การเป็นเจ้าของที่ดินมาพร้อมกับความรับผิดชอบหลายประการ และหนึ่งในนั้นคือภาระทางภาษี โดยเฉพาะภาษีที่ดินว่างเปล่า ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญที่เจ้าของที่ดินไม่ควรมองข้าม เพราะมีอัตราภาษีที่ค่อนข้างสูงและอาจเพิ่มขึ้นได้ในอนาคตหากไม่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเหมาะสม การทำความเข้าใจวิธีคำนวณภาษีที่ดินและกฎหมายภาษีที่ดินที่เกี่ยวข้องจึงเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนภาษีเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น วันนี้ “เพื่อนแท้เงินด่วน” จะพาไปทำความรู้จักกับภาษีที่ดินว่างเปล่าให้มากขึ้น เพื่อให้คุณเตรียมพร้อมรับมือกับภาษีที่ดินปี 2568 ได้อย่างมั่นใจ
ภาษีที่ดินว่างเปล่า หรือ ภาษีที่ดินรกร้าง คืออะไร
ภาษีที่ดินว่างเปล่า หรือที่หลายคนเรียกว่า ภาษีที่ดินรกร้าง คือภาษีที่จัดเก็บจากที่ดินที่ถูกปล่อยทิ้งไว้โดยไม่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด ไม่ว่าจะเป็นการใช้เพื่อการเกษตร การอยู่อาศัย หรือเพื่อการพาณิชย์อื่น ๆ ภาษีประเภทนี้เป็นส่วนหนึ่งของพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของนำที่ดินมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดทางเศรษฐกิจ แทนที่จะถือครองไว้เพื่อเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว
ทำไมเจ้าของที่ดินว่างเปล่าจึงต้องเสียภาษี
เหตุผลหลักที่ภาครัฐจัดเก็บภาษีที่ดินว่างเปล่าในอัตราที่สูงกว่าที่ดินประเภทอื่น ๆ คือเพื่อลดปัญหาการกักตุนที่ดิน และส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาและการกระจายการถือครองที่ดินอย่างเหมาะสม เมื่อที่ดินถูกนำมาใช้ประโยชน์มากขึ้น ก็จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจในระดับท้องถิ่นและระดับประเทศได้ ไม่ว่าจะเป็นการสร้างที่อยู่อาศัย พื้นที่เกษตรกรรม หรือสถานประกอบการต่าง ๆ การจัดเก็บภาษีที่ดินรกร้างจึงเป็นเครื่องมือทางนโยบายที่สำคัญของภาครัฐ
ความหมายของ “ที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ”
ตามกฎหมายภาษีที่ดิน “ที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ” หมายถึง ที่ดินที่ไม่มีการทำประโยชน์ใด ๆ หรือทำประโยชน์ไม่เต็มศักยภาพของที่ดินนั้น ๆ ตัวอย่างเช่น ที่ดินผืนใหญ่ใจกลางเมืองที่ถูกล้อมรั้วทิ้งไว้เฉย ๆ หรือที่ดินที่อาจมีสิ่งปลูกสร้างอยู่บ้างแต่มีสภาพทรุดโทรมและไม่ถูกใช้งาน เหล่านี้ล้วนเข้าข่ายเป็นที่ดินที่ต้องเสียภาษีที่ดินว่างเปล่าทั้งสิ้น
อัตราภาษีที่ดินว่างเปล่าที่เจ้าของต้องเจอ
สำหรับอัตราภาษีของภาษีที่ดินว่างเปล่านั้นถูกกำหนดไว้ค่อนข้างสูง เพื่อเป็นแรงจูงใจให้เจ้าของที่ดินรีบนำที่ดินไปพัฒนาหรือใช้ประโยชน์ ซึ่งอัตราภาษีจะเป็นรูปแบบขั้นบันไดตามมูลค่าของที่ดิน
อัตราภาษีที่ดินว่างเปล่า (คิดแบบขั้นบันได)
- มูลค่าที่ดิน 0 – 50 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.3% (ล้านละ 3,000 บาท)
- มูลค่าที่ดิน 50 – 200 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.4% (ล้านละ 4,000 บาท)
- มูลค่าที่ดิน 200 – 1,000 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.5% (ล้านละ 5,000 บาท)
- มูลค่าที่ดิน 1,000 – 5,000 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.6% (ล้านละ 6,000 บาท)
- มูลค่าที่ดิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.7% (ล้านละ 7,000 บาท)
ข้อควรรู้: อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี หากยังปล่อยให้รกร้าง
จุดที่น่ากังวลที่สุดสำหรับเจ้าของภาษีที่ดินรกร้าง คือบทลงโทษตามกฎหมายที่ระบุว่า หากที่ดินยังคงถูกทิ้งร้างและไม่ได้ทำประโยชน์ต่อเนื่องเป็นเวลา 3 ปี อัตราภาษีจะถูกปรับเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ในปีที่ 4 และจะปรับขึ้นในอัตรานี้ทุก ๆ 3 ปีที่ยังคงปล่อยที่ดินไว้ว่างเปล่า จนกว่าจะถึงเพดานอัตราภาษีสูงสุดที่ 3% ซึ่งจะกลายเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่หนักหน่วงอย่างมากในระยะยาว
วิธีคำนวณภาษีที่ดินว่างเปล่า
แม้อัตราภาษีจะดูซับซ้อน แต่การคำนวณภาษีที่ดินว่างเปล่านั้นไม่ยากอย่างที่คิด เจ้าของที่ดินสามารถคำนวณเบื้องต้นได้เองเพื่อเตรียมความพร้อมและวางแผนทางการเงินล่วงหน้าก่อนถึงกำหนดชำระ
สูตรการคำนวณ: ราคาประเมินที่ดิน x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย
Step 1: หา “ราคาประเมินที่ดิน” ของคุณได้จากที่ไหน?
ขั้นตอนแรกคือการหาราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดิน ซึ่งไม่ใช่ราคาซื้อขายในตลาด แต่เป็นราคาที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์เพื่อใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ โดยเฉพาะ คุณสามารถตรวจสอบราคา ประเมินราคาที่ดิน ได้จาก
- เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์: ผ่านระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน
- สำนักงานที่ดิน: ในเขตที่ที่ดินของคุณตั้งอยู่
Step 2: ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดินรกร้าง (แสดงตัวอย่างคำนวณจริง)
สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของที่ดินว่างเปล่า 1 แปลง มีราคาประเมินทุนทรัพย์อยู่ที่ 15,000,000 บาท
- ราคาประเมินที่ดิน: 15,000,000 บาท
- อัตราภาษี (สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท): 0.3%
วิธีคำนวณ
15,000,000 บาท x 0.3% = 45,000 บาท
ดังนั้น คุณจะต้องชำระภาษีที่ดินว่างเปล่าสำหรับปีนั้นเป็นเงิน 45,000 บาท แต่หากคุณปล่อยที่ดินผืนนี้ทิ้งไว้ 3 ปี ในปีที่ 4 อัตราภาษีจะปรับเป็น 0.6% (0.3% + 0.3%) ทำให้ภาษีเพิ่มขึ้นเป็น 90,000 บาททันที
ความแตกต่างระหว่าง ที่ดินว่างเปล่า กับ ที่ดินเกษตรกรรม
การวางแผนภาษีที่ดีที่สุดในการรับมือกับภาษีที่ดินว่างเปล่า คือการเปลี่ยนประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เป็น “ที่ดินเกษตรกรรม” ซึ่งมีภาระภาษีที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
เกณฑ์การพิจารณาที่ดินเกษตรกรรม (ต้องปลูกพืชอะไร? จำนวนเท่าไหร่?)
การจะเปลี่ยนที่ดินรกร้างให้กลายเป็นที่ดินเพื่อภาษีที่ดินเกษตรกรรมได้นั้น จะต้องมีการเพาะปลูกพืชหรือเลี้ยงสัตว์ตามจำนวนขั้นต่ำต่อไร่ที่กฎหมายกำหนด ตัวอย่างเช่น:
- กล้วยหอม: 200 ต้น/ไร่
- มะม่วง/ทุเรียน: 20 ต้น/ไร่
- มะนาว: 50 ต้น/ไร่
- กาแฟ: 170 ต้น/ไร่
การปลูกพืชเพียงไม่กี่ต้นประปราย จะไม่เข้าเกณฑ์ที่ดินเกษตรกรรม และยังคงต้องเสียภาษีที่ดินรกร้างในอัตราเดิม
เปรียบเทียบภาระภาษีที่ต่างกันอย่างชัดเจน
ความแตกต่างของภาระภาษีนั้นมหาศาล ที่ดินเกษตรกรรมมีอัตราภาษีเริ่มต้นเพียง 0.01% เท่านั้น และที่สำคัญคือ สำหรับเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดา จะได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าที่ดินเกษตรกรรม 50 ล้านบาทแรก
- ที่ดินว่างเปล่ามูลค่า 15 ล้านบาท: เสียภาษี 45,000 บาท
- ที่ดินเกษตรกรรมมูลค่า 15 ล้านบาท: เสียภาษี 0 บาท (เนื่องจากไม่เกิน 50 ล้านบาทที่ได้รับยกเว้น)
ไม่อยากเสียภาษีที่ดินรกร้างแพง ๆ ทำอย่างไรได้บ้าง?
เมื่อเห็นภาระภาษีที่แตกต่างกันแล้ว การเปลี่ยนที่ดินรกร้างให้เกิดประโยชน์จึงเป็นทางออกที่ดีที่สุด ซึ่งไม่เพียงช่วยประหยัดภาษี แต่ยังอาจสร้างรายได้เสริมให้กับคุณได้อีกด้วย
แนวทางลดหย่อนภาษี: การทำให้ที่ดินเกิดประโยชน์
หัวใจสำคัญคือการเปลี่ยนสถานะของที่ดินจาก “ไม่ได้ทำประโยชน์” ให้เป็น “ทำประโยชน์” ไม่ว่าจะเป็นการเกษตร การสร้างที่อยู่อาศัย หรือการให้เช่า การดำเนินการเหล่านี้จะช่วยให้คุณเสียภาษีในอัตราที่ต่ำลงอย่างมาก ซึ่งจำเป็นต้องศึกษาข้อกำหนดของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ดี
ตัวอย่างการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเปลี่ยนประเภทภาษี (เช่น ปลูกกล้วย, มะนาว)
วิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือการทำเกษตรกรรม เพราะใช้เงินลงทุนเริ่มต้นไม่สูงและเห็นผลชัดเจนในการเปลี่ยนประเภทภาษี การปลูกกล้วย 200 ต้นต่อไร่ หรือปลูกมะนาว 50 ต้นต่อไร่ เป็นทางเลือกที่ง่ายและเข้าเกณฑ์ตามกฎหมาย ทำให้ที่ดินของคุณเปลี่ยนเป็นประเภทเกษตรกรรมและได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีทันที การตัดสินใจลงทุนพัฒนาที่ดินอาจต้องใช้เงินทุน หากคุณกำลังมองหาแหล่งเงินทุน การขอสินเชื่ออาจเป็นทางเลือกที่ดี
ข้อควรระวังในการวางแผนภาษี
การวางแผนภาษีต้องทำอย่างถูกต้องตามกฎหมาย การปลูกพืชต้องเป็นไปตามเจตนาเกษตรกรรมจริง ๆ และมีจำนวนตามเกณฑ์ที่กำหนด เจ้าหน้าที่อาจมีการลงพื้นที่ตรวจสอบ หากพบว่าเป็นการเพาะปลูกเพียงเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี อาจถูกประเมินให้เป็นที่ดินว่างเปล่าและต้องเสียค่าปรับภาษีย้อนหลังได้
จะเกิดอะไรขึ้นหากไม่จ่ายภาษีที่ดินว่างเปล่าตามกำหนด?
การเพิกเฉยต่อใบแจ้งการประเมินภาษีถือเป็นความผิดและมีบทลงโทษที่รุนแรง ทั้งในรูปแบบของตัวเงินและข้อจำกัดทางกฎหมาย ซึ่งอาจสร้างปัญหาให้คุณในระยะยาว
บทลงโทษและค่าปรับที่ไม่ควรมองข้าม
หากคุณชำระภาษีช้ากว่ากำหนด จะต้องเผชิญกับบทลงโทษทางการเงิน 2 ส่วนหลัก ๆ ซึ่งเป็นค่าปรับภาษีที่เจ้าของที่ดินควรทราบ
- เบี้ยปรับ (กรณียื่นชำระล่าช้า): หากไม่ชำระภายในเวลาที่กำหนดแต่ไปชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน จะเสียเบี้ยปรับ 10% ของจำนวนภาษีที่ค้าง แต่หากได้รับหนังสือแจ้งเตือนแล้ว จะมีเบี้ยปรับสูงถึง 20% – 40% ของภาษีที่ค้าง
- เงินเพิ่ม (ดอกเบี้ยจากการค้างชำระ): นอกจากเบี้ยปรับแล้ว ยังต้องเสียเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ โดยเริ่มนับตั้งแต่วันที่พ้นกำหนดชำระจนถึงวันที่ชำระครบถ้วน
โทษทางกฎหมาย อาจถูกระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
บทลงโทษที่รุนแรงที่สุดคือ หากมียอดค้างชำระภาษี กรมที่ดินมีอำนาจในการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินแปลงนั้น ๆ ได้ ซึ่งหมายความว่าคุณจะไม่สามารถทำการซื้อขาย, โอน, หรือ จำนองที่ดิน ได้เลย แม้ว่าคุณจะถือโฉนดครุฑแดงที่เป็นเอกสารสิทธิ์สูงสุดก็ตาม จนกว่าจะชำระภาษีที่ค้างไว้ทั้งหมดให้เรียบร้อย
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีที่ดินว่างเปล่า
ปลูกกล้วยในที่ดินว่างเปล่าช่วยลดภาษีได้จริงหรือไม่ ต้องปลูกกี่ต้น
จริง การปลูกกล้วยเป็นวิธีที่นิยมและได้ผลจริงในการลดภาระภาษีที่ดินว่างเปล่า โดยสามารถเปลี่ยนประเภทที่ดินเป็น “เกษตรกรรม” ซึ่งมีอัตราภาษีที่ต่ำกว่ามากและมีการยกเว้นภาษีสำหรับบุคคลธรรมดา ตามกฎหมายแล้วจะต้องปลูกกล้วยในอัตราส่วนขั้นต่ำ 200 ต้นต่อไร่ เพื่อให้เข้าเกณฑ์การเป็นที่ดินเพื่อภาษีที่ดินเกษตรกรรม
ที่ดินรกร้าง กับ ที่ดินเกษตรกรรม แตกต่างกันอย่างไรในทางภาษี
ที่ดินรกร้างคือที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ ทำให้เสียภาษีในอัตราสูง (เริ่มต้น 0.3% และเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี) ส่วนที่ดินเกษตรกรรมคือที่ดินที่มีการเพาะปลูกหรือเลี้ยงสัตว์ตามเกณฑ์ ซึ่งจะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่ามาก (เริ่มต้น 0.01%) และที่สำคัญคือบุคคลธรรมดาที่ถือครองที่ดินเกษตรกรรมยังได้รับการยกเว้นมูลค่า 50 ล้านบาทแรก ทำให้เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ไม่ต้องเสียภาษีเลย
กำหนดจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของทุกปีคือเมื่อไหร่
โดยปกติแล้ว ผู้มีหน้าที่เสียภาษีจะต้องชำระภาษีภายในวันที่ 30 เมษายนของทุกปี แต่อย่างไรก็ตาม ในบางปีอาจมีการเปลี่ยนแปลงหรือขยายระยะเวลาการชำระออกไปได้ตามประกาศของกระทรวงมหาดไทยหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้น ๆ จึงควรติดตามข่าวสารอย่างสม่ำเสมอ หากต้องการเงินทุนหมุนเวียนเพื่อชำระภาษี และสงสัยว่า จำนองที่ดินกี่วันได้เงิน สถาบันการเงินที่อนุมัติไวก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
ถ้าปล่อยที่ดินให้คนอื่นเช่าทำที่จอดรถ จะเสียภาษีประเภทไหน
กรณีนี้ ที่ดินจะไม่ได้ถูกจัดเป็นภาษีที่ดินว่างเปล่า แต่จะถูกจัดอยู่ในประเภท “ที่ดินที่ใช้ประโยชน์อื่น ๆ” (นอกเหนือจากอยู่อาศัยและเกษตรกรรม) ซึ่งน่าเสียดายที่อัตราภาษีจะเริ่มต้นเท่ากับที่ดินว่างเปล่า คือ 0.3% ดังนั้น การให้เช่าทำที่จอดรถอาจไม่ใช่วิธีที่ดีที่สุดในการประหยัดภาษีเมื่อเทียบกับการทำเกษตรกรรม
ภาษีที่ดินว่างเปล่าคำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน
การคำนวณภาษีที่ดินจะใช้ “ราคาประเมินทุนทรัพย์” จากกรมธนารักษ์เป็นฐานในการคำนวณเสมอ ไม่ได้ใช้ราคาซื้อขายจริงในตลาดหรือราคาที่เจ้าของที่ดินตั้งไว้ ดังนั้น ก่อนการวางแผนภาษี ควรตรวจสอบราคาประเมินล่าสุดของที่ดินคุณก่อนเป็นอันดับแรก
สรุปวางแผนภาษีที่ดินว่างเปล่าตั้งแต่วันนี้
โดยสรุป ภาษีที่ดินว่างเปล่าเป็นภาระทางการเงินที่เจ้าของที่ดินไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ แต่สามารถบริหารจัดการได้ด้วยการวางแผนภาษีที่ดี การทำความเข้าใจอัตราภาษี วิธีคำนวณ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เป็นเกษตรกรรม คือกลยุทธ์ที่ดีที่สุดในการลดค่าใช้จ่ายได้อย่างมหาศาล หากการปรับปรุงที่ดินต้องใช้เงินทุน หรือคุณต้องการสภาพคล่องเพื่อจัดการภาระภาษี
การมองหาแหล่งเงินทุนที่เชื่อถือได้คือสิ่งสำคัญ ที่ เพื่อนแท้ เงินด่วน เราพร้อมช่วยให้การไถ่ถอนจำนอง หรือขอสินเชื่อใหม่เป็นเรื่องง่าย ไม่ต้องกังวลเรื่องดอกเบี้ยจำนองที่สูงเกินจริง เราให้วงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน โดยไม่ต้องเสียเวลาไปจดจำนองที่กรมที่ดิน ให้คุณมีเงินทุนไปพัฒนาที่ดินและลดภาระภาษีที่ดินรกร้างได้อย่างสบายใจ
