การจดจำนองที่ดินมีอายุกี่ปี เป็นหนึ่งในคำถามที่เพื่อนแท้ เงินด่วนพบบ่อยที่สุด และเป็นจุดที่หลายคนยังคงสับสนอย่างมาก เพราะมักเข้าใจผิดว่า “ระยะเวลาผ่อนชำระ” (เช่น 30 ปี) คือ “อายุของสัญญาจำนอง” ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อโฉนดที่ดิน เราขออธิบายให้ชัดเจนว่า ในทางกฎหมายแล้ว สองสิ่งนี้มีความหมายที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง และจะมาสรุปให้เข้าใจง่าย ๆ ว่าแท้จริงแล้วการจดจำนองมีผลผูกพันทางกฎหมายนานแค่ไหน พร้อมเจาะลึกประเด็นสำคัญที่คุณจำเป็นต้องรู้ก่อนทำสัญญา
อายุการจดจำนองที่ดินคืออะไร
อายุการจดจำนองที่ดิน คือ ระยะเวลาที่ที่ดินแปลงนั้นถูกผูกพันทางกฎหมายไว้กับหนี้เงินกู้ หรืออธิบายให้ง่ายคือ ตราบใดที่ยังชำระหนี้ไม่หมด การจำนองนั้นก็จะยังคงมีผลบังคับใช้อยู่ สัญญาจำนองจึงไม่มีวันหมดอายุ ตราบใดที่ยังไม่ปลอดหนี้และไถ่ถอน
การจดจำนองที่ดินมีอายุกี่ปี
คำตอบที่ชัดเจนที่สุดตามหลักกฎหมายคือ “สัญญาจำนอง ไม่มีอายุความ” เพราะการจำนองเป็น “สัญญาอุปกรณ์” ที่จะคงอยู่ตราบเท่าที่ “สัญญาประธาน” (คือสัญญาเงินกู้) ยังคงมีผลบังคับใช้ สรุปง่าย ๆ คือ ตราบใดที่คุณยังเป็นหนี้อยู่ การจำนองก็ยังไม่สิ้นสุด
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่มี “อายุความ” ตามกฎหมาย (อ้างอิง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) คือสิทธิ์ในการฟ้องร้องเรียกหนี้ ซึ่งมีความซับซ้อน ดังนี้
- อายุความหนี้เงินกู้ (หนี้ประธาน) : โดยทั่วไปมีอายุความ 10 ปี
- อายุความดอกเบี้ยค้างชำระ : มีอายุความ 5 ปี (มาตรา 193/33)
*ข้อสำคัญที่ต้องรู้*
แม้ว่าหนี้เงินกู้ (เงินต้น) จะขาดอายุความ 10 ปีไปแล้ว แต่กฎหมายยังให้สิทธิ์ผู้รับจำนองในการบังคับจำนอง (ฟ้องยึดที่ดินไปขายทอดตลาด) ได้อยู่ โดยไม่สนว่าหนี้ประธานจะขาดอายุความไปแล้วหรือไม่ แต่ ผู้รับจำนองจะสามารถเรียกดอกเบี้ยค้างชำระย้อนหลังได้เพียง 5 ปีเท่านั้น
การต่ออายุสัญญาจำนองทำอย่างไร และต่อได้กี่ครั้ง
ในทางปฏิบัติ เราไม่ได้ “ต่ออายุสัญญาจำนอง” แต่เรา “แก้ไขสัญญาเงินกู้” (หรือสัญญาประธาน) โดยสามารถแก้ไขกี่ครั้งก็ได้ตามความยินยอมของทั้งสองฝ่าย
เมื่อสัญญาเงินกู้เดิมสิ้นสุดลง (เช่น ครบกำหนด 5 ปี) แต่คุณยังชำระหนี้ไม่หมด หรือต้องการกู้เพิ่มคุณต้องเจรจากับผู้ให้กู้ ซึ่งอาจนำไปสู่ทางเลือกเหล่านี้
- การรีไฟแนนซ์ (Refinance) : คือการกู้เงินก้อนใหม่ (อาจจะจากผู้ให้กู้เดิมหรือรายใหม่) มาปิดหนี้เก่า ซึ่งตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) (อ้างอิง: สนส. 1/2563) การรีไฟแนนซ์ก็มีเพดาน LTV ที่ต้องปฏิบัติตาม
- การปรับโครงสร้างหนี้ (Restructuring) : คือการเจรจาเงื่อนไขใหม่กับผู้ให้กู้เดิม เช่น ขยายระยะเวลาผ่อน ลดดอกเบี้ย ฯลฯ
ค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องในการจำนองที่ดิน
ค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ในการจำนองจะเกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน แบ่งเป็น 2 ช่วงคือ
ณ วันจดจำนอง (กู้)
- ค่าธรรมเนียมจดจำนอง : 1% ของวงเงินจำนอง (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท)
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.05% ของวงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท)
- ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เล็กน้อย (เช่น ค่าคำขอ ค่าพยาน)
ณ วันไถ่ถอน (ปิดหนี้)
- ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจำนอง : 50 บาท (ค่าคำขอ 5 บาท ค่าธรรมเนียม 45 บาท)
ขั้นตอนการไถ่ถอนจำนองที่ดิน
เมื่อคุณผ่อนชำระหนี้ทั้งหมด (ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย) จนครบถ้วนแล้ว ภาระจำนองยังไม่หายไปจากโฉนดทันที คุณต้องดำเนินการไถ่ถอนจำนองที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ดังนี้
- ชำระหนี้ให้ครบ : จ่ายเงินงวดสุดท้ายและดอกเบี้ยคงค้างทั้งหมด
- รับเอกสารปิดหนี้ : ผู้ให้กู้ (เช่น เพื่อนแท้เงินด่วน) จะออก “หนังสือปลอดหนี้” หรือ “ใบสำคัญการชำระหนี้” พร้อมคืนโฉนดที่ดินฉบับจริงให้คุณ
- นัดหมายที่กรมที่ดิน : คุณ (ผู้จำนอง) และผู้ให้กู้ (หรือผู้รับมอบอำนาจจากผู้ให้กู้) ต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
- ยื่นเรื่องไถ่ถอน : เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารและทำการ “สลักหลังโฉนด” ว่าการจำนองนี้ได้ถูกไถ่ถอนแล้ว
- รับโฉนดคืน : คุณจะได้รับโฉนดที่ดินฉบับจริงกลับคืนมา โดยมีตราประทับ “ปลอดภาระจำนอง” ถือเป็นอันสิ้นสุดสัญญาโดยสมบูรณ์
คำแนะนำเกี่ยวกับอายุจำนองที่ดินจากผู้เชี่ยวชาญของ "เพื่อนแท้เงินด่วน"
ในฐานะผู้ให้บริการสินเชื่อที่ดินภายใต้การกำกับดูแลของกระทรวงการคลัง เรามีข้อแนะนำสำคัญเกี่ยวกับอายุสัญญาจำนอง ดังนี้
- ทำความเข้าใจเรื่องสัญญาให้ดี : สิ่งที่สำคัญที่สุดคือต้องไม่สับสนระหว่าง “ระยะเวลาผ่อนชำระ” (เช่น 10 ปี) กับ “อายุของสัญญาจำนอง” สัญญาผ่อน 10 ปีคือแผนการจ่ายเงิน แต่ตัวจำนองจะ “ล็อก” ที่ดินของคุณไว้จนกว่าหนี้ก้อนนั้นจะเท่ากับศูนย์
- อย่าสับสนกับการ “ขายฝาก” : สิ่งที่อันตรายที่สุดคือการสับสนระหว่าง “จำนอง” กับขายฝากที่ดิน เพราะการขายฝากมีกำหนดเวลาไถ่ถอนที่ชัดเจน (เช่น 1 ปี หรือสูงสุด 10 ปี) หากไถ่ไม่ทัน กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ซึ่งแตกต่างจากการจำนองโดยสิ้นเชิง
- ดอกเบี้ยค้าง 5 ปี คือจุดสำคัญ : ตามกฎหมาย แม้เจ้าหนี้จะมีสิทธิ์บังคับจำนอง แต่สิทธิ์ในการเรียกดอกเบี้ยย้อนหลังมีอายุความเพียง 5 ปี นี่คือเหตุผลว่าทำไมคุณไม่ควรปล่อยให้ดอกเบี้ยค้างชำระนานเกินไป เพราะจะทำให้การเจรจาไถ่ถอนซับซ้อนขึ้น
- LTV คือเกณฑ์ที่คุ้มครองคุณ : คุณควรรู้เรื่อง LTV (อัตราส่วนเงินกู้ต่อราคาที่ดิน) เพราะเป็นเกณฑ์ที่ ธปท. (อ้างอิง: สนส. 1/2563) ใช้ป้องกันไม่ให้คนกู้เงินมากเกินตัว ที่ “เพื่อนแท้ เงินด่วน” เรายึดมั่นในหลักการนี้เช่นกัน โดยจะประเมินความสามารถในการผ่อนชำระจริงของคุณ เพื่อให้มั่นใจว่าคุณสามารถผ่อนจบและไถ่ถอนโฉนดคืนได้ตามกำหนดเวลา
บทสรุป
ระยะเวลาของการจำนองที่ดินเป็นแนวคิดที่ยืดหยุ่น โดยมีการเจรจาระหว่างผู้ยืมและผู้ให้กู้ภายใต้กรอบของกฎหมาย ได้รับอิทธิพลจากปัจจัยหลายประการ รวมถึงสภาวะทางการเงิน กฎหมาย และตลาด ทั้งสองฝ่ายจะต้องพิจารณาประเด็นเหล่านี้อย่างรอบคอบเพื่อทำการตัดสินใจโดยอาศัยข้อมูลที่สอดคล้องกับผลประโยชน์และภาระผูกพันทางกฎหมาย การทำความเข้าใจความซับซ้อนของระยะเวลาการจำนองสามารถนำไปสู่การวางแผนทางการเงินที่ดีขึ้น
