ปัญหาใหญ่ที่เกษตรกรและผู้ถือครองที่ดินในต่างจังหวัดมักพบเจอคือ การมีที่ดินทำกิน มีบ้านพักอาศัย แต่กลับเป็นที่ดินไม่มีโฉนดหรือที่เรียกกันว่าไม่มี “ครุฑแดง” ทำให้เกิดความกังวลว่าจะสามารถทำธุรกรรมทางการเงิน กู้เงิน หรือซื้อขายได้อย่างถูกต้องหรือไม่ บทความนี้ “เพื่อนแท้เงินด่วน” จะมาไขข้อสงสัยเรื่องการกู้เงิน การซื้อขาย และวิธีเปลี่ยนเป็นโฉนดให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อให้ผู้ถือครองที่ดินเข้าใจสิทธิของตนเองอย่างถ่องแท้ พร้อมแนะนำแนวทางจัดการทรัพย์สินให้เกิดประโยชน์สูงสุด ทั้งในแง่กฎหมายและการเงิน
ที่ดินไม่มีโฉนด คืออะไร
ที่ดินไม่มีโฉนด ในทางกฎหมาย คือ “ที่ดินมือเปล่า” ซึ่งหมายถึงที่ดินที่บุคคลได้ยึดถือครอบครองเพื่อทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนจากทางราชการ หรือยังไม่ได้ออกเป็นโฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) โดยผู้ครอบครองจะมีเพียง “สิทธิครอบครอง” เท่านั้น ยังไม่มี “กรรมสิทธิ์” สมบูรณ์เหมือนโฉนด ซึ่งที่ดินไม่มีโฉนดเหล่านี้จะมีเอกสารสิทธิ์รองรับในระดับที่แตกต่างกันไปตามประมวลกฎหมายที่ดิน
ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน)
ส.ค.1 คือหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดินที่ราษฎรเคยแจ้งไว้ต่อนายอำเภอท้องที่เมื่อนานมาแล้ว (ปัจจุบันยกเลิกการแจ้งแล้ว) สถานะทางกฎหมายของ ส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และไม่ใช่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ เป็นเพียงหลักฐานที่แสดงว่าผู้แจ้งได้ครอบครองที่ดินแปลงนั้นอยู่จริงในขณะที่แจ้งความประสงค์ หากต้องการขายหรือโอนที่ดินไม่มีโฉนดประเภทนี้ จะทำได้เพียงการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันเท่านั้น ไม่สามารถจดทะเบียนนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินได้
น.ส.3 และ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์)
นี่คือเอกสารที่สำคัญที่สุดในกลุ่มที่ดินไม่มีโฉนด เพราะเป็นหนังสือที่ราชการออกให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นจริง โดยแบ่งเป็น 2 ประเภทหลักที่ต้องแยกให้ออก:
- น.ส.3 (ครุฑเขียว) เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ยังไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ การรังวัดต้องติดต่อข้างเคียง ความแน่นอนของอาณาเขตจะน้อยกว่า
- น.ส.3 ก. (ครุฑดำ) เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศแล้ว มีความแม่นยำสูง
ความสำคัญ น.ส.3 ก. ถือเป็นเอกสารที่มีศักดิ์ศรีรองลงมาจากโฉนดที่ดิน และเป็นเอกสารที่มีโอกาสกู้ผ่านมากที่สุดในกลุ่มนี้ สถาบันการเงินหลายแห่งยอมรับ น.ส.3 ก. ในการทำธุรกรรมจำนองได้เกือบเทียบเท่าโฉนด
ภ.บ.ท.5 (ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่)
ต้องเน้นย้ำด้วยตัวหนาเลยว่า ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นเพียง “ใบเสร็จรับเงิน” ที่แสดงว่าผู้ถือได้ชำระภาษีบำรุงท้องที่ (ภาษีดอกหญ้า) ให้กับองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือเทศบาล เพื่อใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นๆ เท่านั้น การมีชื่อใน ภ.บ.ท.5 ไม่ได้รับรองว่าผู้นั้นเป็นเจ้าของที่ดิน และไม่สามารถใช้อ้างสิทธิ์ครอบครองทางกฎหมายยันกับรัฐได้หากที่ดินนั้นเป็นที่ป่าสงวนหรือที่สาธารณะ
ที่ดินไม่มีโฉนดกู้เงินได้ไหม ทำธุรกรรมอะไรได้บ้าง
หลายคนสงสัยว่าหากถือครองที่ดินไม่มีโฉนดจะสามารถแปลงเป็นเงินทุนหมุนเวียนได้หรือไม่ คำตอบคือ “ได้ แต่มีข้อจำกัด” ขึ้นอยู่กับประเภทของเอกสารที่ถือครอง โดยความยากง่ายและวงเงินสินเชื่อจะแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ดังนี้
การขอสินเชื่อกับธนาคารและสถาบันการเงิน
- กลุ่ม น.ส.3 และ น.ส.3 ก. สำหรับที่ดินไม่มีโฉนดกลุ่มนี้ โดยเฉพาะ น.ส.3 ก. (ครุฑดำ) ธนาคารพาณิชย์บางแห่งและสถาบันการเงินชั้นนำมักรับพิจารณา โดยสามารถนำไปจดจำนองที่สำนักงานที่ดินได้ถูกต้องตามกฎหมาย แต่อาจได้วงเงิน (LTV) ต่ำกว่าโฉนดเล็กน้อย
- กลุ่ม ภ.บ.ท.5 และ ส.ค.1 การกู้เงินในระบบธนาคารสำหรับที่ดินกลุ่มนี้เป็นเรื่องยากมาก หรือแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย เพราะสถาบันการเงินมองว่าความเสี่ยงสูงเนื่องจากไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน ส่วนใหญ่ผู้ถือครองกลุ่มนี้จึงมักต้องพึ่งพาสินเชื่อส่วนบุคคล (Personal Loan) ที่ไม่ใช้หลักทรัพย์ หรือแหล่งเงินกู้นอกระบบ หรือสถาบันการเงินท้องถิ่นบางแห่งที่รับพิจารณาเป็นรายกรณี
การจำนำ และ การจำนอง
ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยคือการใช้คำว่า “จำนอง” กับที่ดินไม่มีโฉนดทุกประเภท ในทางกฎหมาย “การจำนอง” ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งทำได้เฉพาะที่ดินที่มีโฉนด หรือ น.ส.3 ก. เท่านั้น
สำหรับที่ดินมือเปล่าอื่นๆ เช่น ส.ค.1 หรือ ภ.บ.ท.5 จะไม่สามารถจดจำนองได้ ธุรกรรมที่เกิดขึ้นจึงมักอยู่ในรูปแบบการวางหลักประกัน หรือการทำสัญญากู้ยืมเงินโดยยึดถือเอกสารไว้เป็นประกัน (คล้ายการจำนำ) ซึ่งเจ้าหนี้ไม่มีสิทธิบังคับจำนองขายทอดตลาดผ่านกรมบังคับคดีแบบโฉนด แต่เป็นการฟ้องร้องตามสัญญากู้ยืมปกติ
การซื้อขายและแบบฟอร์มสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด
แม้จะไม่มีครุฑแดง แต่การซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดก็เกิดขึ้นเป็นปกติในสังคมไทย โดยเฉพาะในพื้นที่เกษตรกรรม อย่างไรก็ตาม การทำสัญญาซื้อขายต้องมีความรัดกุมมากกว่าปกติ เพื่อป้องกันปัญหาการฉ้อโกงหรือการเรียกคืนสิทธิ์ภายหลัง
กฎหมายการซื้อขายที่ดินมือเปล่า
หลักกฎหมายที่สำคัญที่สุดสำหรับการซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด (โดยเฉพาะ ภ.บ.ท.5 และ ส.ค.1) คือหลักการส่งมอบการครอบครอง เนื่องจากผู้ขายมีเพียงสิทธิครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ การซื้อขายจึงสมบูรณ์เมื่อผู้ขายสละเจตนาครอบครองและส่งมอบพื้นที่ให้ผู้ซื้อเข้าทำประโยชน์ การทำสัญญาซื้อขายจึงเป็นเพียงหลักฐานยืนยันการส่งมอบสิทธิ์นี้ ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินแบบโฉนด
รายละเอียดในแบบฟอร์มสัญญาซื้อขาย
เพื่อความปลอดภัยสูงสุด แบบฟอร์มสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดควรมีองค์ประกอบสำคัญ ดังนี้:
- รายละเอียดคู่สัญญา ชื่อ-นามสกุล เลขบัตรประชาชน ของผู้ซื้อและผู้ขายที่ชัดเจน
- รายละเอียดที่ดิน ระบุตำแหน่ง อาณาเขตข้างเคียง (ทิศเหนือ ใต้ ออก ตก) และจำนวนเนื้อที่ให้ชัดเจนที่สุด
- ข้อความระบุการส่งมอบ ต้องระบุว่า “ผู้ขายตกลงสละสิทธิครอบครองและส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้ซื้อทันทีตั้งแต่วันทำสัญญา”
- พยาน ควรมีพยานฝ่ายละ 1-2 คน และควรเป็นผู้นำชุมชนหรือผู้ใหญ่บ้านเพื่อเป็นสักขีพยาน
Tip สำคัญ ควรระบุเงื่อนไขเพิ่มเติมว่า “หากในอนาคตมีการสำรวจออกโฉนดที่ดิน ผู้ขายยินยอมจะไปดำเนินการลงนามหรือให้ถ้อยคำเพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อได้รับโฉนดอย่างถูกต้อง”
วิธีขอออกโฉนดที่ดิน เปลี่ยนจาก น.ส.3/ส.ค.1 เป็นโฉนด
เป้าหมายสูงสุดของผู้ถือครองที่ดินไม่มีโฉนด คือการเปลี่ยนเอกสารในมือให้กลายเป็นโฉนดครุฑแดง เพื่อความมั่นคงทางกฎหมายและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งกรมที่ดินมีโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินอยู่เป็นระยะ
คุณสมบัติและเงื่อนไขของผู้ยื่นคำขอ
ไม่ใช่ที่ดินไม่มีโฉนดทุกแปลงจะขอออกโฉนดได้ ผู้ยื่นคำขอต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินนั้นจริง และทำประโยชน์ในที่ดินนั้นต่อเนื่อง ที่สำคัญที่สุดคือ ที่ดินแปลงนั้นต้อง ไม่ระบุเขต ว่าเป็นที่ป่าสงวนแห่งชาติ อุทยานแห่งชาติ ที่สาธารณประโยชน์ หรือที่ราชพัสดุ หากที่ดินทับซ้อนกับพื้นที่เหล่านี้ จะไม่สามารถออกโฉนดได้ไม่ว่ากรณีใดๆ
ขั้นตอนการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน
- แจ้งความประสงค์ รอประกาศโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินจากกรมที่ดิน หรือไปแจ้งความประสงค์ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด
- การรังวัดและพิสูจน์สอบสวน เจ้าหน้าที่รังวัดจะลงพื้นที่เพื่อทำการวัดแนวเขต สอบสวนสิทธิการครอบครอง และตรวจสอบหลักฐานต่างๆ (เช่น น.ส.3, ส.ค.1)
- การประกาศแจกโฉนด เมื่อรังวัดเสร็จสิ้น จะมีการปิดประกาศ ณ สำนักงานที่ดินหรือที่ว่าการอำเภอ เป็นเวลา 30 วัน หากไม่มีผู้คัดค้าน ภายในกำหนด เจ้าพนักงานจะดำเนินการออกโฉนดที่ดินให้ต่อไป
ค่าใช้จ่ายเบื้องต้น
การขอออกโฉนดสำหรับที่ดินไม่มีโฉนดจะมีค่าธรรมเนียมตามกฎกระทรวง ซึ่งผู้ขอต้องเตรียมไว้ ได้แก่ ค่าคำขอ, ค่ารังวัด (ขึ้นอยู่กับจำนวนเนื้อที่และลักษณะพื้นที่), ค่าหลักเขตที่ดิน และค่าธรรมเนียมการออกโฉนดที่ดิน ซึ่งโดยรวมแล้วถือว่าคุ้มค่ามากเมื่อเทียบกับมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น
ข้อควรระวังเมื่อถือครองที่ดินไม่มีโฉนด
การถือครองที่ดินมือเปล่ามีความเสี่ยงทางกฎหมายที่ผู้ครอบครองต้องตระหนักให้มาก คือ ความเสี่ยงเรื่องการถูกแย่งสิทธิ์ครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากที่ดินมีโฉนด การแย่งกรรมสิทธิ์ (ครอบครองปรปักษ์) ต้องใช้เวลาถึง 10 ปี แต่สำหรับที่ดินไม่มีโฉนดหากผู้อื่นเข้ามาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปี แล้วท่านไม่ฟ้องร้องเรียกคืน ท่านจะเสียสิทธิครอบครองให้ผู้นั้นทันที นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงเรื่องพื้นที่ทับซ้อนกับเขตอุทยานฯ หรือที่หลวง ซึ่งอาจนำไปสู่คดีความบุกรุกป่าได้
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับที่ดินไม่มีโฉนด
ที่ดิน ภ.บ.ท.5 สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ไหม?
โดยตรงไม่ได้ครับ เนื่องจาก ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ แต่สามารถเปลี่ยนได้หากรัฐบาลมีประกาศโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน และเจ้าหน้าที่ตรวจสอบแล้วว่าที่ดินแปลงนั้นไม่ทับซ้อนที่ป่าสงวนหรือที่หวงห้าม หากผ่านเกณฑ์การรังวัด ก็มีสิทธิที่จะได้รับโฉนดในที่สุด
ซื้อที่ดินไม่มีโฉนดต้องไปโอนที่กรมที่ดินหรือไม่?
ต้องดูประเภทเอกสารครับ หากเป็นที่ดินไม่มีโฉนดประเภท น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. ต้องไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้นจึงจะถูกต้อง แต่ถ้าเป็น ส.ค.1 หรือ ภ.บ.ท.5 จะเป็นการ “ส่งมอบการครอบครอง” กันเอง ไม่มีการจดทะเบียนโอนสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
ที่ดินไม่มีโฉนดเอาเข้าไฟแนนซ์หรือ Non-bank ได้ไหม?
ทำได้เฉพาะบางแห่งครับ และส่วนใหญ่มักรับพิจารณาเฉพาะ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. เท่านั้น เนื่องจากมีระวางที่แน่นอนกว่า ส่วน ภ.บ.ท.5 สถาบันการเงินส่วนใหญ่จะไม่รับเนื่องจากความเสี่ยงสูงมาก ยกเว้นสินเชื่อส่วนบุคคลบางประเภทที่ไม่ใช้หลักทรัพย์ค้ำประกัน
แบบฟอร์มสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด หาได้จากที่ไหน?
ท่านสามารถใช้แบบฟอร์มสัญญาซื้อขายทั่วไปดัดแปลงได้ แต่ต้องระบุเงื่อนไขการ “สละเจตนาครอบครองและการส่งมอบ” ให้ชัดเจนที่สุด เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมาย แนะนำให้ปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญเพื่อร่างสัญญาให้รัดกุมก่อนลงนามครับ
สรุปบทความ
โดยสรุปแล้วที่ดินไม่มีโฉนดแม้จะมีข้อจำกัดในการทำธุรกรรมมากกว่าที่ดินมีโฉนด แต่ก็ยังมีมูลค่าและสิทธิที่สามารถเปลี่ยนมือหรือใช้ประโยชน์ได้หากเข้าใจกฎหมายอย่างถูกต้อง โดยเฉพาะกลุ่ม น.ส.3 ก. ที่สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ได้ หากคุณกำลังมองหาแหล่งเงินทุนที่เข้าใจเกษตรกรและคนทำงาน “เพื่อนแท้เงินด่วน” พร้อมให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดิน ที่ช่วยให้การไถ่ถอนจำนอง หรือขอสินเชื่อใหม่เป็นเรื่องง่าย เราให้วงเงินสูง และสำหรับสินเชื่อบางประเภทไม่ต้องกังวลเรื่องขั้นตอนที่ยุ่งยาก ไม่ต้องเสียเวลาไปจดจำนองที่กรมที่ดิน อนุมัติไว ช่วยเสริมสภาพคล่องให้คุณได้อย่างทันท่วงทีครับ
