ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือลงทุนต้องมีราคาที่ดินเข้ามาเกี่ยวข้อง การเช็กราคาที่ดินที่หมายตาไว้จึงเป็นแนวทางที่ดีก่อนคุณจะตัดสินใจว่าควรจะใช้ประโยชน์จากที่ดินนี้ต่อไปอย่างไร ไม่ว่าจะให้เช่า หรือขายต่อ อย่างไรก็ตามผู้ที่สนใจในเบื้องต้นสามารถไปสอบถามราคาประเมินที่ดินกรมที่ดิน ก่อนเอาไปเทียบกับราคาประเมินที่ดินโดยหน่วยงานอื่นๆ สำหรับในบทความนี้ เพื่อนแท้เงินด่วน จะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับวิธีการประเมินราคาที่ดินด้วยตัวเอง ผ่านระบบออนไลน์จากกรมธนารักษ์ ติดตามขั้นตอนสำคัญและคำถามที่พบบ่อยได้ในบทความนี้
หน่วยงานที่ใช้ราคาประเมินที่ดิน
ก่อนที่จะไปดูวิธีการประเมินราคาที่ดินด้วยตัวเอง เพื่อนแท้เงินด่วนขออธิบายให้ทุกคนเข้าใจกันก่อนว่าหน่วยงานใดบ้างมีหน้าที่เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน เนื่องจากเป็นราคาอ้างอิงกลางที่ใช้ในธุรกรรมต่างๆ ซึ่งหน่วยงานภาครัฐและเอกชนต่างใช้ราคาประเมินนี้เพื่อวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันออกไป ทำให้การเช็กราคาประเมินที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นก่อนดำเนินการใดๆ
กรมธนารักษ์
เป็นหน่วยงานหลักที่จัดทำราคาประเมินที่ดินของทางราชการ เพื่อใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ โดยราคาประเมินนี้จะมีการประกาศใช้รอบบัญชีใหม่ทุกๆ 4 ปี เพื่อให้สะท้อนมูลค่าทางเศรษฐกิจ ณ ปัจจุบัน
กรมที่ดิน
ใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่างๆ รวมถึงการจดจำนองที่ดินที่สำนักงานที่ดินทั่วประเทศ ราคาประเมินนี้จึงเป็นมาตรฐานกลางที่ช่วยให้การดำเนินการธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินเป็นไปอย่างโปร่งใสและมีหลักเกณฑ์ชัดเจน
ธนาคาร
สถาบันการเงินจะใช้ราคาประเมินที่ดินประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ โดยมีทีมงานหรือบริษัทประเมินของตนเอง ซึ่งราคาอาจแตกต่างจากราคาประเมินของราชการ โดยธนาคารจะพิจารณาทั้งราคาประเมินราชการและราคาซื้อขายจริงในตลาดประกอบกัน เพื่อประเมินมูลค่าหลักประกันและกำหนดวงเงินกู้ที่เหมาะสม
ความแตกต่างของราคาประเมินราชการ vs ราคาตลาด
หลายคนอาจเข้าใจว่าราคาประเมินที่ดินของราชการคือราคาซื้อขายจริง แต่ในความเป็นจริงแล้ว ทั้งสองราคานี้มีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งผู้ที่ต้องการซื้อขายที่ดินควรทำความเข้าใจ เพื่อให้สามารถวางแผนการเงินได้อย่างเหมาะสม
ราคาประเมินกรมธนารักษ์
เป็นราคากลางที่กำหนดขึ้นเพื่อใช้ในทางทะเบียนและนิติกรรมกับภาครัฐ โดยทั่วไปแล้วมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาดประมาณ 20-40% เนื่องจากไม่ได้อัปเดตตามสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว และไม่ได้รวมปัจจัยด้านความต้องการซื้อ (Demand) เข้าไปในการประเมินด้วย
ราคาตลาด
คือราคาซื้อขายจริงที่เกิดขึ้นจากการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งจะผันผวนไปตามกลไกอุปสงค์และอุปทาน (Demand-Supply) สภาพเศรษฐกิจ รวมถึงศักยภาพของทำเลที่ตั้ง เช่น ที่ดินติดถนนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้า หรืออยู่ในย่านธุรกิจ ย่อมมีราคาสูงกว่าราคาประเมินราชการมาก
ทำไมธนาคารมักประเมินต่ำกว่าราคาตลาด?
ธนาคารมักประเมินราคาที่ดินให้ต่ำกว่าราคาตลาด เพื่อลดความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ (Loan to Value: LTV) หากในอนาคตผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ธนาคารจำเป็นต้องขายทอดตลาดหลักประกันนั้น ซึ่งการตั้งราคาประเมินที่ต่ำกว่าราคาตลาด จะช่วยให้ธนาคารมีความมั่นใจว่าจะสามารถขายทรัพย์สินนั้นได้ในราคาที่ครอบคลุมหนี้คงค้าง ป้องกันปัญหาหนี้เสีย (NPL) ที่อาจเกิดขึ้นได้
ตารางสรุปความแตกต่างระหว่าง ราคาประเมินราชการ vs ราคาตลาด
| หัวข้อเปรียบเทียบ | ราคาประเมินราชการ | ราคาตลาด |
|---|---|---|
| วัตถุประสงค์ | ใช้คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม | ใช้เพื่อซื้อขายจริง |
| ผู้กำหนด | กรมธนารักษ์ | ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกัน |
| ปัจจัยในการประเมิน | ข้อมูลทางกายภาพของที่ดินเป็นหลัก | อุปสงค์-อุปทาน, ทำเล, ศักยภาพ |
| การเปลี่ยนแปลงราคา | อัปเดตทุก 4 ปี | เปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา |
| ระดับราคา | มักต่ำกว่าราคาตลาด 20–40% | สูงกว่าราคาประเมินราชการ |
รู้จักกับระบบเช็กราคาประเมินที่ดินออนไลน์จากกรมธนารักษ์
กรมธนารักษ์ได้พัฒนาระบบราคาประเมินทรัพย์สินหรือระบบสำหรับประเมินราคาที่ดินผ่านช่องทางออนไลน์ ให้ผู้ที่สนใจสามารถลองเข้าไปเช็กราคาประเมินราคาที่ดินออนไลน์ที่ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน โดยทางระบบสามารถแสดงผลได้ทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ รวมถึงผู้ใช้งานสามารถเข้าใช้งานได้ทั้งลงชื่อหรือไม่ลงชื่อเข้าใช้ก็ได้ ผู้ใช้งานยังสามารถค้นหาข้อมูลประเมินราคาที่ดินได้จากเลขที่โฉนด เลขที่ดิน น.ส. 3 ก. ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง
วิธีเช็กราคาที่ดินประเมินออนไลน์
การเช็คราคาที่ดินออนไลน์ผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์ และ LandsMaps เป็นเพียงการเปิดดูข้อมูลราคาประเมินของทางกรมที่ดินอย่างเดียว หากต้องการขอหนังสือรับรองราคาประเมินที่ดิน ต้องไปทำรายการยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมยื่นหลักฐานที่เกี่ยวข้อง และชำระจ่ายค่าธรรมเนียมการทำรายการด้วย
หลักฐานที่จะต้องนำไปประกอบคำขอ
- หนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส. 3 ก.
- บัตรประจำตัวประชาชน บัตรประจำตัวข้าราชการ หรือบัตรประจำตัวพนักงาน พร้อมทั้งสำเนา
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- หลักฐานนิติบุคคล
- ในกรณีมอบอำนาจ ต้องใช้บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน หรือหนังสือมอบอำนาจ ของทั้งผู้มอบอำนาจ และผู้รับมอบอำนาจ
ขั้นตอนการขอราคาที่ดิน
- สำหรับผู้ที่ต้องการเช็กราคาที่ดินอย่างเดียว โดยไม่ขอเอกสารอื่นๆ สามารถดูราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ได้ทาง กรมธนารักษ์ หรือที่ สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน (อาคารตลิ่งชัน)
- สำหรับผู้ที่ต้องการคัด สำเนาบัญชี รูปแผนที่ประกอบบัญชี หรือออกหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ ให้ติดต่อที่สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินอำเภอ ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
- แจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่เรื่องขอดูราคาที่ดิน และเอกสารที่เกี่ยวข้อง
- เขียนคำขอหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ ท.ด. 9 พร้อมยื่นหลักฐานประกอบคำขอ
- ชำระค่าธรรมเนียมที่ดินและค่าใช้จ่ายอื่นๆ พร้อมรับใบเสร็จทำรายการ
ค่าใช้จ่ายในการรับรองราคาประเมิน
- ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
- ค่ารับรอง ฉบับละ 10 บาท
- ค่าพยานคำขอ เรื่องละ 20 บาท
- ค่ามอบ (ถ้ามี) เรื่องละ 20 บาท
วิธีเช็กราคาประเมินที่ดินแบบมีโฉนด
การเช็คราคาที่ดินออนไลน์ หากมีข้อมูลของโฉนดที่ดิน น.ส. 3 ก. เลขที่ดิน ห้องชุด หรือสิ่งปลูกสร้างแล้ว การเช็คราคาที่ดินออนไลน์สามารถทำได้โดยง่ายผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ทางเว็บไซต์ยังสามารถแสดงผลรูปแผนที่ได้มากกว่า 9 แบบ มีเครื่องมือวัดระยะทางและวัดพื้นที่ และสามารถนำทางไปยังสำนักงานที่ดินได้อีกด้วย
เข้าสู่เว็บไซต์
เว็บไซต์กรมธนารักษ์ได้เปลี่ยนหน้าตาของการใช้งานใหม่ เพื่อให้การใช้งานเป็นไปอย่างสะดวกและง่ายดายขึ้น สามารถเช็คราคาที่ดินออนไลน์ได้ทางเว็บไซต์จะแสดงหน้าแผนที่พร้อมกับแถบเครื่องมือให้ผู้ใช้งานเลือกใช้
ค้นหาที่ดิน
- เลือก เลขที่โฉนด หรือ น.ส. 3 ก. บนเมนูค้นหาราคาประเมิน
- กรณีค้นหาจากโฉนดที่ดิน ให้ระบุ เลขที่โฉนด หน้าที่สำรวจ(ถ้ามี) และ จังหวัด ที่ที่ดินตั้งอยู่
- กรณี น.ส. 3 ก. ให้ระบุ เลขที่ น.ส. 3 ก. และ จังหวัด ที่ที่ดินตั้งอยู่
- กด ค้นหา
เช็กราคาที่ดิน
ระบบจะแสดงผลลัพธ์หลังจากกดค้นหา ซึ่งข้อมูลที่แสดงจะประกอบไปด้วย ระวาง เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ อำเภอ ตำบล และราคาประเมินของที่ดินซึ่งเป็นราคาบาทต่อตารางวา ผู้ใช้งานยังสามารถกดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้อีกด้วย เพื่อเปิดดูข้อมูลของสำนักงานที่ดินจังหวัด สาขา และรอบบัญชี (ปัจจุบันปี 2565 ใช้รอบบัญชีปี 2559-2562) รวมถึงขนาดเนื้อที่ทั้งหมดในหน่วยไร่ งาน ตารางวา และราคาประเมินของทั้งแปลง
วิธีเช็คราคาที่ดินออนไลน์แบบไม่มีโฉนด
การเช็คราคาที่ดินโดยไม่มีข้อมูลของเลขโฉนดเลย อาจต้องใช้เวลาในการหานานกว่าแบบมีโฉนด แต่คุณสามารถค้นหาราคาประเมินที่ดินได้ ผ่านทาง LandsMaps ที่ทางกรมที่ดินพัฒนาขึ้นมาโดยมีจุดประสงค์หลักเพื่อเป็นที่ให้บริการค้นหารูปแปลงที่ดิน แต่มีข้อมูลของที่ดินนั้นๆ อย่างครบถ้วน
วิธีเช็กราคาประเมินที่ดินแบบไม่มีโฉนด
โฉนดที่ดินเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน ให้ไว้กับเจ้าของที่ดินเก็บไว้หนึ่งฉบับ และอีกฉบับเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน ข้อมูลที่ปรากฏจะเป็นข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น โดยหน้าแรกจะเป็นรายละเอียดทั่วไป ประกอบด้วยตำแหน่งที่ดิน โฉนดที่ดิน เจ้าของที่ดินคนแรก และรูปแผนที่ ส่วนแผ่นหลังเป็นสารบัญจดทะเบียน บอกประวัติของโฉนดที่ดิน
เข้าสู่เว็บไซต์
ในการเช็กราคาที่ดินออนไลน์โดยไม่มีโฉนด ต้องเข้าใช้งานเว็บไซต์ค้นหารูปแปลงที่ดิน LandsMaps ของกรมที่ดิน และผู้ใช้งานควรทราบตำแหน่งคร่าวๆ ของที่ดิน เช่น จังหวัด หรืออำเภอ ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
ค้นหาที่ตั้ง
- เข้าเว็บไซต์ LandsMaps
- ซูมเข้าไปในแผนที่เพื่อค้นหารูปแปลงที่ดินที่ต้องการทราบราคาประเมิน หรือสามารถจำกัดวงการค้นหาได้จากการระบุ ค้นหาสถานที่สำคัญ ที่ใกล้เคียงกับแปลงที่ดิน แล้วเริ่มหาจากตรงนั้น
- คลิกสองครั้งบนรูปแปลงที่ดิน เพื่อให้ระบบแสดงข้อมูล
เช็กราคาที่ดิน
ระบบจะแสดงข้อมูลแปลงที่ดิน และข้อมูลสำนักงานที่ดินบนหมุดที่ปักอยู่บนแปลง โดยราคาประเมินที่ดินใน LandsMaps จะดึงข้อมูลมาจากกรมธนารักษ์ ซึ่งมีข้อมูลเป็นราคาบาทต่อตารางวา ผู้ใช้งานสามารถคลิกเข้าไปตรวจสอบเพิ่มเติมได้ที่ เว็บไซต์กรมธนารักษ์
ข้อมูลเบื้องต้นบนโฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดินเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน ให้ไว้กับเจ้าของที่ดินเก็บไว้หนึ่งฉบับ และอีกฉบับเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน ข้อมูลที่ปรากฏจะเป็นข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น โดยหน้าแรกจะเป็นรายละเอียดทั่วไป ประกอบด้วยตำแหน่งที่ดิน โฉนดที่ดิน เจ้าของที่ดินคนแรก และรูปแผนที่ ส่วนแผ่นหลังเป็นสารบัญจดทะเบียน บอกประวัติของโฉนดที่ดิน
เลขโฉนดที่ดิน
เลขที่ของที่ดินที่กรมที่ดินจัดหมวดหมู่ไว้เพื่อให้การจัดเก็บข้อมูลและการค้นหาเป็นไปอย่างสะดวกยิ่งขึ้น สามารถดูเลขโฉนดที่ดินได้ที่มุมบนขวาของโฉนดที่ดินเพื่อเช็กราคาขายที่ดินออนไลน์ได้
เลขที่ดิน
เลขที่ของที่ดินที่อยู่บนตำแหน่งของที่ดินที่ซึ่งตั้งอยู่ในระวางที่ดินหนึ่งๆ สามารถดูเลขที่ดินได้ทางมุมบนซ้ายของโฉนดที่ดิน
ราคาประเมินที่ดิน
- ราคาที่กำหนดไว้เป็นมาตรฐานโดยผู้เชี่ยวชาญ เพื่อนำไปใช้ในการซื้อขายที่ดิน ราคาประเมินจะมี 3 ราคา คือ
1. ราคาของกรมที่ดิน
2. ราคาภาคเอกชน
3. ราคาตลาด - ปกติแล้ว ราคาของภาคเอกชนและตลาดจะมีราคาประเมินสูงกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน
วิธีการคำนวณ ราคาที่ดิน
ราคาประเมินที่ดิน ทั้งแปลง
ตามปกติแเล้ว ระบบจะแสดงราคาประเมินที่ดินเป็นบาทต่อตารางวา พร้อมทั้งคำนวณราคาประเมินมาทั้งแปลงให้ด้วย ในการคำนวณราคา เช่น ที่ดินมีขนาดเนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 56 ตารางวา และมีราคาประเมินที่ดินเป็นตารางวาละ 48,000 บาท ที่ดินทั้งหมดเมื่อแปลงหน่วยแล้วจะมีขนาดรวม 1,556 ตารางวา และมีค่าประเมินเท่ากับ 1,556*48,000 = 74,688,000 บาท
ราคาประเมินที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้าง
- สามารถเข้าไปเช็กราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ที่ เว็บไซต์กรมธนารักษ์ โดยเลือก สิ่งปลูกสร้าง ในเมนูข้างบน แล้วจึงระบุ จังหวัด และ ประเภทสิ่งปลูกสร้าง แล้วกดค้นหา (สามารถเช็กนิยามของสิ่งปลูกสร้างได้ตามคำนิยามที่กรมธนารักษ์กำหนดไว้)
- ในการคำนวณราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง หลังจากทราบพื้นที่ของสิ่งปลูกสร้างแล้ว ให้คูณกับราคาประเมินที่เช็กในระบบ แล้วนำไปหักอัตราค่าเสื่อม เช่น พื้นที่บ้านมีเนื้อที่ทั้งหมด 200 ตารางเมตร โดยมีราคาประเมิน 6,000 บาทต่อตารางเมตร ลักษณะบ้านเป็นตึกครึ่งไม้ และปลูกมาเป็นเวลา 10 ปี หักค่าเสื่อมไปร้อยละ 30
ค่าประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างจึงเท่ากับ 200*6,000 = 1,200,000 และเมื่อหักค่าเสื่อมไปแล้ว จะเหลือราคาประเมินเท่ากับ (1,200,000/100)*70 = 840,000 บาท
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน
สรุปการเช็กราคาที่ดินด้วยตัวเองผ่านออนไลน์
การเช็คราคาที่ดินออนไลน์สามารถทำได้ทั้งที่มีข้อมูลหรือไม่มีข้อมูลโฉนดที่ดิน ผ่านทางเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ หรือเครื่องมือค้นหารูปแปลงที่ดิน LandsMaps ของกรมที่ดิน ราคาประเมินที่ดินที่ค้นหาอาจไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง
แต่เป็นราคาที่ทางกรมที่ดินใช้อ้างอิงในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม รวมถึงค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้ และภาษีเฉพาะ บางครั้งราคาประเมินที่ดินก็อาจใกล้เคียงกับราคาประเมินตลาดจนสามารถนำเอาไปเป็นแนวทางตั้งเป็นราคาซื้อขายได้
