ปัญหาน้ำท่วมในประเทศไทยไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป การพิจารณาเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงต้องรอบคอบเป็นพิเศษ โดยเฉพาะความเสี่ยงเรื่องที่ดินน้ำท่วมซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่าทรัพย์สินและความเป็นอยู่ การมีความรู้เบื้องต้นในการตรวจสอบที่ดินน้ำท่วมจะช่วยให้ผู้ซื้อและนักลงทุนสามารถประเมินความคุ้มค่า ป้องกันปัญหาโครงสร้างทรุดตัว และลดความเสี่ยงด้านสภาพคล่องในอนาคต บทความนี้จะเจาะลึกวิธีตรวจสอบพื้นที่เสี่ยง เพื่อให้คุณมั่นใจก่อนตัดสินใจวางเงินก้อนโต
ทำไมต้องเช็กที่ดินน้ำท่วมก่อนซื้อและลงทุน
ในมุมมองของการบริหารความเสี่ยงด้านการเงินและการลงทุน การตรวจสอบว่าแปลงที่ดินที่เราสนใจเป็นที่ดินน้ำท่วมหรือไม่ ถือเป็นขั้นตอน Due Diligence ที่สำคัญที่สุดขั้นตอนหนึ่ง เพราะหากพลาดไปซื้อที่ดินน้ำท่วมซ้ำซาก นอกจากจะต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการถมดินที่สูงกว่าปกติเพื่อหนีระดับน้ำแล้ว ยังส่งผลต่อ “ราคาประเมิน” ของธนาคารที่อาจลดต่ำลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ยิ่งไปกว่านั้นที่ดินน้ำท่วมยังถือเป็นทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องต่ำ (Low Liquidity) ขายต่อยาก และมีความเสี่ยงที่สิ่งปลูกสร้างจะเกิดความเสียหายในระยะยาว การเช็กประวัติที่ดินน้ำท่วมจึงเป็นการปกป้องเงินทุนของคุณตั้งแต่ต้นทาง
3 วิธีเช็กที่ดินน้ำท่วมและพื้นที่เสี่ยงด้วยข้อมูลจากภาครัฐ
ปัจจุบันเทคโนโลยีภาครัฐก้าวหน้าไปมาก ทำให้เราสามารถตรวจสอบที่ดินน้ำท่วมได้อย่างแม่นยำผ่านระบบออนไลน์ ช่วยให้เห็นภาพรวมความเสี่ยงของที่ดินน้ำท่วมในแต่ละทำเลได้อย่างชัดเจน ดังนี้
1. เช็กข้อมูลน้ำท่วมย้อนหลัง 10 ปี (GISTDA)
วิธีที่มีประสิทธิภาพสูงสุดในการประเมินความเสี่ยงคือการดูสถิติย้อนหลัง โดยสำนักงานพัฒนาเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ (องค์การมหาชน) หรือ GISTDA ได้จัดทำฐานข้อมูลพื้นที่เสี่ยงอุทกภัยที่แม่นยำมาก การตรวจสอบข้อมูลจาก GISTDA จะช่วยให้เราเห็นสถิติว่าบริเวณนั้นเป็นที่ดินน้ำท่วมบ่อยแค่ไหนในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา
หลักการทำงานคือการนำภาพถ่ายดาวเทียมมาวิเคราะห์พื้นที่ที่เกิดน้ำท่วมซ้ำซาก หากคุณพบว่าพิกัดที่ดินที่คุณสนใจอยู่ในโซนสีแดงหรือสีเข้มในแผนที่ความเสี่ยง แสดงว่าเป็นที่ดินน้ำท่วมเป็นประจำ (Flood Prone Area) ซึ่งในทางการเงินและการประเมินราคาหลักประกัน ทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในโซนนี้จะมีความเสี่ยงสูงมาก
การรู้ว่าแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินน้ำท่วมหรือไม่ผ่าน GISTDA ช่วยให้คุณคำนวณต้นทุนแฝงได้ทันที เช่น หากเป็นที่ดินน้ำท่วมทุกปี คุณต้องเตรียมงบประมาณสำหรับทำกำแพงกันดิน การยกระดับตัวบ้าน หรือระบบระบายน้ำที่มีประสิทธิภาพสูงกว่าปกติ ซึ่งเป็นต้นทุนจม (Sunk Cost) ที่ต้องนำมาหักลบกับผลตอบแทนที่จะได้รับ การละเลยไม่เช็กข้อมูลที่ดินน้ำท่วมจากแหล่งนี้ อาจทำให้คุณติดดอยกับอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าไม่ได้และขายไม่ออก
2. ตรวจสอบระดับความสูง-ต่ำของที่ดิน (LandsMaps)
เครื่องมือต่อมาที่นักลงทุนอสังหาฯ และผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อใช้กันเป็นประจำคือ LandsMaps จากกรมที่ดิน นอกจากการใช้ค้นหาตำแหน่งแปลงที่ดิน เลขระวาง และราคาประเมินเบื้องต้นแล้ว ฟีเจอร์ที่หลายคนมองข้ามคือการใช้ดูสภาพภูมิประเทศเพื่อวิเคราะห์ความเสี่ยงที่ดินน้ำท่วม
วิธีการคือการนำพิกัดแปลงที่ดินไปเทียบเคียงกับระดับน้ำทะเลปานกลาง (Mean Sea Level) หรือดูบริบทพื้นที่ข้างเคียงผ่าน Street View ในระบบ เพื่อดูว่าแปลงที่ดินนั้นมีระดับต่ำกว่าถนนมากน้อยเพียงใด หากที่ดินแปลงนั้นมีลักษณะเป็นแอ่งกระทะ หรือต่ำกว่าระดับถนนหลวงมากเกินไป ความเสี่ยงที่จะกลายเป็นที่ดินน้ำท่วมเวลาฝนตกหนักย่อมมีสูง
ในมุมมองของผู้ประเมินราคา การที่ที่ดินต่ำกว่าระดับถนนถือเป็นปัจจัยลบที่สำคัญ หากเป็นที่ดินน้ำท่วมขังได้ง่าย การขอสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้านอาจจะถูกธนาคารกำหนดเงื่อนไขให้ต้องถมดินให้สูงกว่าระดับถนน ซึ่งนั่นคือค่าใช้จ่ายมหาศาล หากคุณซื้อที่ดินน้ำท่วมโดยไม่ดูระดับความสูง-ต่ำ คุณอาจต้องเสียเงินค่าถมดินหลักแสนหรือหลักล้านบาท เพื่อแก้ไขปัญหาที่ดินน้ำท่วมซึ่งอาจจะไม่คุ้มค่ากับการลงทุน
3. สอบถามคนในพื้นที่และดูร่องรอยน้ำท่วมที่ตัวที่ดิน
ข้อมูลดิจิทัลอาจบอกสถิติได้ แต่ “ข้อมูลภาคสนาม” จะบอกความจริงที่ลึกซึ้งกว่า การลงพื้นที่จริงเพื่อตรวจสอบที่ดินน้ำท่วมคือสิ่งที่ขาดไม่ได้ ให้เริ่มจากการสังเกตทางกายภาพของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบข้าง มองหา “คราบน้ำ” หรือรอยตะไคร่น้ำที่เกาะอยู่ตามเสาไฟฟ้า กำแพง หรือต้นไม้ใหญ่ ร่องรอยเหล่านี้คือหลักฐานชั้นดีที่บ่งบอกระดับความสูงของที่ดินน้ำท่วมในอดีต
นอกจากนี้ การสอบถามชาวบ้านหรือร้านค้าในละแวกนั้นเกี่ยวกับเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ (เช่นปี 2554) ว่าบริเวณนี้เป็นที่ดินน้ำท่วมหรือไม่ ระดับน้ำสูงแค่ไหน และน้ำขังอยู่นานกี่วัน ข้อมูลเหล่านี้สำคัญมากต่อการวางแผนการเงิน เพราะที่ดินน้ำท่วมขังนาน (Flood Detention) สร้างความเสียหายต่อโครงสร้างมากกว่าน้ำท่วมที่ไหลผ่านไปเร็ว (Flash Flood)
หากได้รับคำยืนยันว่าเป็นที่ดินน้ำท่วมประจำ คุณต้องประเมินความเสี่ยงทันทีว่าคุ้มค่าหรือไม่ เพราะในมุมมองของสถาบันการเงินที่ดินน้ำท่วมซ้ำซากมีความเสี่ยงต่อการเกิดหนี้เสีย (NPL) สูง เนื่องจากผู้กู้ต้องนำเงินไปซ่อมแซมบ้านแทนที่จะนำมาผ่อนชำระหนี้ ดังนั้นการสืบหาความจริงภาคสนามจึงเป็นปราการด่านสุดท้ายที่จะช่วยคัดกรองที่ดินน้ำท่วมออกจากพอร์ตการลงทุนของคุณ
ที่ดินน้ำท่วมขอสินเชื่อหรือกู้เงินธนาคารได้ยากจริงหรือ
คำถามยอดฮิตที่หลายคนกังวลคือ หากมีที่ดินน้ำท่วมหรือเผลอซื้อไปแล้ว จะสามารถนำไปขอสินเชื่อหรือกู้เงินได้หรือไม่ ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ด้านสินเชื่อกว่า 20 ปี ต้องเรียนตามตรงว่า “มีผลกระทบแต่ไม่ถึงกับปิดประตูตาย” ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับนโยบาย Risk Management ของแต่ละสถาบันการเงิน
โดยปกติแล้ว ธนาคารพาณิชย์จะมีความเข้มงวดมากกับที่ดินน้ำท่วมที่อยู่ในพื้นที่รับน้ำ (Floodway) หรือพื้นที่เสี่ยงภัยพิบัติรุนแรง เพราะถือเป็นหลักประกันที่มีความเสี่ยงสูง มูลค่าหลักประกัน (Collateral Value) ของที่ดินน้ำท่วมมักจะถูกกดราคาประเมินให้ต่ำลงกว่าราคาตลาด เพื่อเผื่อเหลือเผื่อขาดความเสี่ยง หรือบางแห่งอาจปฏิเสธการรับจำนองที่ดินน้ำท่วมในโซนสีแดงไปเลย
อย่างไรก็ตาม หากเป็นที่ดินน้ำท่วมแบบชั่วคราว หรือน้ำท่วมรอระบายที่ไม่ได้สร้างความเสียหายรุนแรง และทำเลนั้นยังมีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ยังมีโอกาสขอสินเชื่อได้ แต่อาจจะได้วงเงินต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่ลดลง เช่น จากปกติ 90-100% อาจเหลือเพียง 50-70% สำหรับที่ดินน้ำท่วมบางแปลง สรุปคือ กู้ได้แต่ “ยากกว่า” และ “ได้วงเงินน้อยกว่า” ที่ดินปกติ
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับที่ดินน้ำท่วม
ที่ดินเคยน้ำท่วม จะมีผลต่อราคาประเมินและการขอสินเชื่อหรือไม่
มีผลโดยตรง เนื่องจากที่ดินที่ประสบปัญหาน้ำท่วมซ้ำซากถือเป็นทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงสูงในสายตาสถาบันการเงิน ราคาประเมินจึงมักต่ำกว่าราคาตลาดเพื่อชดเชยความเสี่ยงด้านความเสียหายและสภาพคล่องในการขายต่อ ซึ่งอาจส่งผลให้ได้รับวงเงินสินเชื่อ (LTV) น้อยกว่าเกณฑ์ปกติ หรือธนาคารอาจปล่อยกู้ยากขึ้น
หากที่ดินอยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม ควรจัดการอย่างไรก่อนยื่นกู้
ควรประเมินความคุ้มค่าในการถมดินให้สูงกว่าระดับถนนสาธารณะหรือระดับน้ำสูงสุดในอดีต การปรับปรุงสภาพที่ดินให้พ้นจากปัญหาน้ำท่วมอย่างถาวรจะช่วยเพิ่มมูลค่าหลักประกัน และสร้างความเชื่อมั่นให้กับเจ้าหน้าที่ประเมินทรัพย์สิน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ขอวงเงินสินเชื่อได้ง่ายขึ้นและได้ยอดที่สูงขึ้น
ข้อมูลจาก GISTDA เพียงพอต่อการตัดสินใจซื้อที่ดินหรือไม่
ข้อมูล GISTDA มีความแม่นยำสูงในเชิงสถิติและภาพรวมระดับพื้นที่ แต่สำหรับการตัดสินใจซื้อที่ดินรายแปลง ควรใช้ข้อมูลประกอบกันทั้ง 3 ด้าน คือสถิติน้ำท่วมย้อนหลัง ระดับความสูงต่ำของพื้นที่จากกรมที่ดิน และการลงพื้นที่จริงเพื่อสอบถามชาวบ้าน การตรวจสอบรอบด้าน (Due Diligence) จะช่วยปิดความเสี่ยงทางการเงินได้ดีที่สุด
สรุปบทความ
การตรวจสอบที่ดินน้ำท่วมเป็นสิ่งจำเป็นก่อนการลงทุน แต่หากคุณมีโฉนดที่ดินอยู่ในมือ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินทำเลทองหรือกังวลว่าเป็นที่ดินน้ำท่วมและกำลังต้องการเงินทุนหมุนเวียนเพื่อเสริมสภาพคล่อง หรือนำเงินไปปรับปรุงพื้นที่ เพื่อนแท้ เงินด่วน พร้อมเข้าใจและอยู่เคียงข้างคุณ เราให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดินที่อนุมัติไว ช่วยให้การไถ่ถอนจำนอง หรือขอสินเชื่อใหม่เป็นเรื่องง่าย ไม่ต้องกังวลเรื่องดอกเบี้ยจำนองที่สูงเกินจริง พร้อมให้วงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน โดยไม่ต้องเสียเวลาไปจดจำนองที่กรมที่ดิน ช่วยให้คุณเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้อย่างรวดเร็วและเป็นธรรม เปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นทุนเพื่อต่อยอดโอกาสได้ทันที
