การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรูปแบบการออมเงินระยะยาวที่มั่นคงที่สุดรูปแบบหนึ่ง แต่เหรียญย่อมมีสองด้านเสมอ สำหรับผู้ที่มีที่ดินเปล่าอยู่ในมือแต่ขาดการดูแลเอาใจใส่ ปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า หรืออนุญาตให้ผู้อื่นเข้ามาทำกินโดยไม่มีการทำสัญญาเป็นกิจจะลักษณะ ความประมาทเหล่านี้อาจนำมาซึ่งความเสี่ยงครั้งใหญ่ที่สุดในชีวิต นั่นคือการสูญเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นไปโดยไม่รู้ตัว หรือการครอบครองปรปักษ์ซึ่งเปรียบเสมือนฝันร้ายของเจ้าของที่ดินทุกคน บทความนี้ “เพื่อนแท้เงินด่วน” จะมาอธิบายเจาะลึกข้อกฎหมายดังกล่าว เพื่อให้เจ้าของทรัพย์สินทุกท่านตระหนักรู้และสามารถปกป้องมรดกอันมีค่าของตนเองได้อย่างทันท่วงที
ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร
หากจะอธิบายให้เข้าใจง่ายที่สุดตามหลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 การครอบครองปรปักษ์ คือ หลักกฎหมายที่กำหนดว่า บุคคลใดก็ตามที่เข้ามาครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยที่มีเจตนาเป็นเจ้าของ ครอบครองอย่างสงบ และเปิดเผย ติดต่อกันเป็นระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนด (10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์) บุคคลนั้นจะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นไปทันทีโดยผลของกฎหมาย แม้ว่าชื่อในโฉนดที่ดินจะยังเป็นชื่อของเจ้าของเดิมอยู่ก็ตาม
5 หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์ (เช็กให้ชัวร์ก่อนฟ้อง)
การที่จะถือว่าที่ดินถูกแย่งกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์นั้น ไม่ใช่เพียงแค่มีใครเดินเข้ามาอยู่ในที่ดินแล้วจะยึดได้ทันที แต่ต้องครบองค์ประกอบทั้ง 5 ข้อตามกฎหมาย หากขาดข้อใดข้อหนึ่งไป การอ้างสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์จะไม่เป็นผลสำเร็จ ซึ่งหลักเกณฑ์สำคัญมีดังนี้
1. ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น
เงื่อนไขแรกที่สำคัญที่สุดคือ ทรัพย์สินนั้นต้องเป็นของผู้อื่น และต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ประเภท “โฉนดที่ดิน” (น.ส.4) เท่านั้น หากเป็นการครอบครองที่ดินของตนเอง (เช่น เข้าใจผิดเรื่องแนวเขต) หรือเป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง (เช่น น.ส.3 หรือ ส.ป.ก.) จะไม่เข้าข่ายกฎหมายมาตรานี้ แต่จะเป็นเรื่องของการแย่งสิทธิครอบครองแทน
2. ครอบครองโดยสงบ
การเข้ามาครอบครองต้องเป็นไปโดยความสงบเรียบร้อย กล่าวคือ ตลอดระยะเวลาที่อยู่อาศัยหรือทำกิน ต้องไม่มีการถูกฟ้องร้องคดีความ ไม่มีการถูกขับไล่ หรือไม่มีการโต้เถียงขัดขวางสิทธิ์จากเจ้าของที่ดิน หากในระหว่างนั้นเจ้าของที่ดินมีการแจ้งความบุกรุกหรือฟ้องขับไล่ การนับเวลาเพื่อครอบครองปรปักษ์จะถือว่าสะดุดหยุดลงทันที และต้องเริ่มนับหนึ่งใหม่เมื่อเหตุขัดข้องนั้นหมดไป
3. โดยเปิดเผย
ผู้ที่เข้ามาครอบครองต้องแสดงตัวอย่างชัดเจน ไม่ได้แอบซ่อนหรือลักลอบเข้ามาอยู่อาศัย จะต้องให้ชาวบ้านในละแวกนั้นหรือบุคคลทั่วไปรับรู้ได้ว่าบุคคลนี้เข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินผืนนี้ ทั้งการปลูกบ้านพักอาศัย การทำรั้ว หรือการทำเกษตรกรรม หากเป็นการแอบเข้ามาอยู่โดยที่ไม่มีใครรู้เห็น จะไม่ถือว่าเข้าข่ายองค์ประกอบนี้
4. เจตนาเป็นเจ้าของ
ข้อนี้เป็นหัวใจสำคัญทางกฎหมาย การครอบครองต้องมี “เจตนาเพื่อเป็นเจ้าของ” เท่านั้น หากเป็นการเข้ามาอยู่โดยอาศัยสิทธิ์อื่น เช่น เป็นผู้เช่า เป็นผู้อาศัยที่เจ้าของอนุญาต หรือเป็นลูกจ้างเฝ้าสวน แม้จะอยู่มานาน 20-30 ปี ก็ไม่สามารถอ้างสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ได้ เพราะถือว่าเป็นการครอบครองแทนเจ้าของ ไม่ได้มีเจตนาแย่งกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ต้น
5. ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน, บ้าน) ต้องมีการครอบครองติดต่อกันยาวนานถึง 10 ปี โดยไม่มีการขาดตอน หากผู้ครอบครองทิ้งร้างที่ดินไปเกิน 1 ปี แล้วกลับมาใหม่ การนับเวลาจะต้องเริ่มนับหนึ่งใหม่ทั้งหมด
ที่ดินประเภทไหนบ้าง ที่ครอบครองปรปักษ์ไม่ได้
แม้กฎหมายจะเปิดช่องให้แย่งกรรมสิทธิ์ได้ แต่ก็มีข้อยกเว้นสำหรับที่ดินบางประเภทที่ไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ไม่ว่าจะครอบครองมานานเพียงใดก็ตาม เพื่อความชัดเจนในการดูแลสินทรัพย์ ควรตรวจสอบประเภทที่ดินดังนี้
- ที่ราชพัสดุ / ที่สาธารณประโยชน์ ทรัพย์สินของแผ่นดิน หรือที่ดินที่ประชาชนใช้ร่วมกัน ไม่สามารถถูกแย่งกรรมสิทธิ์ได้
- ที่ดิน ส.ป.ก. (สิทธิทำกิน ไม่ใช่กรรมสิทธิ์) เป็นที่ดินที่รัฐจัดสรรให้เกษตรกรทำกินเท่านั้น ผู้ถือครองไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ซื้อขายเปลี่ยนมือแบบโฉนด จึงไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้
- ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง (น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก.) ที่ดินประเภทนี้มีเพียง “สิทธิครอบครอง” หากถูกแย่งไป กฎหมายให้เวลาเจ้าของฟ้องคืนภายใน 1 ปีเท่านั้น หากเกินกำหนดจะเสียสิทธิทันที ซึ่งต่างจากเงื่อนไข 10 ปีของโฉนดที่ดิน
นับเวลาครอบครองปรปักษ์อย่างไร
การนับระยะเวลา 10 ปี ถือเป็นจุดชี้ขาดทางคดีความ โดยหลักการจะนับตั้งแต่วันแรกที่เข้าไปครอบครองโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ และต้องนับต่อเนื่องกันไป หากผู้ครอบครองเสียชีวิต ทายาทสามารถนับระยะเวลาต่อจากผู้ตายได้ (เช่น พ่อครอบครองมา 7 ปี แล้วเสียชีวิต ลูกมาครอบครองต่ออีก 3 ปี รวมเป็น 10 ปี ก็สามารถร้องขอสิทธิ์ได้)
อย่างไรก็ตาม กรณีที่มีการโอนที่ดินระหว่างทาง หากผู้รับโอนคนใหม่ได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน การนับเวลาครอบครองปรปักษ์อาจได้รับผลกระทบ หรือต้องพิจารณาข้อเท็จจริงใหม่ตามแต่กรณี ซึ่งเป็นเรื่องละเอียดอ่อนทางกฎหมายอย่างมาก
วิธีป้องกันที่ดินโดนครอบครองปรปักษ์
การป้องกันย่อมดีกว่าการแก้ไข เพราะเมื่อเกิดเรื่องขึ้นแล้ว การต่อสู้ทางกฎหมายต้องใช้ทั้งเงินและเวลาจำนวนมาก เจ้าของที่ดินควรดำเนินการเชิงรุกเพื่อปิดโอกาสไม่ให้เกิดการครอบครองปรปักษ์ด้วยวิธีดังต่อไปนี้
หมั่นไปตรวจสอบที่ดิน
ควรหาเวลาไปดูที่ดินของตนเองอย่างน้อยปีละ 1-2 ครั้ง เพื่อสำรวจว่ามีใครรุกล้ำเข้ามาหรือไม่ การไปดูที่ดินควรมีการถ่ายรูปหรือบันทึกวิดีโอไว้เป็นหลักฐาน พร้อมลงวันที่ให้ชัดเจน เพื่อยืนยันว่าเจ้าของยังคงเอาใจใส่ดูแลทรัพย์สินอยู่เสมอ
รังวัดที่ดินเป็นประจำ
การขอรังวัดสอบเขตที่ดินทุกๆ 5-10 ปี เป็นการแสดงความเป็นเจ้าของที่ชัดเจนที่สุด นอกจากจะช่วยยืนยันแนวเขตที่ดินไม่ให้คลาดเคลื่อนแล้ว ยังเป็นการส่งสัญญาณให้เพื่อนบ้านหรือผู้ที่คิดจะบุกรุกทราบว่า เจ้าของที่ดินยังคงหวงแหนและดูแลสิทธิ์ของตนเองอยู่อย่างต่อเนื่อง
เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
การชำระภาษีบำรุงท้องที่หรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นประจำ แม้ทางกฎหมายจะไม่ใช่หลักฐานยืนยันกรรมสิทธิ์ขั้นเด็ดขาด (เพราะใครก็ไปจ่ายแทนได้) แต่ในการพิจารณาคดี ใบเสร็จการเสียภาษีถือเป็นพยานหลักฐานสำคัญที่แสดงเจตนาของเจ้าของว่าไม่ได้ทอดทิ้งที่ดิน
ทำสัญญาให้รัดกุม
หากมีความจำเป็นต้องให้ญาติพี่น้องหรือคนรู้จักเข้ามาอยู่อาศัย หรือให้เกษตรกรเช่าทำกิน ห้ามใช้ “สัญญาใจ” หรือคำพูดปากเปล่าเด็ดขาด ต้องทำเป็นหนังสือสัญญาเช่า สัญญาอาศัย หรือสิทธิเก็บกิน เป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อเป็นหลักฐานมัดตัวว่าผู้ที่เข้ามาอยู่นั้น เข้ามาในฐานะผู้อาศัย ไม่ได้มีเจตนาเป็นเจ้าของ ซึ่งจะตัดสิทธิ์การอ้างครอบครองปรปักษ์ได้ทันที
การติดตั้งป้ายแสดงความเป็นเจ้าของ
การล้อมรั้วและติดป้ายประกาศให้ชัดเจนว่า “ที่ดินส่วนบุคคล ห้ามบุกรุก” หรือ “ที่ดินนี้มีเจ้าของ” เป็นการแสดงเจตนาหวงกันสิทธิ์อย่างเปิดเผย ซึ่งจะทำให้ผู้ที่เข้ามาบุกรุกไม่สามารถอ้างได้ว่าเข้ามาโดยสุจริต หรือเข้าใจผิดว่าเป็นที่รกร้าง
จะทำอย่างไร เมื่อรู้ตัวว่าที่ดินกำลังโดนบุกรุก
หากตรวจสอบแล้วพบว่ามีผู้บุกรุกเข้ามาในพื้นที่ หรือมีพฤติกรรมสุ่มเสี่ยงที่จะอ้างสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์เจ้าของที่ดินต้องตั้งสติและดำเนินการตามขั้นตอนดังนี้ทันที ห้ามปล่อยทิ้งไว้นานเด็ดขาด
- ขั้นตอนการเจรจาเบื้องต้น เข้าไปพูดคุยเพื่อแจ้งให้ทราบว่าเป็นที่ดินที่มีเจ้าของ และขอให้ย้ายออก หากยินยอมออกแต่โดยดี ควรทำบันทึกข้อตกลงไว้เป็นหลักฐาน
- ขั้นตอนทางกฎหมาย หากเจรจาไม่เป็นผล ต้องรีบแจ้งความดำเนินคดีข้อหาบุกรุกภายใน 3 เดือนนับแต่รู้เรื่อง และทำการฟ้องขับไล่ รวมถึงเรียกค่าเสียหายทางแพ่ง นอกจากนี้ หากฝ่ายผู้บุกรุกมีการยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ เจ้าของที่ดินต้องยื่นคำคัดค้านต่อศาลทันที
- อายุความที่ต้องรู้ สำหรับที่ดินที่มีโฉนด สามารถฟ้องเรียกคืนได้ตลอดตราบเท่าที่ยังไม่ครบ 10 ปี แต่สำหรับที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. กฎหมายให้เวลาเพียง 1 ปี ในการฟ้องเรียกคืนการครอบครอง หากเกินกว่านี้จะเสียสิทธิทันที
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์
จ่ายภาษีที่ดินทุกปี จะโดนครอบครองปรปักษ์ได้ไหม?
ได้ การเสียภาษีเป็นหน้าที่ของเจ้าของที่ดินตามกฎหมาย แต่ไม่ใช่เครื่องยืนยันว่าจะไม่ถูกแย่งสิทธิ์ หากมีผู้อื่นเข้ามาครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของครบ 10 ปี ศาลอาจพิจารณาให้ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ผ่านการครอบครองปรปักษ์ได้ แม้เราจะจ่ายภาษีตลอดก็ตาม ดังนั้นการจ่ายภาษีต้องทำควบคู่ไปกับการดูแลพื้นที่จริง
ญาติพี่น้อง หรือคนรู้จักขออาศัยอยู่ จะนับเป็นครอบครองปรปักษ์ไหม?
หากเป็นการให้อาศัยโดยเจ้าของอนุญาต (ถือวิสาสะ) หรือมีการทำสัญญาเช่า/สัญญาให้อาศัย จะถือว่าผู้คนนั้นครอบครอง “แทน” เจ้าของที่ดิน ไม่ถือว่ามีเจตนาเป็นเจ้าของ จะอยู่นานแค่ไหนก็ไม่ได้สิทธิ์ครอบครองปรปักษ์แต่เพื่อความปลอดภัย ควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ดีที่สุด
ถ้าที่ดินยังไม่มีโฉนด (เป็น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก.) ครอบครองปรปักษ์ได้ไหม?
ในกรณีนี้จะไม่ใช้คำว่าครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 แต่จะเป็นการ “แย่งสิทธิครอบครอง” ซึ่งมีระยะเวลาสั้นกว่ามาก คือเพียง 1 ปี หากเจ้าของไม่ฟ้องเรียกคืนภายใน 1 ปี จะเสียสิทธิครอบครองทันที ซึ่งอันตรายกว่าโฉนดที่ดินมาก
วิธีแก้เมื่อคนบุกรุกอ้างครอบครองปรปักษ์ ต้องทำอย่างไร?
ต้องรีบดำเนินการทางกฎหมายทันที
- แจ้งความข้อหาบุกรุกเพื่อเป็นหลักฐาน
- ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายทางแพ่ง
- ตรวจสอบว่าฝ่ายนั่นยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอโฉนดหรือไม่
หากยื่นแล้ว ท่านต้องยื่นคำร้องคัดค้านเข้ามาในคดีภายในเวลาที่ศาลกำหนด เพื่อพิสูจน์สิทธิ์ของตนเอง
รุปบทความ
กฎหมายเรื่องครอบครองปรปักษ์เป็นดาบสองคมที่เจ้าของที่ดินต้องตระหนักรู้และไม่ควรประมาท เพราะมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงลิบ การปล่อยปละละเลยเพียงเพราะความไว้ใจหรือความไม่รู้ อาจแลกมาด้วยการสูญเสียทรัพย์สินมรดกไปอย่างถาวร ดังนั้น การหมั่นตรวจสอบที่ดินและทำนิติกรรมให้ถูกต้องจึงเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
และหากท่านต้องการเปลี่ยนที่ดินให้เป็นเงินทุนหมุนเวียน หรือต้องการไถ่ถอนจำนองที่ดินเพื่อลดภาระดอกเบี้ย เพื่อนแท้ เงินด่วน พร้อมเป็นที่ปรึกษาทางการเงินที่ไว้ใจได้ เราช่วยให้การไถ่ถอนจำนอง หรือขอสินเชื่อโฉนดที่ดินเป็นเรื่องง่าย ไม่ต้องกังวลเรื่องดอกเบี้ยจำนองที่สูงเกินจริง เราให้วงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน โดยไม่ต้องเสียเวลาไปจดจำนองที่กรมที่ดิน อนุมัติไว ได้เงินเร็ว ช่วยให้ท่านบริหารจัดการทรัพย์สินได้อย่างคล่องตัวและปลอดภัย
