ปัญหาเรื่องที่ดินเป็นเรื่องใหญ่และซับซ้อน โดยเฉพาะเมื่อเราพูดถึง “ที่ดินตาบอด” หรือความจำเป็นต้องใช้ทางผ่านที่ดินของผู้อื่นเพื่อออกสู่ถนนสาธารณะ ปัญหาเหล่านี้มักนำมาซึ่งข้อพิพาทหากไม่มีความเข้าใจที่ถูกต้อง ซึ่งถูกเรียกว่า “ภาระจำยอม” การทำความเข้าใจว่าภาระจำยอมคืออะไร จะช่วยให้เจ้าของที่ดินรักษาสิทธิของตนเองได้อย่างถูกต้อง ในบทความนี้เราจะพาไปเจาะลึกความหมาย วิธีการได้มา การยกเลิก และข้อแตกต่างสำคัญจากทางจำเป็น เพื่อให้คุณบริหารจัดการทรัพย์สินได้อย่างมืออาชีพ บทความนี้ “เพื่อนแท้เงินด่วน” จะมาอธิบายให้เข้าใจอย่างละเอียด
ภาระจำยอมคืออะไร?
ภาระจำยอม คือ ทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่ง เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของที่ดินอีกแปลงหนึ่ง กล่าวคือ เป็นกรณีที่ที่ดินแปลงหนึ่งต้องยอมรับภาระบางอย่างเพื่อให้ที่ดินอีกแปลงสามารถใช้ประโยชน์ได้ ซึ่งไม่ได้จำกัดอยู่แค่เรื่องทางเดินหรือถนนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสิทธิอื่นๆ ที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัยและการใช้สอยที่ดิน
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้นในทางกฎหมาย เราต้องรู้จักคำศัพท์ 2 คำหลัก ได้แก่
- สามยทรัพย์ คือที่ดินแปลงที่ “ได้ประโยชน์” จากภาระจำยอม เช่น ที่ดินแปลงด้านในที่ได้สิทธิในการเดินผ่านที่ดินแปลงหน้า
- ภารยทรัพย์ คือที่ดินแปลงที่ “เสียสิทธิ” หรือต้อง “แบกรับภาระ” ยอมให้คนอื่นมาใช้ประโยชน์ในที่ดินของตน
ตัวอย่างที่พบบ่อยที่สุดของ ทางภาระจํายอม คือ การใช้เป็นทางเดินหรือทางรถยนต์เพื่อออกสู่ถนนสาธารณะ แต่ในความเป็นจริง ภาระจำยอมยังครอบคลุมไปถึงการวางท่อน้ำประปา การเดินสายไฟฟ้า การสร้างชายคาล้ำเข้ามา หรือแม้แต่การเปิดหน้าต่างที่มองเห็นที่ดินข้างเคียง ซึ่งทั้งหมดนี้มีผลต่อการประเมินราคาที่ดินเมื่อต้องทำธุรกรรมทางการเงินหรือขอสินเชื่อทั้งสิ้น
ประเภทและการได้มาซึ่งภาระจำยอม
การเกิดขึ้นของสิทธินี้ไม่ได้เกิดขึ้นเองลอยๆ แต่ต้องมีที่มาที่ไปตามกฎหมาย โดยหลักการแล้วภาระจำยอมคือสิ่งที่สามารถเกิดขึ้นได้ 2 วิธีหลัก ซึ่งเจ้าของโฉนดจำเป็นต้องตรวจสอบให้ดีว่าที่ดินของตนเองตกอยู่ในสถานะใด ดังนี้
1. ได้มาโดยนิติกรรม
วิธีแรกเป็นวิธีที่โปร่งใสและตรวจสอบได้ง่ายที่สุด นั่นคือการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่าย (เจ้าของสามยทรัพย์และเจ้าของภารยทรัพย์) โดยทั้งคู่ตกลงยินยอมให้เกิดภาระจำยอมขึ้น การได้มาโดยวิธีนี้จะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายก็ต่อเมื่อมีการ “จดทะเบียน” ต่อเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดิน และจะมีการบันทึกไว้หลังโฉนดอย่างชัดเจน
ในขั้นตอนการทำนิติกรรมนี้ คู่สัญญาสามารถตกลงเรื่อง “ค่าตอบแทน” ได้ตามความพึงพอใจ จะเป็นการให้เปล่าโดยไม่มีค่าใช้จ่าย หรือมีการจ่ายเงินค่าเปิดทางให้แก่เจ้าของภารยทรัพย์ก็ได้ ขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลง แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือต้องจดทะเบียน หากตกลงกันปากเปล่าหรือทำสัญญาโดยไม่จดทะเบียน สิทธินั้นอาจไม่ผูกพันไปถึงบุคคลภายนอกหากมีการซื้อขายเปลี่ยนมือ
2. ได้มาโดยอายุความ
วิธีที่สองมักเป็นจุดที่เจ้าของที่ดินหลายคนมองข้ามและก่อให้เกิดปัญหาตามมา การได้มาโดยอายุความของ ทางภาระจํายอม คือ การที่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นเข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินของเรา (เช่น เดินผ่าน ขับรถผ่าน) โดยที่มีเจตนาจะถือเอาสิทธินั้น เป็นเวลาติดต่อกันเกิน 10 ปี
ลักษณะการใช้ต้องเป็นไปอย่าง “เปิดเผย” (ไม่ได้แอบทำ) “สงบ” (ไม่มีการโต้แย้งหรือฟ้องร้องขับไล่) และ “เจตนาเป็นเจ้าของสิทธิ” หากครบองค์ประกอบและระยะเวลา 10 ปี ผู้ใช้ทางจะได้สิทธิภาระจำยอมไปโดยทันทีตามกฎหมาย แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนก็ตาม อย่างไรก็ตาม เพื่อความชัดเจนและป้องกันปัญหาในอนาคต ผู้ที่ได้สิทธิโดยอายุความควรดำเนินการร้องขอต่อศาลเพื่อนำคำสั่งศาลไปจดทะเบียนสิทธิให้ถูกต้อง เพื่อให้ ทางภาระจํายอม คือ สิทธิที่สมบูรณ์และตรวจสอบได้จากหลังโฉนด
เปรียบเทียบ “ภาระจำยอม” และ “ทางจำเป็น” ต่างกันอย่างไร
ประเด็นนี้เป็นสิ่งที่สร้างความสับสนมากที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน เพราะทั้งคู่มีลักษณะคล้ายกันคือการใช้ทางผ่านที่ดินผู้อื่น แต่ในรายละเอียดทางข้อกฎหมายและสิทธิหน้าที่นั้นแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง การแยกแยะว่าสิ่งที่เรากำลังเผชิญอยู่เป็นทางจำเป็นหรือภาระจำยอม คือหัวใจสำคัญในการเจรจาต่อรองและการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
ตารางสรุปความแตกต่าง
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน เราได้สรุปตารางเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างทางจำเป็นและ ทางภาระจํายอม คือ อะไรบ้าง ดังนี้
หัวข้อเปรียบเทียบ | ทางจำเป็น (Way of Necessity) | ภาระจำยอม (Servitude) |
วัตถุประสงค์ | สำหรับที่ดินตาบอดที่ไม่มีทางออกสู่สาธารณะเลย หรือทางออกไม่สะดวกอย่างยิ่ง (เช่น ต้องข้ามบึง) เท่านั้น | เพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยที่ดิน แม้ที่ดินจะไม่ตาบอดและมีทางออกอื่นอยู่แล้ว ก็สามารถขอ ทางภาระจํายอม คือ ทางเลือกเพิ่มได้ |
ค่าตอบแทน | กฎหมาย “บังคับ” ให้ผู้ขอใช้ทางต้องจ่ายค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทาง | ขึ้นอยู่กับการตกลง หากเป็นนิติกรรมอาจมีหรือไม่มีค่าตอบแทนก็ได้ แต่หากได้มาโดยอายุความ (10 ปี) ไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน |
ขนาดพื้นที่ | ได้เฉพาะเท่าที่ “จำเป็น” แก่การเข้าออกตามสมควร ไม่สามารถขอเกินความจำเป็นได้ | ขนาดกว้างยาวเป็นไปตามที่ “ตกลงกัน” หรือตามที่ได้ใช้จริงตลอด 10 ปี (กรณีอายุความ) ซึ่งอาจกว้างกว่าทางจำเป็นมาก |
การจดทะเบียน | เป็นสิทธิตามกฎหมาย ไม่ต้องจดทะเบียนก็ได้สิทธิ แต่หากจะให้ชัดเจนก็ควรจดบันทึกไว้ | หากเป็นนิติกรรม “ต้องจดทะเบียน” จึงจะสมบูรณ์ หากได้โดยอายุความ ควรจดทะเบียนเพื่อให้สิทธิมั่นคง |
ความสิ้นสุด | หมดไปเมื่อ “ความจำเป็น” หมดไป (เช่น มีถนนสาธารณะตัดผ่านที่ดินตาบอดแล้ว) | ไม่สิ้นสุดแม้จะมีทางอื่น เว้นแต่จะมีการตกลงยกเลิก หรือไม่ได้ใช้เกิน 10 ปี |
จากตารางจะเห็นได้ว่าภาระจำยอม คือสิทธิที่ผูกพันยาวนานและมีความยืดหยุ่นในเรื่องขนาดพื้นที่มากกว่าทางจำเป็น แต่ทางจำเป็นเป็นสิทธิขั้นพื้นฐานที่กฎหมายมอบให้เพื่อแก้ปัญหาที่ดินตาบอดโดยเฉพาะ
สิทธิและหน้าที่ของคู่กรณี (คนมีโฉนดต้องรู้)
เมื่อเกิดภาระจำยอมขึ้นแล้ว ทั้งสองฝ่ายต่างมีสิทธิและหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมาย การละเลยหน้าที่อาจนำไปสู่การฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้
หน้าที่ของเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ (เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทาง)
เจ้าของที่ดินที่เป็นภารยทรัพย์ ต้องยอมรับสภาพการถูกรอนสิทธิ หน้าที่สำคัญคือ “ห้ามกระทำการใดๆ ที่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวก” เช่น ห้ามนำรั้วมากั้น ห้ามขุดหลุมขวางทาง หรือทำให้ทางแคบลง คำถามที่พบบ่อยคือ “ย้ายทางได้หรือไม่?” คำตอบคือ สามารถย้ายได้ หากการย้ายนั้นเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของที่ดินและไม่ทำให้ผู้ใช้ทางเสียประโยชน์ แต่เจ้าของภารยทรัพย์ต้องเป็นผู้ “ออกค่าใช้จ่าย” ในการย้ายนั้นเอง และทางใหม่ต้องมีความสะดวกแก่ผู้ใช้ทางไม่น้อยกว่าเดิม
สิทธิของเจ้าของสามยทรัพย์ (ผู้ขอใช้ทาง)
ผู้ที่เป็นเจ้าของสามยทรัพย์ หรือผู้ที่ได้สิทธิใช้ ทางภาระจํายอม คือ ผู้ที่มีสิทธิใช้สอยประโยชน์ตามที่ตกลงกัน แต่ก็มีหน้าที่ต้อง “รักษาและซ่อมแซม” ทางภาระจำยอมนั้นให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ หากทางชำรุดเสียหาย ผู้ใช้ทางต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเอง เจ้าของที่ดิน (ภารยทรัพย์) ไม่จำเป็นต้องช่วยจ่าย เว้นแต่จะมีการตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น นอกจากนี้ต้องใช้สิทธิด้วยความระมัดระวัง ไม่ให้เกิดความเสียหายแก่ที่ดินภารยทรัพย์เกินความจำเป็น
ภาระจำยอม สิ้นสุดลงเมื่อไหร่
หลายคนกังวลว่าเมื่อที่ดินติดภาระจำยอมแล้วจะติดไปตลอดกาลหรือไม่ ความจริงแล้วภาระจำยอม คือสิทธิที่มีวันสิ้นสุดได้ หากเข้าเงื่อนไขดังต่อไปนี้
การยกเลิกโดยข้อตกลง
วิธีที่ง่ายที่สุดคือ คู่กรณีทั้งสองฝ่ายตกลงกันที่จะยกเลิกภาระจำยอม เช่น เจ้าของสามยทรัพย์อาจได้ทางออกใหม่ที่ดีกว่า จึงไม่ต้องการใช้ทางเดิมแล้ว ก็สามารถพากันไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียน “ระงับ” หรือ “ยกเลิก” ภาระจำยอมออกจากโฉนดได้
การสิ้นสุดโดยผลของกฎหมาย
นอกจากข้อตกลงแล้ว กฎหมายยังกำหนดเหตุแห่งการสิ้นสุดไว้ ดังนี้:
- ไม่ได้ใช้ทางติดต่อกัน 10 ปี (ขาดอายุความ) หากเจ้าของสามยทรัพย์ไม่ได้เข้ามาใช้ประโยชน์ใน ทางภาระจํายอม คือ ปล่อยทิ้งร้างไปเกิน 10 ปี ภาระจำยอมนั้นจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ เจ้าของที่ดินสามารถขอให้เพิกถอนรายการจดทะเบียนได้
- ภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด เช่น ที่ดินถูกน้ำกัดเซาะจนหายไปในแม่น้ำ หรือถูกเวนคืนที่ดินไปทั้งหมด
- เจ้าของที่ดินทั้งสองแปลงกลายเป็นคนคนเดียวกัน หากเจ้าของสามยทรัพย์ซื้อที่ดินภารยทรัพย์มาเป็นของตนเอง สิทธิภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงทันที เพราะคนเราไม่อาจมีภาระจำยอมในที่ดินของตนเองได้ (เรียกว่า การเกลื่อนกลืนกันแห่งสิทธิ)
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาระจำยอม
หากเจ้าของที่ดินเปลี่ยนคน ภาระจำยอมจะหายไปหรือไม่?
ไม่หาย เพราะภาระจำยอมคือ “ทรัพยสิทธิ” ประเภทหนึ่งที่ผูกติดกับ “ตัวทรัพย์” (ที่ดิน) ไม่ใช่ตัวบุคคล ดังนั้น ไม่ว่าที่ดินจะถูกขาย โอนมรดก หรือเปลี่ยนมือเจ้าของไปกี่ครั้ง ภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้หรือได้มาโดยอายุความก็จะยังคงติดไปกับโฉนดที่ดินแปลงนั้นด้วยเสมอ จนกว่าจะมีการดำเนินการจดทะเบียนยกเลิกตามกฎหมาย
ภาระจำยอมเรียกเก็บเงินค่าผ่านทางได้หรือไม่?
เรื่องนี้ขึ้นอยู่กับที่มาของสิทธิ หากทางภาระจํายอม คือการได้มาโดย “การตกลงทำสัญญา (นิติกรรม)” คู่สัญญาสามารถตกลงเรียกเก็บค่าตอบแทนเป็นเงินก้อนหรือรายเดือนได้ตั้งแต่แรกทำสัญญา แต่หากภาระจำยอมนั้นได้มาโดย “อายุความ (ปรปักษ์)” คือมีการใช้ต่อเนื่องเกิน 10 ปีจนได้สิทธิทางกฎหมาย เจ้าของที่ดิน (ภารยทรัพย์) จะไม่สามารถมาเรียกเก็บเงินค่าผ่านทางย้อนหลังหรือเรียกเก็บในภายหลังได้
ถ้าไม่ได้ใช้ทางภาระจำยอมนานๆ จะถูกยกเลิกไหม?
ใช่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากเจ้าของสามยทรัพย์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในภาระจำยอมนั้นติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ภาระจำยอมนั้นจะสิ้นไปโดยผลของกฎหมาย (ขาดอายุความ) ซึ่งเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์สามารถนำพยานหลักฐานไปยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อสั่งให้เพิกถอนชื่อออกจากโฉนดได้
เจ้าของที่ดินเดิมสามารถปิดทางภาระจำยอมได้หรือไม่?
ทำไม่ได้ เจ้าของภารยทรัพย์มีหน้าที่ต้องงดเว้นการกระทำใดๆ ที่ทำให้การใช้ประโยชน์ลดลงหรือเสื่อมความสะดวก แม้จะเป็นเจ้าของที่ดิน แต่ก็ห้ามนำรั้วไปกั้น หรือสิ่งกีดขวางไปปิดทาง หากฝ่าฝืน เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิฟ้องร้องบังคับคดีให้เปิดทาง และเรียกค่าเสียหายได้ตามกฎหมาย
สรุปบทความ
โดยสรุปแล้วภาระจำยอม คือสิทธิทางกฎหมายที่มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการบริหารจัดการที่ดิน ไม่ว่าคุณจะเป็นฝ่ายขอใช้ทางหรือฝ่ายเจ้าของที่ดิน การเข้าใจความหมาย วิธีการได้มา และสิทธิหน้าที่อย่างถูกต้อง จะช่วยให้คุณประเมินราคาที่ดินและวางแผนการเงินได้อย่างแม่นยำ หมดปัญหาข้อพิพาทในอนาคต หากคุณเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินที่เคลียร์ปัญหาเรื่องทางเรียบร้อยแล้ว หรือมีที่ดินปลอดภาระและกำลังมองหาเงินทุนหมุนเวียน
“เพื่อนแท้เงินด่วน” พร้อมเป็นผู้ช่วยทางการเงินให้กับคุณ เราให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดิน ช่วยให้การไถ่ถอนจำนอง หรือการขอสินเชื่อใหม่กลายเป็นเรื่องง่ายและรวดเร็ว ไม่ต้องกังวลเรื่องดอกเบี้ยจำนองที่สูงเกินจริง เรามอบวงเงินให้สูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน ที่สำคัญคือไม่ต้องเสียเวลาไปจดจำนองที่กรมที่ดิน ช่วยให้คุณเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้อย่างสะดวกสบาย เปลี่ยนโฉนดให้เป็นเงินทุนเพื่อต่อยอดโอกาสในชีวิตได้ทันที สนใจปรึกษาเราได้เลย
