การขายฝาก ถือเป็นธุรกรรมทางการเงินที่ได้รับความนิยมสูง สำหรับผู้ที่ต้องการเข้าถึงแหล่งเงินทุนโดยใช้โฉนดที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน แต่ปัจจัยสำคัญที่สุดที่ผู้ขายฝากต้องทำความเข้าใจก่อนตัดสินใจคือ ดอกเบี้ยขายฝาก หรือ สินไถ่ ซึ่งมีผลโดยตรงต่อภาระค่าใช้จ่ายและความสามารถในการไถ่ถอน วันนี้ เพื่อนแท้เงินด่วน จะพาไปเจาะลึกว่าดอกเบี้ยขายฝากคืออะไร คิดจากอะไร อัปเดตอัตราดอกเบี้ยล่าสุด และตอบคำถามว่า ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ เพื่อให้คุณเตรียมพร้อมก่อนทำธุรกรรม
ดอกเบี้ยขายฝากคืออะไร
หลายคนอาจเข้าใจผิดว่าดอกเบี้ยขายฝาก มีลักษณะเดียวกับดอกเบี้ยเงินกู้ทั่วไป แต่ในทางกฎหมายและทางปฏิบัติ คำนี้หมายถึง “สินไถ่” หรือผลประโยชน์ตอบแทนที่ผู้รับซื้อฝาก (นายทุนหรือนักลงทุน) เรียกเก็บจากผู้ขายฝาก (ผู้ที่นำทรัพย์มาค้ำประกัน) ตลอดอายุสัญญา โดยเป็นค่าตอบแทนที่ผู้รับซื้อฝากตกลงให้สิทธิ์ผู้ขายฝากในการซื้อทรัพย์นั้นคืนภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้
พูดให้เข้าใจง่ายคือ ในธุรกรรม การขายฝากที่ดินคือ การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินไปให้ผู้รับซื้อฝากทันที ดังนั้น “ดอกเบี้ย” ที่จ่ายจึงไม่ใช่ดอกเบี้ยเงินกู้ แต่เป็น “ค่าธรรมเนียม” หรือ “ผลประโยชน์” ที่ผู้ขายฝากต้องจ่ายเพิ่มจากเงินต้น (ยอดที่ขายฝาก) เพื่อ “ไถ่ถอน” หรือซื้อทรัพย์สินของตนเองกลับคืนมาเมื่อสัญญาขายฝากหมดอายุ หรือครบกำหนดไถ่ถอน ดังนั้น การเรียกสิ่งนี้ว่าดอกเบี้ยขายฝากจึงเป็นการเรียกเพื่อให้เข้าใจง่ายในเชิงเปรียบเทียบกับการกู้ยืม แต่สาระสำคัญของมันคือ “สินไถ่” ที่ต้องชำระนั่นเอง
อัปเดต! อัตราดอกเบี้ยขายฝากที่ดิน ปีล่าสุด 2568
ในปี 2568 นี้ ภาพรวมของอัตราดอกเบี้ยขายฝากยังคงมีเพดานที่ชัดเจนตามกฎหมาย แต่ก็มีการแข่งขันในตลาดที่ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยที่ผู้ขายฝากจะได้รับจริง
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยจะมีผลต่อต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน แต่สำหรับตลาดขายฝาก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนายทุนบุคคลหรือบริษัทเอกชน อัตราดอกเบี้ยมักจะคงที่ตามเพดานกฎหมายมากกว่า อย่างไรก็ตาม ภาวะเศรษฐกิจและการแข่งขันที่สูงขึ้น ทำให้นายทุนหลายแห่งพยายามเสนออัตราดอกเบี้ยขายฝากที่น่าสนใจขึ้นเพื่อดึงดูดลูกค้าที่มีทรัพย์สินทำเลดี (Prime Location) ดังนั้น
ดอกเบี้ยขายฝากสูงสุดตามกฎหมายกำหนด (ไม่เกิน 15% ต่อปี)
หัวใจสำคัญที่ผู้ขายฝากต้องทราบคือข้อกฎหมาย ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ได้กำหนดเพดานดอกเบี้ยขายฝาก (สินไถ่) ไว้ชัดเจนว่า ห้ามคิดอัตราดอกเบี้ยเกินร้อยละ 15 ต่อปี หรือเทียบเท่า 1.25% ต่อเดือน
กฎหมายฉบับนี้ถูกออกมาเพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากรายย่อยที่ใช้ที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเกษตรกรรมเป็นหลักประกัน ไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบจากอัตราดอกเบี้ยขายฝากที่สูงเกินจริง หากสัญญาระบุอัตราที่สูงกว่านี้ ข้อตกลงในส่วนของดอกเบี้ยขายฝากที่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนดจะถือเป็นโมฆะทันที (ผู้ขายฝากมีหน้าที่ชำระคืนเฉพาะส่วนที่ไม่เกิน 15% ต่อปี)
อัตราดอกเบี้ยในตลาดทั่วไป (ประมาณ 12% - 15% ต่อปี)
แม้กฎหมายจะกำหนดเพดานไว้ที่ 15% ต่อปี แต่ในตลาดแข่งขันจริง อัตราดอกเบี้ยขายฝากที่พบเห็นทั่วไปมักจะอยู่ในช่วง 0.75% – 1.25% ต่อเดือน (หรือ 9% – 15% ต่อปี)
อัตราที่ต่ำ (เช่น 0.75% – 1.0% ต่อเดือน) มักจะเสนอให้กับทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูง ทำเลดีในเมือง หรือกรณีที่ผู้ขายฝากขอวงเงินไม่สูงนัก (LTV ต่ำ) ในขณะที่อัตราที่สูงขึ้น (1.0% – 1.25% ต่อเดือน) อาจใช้กับทรัพย์สินที่ประเมินความเสี่ยงแล้วสูงกว่า เช่น ที่ดินเปล่าชานเมือง หรือที่ดินที่มีข้อจำกัดในการเข้าถึง ดังนั้น คำถามว่า ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ จึงไม่มีคำตอบตายตัว ขึ้นอยู่กับการประเมินทรัพย์เป็นหลัก
ดอกเบี้ยขายฝากคิดจากอะไรบ้าง
ในการพิจารณาอนุมัติวงเงินและกำหนดอัตราดอกเบี้ยขายฝาก ผู้รับซื้อฝากจะประเมินจากองค์ประกอบหลักๆ 3 ส่วน เพื่อคำนวณความเสี่ยงและผลตอบแทนที่จะได้รับ ดังนี้
1. วงเงินขายฝาก (ยอดเงินที่ได้รับจริง)
นี่คือฐานที่ใช้ในการคำนวณดอกเบี้ยขายฝากทั้งหมด ยิ่งวงเงินที่ได้รับอนุมัติสูง แม้อัตราดอกเบี้ยเป็นเปอร์เซ็นต์จะเท่าเดิม แต่จำนวนเงินที่ต้องชำระคืนในแต่ละเดือนก็จะสูงตามไปด้วย วงเงินนี้มักคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากราคาประเมิน (LTV – Loan-to-Value) เช่น 40% – 70% ของราคาตลาดหรือราคาประเมินจากกรมที่ดิน ซึ่งการขายฝากมักให้วงเงินที่สูงกว่าการจำนองที่ดินแบบดั้งเดิม
2. ระยะเวลาสัญญา
ระยะเวลาที่ตกลงกันในสัญญา (ตามกฎหมายใหม่สำหรับที่อยู่อาศัย/เกษตรกรรม กำหนดขั้นต่ำ 1 ปี แต่สามารถตกลงขยายได้ไม่เกิน 10 ปี) มีผลโดยตรงต่อยอดสินไถ่รวม ยิ่งสัญญานานเท่าไหร่ ยอดดอกเบี้ยขายฝากที่ต้องชำระสะสมก็จะยิ่งสูงขึ้นตามระยะเวลา ผู้ขายฝากจึงควรประเมินความสามารถในการไถ่ถอนคืนให้สอดคล้องกับระยะเวลาที่กำหนด
3. มูลค่าทรัพย์สินที่นำมาขายฝาก
มูลค่าของทรัพย์เป็นตัวกำหนด “เพดาน” ของวงเงิน (LTV) และยังมีผลต่อการกำหนดอัตราดอกเบี้ยขายฝากด้วย ทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง สภาพคล่องดี (ซื้อง่ายขายคล่อง) เช่น บ้านหรือคอนโดในเมือง ผู้รับซื้อฝากมักจะได้รับข้อเสนอที่ดีกว่า เพราะผู้รับซื้อฝากมีความเสี่ยงต่ำกว่าหากทรัพย์นั้นหลุดขายฝากในอนาคต
ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยขายฝาก
คำถามที่ว่า ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ จึงไม่สามารถตอบเป็นตัวเลขเดียวได้ เพราะผู้รับซื้อฝากแต่ละรายจะประเมิน “ความเสี่ยง” แตกต่างกัน โดยมีปัจจัยหลักที่ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยขายฝากดังนี้
ประเภทและมูลค่าประเมินของทรัพย์
ประเภทของอสังหาริมทรัพย์มีผลอย่างมากต่ออัตราดอกเบี้ยขายฝาก โดยทั่วไป “บ้านพร้อมที่ดิน” หรือ “คอนโดมิเนียม” ในเมือง มักได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่า “ที่ดินเปล่า” เนื่องจากมีสภาพคล่องสูงกว่า สามารถนำไปขายต่อหรือบริหารจัดการได้ง่ายกว่าหากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอน ในขณะที่ที่ดินเปล่า โดยเฉพาะที่ดินที่ยังไม่พัฒนา หรือที่ดินเพื่อการเกษตร อาจถูกมองว่ามีความเสี่ยงสูงกว่าและอาจได้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเล็กน้อย
ทำเลที่ตั้ง
ทำเลคือหัวใจสำคัญของการประเมินราคาและอัตราดอกเบี้ยขายฝาก ทรัพย์สินที่อยู่ในทำเลทอง (Prime Location) เช่น ใจกลางเมือง ย่านธุรกิจ หรือติดถนนใหญ่ การเดินทางสะดวก ย่อมมีความต้องการสูงและมีความเสี่ยงต่ำ ผู้รับซื้อฝากจึงมักเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำให้ ในทางกลับกัน ที่ดินชานเมือง ที่ดินตาบอด หรือที่ดินในพื้นที่ห่างไกล จะมีความเสี่ยงสูงกว่าและอาจได้รับอัตราดอกเบี้ยที่แตะเพดาน 1.25% ต่อเดือน นี่คือปัจจัยหลักที่ตอบว่า ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่
ระยะเวลาของสัญญา
แม้กฎหมายจะกำหนดขั้นต่ำ 1 ปี แต่ในทางปฏิบัติ การตกลงระยะเวลาสัญญามีผลต่อจิตวิทยาของผู้รับซื้อฝาก บางครั้งการทำสัญญาระยะสั้น (เช่น 1 ปี) อาจทำให้นายทุนเสนอดอกเบี้ยขายฝากที่ดีกว่าการทำสัญญาระยะยาว (เช่น 3-5 ปี) เพราะนายทุนมีความเสี่ยงด้านเวลาน้อยกว่า (รับรู้ผลตอบแทนเร็ว) และสามารถประเมินสถานการณ์ใหม่ได้เมื่อครบกำหนดสัญญา อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่กฎตายตัวเสมอไป ขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรอง
ความเสี่ยงและประวัติของผู้ขายฝาก
แม้ว่า การขายฝากที่ดินคือ ธุรกรรมที่เน้นตัวทรัพย์สินเป็นหลัก (Asset-based) และไม่ตรวจสอบเครดิตบูโร แต่ผู้รับซื้อฝากที่มีประสบการณ์จะประเมิน “ความเสี่ยง” ของตัวผู้ขายฝากประกอบด้วย เช่น แผนการไถ่ถอนที่ชัดเจน แหล่งที่มาของรายได้ หรือประวัติการทำธุรกรรม หากผู้ขายฝากมีแผนงานชัดเจน ย่อมสร้างความน่าเชื่อถือและอาจส่งผลดีต่อการเจรจาอัตราดอกเบี้ยขายฝาก เพราะแสดงถึงความตั้งใจที่จะมาไถ่ถอนคืน
วิธีคำนวณดอกเบี้ยขายฝาก
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนว่า ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ และดอกเบี้ยขายฝากที่ต้องชำระในแต่ละเดือนเป็นเท่าไหร่ รวมถึงยอดรวมที่ต้องเตรียมเพื่อไถ่ถอนมีมูลค่าเท่าใด ลองดูสูตรและตัวอย่างต่อไปนี้
สูตรการคำนวณดอกเบี้ย (สินไถ่) แบบง่าย
สูตรพื้นฐานที่ใช้ในการคำนวณดอกเบี้ยขายฝากรายเดือน คือ
(วงเงินขายฝาก) x (อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน %) = ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่อเดือน
ตัวอย่างเช่น หากอัตราดอกเบี้ย 12% ต่อปี ให้นำมาหาร 12 เดือน จะได้เท่ากับ 1% ต่อเดือน เพื่อใช้ในสูตรนี้
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนว่า ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ และดอกเบี้ยขายฝากที่ต้องชำระในแต่ละเดือนเป็นเท่าไหร่ รวมถึงยอดรวมที่ต้องเตรียมเพื่อไถ่ถอนมีมูลค่าเท่าใด ลองดูสูตรและตัวอย่างต่อไปนี้
ตัวอย่างคำนวณดอกเบี้ยขายฝาก
ตัวอย่าง: “ขายฝากที่ดิน วงเงิน 1,000,000 บาท ดอกเบี้ย 1% ต่อเดือน (หรือ 12% ต่อปี) สัญญา 1 ปี”
การคำนวณ
- ดอกเบี้ยขายฝากต่อเดือน = 1,000,000 บาท x 1% = 10,000 บาท
โดยทั่วไป สัญญาขายฝากมักกำหนดให้ชำระเฉพาะดอกเบี้ยขายฝากในแต่ละเดือน และชำระเงินต้น (สินไถ่) ทั้งหมดในงวดสุดท้ายเมื่อครบกำหนดสัญญา
- ดอกเบี้ยที่ต้องชำระตลอดสัญญา 1 ปี (12 เดือน) = 10,000 บาท x 12 เดือน = 120,000 บาท
- ยอดรวมที่ต้องไถ่ถอนเมื่อครบ 1 ปี (เงินต้น + ดอกเบี้ยรวม) = 1,000,000 + 120,000 = 1,120,000 บาท
ตารางสรุปยอดสินไถ่
รายการ | จำนวนเงิน (บาท) |
วงเงินขายฝาก (เงินต้น) | 1,000,000 |
อัตราดอกเบี้ย (ต่อเดือน) | 1% (10,000 บาท) |
ระยะเวลาสัญญา | 12 เดือน |
ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา | 120,000 |
ยอดสินไถ่รวม (ณ วันครบกำหนด) | 1,120,000 |
ดังนั้น ผู้ขายฝากจะต้องเตรียมเงิน 1,120,000 บาท เพื่อไถ่ถอนที่ดินคืนภายใน 1 ปี หากไม่สามารถชำระได้ตามกำหนด ทรัพย์จะหลุดขายฝากทันที
เทียบชัดๆ ดอกเบี้ยขายฝาก vs ดอกเบี้ยจำนอง
หลายคนสับสนระหว่าง “ขายฝาก” และ “จำนองที่ดิน” แม้จะใช้ทรัพย์สินค้ำประกันเหมือนกัน แต่รายละเอียด โดยเฉพาะเรื่องดอกเบี้ยขายฝากและกรรมสิทธิ์นั้น แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
ประเด็นเปรียบเทียบ | ขายฝาก | จำนองที่ดิน |
กรรมสิทธิ์ | โอนไปเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที | ยังเป็นของผู้จำนอง (ผู้กู้) |
อัตราดอกเบี้ย | สูงกว่า (เพดาน 15% ต่อปี) | ต่ำกว่า (มักอิงตามเรทธนาคาร) |
วงเงิน (LTV) | สูงกว่า (มักได้ 40% – 70%) | ต่ำกว่า (มักได้ 30% – 50%) |
การผิดนัดชำระ | ทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์ ของผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อครบกำหนดไถ่ถอน | ผู้รับจำนองต้อง ฟ้องร้องต่อศาล เพื่อบังคับคดีและขายทอดตลาด |
ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน | สูงกว่า (ค่าธรรมเนียมโอน 2% + อากรแสตมป์ 0.5% + ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%) | ต่ำกว่า (ค่าธรรมเนียม 1% ของวงเงิน) |
ความแตกต่างที่ชัดเจนที่สุดคือ “กรรมสิทธิ์” ในการ จำนองที่ดิน ทรัพย์ยังเป็นของเรา (เพียงแต่ติดภาระผูกพัน) แต่ในการขายฝาก กรรมสิทธิ์จะถูกโอนไปทันที นี่คือเหตุผลที่ดอกเบี้ยขายฝากสูงกว่า เพราะนายทุนรับความเสี่ยงน้อยกว่าและอนุมัติวงเงินได้สูงกว่า แต่ในทางกลับกัน การผิดนัดในการขายฝากนั้นน่ากังวลกว่ามาก เพราะหาก สัญญาขายฝากหมดอายุ และไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนได้ ทรัพย์นั้นจะ “หลุด” ทันทีโดยไม่ต้องฟ้องร้อง
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับดอกเบี้ยขายฝาก
ดอกเบี้ยขายฝากสูงสุดตามกฎหมายเท่าไหร่?
ตาม พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนฯ พ.ศ. 2562 กำหนดเพดานอัตราดอกเบี้ยขายฝาก (สินไถ่) ไว้สูงสุดไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี หรือเฉลี่ยไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน การเรียกดอกเบี้ยเกินกว่านี้ถือว่าผิดกฎหมาย และข้อตกลงส่วนที่เกินจะเป็นโมฆะ
ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่?
คำถามยอดนิยมว่า ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ นั้นไม่มีคำตอบตายตัว แต่ในตลาดทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 0.75% – 1.25% ต่อเดือน (9% – 15% ต่อปี) ขึ้นอยู่กับปัจจัยเสี่ยง ทำเลที่ตั้งของที่ดิน มูลค่าประเมิน และวงเงินที่ขอ (LTV) ที่ดินทำเลดีในเมืองมักได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าที่ดินเปล่าชานเมือง
ดอกเบี้ยขายฝากต้องจ่ายล่วงหน้าไหม?
เรื่องนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงในสัญญาขายฝากเป็นหลัก ไม่มีกฎตายตัว บางสัญญาอาจกำหนดให้ชำระดอกเบี้ยขายฝากเป็นรายเดือนตามปกติ แต่ในบางกรณี ผู้รับซื้อฝากอาจขอ “หัก” ดอกเบี้ย 1-2 เดือนแรกออกจากวงเงินที่ผู้ขายฝากจะได้รับในวันทำสัญญา (หัก ณ ที่จ่าย) ผู้ขายฝากจึงควรตรวจสอบเงื่อนไขนี้ให้ชัดเจน
ถ้าผิดนัดจ่ายดอกเบี้ย จะโดนยึดที่ดินเลยไหม?
การผิดนัด “จ่ายดอกเบี้ยรายเดือน” อาจยังไม่ทำให้หลุดขายฝากทันที (ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา) แต่สิ่งที่อันตรายที่สุดคือการผิดนัดชำระ “สินไถ่” (เงินต้นทั้งหมดบวกดอกเบี้ยที่ค้าง) เมื่อครบกำหนดสัญญา หากผู้ขายฝากไม่สามารถนำเงินมาไถ่ถอนได้ตามกำหนดเวลา แม้เพียงวันเดียว ทรัพย์นั้นจะ “หลุดขายฝาก” และตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ทันที
ดอกเบี้ยขายฝากคิดเป็นรายเดือนหรือรายปี?
ตามกฎหมาย เพดานดอกเบี้ยขายฝากถูกควบคุมไว้เป็น “รายปี” (ไม่เกิน 15% ต่อปี) เพื่อไม่ให้สูงเกินควร แต่ในทางปฏิบัติ เพื่อความสะดวกในการบริหารจัดการและชำระเงิน สัญญาส่วนใหญ่มักจะคำนวณและตกลงให้ชำระดอกเบี้ยขายฝากเป็น “รายเดือน” (เช่น 1% ต่อเดือน) ซึ่งผู้ขายฝากต้องชำระดอกเบี้ยนี้ทุกเดือนจนกว่าจะครบกำหนดไถ่ถอน
สรุปบทความ
ดอกเบี้ยขายฝากหรือ สินไถ่ คือต้นทุนสำคัญที่ผู้ขายฝากต้องคำนวณอย่างรอบคอบ โดยมีเพดานกฎหมายไม่เกิน 15% ต่อปี การเปรียบเทียบข้อเสนอจากผู้รับซื้อฝากที่น่าเชื่อถือจึงจำเป็นอย่างยิ่ง สำหรับผู้ที่มองหาทางเลือกในการไถ่ถอน หรือต้องการแหล่งเงินทุนใหม่ เพื่อนแท้เงินด่วน พร้อมช่วยให้การไถ่ถอน จำนองที่ดิน หรือการขอสินเชื่อใหม่เป็นเรื่องง่าย ไม่ต้องกังวลเรื่องดอกเบี้ยสูง เราให้วงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน โดยไม่ต้องเสียเวลาไปจดจำนองที่กรมที่ดิน
