโฉนดที่ดินเป็นการตัดสินใจที่สำคัญที่ควรทำอย่างรอบคอบ ด้วยข้อมูลที่ถูกต้องและการวางแผนที่ดี ผู้กู้จะสามารถจัดการหนี้สินและบรรลุเป้าหมายทางการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
