สินเชื่อ, เงินกู้

เงินด่วน

ธุรกิจ

สินเชื่อโฉนดที่ดิน

ประกัน

สินเชื่อบ้าน

กู้เงิน

โฉนดที่ดิน

รถยนต์

เพื่อนแท้เงินด่วน, สินเชื่อโฉนดที่ดิน

การกดส่งข้อมูล ถือว่าคุณอ่านและรับทราบ นโยบายการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล เรียบร้อยแล้ว

การจำนองที่ดินคืออะไร และต่างจากขายฝากอย่างไรบ้าง

สรุปประเด็นสำคัญเรื่องการจำนองที่ดิน

  • จำนอง คือ การนำโฉนดที่ดินไป “ตราไว้” เป็นหลักประกันหนี้ โดยที่เรา ไม่ต้องส่งมอบที่ดิน นั้น
  • กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเรา โดยยังคงทำกินหรือใช้ประโยชน์บนที่ดินนั้นได้ตามปกติ
  • ต้องทำสัญญาที่กรมที่ดินเท่านั้น หากทำสัญญากันเอง จะไม่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายการจำนอง

การจำนอง เป็นคำที่หลายคนคุ้นเคยเมื่อต้องการเข้าถึงแหล่งเงินทุนโดยใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน แต่ในรายละเอียดแล้ว การจำนองที่ดินคืออะไรกันแน่ มีขั้นตอนอย่างไร และมีความเสี่ยงอะไรบ้างที่ต้องระวัง ที่สำคัญคือ มันแตกต่างจาก “การขายฝาก” ที่เรามักได้ยินควบคู่กันอย่างไร วันนี้ เพื่อนแท้เงินด่วน ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่ดิน จะมาสรุปทุกแง่มุมที่สำคัญเกี่ยวกับการจำนองที่ดินให้คุณเข้าใจอย่างชัดเจนกัน 

การจำนอง คืออะไร

การจำนอง (Mortgage) คือ การที่เรานำที่ดินของเราไปจดทะเบียนเป็นหลักประกันไว้กับผู้ให้กู้ เพื่อค้ำประกันการชำระหนี้ โดยที่เราไม่ต้องส่งมอบที่ดินนั้นให้เขาไป

 

  • อ้างอิงตามกฎหมาย (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702) การจำนองคือสัญญาที่ผู้จำนองเอาทรัพย์สิน “ตราไว้” แก่ผู้รับจำนอง เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้
Load More

ประเภทของการจำนองที่ดิน

การจำนองที่ดินสามารถแบ่งออกเป็นหลายประเภทตามวัตถุประสงค์และเงื่อนไขต่างๆ ดังนี้

1. จำนองเพื่อการเกษตร

จำนองเพื่อการเกษตรมักใช้ในพื้นที่ชนบท ที่ดินที่ถูกจำนองอาจเป็นไร่นาหรือที่ดินสำหรับการเลี้ยงสัตว์ ผู้ที่จำนองที่ดินเพื่อการเกษตรมักต้องการเงินทุนสำหรับการพัฒนาหรือขยายธุรกิจการเกษตร

2. จำนองเพื่อการพาณิชย์

ในกรณีนี้ ที่ดินที่ถูกจำนองมักเป็นที่ดินในเขตเมืองที่มีมูลค่าสูง การจำนองเพื่อการพาณิชย์มักเกี่ยวข้องกับการพัฒนาหรือขยายกิจการต่างๆ เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า หรือสำนักงาน

3. จำนองเพื่อที่อยู่อาศัย

การจำนองที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยมักเป็นที่ดินที่มีบ้านเรือนหรือที่อยู่อาศัยของเจ้าของ การจำนองประเภทนี้มักมีเงื่อนไขที่ยืดหยุ่นมากกว่า และใช้เพื่อการบริหารจัดการการเงินส่วนบุคคล

จำนอง vs ขายฝาก ต่างกันอย่างไร

นี่คือประเด็นที่คนสับสนมากที่สุด และเป็นจุดที่อันตรายที่สุดหากเลือกผิดประเภท ซึ่งความแตกต่าง มีดังนี้

ประเภท

การจำนอง

การขายฝาก

กรรมสิทธิ์

ยังเป็นของเจ้าของเดิม

โอนไปเป็นของผู้รับซื้อฝาก

เงื่อนไขผิดนัดชำระ

ผู้รับจำนองต้องฟ้องศาลก่อน ถึงจะบังคับยึดที่ดินได้

ผู้รับซื้อฝากยึดที่ดินได้เลย

การไถ่ถอน

ไถ่ถอนได้เมื่อจ่ายหนี้ครบ

ต้องไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนดในสัญญา

ความเสี่ยง

ต่ำกว่า (เพราะกฎหมายให้ความคุ้มครองลูกหนี้มากกว่า)

สูงกว่า (เสี่ยงสูญเสียกรรมสิทธิ์ทันทีหากผิดนัดชำระ)

อัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยในการจำนองที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ขอสินเชื่อต้องพิจารณา เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลต่อยอดเงินที่ต้องชำระในแต่ละเดือนและระยะเวลาการชำระหนี้

ประเภทของอัตราดอกเบี้ย

  • อัตราดอกเบี้ยคงที่: อัตราดอกเบี้ยที่ไม่เปลี่ยนแปลงตลอดระยะเวลาการชำระหนี้ โดยผู้ขอสินเชื่อจะทราบยอดชำระเงินที่แน่นอนในแต่ละเดือน
  • อัตราดอกเบี้ยลอยตัว: อัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงตามสภาวะตลาด อาจทำให้ยอดชำระเงินในแต่ละเดือนเปลี่ยนแปลงไป

การคำนวณดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยในการจำนองที่ดินมักจะคำนวณเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก ซึ่งหมายความว่าดอกเบี้ยจะคำนวณจากยอดเงินคงเหลือที่ยังไม่ได้ชำระ การชำระเงินแต่ละครั้งจะประกอบด้วยส่วนที่เป็นดอกเบี้ยและส่วนที่เป็นต้นทุน

การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย

ผู้ขอสินเชื่อควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลาย ๆ สถาบันการเงิน เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด นอกจากนี้ควรพิจารณาเงื่อนไขอื่น ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่อาจเกิดขึ้น

อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย

ในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยในการจำนองที่ดินอยู่ที่ประมาณ 5-15% ต่อปี ขึ้นอยู่กับสถาบันการเงินและเงื่อนไขของสินเชื่อ

ที่ดินประเภทใดที่ทำสัญญาจำนองได้บ้าง

ตามกฎหมายทรัพย์สินที่สามารถนำมาจดทะเบียนจำนองได้คือ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสำหรับที่ดิน จะต้องเป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทต่อไปนี้

  • โฉนดที่ดิน (น.ส.4) : เป็นเอกสารสิทธิ์ที่แสดงกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ที่สุด สามารถจำนองได้กับทุกสถาบันการเงิน
  • หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) : เป็นเอกสารที่รับรองสิทธิ์การครอบครองและทำประโยชน์ (ครุฑเขียว) สามารถใช้จำนองได้เช่นกัน ซึ่งเพื่อนแท้เงินด่วนก็รับพิจารณาเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้ด้วย

ข้อดีและข้อเสียของการจำนองที่ดิน

การจำนองที่ดินมีทั้งข้อดีและข้อเสียที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจ

ข้อดี

  • การเข้าถึงเงินทุน: ช่วยให้เจ้าของที่ดินสามารถเข้าถึงเงินทุนเพิ่มเติมได้
  • การรักษากรรมสิทธิ์: เจ้าของยังคงถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
  • การบริหารจัดการหนี้สิน: ช่วยให้สามารถบริหารจัดการหนี้สินและการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ข้อเสีย

  • ความเสี่ยงในการถูกยึดที่ดิน: หากไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามเงื่อนไข
  • ภาระดอกเบี้ย: ต้องชำระดอกเบี้ยตามที่ตกลงในสัญญา
  • ข้อจำกัดในการใช้ที่ดิน: ที่ดินที่ถูกจำนองอาจมีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์

ก่อนทำสัญญาจำนองที่ดิน มีเรื่องอะไรที่ต้องรู้บ้าง

ก่อนตัดสินใจจำนองที่ดิน สิ่งสำคัญที่สุดคือ “ความน่าเชื่อถือของผู้รับจำนอง” ซึ่งมีจุดที่ต้องพิจารณาหลัก ๆ ดังนี้ 

  • ต้องถูกกฎหมาย : ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับจำนองเป็นสถาบันการเงิน หรือบริษัทสินเชื่อที่จดทะเบียนถูกต้องและอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของรัฐ (เช่น ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ กระทรวงการคลัง อย่างเพื่อนแท้เงินด่วน)
  • สัญญาต้องชัดเจน : อัตราดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด และต้องไม่มีค่าธรรมเนียมแอบแฝง
  • อ่านก่อนเซ็น : ต้องอ่านและทำความเข้าใจสัญญาทุกหน้าอย่างละเอียดก่อนลงนาม

หนังสือสัญญาจำนองที่ดิน ควรมีรายละเอียดอะไรบ้าง

สัญญาจำนองที่ถูกต้องซึ่งทำที่กรมที่ดิน จะต้องมีรายละเอียดสำคัญเหล่านี้เป็นอย่างน้อย

  • รายละเอียดคู่สัญญา : ชื่อ-ที่อยู่ ของผู้จำนอง (ผู้กู้) และ ผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้)
  • รายละเอียดทรัพย์สิน : ระบุเลขที่โฉนด ตำแหน่ง และขนาดของที่ดินที่นำมาค้ำประกัน
  • รายละเอียดหนี้ : วงเงินกู้ยืม (เงินต้น)
  • อัตราดอกเบี้ย : ต้องระบุชัดเจนว่าเป็นเท่าไหร่ต่อปี
  • เงื่อนไขการบังคับจำนอง : ระบุว่าผู้รับจำนองมีสิทธิ์อย่างไรเมื่อผู้กู้ผิดนัด

ขั้นตอนการจำนองที่ดิน

การจำนองที่ดินมีขั้นตอนที่ต้องดำเนินการอย่างละเอียดและเป็นระบบ เพื่อให้การจำนองเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย

1. การประเมินมูลค่าที่ดิน

ขั้นตอนแรกคือการประเมินมูลค่าที่ดิน โดยผู้ประเมินที่ได้รับการรับรองจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อกำหนดมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน ซึ่งจะเป็นฐานในการคำนวณจำนวนเงินที่สามารถจำนองได้

2. การทำสัญญาจำนอง

การทำสัญญาจำนองต้องมีการร่างสัญญาที่ชัดเจนและครบถ้วน ประกอบด้วยรายละเอียดของที่ดิน จำนวนเงินที่จำนอง อัตราดอกเบี้ย และเงื่อนไขการชำระหนี้ สัญญานี้ต้องลงนามโดยทั้งสองฝ่ายและได้รับการรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง

3. การจดทะเบียนจำนอง

หลังจากทำสัญญาจำนองแล้ว ต้องนำสัญญาไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ การจดทะเบียนนี้เป็นการรับรองสิทธิ์ของผู้ให้สินเชื่อในที่ดินที่ถูกจำนอง

เอกสารที่ต้องใช้

การจำนองที่ดินเป็นกระบวนการที่ต้องมีการจัดเตรียมเอกสารหลายประเภทเพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างถูกต้องและรวดเร็ว ดังนี้

เอกสารหลักที่ต้องใช้

  • โฉนดที่ดิน: เป็นเอกสารหลักที่สำคัญที่สุดในการจำนองที่ดิน โดยต้องเป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดินและไม่มีการอายัดหรือผูกพันอื่น ๆ
  • บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน: เอกสารระบุตัวตนของเจ้าของที่ดินและผู้ที่จะจำนองที่ดิน
  • สัญญาจำนอง: สัญญาที่ระบุเงื่อนไขและข้อตกลงในการจำนอง ซึ่งต้องมีการลงนามโดยผู้จำนองและผู้รับจำนอง รวมถึงพยาน
  • ใบรับรองรายได้: เพื่อแสดงถึงความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อ เช่น สลิปเงินเดือนหรือใบรับรองจากนายจ้าง
  • สำเนาบัญชีเงินฝาก: เอกสารที่แสดงสถานะทางการเงินของผู้ขอสินเชื่อ

เอกสารเพิ่มเติมที่อาจต้องใช้

  • เอกสารการชำระภาษี: เพื่อแสดงว่าที่ดินนั้นไม่มีภาระภาษีค้างชำระ
  • หนังสือยินยอมจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม: กรณีที่ที่ดินมีเจ้าของร่วมหลายคน
  • เอกสารการจดทะเบียนนิติบุคคล: หากผู้ขอสินเชื่อเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล

คุณสมบัติการขอสินเชื่อ

การขอสินเชื่อโดยการจำนองที่ดินมีข้อกำหนดและคุณสมบัติต่าง ๆ ที่ผู้ขอสินเชื่อต้องปฏิบัติตาม เพื่อให้การขอสินเชื่อเป็นไปอย่างราบรื่นและได้รับการอนุมัติ

คุณสมบัติทั่วไปของผู้ขอสินเชื่อ

  • อายุ: ผู้ขอสินเชื่อต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 20 ปี และไม่เกิน 65 ปี (บางสถาบันการเงินอาจมีข้อกำหนดที่แตกต่างกัน)
  • รายได้: ผู้ขอสินเชื่อต้องมีรายได้ประจำและมั่นคง โดยต้องมีหลักฐานรายได้เช่น สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองรายได้
  • ประวัติการชำระหนี้: ผู้ขอสินเชื่อต้องมีประวัติการชำระหนี้ที่ดีและไม่มีหนี้ค้างชำระ
  • หลักประกัน: ที่ดินที่นำมาจำนองต้องไม่มีภาระผูกพันหรืออายัด และต้องมีมูลค่าเพียงพอสำหรับการขอสินเชื่อ

ข้อกำหนดเพิ่มเติม

  • เครดิตบูโร: สถาบันการเงินจะตรวจสอบประวัติการเงินของผู้ขอสินเชื่อจากเครดิตบูโร หากพบว่ามีหนี้ค้างชำระหรือประวัติการชำระหนี้ที่ไม่ดี อาจส่งผลต่อการอนุมัติสินเชื่อ
  • การประเมินมูลค่าที่ดิน: ที่ดินที่นำมาจำนองต้องผ่านการประเมินมูลค่าจากผู้ประเมินที่ได้รับการรับรอง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการจำนองที่ดิน

การจำนองที่ดินมีคำถามที่พบบ่อยหลายประการที่ผู้ขอสินเชื่อมักสงสัย ดังนี้

คำถามที่ 1: การจำนองที่ดินคืออะไร?

การจำนองที่ดินคือการนำที่ดินมาใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินหรือบุคคลที่สาม เจ้าของที่ดินยังคงมีสิทธิ์ในที่ดิน แต่จะมีภาระผูกพันที่จะต้องชำระหนี้ตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ หากไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้ให้สินเชื่อมีสิทธิ์ที่จะยึดที่ดินและขายเพื่อชำระหนี้

คำถามที่ 2: ขั้นตอนการจำนองที่ดินมีอะไรบ้าง?

ขั้นตอนการจำนองที่ดินมีหลายขั้นตอน เช่น การเตรียมเอกสาร การประเมินมูลค่าที่ดิน การทำสัญญาจำนอง และการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

คำถามที่ 3: สามารถจำนองที่ดินได้เท่าไร?

จำนวนเงินที่สามารถจำนองได้ขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดินและเงื่อนไขของสถาบันการเงิน โดยทั่วไปแล้วสถาบันการเงินจะให้สินเชื่อในอัตราส่วนประมาณ 70-80% ของมูลค่าที่ดิน

คำถามที่ 4: อัตราดอกเบี้ยในการจำนองที่ดินเป็นอย่างไร?

อัตราดอกเบี้ยในการจำนองที่ดินจะแตกต่างกันไปตามสถาบันการเงินและประเภทของสินเชื่อ โดยส่วนใหญ่อัตราดอกเบี้ยจะเป็นแบบลดต้นลดดอก

คำถามที่ 5: หากไม่สามารถชำระหนี้ได้ จะเกิดอะไรขึ้น?

หากไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้ให้สินเชื่อมีสิทธิ์ที่จะยึดที่ดินและขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ตามเงื่อนไขในสัญญาจำนอง

จํานองที่ดินยึดได้ไหม

สามารถยึดได้ แต่ผู้รับจำนองไม่สามารถยึดได้ทันทีที่ผิดนัด จะต้องมีหนังสือบอกกล่าวทวงถามก่อน จากนั้นต้องยื่นฟ้องต่อศาล เมื่อศาลมีคำพิพากษาแล้วเท่านั้น จึงจะสามารถยึดทรัพย์ผ่านกรมบังคับคดีเพื่อนำไปขายทอดตลาดได้

บทสรุป

การจำนองที่ดินเป็นเครื่องมือทางการเงินที่มีประโยชน์อย่างมากในการบริหารจัดการสินทรัพย์และการเงินของเจ้าของที่ดิน แม้ว่าจะมีความเสี่ยง แต่การจำนองสามารถช่วยให้เข้าถึงเงินทุนเพิ่มเติมและบริหารจัดการหนี้สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ การทำความเข้าใจเกี่ยวกับประเภท ขั้นตอน ข้อดีข้อเสีย และกฎหมายที่เกี่ยวข้องจะช่วยให้ผู้ที่สนใจสามารถตัดสินใจได้อย่างรอบคอบและมั่นใจ

ดาวน์โหลดแอพของเรา

พร้อมให้ดาวน์โหลดแล้วบน iOS และ Android เพื่อประสบการณ์ที่ดีในการขอสินเชื่อ และมาตรการรักษาข้อมูลส่วนบุคคลตามกฏหมาย

ติดตามเรา

หากคุณได้ประโยชน์จากเนื้อหาเรา โปรดกดติดตามเพื่อเป็นกำลังใจในการทุ่มเทของเรา