เคยสงสัยหรือไม่ว่าทำไมที่ดินสองแปลงที่มีขนาดเท่ากัน อยู่ในละแวกใกล้เคียงกัน แต่กลับมีราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ปัญหาเหล่านี้มักสร้างความสับสนให้กับเจ้าของที่ดินและนักลงทุนมือใหม่ที่ไม่ทราบถึง “ศักยภาพที่แท้จริง” ของโฉนดที่ดินในมือ กุญแจสำคัญที่จะไขปริศนานี้คือกฎหมายผังเมืองรวม ซึ่งระบุเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ที่ดินผ่านตัวแปรสำคัญสองตัว บทความนี้ “เพื่อนแท้เงินด่วน” จะพาไปทำความเข้าใจว่า FAR คืออะไร และ OSR คืออะไร พร้อมวิธีคำนวณที่จะช่วยให้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
FAR (Floor Area Ratio) คืออะไร
FAR คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) หรือพูดให้เข้าใจง่ายที่สุดคือ ตัวเลขที่กฎหมายกำหนดว่าที่ดินแปลงนั้นสามารถสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่แค่ไหนเมื่อเทียบกับขนาดที่ดินที่มีอยู่ โดยความสำคัญของ FAR คือการเป็นเครื่องมือทางกฎหมายผังเมืองที่ใช้ควบคุมความหนาแน่นของประชากรและปริมาณการจราจรในแต่ละพื้นที่ หากพื้นที่ใดมีค่า FAR สูง แสดงว่าเป็นพื้นที่ที่รัฐส่งเสริมให้มีความหนาแน่นสูง เช่น ย่านธุรกิจใจกลางเมือง (CBD) ส่วนพื้นที่ที่มีค่า FAR ต่ำ มักจะเป็นพื้นที่อนุรักษ์หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
สูตรการคำนวณ FAR
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนว่า FAR คือตัวกำหนดขนาดอาคารได้อย่างไร เราสามารถคำนวณได้จากสูตรดังนี้
พื้นที่อาคารรวมที่สร้างได้ (ตร.ม.) = ขนาดที่ดิน (ตร.ม.) x ค่า FAR |
ตัวอย่างการคำนวณ สมมติว่าคุณมีที่ดินขนาด 1 ไร่ (เท่ากับ 400 ตารางวา หรือ 1,600 ตารางเมตร)
- กรณีที่ 1 พื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม): หากกฎหมายกำหนดค่า FAR เท่ากับ 10:1 พื้นที่อาคารที่สร้างได้สูงสุด = 1,600 x 10 = 16,000 ตารางเมตร (สามารถสร้างตึกสูงขนาดใหญ่ได้)
- กรณีที่ 2 พื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย): หากกฎหมายกำหนดค่า FAR เท่ากับ 3:1 พื้นที่อาคารที่สร้างได้สูงสุด = 1,600 x 3 = 4,800 ตารางเมตร
จะเห็นได้ว่า แม้ที่ดินจะมีขนาด 1 ไร่เท่ากัน แต่ศักยภาพในการพัฒนาแตกต่างกันถึงกว่า 3 เท่าตัว ซึ่งนี่คือเหตุผลหลักว่าทำไมความเข้าใจว่า FAR คืออะไร จึงส่งผลต่อราคาที่ดินโดยตรง
OSR (Open Space Ratio) คืออะไร
OSR คือ อัตราส่วนพื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio) หมายถึง พื้นที่ที่ต้องเว้นว่างไว้โดยไม่มีสิ่งก่อสร้างปกคลุม ดาดฟ้า หรือหลังคาคลุม เพื่อให้เป็นที่โล่งสำหรับการระบายอากาศ แสงแดดส่องถึง และการซึมผ่านของน้ำฝนตามธรรมชาติ โดยกฎหมายกำหนดให้มีค่า OSR คือเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่อาคารรวมที่เราสร้างขึ้น วัตถุประสงค์หลักคือการรักษาสภาพแวดล้อมที่ดีของเมือง ลดความแออัด และเตรียมพื้นที่ไว้สำหรับสาธารณูปโภคหรือเหตุฉุกเฉิน
สูตรการคำนวณ OSR
การคำนวณหาพื้นที่ว่างที่ต้องจัดเตรียมตามกฎหมาย เพื่อให้เข้าใจว่า OSR คือข้อบังคับที่ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด ใช้สูตรดังนี้
พื้นที่ว่างที่ต้องมี (ตร.ม.) = พื้นที่อาคารรวมที่สร้าง (ตร.ม.) x ค่า OSR (%) |
ตัวอย่างการคำนวณ (ต่อเนื่องจากตัวอย่าง FAR) สมมติว่าเราใช้สิทธิ์สร้างอาคารในพื้นที่สีแดงเต็มจำนวนที่ 16,000 ตารางเมตร และกฎหมายกำหนดค่า OSR ไว้ที่ 3%
- พื้นที่ว่างที่ต้องเว้นไว้ = 16,000 x 3% = 480 ตารางเมตร
ดังนั้น ในการวางแผนก่อสร้าง นอกจากจะคำนวณพื้นที่ใช้สอยจาก FAR คือเท่าไหร่แล้ว ต้องหักลบพื้นที่ดินส่วนหนึ่งเพื่อทำเป็นพื้นที่ว่างตามค่า OSR คือจำนวนเท่าใดด้วย เพื่อให้โครงการผ่านการอนุมัติตามกฎหมาย
ความสัมพันธ์ระหว่าง FAR และ OSR กับผังเมืองสีต่างๆ
กฎหมายผังเมืองรวมมีการจำแนกการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วย “รหัสสี” ซึ่งแต่ละสีจะมีข้อกำหนดที่แตกต่างกัน โดยค่า FAR คือตัวแปรที่ผันแปรตามสีผังเมือง และค่า OSR คือตัวแปรที่มักจะแปรผกผันกับความหนาแน่น กล่าวคือ ยิ่งพื้นที่เจริญมาก (FAR สูง) ค่า OSR มักจะต่ำลง เพื่อให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้คุ้มค่าที่สุด
ตารางสรุปความสัมพันธ์ของผังเมืองกับค่า FAR และ OSR
ประเภทสีผังเมือง | วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน | ลักษณะค่า FAR (โดยประมาณ) | ลักษณะค่า OSR (โดยประมาณ) |
สีเหลือง | ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย | ต่ำ (เช่น 1-3) | สูง (เช่น 10-40%) |
สีส้ม | ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง | ปานกลาง (เช่น 3-5) | ปานกลาง (เช่น 6-10%) |
สีน้ำตาล | ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก | สูง (เช่น 6-8) | ต่ำ (เช่น 4-6%) |
สีแดง | พาณิชยกรรม (ศูนย์กลางเมือง) | สูงที่สุด (เช่น 7-10) | ต่ำที่สุด (เช่น 3-5%) |
สีเขียว | เกษตรกรรม/ชนบท | ต่ำมาก | สูงมาก |
จากตารางจะเห็นว่าที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) มีศักยภาพสูงสุด เพราะนิยามทางกฎหมายของ FAR อนุญาตให้สร้างได้มากที่สุด และ OSR บังคับเว้นที่ว่างน้อยที่สุด ทำให้ราคาที่ดินในโซนนี้แพงที่สุดนั่นเอง
ทำไม FAR และ OSR จึงสำคัญต่อราคาประเมินที่ดิน
การเข้าใจความหมายว่า FAR และ OSR คืออะไร ไม่ใช่แค่เรื่องของวิศวกรหรือสถาปนิก แต่เป็นเรื่อง “เงินๆ ทองๆ” ของเจ้าของที่ดินโดยตรง เพราะสองค่านี้คือตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรของที่ดินแปลงนั้นๆ
FAR ตัวกำหนดพื้นที่ขาย
ในมุมมองของการประเมินมูลค่า ความสูงของค่า FAR คือตัวบ่งชี้ปริมาณ “พื้นที่ขาย” (Saleable Area) หรือพื้นที่เช่า (Leasable Area) ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต หากที่ดินมีค่า FAR สูง หมายความว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างอาคารสูงหรือคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตขายได้มาก เมื่อพื้นที่ขายมาก รายได้ของโครงการก็จะสูงตามไปด้วย ส่งผลให้ผู้ประกอบการกล้าทุ่มเงินซื้อที่ดินแปลงนั้นในราคาที่สูงกว่าที่ดินที่มีค่า FAR ต่ำ ดังนั้น FAR คือปัจจัยอันดับหนึ่งที่กำหนดราคาตลาดของที่ดิน
OSR ตัวแปรต้นทุนที่ดิน
ในทางตรงกันข้าม ค่า OSR คือตัวแปรฝั่งต้นทุน การที่กฎหมายบังคับให้เว้นที่ว่าง (Open Space) หมายความว่าที่ดินส่วนหนึ่งจะไม่สามารถนำมาสร้างเป็นพื้นที่ขายได้โดยตรง ทำให้เสียโอกาสในการทำกำไรต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม การมี OSR ที่เหมาะสมก็อาจเพิ่มมูลค่าในเชิงคุณภาพ (Intangible Value) ได้ เช่น การมีพื้นที่สวน พื้นที่สีเขียว หรือทัศนียภาพที่ดี (Landscape) ซึ่งสามารถนำมาเป็นจุดขายเพื่ออัพราคาโครงการได้ แต่ในเชิงคณิตศาสตร์การเงินเบื้องต้น OSR คือข้อจำกัดที่ทำให้ใช้พื้นที่ดินได้ไม่เต็ม 100%
กรณีศึกษา เปรียบเทียบที่ดิน 2 แปลง
เพื่อให้เห็นภาพว่า FAR คือตัวกำหนดราคาได้อย่างไร ลองเปรียบเทียบที่ดิน 2 แปลง ขนาด 1 ไร่เท่ากัน:
- แปลง A (สีน้ำตาล) FAR 6, OSR 5% -> สร้างได้ 9,600 ตร.ม.
- แปลง B (สีเหลือง) FAR 3, OSR 10% -> สร้างได้ 4,800 ตร.ม. แม้ที่ดินจะติดกันหรืออยู่ตรงข้ามถนนกัน แต่หากผังสีต่างกัน มูลค่าโครงการของแปลง A จะสูงกว่าแปลง B ถึง 2 เท่าโดยประมาณ ส่งผลให้ราคาประเมินและราคาซื้อขายจริงของแปลง A สูงกว่าอย่างชัดเจน นี่คือเหตุผลว่าทำไมต้องรู้ว่า FAR คือเท่าไหร่ก่อนตั้งราคาขาย
ปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อค่า FAR และราคาที่ดิน
แม้จะทราบแล้วว่า FAR คือค่าที่กำหนดพื้นที่อาคารสูงสุด แต่ในทางปฏิบัติยังมีกฎหมายควบคุมอาคารอื่นๆ ที่อาจเป็น “ตัวหาร” ทำให้ไม่สามารถสร้างได้เต็มตามสิทธิ์ FAR ได้แก่:
- ความกว้างของเขตทางสาธารณะ นี่คือกับดักที่นักลงทุนมักพลาด แม้ค่า FAR คือ 10 แต่ถ้าถนนหน้าที่ดินกว้างไม่ถึงเกณฑ์ (เช่น กว้างไม่ถึง 10 เมตร หรือ 30 เมตร ตามกฎกระทรวง) กฎหมายจะจำกัดความสูงของอาคารทันที ทำให้ไม่สามารถใช้สิทธิ์ FAR ได้เต็มจำนวน ราคาที่ดินจึงตกลง
- มาตรการ Bonus FAR ในบางกรณี FAR คือค่าที่สามารถ “เพิ่มขึ้นได้” หากผู้ประกอบการทำตามเงื่อนไขพิเศษ (Bonus) เช่น การจัดให้มีพื้นที่รับน้ำ (แก้มลิง), การสร้างอาคารเขียว (Green Building) ตามมาตรฐาน หรือการสร้างที่จอดรถสาธารณะรอบสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งการได้ Bonus นี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าโครงการและราคาที่ดินได้อีกทางหนึ่ง
วิธีตรวจสอบค่า FAR และ OSR ของโฉนดที่ดิน
การตรวจสอบข้อมูลว่าที่ดินของเรามีค่า FAR และ OSR เท่าไหร่ ในปัจจุบันสามารถทำได้ง่ายและรวดเร็วผ่านช่องทางออนไลน์ ดังนี้
- เว็บไซต์กรมโยธาธิการและผังเมือง เป็นแหล่งข้อมูลหลักในการตรวจสอบผังเมืองรวมของแต่ละจังหวัด
- เว็บไซต์ตรวจสอบผังเมืองออนไลน์ เช่น เว็บไซต์ของสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง (สำหรับ กทม.) หรือระบบค้นหารูปแปลงที่ดิน (LandMaps) ที่มักมีการเชื่อมโยงข้อมูลผังเมือง
- Step-by-step สั้นๆ
- เข้าเว็บไซต์และระบุตำแหน่งที่ดิน (เลขโฉนด หรือปักหมุด)
- ตรวจสอบ “สี” ของผังเมืองที่แปลงที่ดินตั้งอยู่
- นำสีที่ได้ไปเทียบกับตารางข้อกำหนดท้ายกฎกระทรวง เพื่อดูว่าค่า FAR คือเท่าไหร่ และ OSR คือกี่เปอร์เซ็นต์
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่า FAR และ OSR
ค่า FAR และ OSR ของแต่ละจังหวัดเหมือนกันหรือไม่?
ไม่เหมือนกัน ข้อกำหนดเรื่อง FAR คืออะไรและ OSR คือเท่าไหร่ จะขึ้นอยู่กับกฎหมายผังเมืองรวมของจังหวัดหรือท้องถิ่นนั้นๆ ซึ่งแต่ละพื้นที่มีบริบทการพัฒนาเมืองที่แตกต่างกัน ดังนั้นต้องตรวจสอบข้อมูลที่เป็นปัจจุบันของรายพื้นที่หรือรายจังหวัดเสมอ
ถ้าถนนหน้าบ้านแคบ จะใช้สิทธิ์ FAR เต็มจำนวนได้ไหม?
อาจไม่ได้ แม้ในผังเมืองจะระบุว่า FAR คือค่าที่สูงมาก แต่กฎหมายควบคุมอาคารจะเข้ามากำกับดูแลเรื่องความปลอดภัย โดยมีความสัมพันธ์ระหว่าง “ความกว้างของเขตทาง” กับ “ความสูงอาคาร” หากถนนหน้าบ้านแคบเกินไป อาคารจะถูกจำกัดความสูง ทำให้พื้นที่ก่อสร้างจริงลดลง และใช้สิทธิ์ FAR ได้ไม่เต็มจำนวน
สามารถขอเพิ่มค่า FAR (Bonus FAR) ได้อย่างไร?
สามารถทำได้ในบางพื้นที่ที่มีมาตรการส่งเสริม โดยการขอเพิ่มค่า FAR คือการขอสิทธิ์ก่อสร้างเพิ่มแลกกับการทำประโยชน์สาธารณะ ต้องเข้าเงื่อนไขพิเศษ เช่น การจัดให้มีพื้นที่โล่งสาธารณะ, การสร้างอาคารประหยัดพลังงาน (Green Building), หรือการสร้างอาคารใกล้อาคารระบบขนส่งมวลชนและจัดให้มีที่จอดรถสาธารณะ ตามที่กฎหมายผังเมืองกำหนดไว้
สรุปบทความ
เมื่อเข้าใจแล้วว่า FAR และ OSR คืออะไร เชื่อว่าท่านจะมองเห็นมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินในมือชัดเจนขึ้น ไม่ว่าจะเป็นที่ดินศักยภาพสูงในเมืองหรือที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย หากท่านต้องการแปลงสินทรัพย์เหล่านี้เป็นเงินทุนหมุนเวียน “เพื่อนแท้เงินด่วน” พร้อมเป็นผู้ช่วยทางการเงินให้กับท่าน เราให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดินที่เข้าใจง่ายและจริงใจ ช่วยให้การไถ่ถอนจำนองขายฝาก หรือการขอสินเชื่อใหม่เป็นเรื่องที่ไม่ซับซ้อน หมดกังวลเรื่องดอกเบี้ยจำนองที่สูงเกินจริง หรือขั้นตอนที่ยุ่งยาก เราอนุมัติวงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน โดยที่ท่านไม่ต้องเสียเวลาไปจดจำนองที่กรมที่ดิน สะดวก รวดเร็ว และปลอดภัย เพื่อให้ท่านได้รับเงินทุนไปต่อยอดได้ทันเวลา
