5 เทคนิคประเมินราคาที่ดินด้วยตัวเอง ก่อนนำโฉนดไปยื่นกู้สินเชื่อให้ได้วงเงินสูง
ปัจจัยที่สถาบันการเงินใช้พิจารณาวงเงินสินเชื่อที่ดิน
เวลาที่นำโฉนดที่ดินไปยื่นขอสินเชื่อ คำถามยอดฮิตคือ "ที่ดินแปลงนี้จะกู้ได้กี่บาท?" ซึ่งบริษัทสินเชื่อและสถาบันการเงินไม่ได้ดูแค่ขนาดเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา) เท่านั้น แต่มีเกณฑ์การประเมินมูลค่าที่ชัดเจนหลายด้านประกอบกัน
ประเมินมูลค่าที่ดินเบื้องต้นด้วยตนเอง
1. เช็คราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมธนารักษ์
ค้นหาผ่านระบบออนไลน์ของกรมธนารักษ์ โดยระบุจังหวัด อำเภอ และเลขที่โฉนด จะได้ราคาประเมินต่อตารางวาขั้นต่ำตามกฎหมาย ซึ่งเป็นฐานตัวเลขหนึ่งที่สถาบันการเงินใช้อ้างอิงในการพิจารณา
2. สืบราคาตลาดจากแปลงใกล้เคียง (Market Price)
สำรวจราคาที่มีการประกาศซื้อขายจริงในบริเวณใกล้เคียงภายในรัศมี 1-2 กิโลเมตร เพื่อหาราคาเฉลี่ยต่อตารางวา และเปรียบเทียบกับราคาประเมินราชการเพื่อประเมินภาพรวมของมูลค่าที่ดินให้ใกล้เคียงความเป็นจริงมากขึ้น
3. ประเมินศักยภาพทางเข้า-ออก (Road Access)
ที่ดินที่ติดถนนสาธารณประโยชน์ (ถนนคอนกรีต/ลาดยาง) และมีหน้ากว้าง จะได้มูลค่าสูงกว่าที่ดินตาบอดหรือที่ดินที่เข้าออกผ่านถนนภาระจำยอม
4. ตรวจสอบผังเมืองและข้อจำกัดทางกฎหมาย
เช่น ผังเมืองสีส้ม/สีแดง (เขตพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่น) จะมีมูลค่าประเมินสูงกว่าผังเมืองสีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรม) เนื่องจากศักยภาพในการใช้ประโยชน์ที่ดินแตกต่างกัน
5. เช็คระบบสาธารณูปโภคและสภาพพื้นผิวที่ดิน
ที่ดินถมแล้วพร้อมใช้งาน มีไฟฟ้าและประปาเข้าถึง จะได้รับการประเมินเกรดดีกว่าที่ดินที่เป็นบ่อหรือมีระดับต่ำกว่าถนนมาก เพราะต้องใช้ต้นทุนเพิ่มเติมในการปรับสภาพก่อนใช้ประโยชน์
สูตรคำนวณวงเงินกู้เบื้องต้น (LTV Ratio)
สูตรประเมินวงเงินเบื้องต้นที่ใช้กันโดยทั่วไปมีดังนี้:
การเตรียมที่ดินให้มีความพร้อมและมีเอกสารสิทธิ์ชัดเจน จะช่วยให้เจ้าหน้าที่ประเมินทำงานได้รวดเร็วขึ้น และมีโอกาสได้รับวงเงินที่ใกล้เคียงศักยภาพของหลักทรัพย์มากขึ้น
ข้อควรทราบ: ตัวเลขและสูตรข้างต้นเป็นเพียงแนวทางประมาณการเบื้องต้นสำหรับใช้วางแผนก่อนยื่นกู้เท่านั้น ไม่ใช่วงเงินที่รับประกันว่าจะได้รับอนุมัติจริง วงเงินสุดท้ายขึ้นอยู่กับเกณฑ์การประเมินและดุลยพินิจของสถาบันการเงินหรือบริษัทสินเชื่อแต่ละแห่ง
สนใจปรึกษาเรื่องสินเชื่อ
ประเมินวงเงินฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย แวะมาคุยกับเราได้ที่ เพื่อนแท้ เงินด่วน สาขาใกล้บ้านคุณ!
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน (FAQ)
ราคาประเมินกรมธนารักษ์ กับราคาตลาด อันไหนใช้คำนวณวงเงินกู้จริง?
สถาบันการเงินส่วนใหญ่จะพิจารณาทั้งสองส่วนประกอบกัน โดยราคาประเมินราชการจากกรมธนารักษ์มักใช้เป็นฐานขั้นต่ำ ส่วนราคาตลาดจริงในพื้นที่จะช่วยสะท้อนศักยภาพและความต้องการซื้อขายที่แท้จริง ผู้ให้กู้แต่ละรายอาจให้น้ำหนักกับสองส่วนนี้ไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับนโยบายภายในของแต่ละสถาบัน
ที่ดินตาบอด (ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ) กู้ได้ไหม?
โดยทั่วไปยังสามารถยื่นขอสินเชื่อได้ แต่มูลค่าประเมินจะต่ำกว่าที่ดินที่มีทางเข้าออกติดถนนสาธารณะโดยตรงค่อนข้างมาก และสถาบันการเงินบางแห่งอาจพิจารณาให้วงเงินในสัดส่วนที่ต่ำกว่าปกติ หรือขอเอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิการใช้ทางเข้าออก
LTV Ratio คืออะไร ทำไมแต่ละที่ดินได้ไม่เท่ากัน?
LTV Ratio (Loan to Value Ratio) คือสัดส่วนวงเงินกู้เทียบกับมูลค่าหลักประกัน ซึ่งแต่ละแปลงจะได้ไม่เท่ากันขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายด้าน เช่น ทำเลที่ตั้ง สภาพทางเข้าออก ผังเมือง และความเสี่ยงในการนำไปขายต่อหากเกิดการผิดนัดชำระ ที่ดินที่มีสภาพคล่องสูงในการซื้อขายมักได้รับ LTV Ratio ที่สูงกว่า
หมายเหตุ: บทความนี้ให้ข้อมูลเพื่อการศึกษาเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงินเฉพาะบุคคล ตัวเลขและสูตรคำนวณเป็นเพียงแนวทางประมาณการ ผู้อ่านควรปรึกษาสถาบันการเงินหรือผู้เชี่ยวชาญเพื่อประเมินมูลค่าที่ดินและวงเงินที่แท้จริงก่อนตัดสินใจทุกครั้ง
