สำหรับเจ้าของที่ดิน หนึ่งในเรื่องที่สงสัยที่สุด เมื่อต้องการนำที่ดินไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันก็คือ “จำนองที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่” มีวิธีคิดดอกเบี้ยอย่างไร และมีข้อกฎหมายอะไรบ้างที่เข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งการทำความเข้าใจเรื่องอัตราดอกเบี้ยเป็นสิ่งจำเป็นอย่างมาก เพราะดอกเบี้ยที่ดินนั้นส่งผลโดยตรงต่อยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือนและภาระหนี้สินทั้งหมดในระยะยาว บทความนี้จะตอบทุกข้อสงสัยให้กับทุกคนกัน
ดอกเบี้ยจำนองที่ดินคืออะไร
ดอกเบี้ยจำนอง คือ ค่าตอบแทนที่ผู้กู้ (ผู้จำนอง) ต้องจ่ายให้กับผู้ให้กู้ (ผู้รับจำนอง) เพื่อแลกกับการนำเงินไปใช้ โดยคำนวณจากเงินต้นที่กู้ยืมและมีที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ซึ่งอัตราดอกเบี้ยนี้จะแตกต่างจากสินเชื่อประเภทอื่นอย่างชัดเจน โดยทั่วไปอัตราดอกเบี้ยจะผกผันกับความเสี่ยงของสินเชื่อ การจำนองที่ดินซึ่งมีหลักประกันที่มั่นคงจึงมีความเสี่ยงต่ำ ส่งผลให้มีอัตราดอกเบี้ยถูกกว่าสินเชื่อส่วนบุคคล
เปรียบเทียบดอกเบี้ยจำนองที่ดินกับสินเชื่อประเภทอื่น
ประเภทสินเชื่อ | หลักประกัน | อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 
| ความเสี่ยงของผู้ให้กู้ |
จำนองที่ดิน | ที่ดิน, โฉนด | ต่ำ (6-9% ต่อปี) | ต่ำ |
สินเชื่อบ้าน | บ้านพร้อมที่ดิน | ต่ำ (3-7% ต่อปี) | ต่ำ |
สินเชื่อส่วนบุคคล | ไม่มี | สูง (18-25% ต่อปี) | สูงมาก |
โดยทั่วไป อัตราดอกเบี้ยจะผกผันกับความเสี่ยงของสินเชื่อ การจำนองที่ดินซึ่งมีหลักประกันที่มั่นคงจึงมีความเสี่ยงต่ำ ส่งผลให้มีอัตราดอกเบี้ยถูกกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลที่ไม่มีหลักประกัน และผู้ให้กู้ต้องแบกรับความเสี่ยงสูงกว่าอย่างชัดเจน
อัตราดอกเบี้ยจำนองที่ดินปัจจุบัน
อัตราดอกเบี้ยจํานองที่ดิน จะแตกต่างกันไปในแต่ละสถาบันการเงิน โดยสามารถแบ่งได้เบื้องต้น ดังนี้
1. ดอกเบี้ยเฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์
โดยทั่วไป ธนาคารพาณิชย์เอกชนจะเสนออัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองที่ดินเปล่าอยู่ที่ประมาณ 6% – 9% ต่อปี ซึ่งอาจเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงปีแรก ๆ และปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในปีถัดไป
2. ดอกเบี้ยสินเชื่อที่ดิน ธ.ก.ส. / ออมสิน / ธนาคารรัฐ
ธนาคารของรัฐ เช่น ธ.ก.ส. หรือธนาคารออมสิน มักจะมีโครงการสินเชื่อเพื่อการเกษตรหรือเพื่อพัฒนาที่ดิน ซึ่งอาจเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าธนาคารเอกชน โดยอาจเริ่มต้นที่ 4% – 7% ต่อปี แต่เงื่อนไขและคุณสมบัติของผู้กู้อาจมีความเฉพาะเจาะจงมากกว่า
3. ดอกเบี้ย Non-Bank หรือ ลิสซิ่ง (เช่น เพื่อนแท้ เงินด่วน)
สำหรับผู้ที่ต้องการความรวดเร็วและยืดหยุ่น บริษัทสินเชื่อ Non-Bank เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยอัตรา ดอกเบี้ยจํานองที่ดิน ตามกฎหมาย จะต้องไม่เกิน 15% ต่อปี จุดเด่นคืออนุมัติไว และมักไม่เช็คเครดิตบูโร เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเงินหมุนเวียนด่วน
ดอกเบี้ยจำนองที่ดิน ตามกฎหมาย สูงสุดไม่เกินเท่าไหร่?
เรื่องกฎหมายเป็นสิ่งที่ผู้กู้ต้องรู้เพื่อไม่ให้ถูกเอาเปรียบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้มีการกำหนดเพดาน ดอกเบี้ยจํานองที่ดิน ตามกฎหมาย ไว้ชัดเจน โดยปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่ผู้ให้กู้สามารถเรียกเก็บได้ต้อง ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี (15% ต่อปี) หากสัญญาฉบับใดกำหนด ดอกเบี้ยจํานองที่ดิน เกินกว่านี้ ข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยในส่วนที่เกินจะถือเป็นโมฆะ และอาจถูกปรับลดลงตามที่กฎหมายกำหนด ดังนั้นก่อนเซ็นสัญญา ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า ดอกเบี้ยจํานองที่ดิน ที่ระบุไว้ ไม่เกินเพดานที่กฎหมายกำหนด
วิธีคำนวณ ดอกเบี้ยจํานองที่ดิน (พร้อมตัวอย่าง)
การคำนวณ ดอกเบี้ยจํานองที่ดิน สามารถทำได้หลายวิธี แต่หลักการทั่วไปคือการคำนวณดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละงวด ซึ่งผู้กู้ควรรู้จัก 2 รูปแบบหลักๆ คือ
1. แบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) (แนะนำ)
สินเชื่อจำนองที่ดินที่ดี ควรคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก คือการคำนวณดอกเบี้ยจากเงินต้นคงเหลือในแต่ละงวด ยิ่งเราผ่อนเงินต้นไปมากเท่าไหร่ ดอกเบี้ยในงวดถัดไปก็จะยิ่งลดลงเท่านั้น
สูตรคำนวณเบื้องต้น: (เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนวันในงวด) / 365
2. แบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Flat Rate)
มักพบในสินเชื่อรถยนต์ หรือสินเชื่อส่วนบุคคลบางประเภท คือการคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นก้อนแรก แล้วหารเฉลี่ยเท่ากันทุกงวด ทำให้เมื่อคำนวณออกมาเป็น ดอกเบี้ยจํานองที่ดิน จริงๆ (Effective Rate) จะสูงกว่าที่ตาเห็น
ตัวอย่างการคำนวณ (แบบดอกเบี้ยคงที่เบื้องต้น)
เพื่อให้เห็นภาพรวมค่าใช้จ่าย หากสมมติคิดแบบคงที่เพื่อความง่ายในการประเมิน:
- ยอดเงินกู้: 1,000,000 บาท
- อัตรา ดอกเบี้ยจํานองที่ดิน: 5% ต่อปี
- ระยะเวลา: 10 ปี
- การคำนวณดอกเบี้ยรายปี = 1,000,000 * 0.05 = 50,000 บาท
- ดังนั้น ในแต่ละปีจะต้องชำระดอกเบี้ย 50,000 บาท
หมายเหตุ: ในความเป็นจริง หากเลือกจำนองกับผู้ให้บริการที่คิดแบบ “ลดต้นลดดอก” ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาจะถูกกว่าตัวอย่างข้างต้น หากมีการโปะชำระ
ปัจจัยที่ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ย
อัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองที่ดินขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยที่เกี่ยวข้อง เช่น
- สภาพเศรษฐกิจทั่วไป: เมื่อเศรษฐกิจเติบโตดี อัตราดอกเบี้ยอาจสูงขึ้นเพื่อควบคุมการใช้จ่าย แต่เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยอาจถูกปรับลดลงเพื่อส่งเสริมการลงทุนและการใช้จ่าย
- เครดิตของผู้กู้: ผู้กู้ที่มีประวัติการชำระหนี้ที่ดีและมีเครดิตสูงมักจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า
- ระยะเวลาการกู้ยืม: การกู้ยืมเงินในระยะเวลานานมักจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าเพื่อชดเชยความเสี่ยงที่สูงขึ้น
คล็ดลับเลือกจำนองที่ดินให้ดอกเบี้ยถูก
เพื่อให้การจำนองที่ดินของคุณได้รับประโยชน์สูงสุด และตรงกับความต้องการทางการเงินที่เร่งด่วน การพิจารณาทางเลือกที่นอกเหนือจากธนาคารอาจเป็นคำตอบที่ดีที่สุด
- มองหาทางเลือกที่ให้วงเงินสูงและอนุมัติเร็ว แทนที่จะรอผลอนุมัติที่ยาวนานและได้วงเงินเพียง 50-70% จากธนาคาร ลองพิจารณาผู้ให้บริการอย่าง เพื่อนแท้ เงินด่วน ที่ให้วงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน และทราบผลอนุมัติได้รวดเร็วกว่า
- เลือกผู้ให้บริการที่ไม่ต้องใช้คนค้ำประกัน ลดความยุ่งยากและขั้นตอนในการหาบุคคลค้ำประกัน การเลือกใช้บริการกับเพื่อนแท้ เงินด่วน ช่วยให้คุณสามารถดำเนินการได้ด้วยตัวเอง ใช้เพียงโฉนดที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเท่านั้น
- ไม่ต้องกังวลเรื่องเครดิตบูโรหรือสลิปเงินเดือน หากคุณติดปัญหาเรื่องประวัติเครดิตหรือไม่มีเอกสารแสดงรายได้ที่ชัดเจน เพื่อนแท้ เงินด่วน คือทางออกที่เหมาะสม เพราะเราไม่ตรวจสอบเครดิตบูโรและเปิดรับทุกอาชีพ
- เปรียบเทียบบริการระหว่างธนาคารและบริษัทสินเชื่อเอกชน ก่อนตัดสินใจ ควรเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียให้ชัดเจน ธนาคารอาจมีดอกเบี้ยต่ำกว่าเล็กน้อย แต่บริษัทสินเชื่อที่ถูกกฎหมายอย่างเพื่อนแท้ เงินด่วน จะโดดเด่นเรื่องความยืดหยุ่น ความรวดเร็ว และเงื่อนไขที่เข้าถึงง่ายกว่ามาก
คำถามที่พบบ่อย
สรุป
การคำนวณอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อโฉนดที่ดินเป็นเรื่องที่มีความซับซ้อนและต้องพิจารณาหลายปัจจัย การเข้าใจอัตราดอกเบี้ยคงที่และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว รวมถึงการใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อออนไลน์และการเจรจากับสถาบันการเงินจะช่วยให้ผู้กู้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล นอกจากนี้ การจัดการทางการเงินและการประเมินความเสี่ยงเป็นสิ่งที่สำคัญในการป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
การกู้ยืมสินเชื่อโฉนดที่ดินเป็นการตัดสินใจที่สำคัญที่ควรทำอย่างรอบคอบ ด้วยข้อมูลที่ถูกต้องและการวางแผนที่ดี ผู้กู้จะสามารถจัดการหนี้สินและบรรลุเป้าหมายทางการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
