ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย น.ส.3 ก. ถือเป็นเอกสารสำคัญ ในอดีตใช้เป็นหลักฐานซึ่งบ่งชี้ถึงสิทธิของแต่ละบุคคลในการใช้ประโยชน์และการเพาะปลูกที่ดินผืนหนึ่ง โดยพื้นฐานแล้วในช่วงก่อนหน้านี้ ที่ระบบการถือครองที่ดินอย่างเป็นทางการยังคงมีการพัฒนา เอกสารฉบับนี้ถือเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงสิทธิในที่ดินผืนใดผืนหนึ่งโดยเฉพาะ
เมื่อเวลาผ่านไป เมื่อกฎเกณฑ์ของประเทศไทยเกี่ยวกับที่ดินมีรายละเอียดและเป็นทางการมากขึ้น บทบาทของ นส.3 ก็เปลี่ยนไปครั้งใหญ่ สิ่งที่เริ่มต้นจากกระดาษธรรมดาๆ กลายเป็นส่วนสำคัญที่เกี่ยวกับวิธีการจัดการที่ดินในประเทศ โดยปัจจุบันนส 3ก เป็นเอกสารสำคัญบอกว่า ที่ดินนี้ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ
ที่ดินน.ส. 3 คืออะไร
ที่ดินน.ส.3 คือเอกสารที่ใช้ระบุสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ดินในประเทศไทย ซึ่งสิทธิ์ดังกล่าวเป็นสิทธิ์ที่ได้รับการลงทะเบียนที่กรมที่ดิน และเป็นหลักฐานที่แสดงถึงเจ้าของทรัพย์สินที่ดินนั้นๆ และรายละเอียดเกี่ยวกับขอบเขตและลักษณะของที่ดิน น.ส.3 มักถือเป็นเอกสารที่สำคัญในกระบวนการทางกฎหมายและการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในประเทศไทย
น.ส.3 เปลี่ยนเป็นโฉนด
การเปลี่ยนจากเอกสารที่ดินแบบน.ส.3 เปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินเป็นขั้นตอนที่ต้องผ่านมาตรการและเอกสารหลายประการ และต้องติดต่อที่ดินหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อข้อมูลที่ครบถ้วนและในวันนัดหมายท่านจะต้องนำน.ส.3 เดิมมาแลกเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินใหม่ และหากมีปรับปรุงค่าบริการสำรวจจะมีการแจ้งให้ทราบ ทำให้กระบวนการนี้สามารถเสร็จสิ้นได้อย่างราบรื่นและประสบความสำเร็จ
ที่ดินมีกี่ประเภท
ที่ดินสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ นั่นก็คือที่ดินของรัฐและที่ดินส่วนบุคคล ซึ่งที่ดินทั้งสองประเภทนี้จะใช้ประโยชน์ได้ไม่เหมือนกัน
1. ที่ดินของรัฐ
ตามมาตรา 2 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ดินที่บุคคลใดไม่ได้เป็นเจ้าของจะถูกจัดประเภทเป็นที่ดินของรัฐ รวมถึงที่ดินที่อยู่ในความรับผิดชอบของหน่วยงานของรัฐ เช่น กรมธนารักษ์ กรมพัฒนาที่ดิน และกรมส่งเสริมเกษตรกร ที่ดินดังกล่าวถือเป็นทรัพย์สินสาธารณะและถูกกำหนดไว้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อใช้ร่วมกัน เช่น อุทยานแห่งชาติ พื้นที่ป่าไม้ และทรัพย์สินของกษัตริย์
2. ที่ดินส่วนบุคคล
หมายถึง ที่ดินที่ประชาชนทั่วไปสามารถจดทะเบียนตามกฎหมายสำหรับกิจกรรมต่างๆ เช่น การซื้อ ขาย แลกเปลี่ยน หรือเช่า ในการทำธุรกรรมดังกล่าว บุคคลจะต้องมีเอกสารที่เกี่ยวข้องซึ่งแสดงสิทธิในที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ดิน โฉนดจอง หรือตราประทับการจองที่ระบุการใช้ที่ได้รับอนุญาต
หลักฐานประกอบ
หากต้องการที่จะเปลี่ยนจากโฉนดที่ดินแบบ น.ส.3 เป็นโฉนดที่ดิน ควรมีเอกสารที่จำเป็นต้องใช้และขาดไม่ได้ดังต่อไปนี้
- บัตรประจำตัวประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- เอกสารโฉนดที่ดินเดิม (น.ส.3)
- เอกสารการนัดหมายจากที่ดิน
- เอกสารยืนยันการชำระค่าบริการสำรวจ
โปรดทราบว่าข้อกำหนดและเอกสารที่ต้องใช้อาจมีการเปลี่ยนแปลงตามนโยบายและกฎระเบียบของที่ดินแต่ละท้องที่ ดังนั้นควรติดต่อที่ดินหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อข้อมูลที่สมบูรณ์
ขั้นตอนการเปลี่ยน น.ส. 3 เป็นโฉนดที่ดิน
สำหรับขั้นตอนการเปลี่ยน น.ส.3 เป็นโฉนดที่ดินนั้นสามารถทำได้ด้วยตัวเองโดยมีขั้นตอนและใช้เวลาเล็กน้อยแต่ผลลัพธ์ดีกว่าเดิมแน่นอน
ทำคำร้องขอรังวัดออกโฉนด
- ไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับ น.ส.3 ก. บัตรประจำตัวประชาชน และทะเบียนบ้าน แจ้งความประสงค์ขอสำรวจโฉนดให้เจ้าหน้าที่ทราบ
- เจ้าหน้าที่จะนำเสนอแบบสำรวจให้คุณลงนามและจะแจ้งรายละเอียดค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
- เมื่อกรอกคำขอแล้วให้ไปที่ห้องการเงินเพื่อชำระค่าธรรมเนียมโดยปกติจะอยู่ที่ 75-125 บาท หลังจากชำระเงินแล้ว ให้ส่งใบเสร็จรับเงินในกล่องเดียวกับที่คุณยื่นคำขอครั้งแรก
- เจ้าหน้าที่จะสั่งให้นำเอกสารมาที่คิวนัดสำรวจที่แผนกสำรวจ
- ไปที่แผนกสำรวจ แจ้งผู้สำรวจว่าคุณมาเข้าคิวเพื่อนัดหมายการสำรวจ เจ้าหน้าที่จะกำหนดวัน เวลา และการนัดหมายกับผู้สำรวจเฉพาะราย จากนั้นคุณจะถูกขอให้ชำระเงินครั้งที่สอง ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมการสำรวจซึ่งอาจเป็นจำนวนมากและขึ้นอยู่กับขนาดของแปลง
- หลังจากชำระเงินเสร็จแล้ว ให้ส่งคืนเจ้าหน้าที่สำรวจชั้น 2 พร้อมใบเสร็จรับเงิน เจ้าหน้าที่จะจัดเตรียมเอกสารนัดหมายการสำรวจซึ่งมีรายละเอียด เช่น วันที่และเวลาสำรวจ ชื่อผู้สำรวจและหมายเลขโทรศัพท์ และหมายเลขโทรศัพท์ผู้ใหญ่บ้าน เท่านี้ขั้นตอนการขอสำรวจโฉนดที่ดินก็เสร็จสิ้นสามารถกลับบ้านได้
เตรียมตัวก่อนวันวันรังวัด
ก่อนการสำรวจตามกำหนด จำเป็นต้องแจ้งเตือนผู้ใหญ่บ้านเกี่ยวกับวันสำรวจที่กำลังจะมาถึง ประกาศฉบับนี้เป็นการเตือนผู้ใหญ่บ้านเกี่ยวกับเขตที่ดินที่จะตรวจสอบ นอกจากนี้ ผู้ใหญ่บ้านจะต้องได้รับแจ้งวัน เวลา และสถานที่ที่แน่นอนของที่ดินของเราเพื่อช่วยให้การวัดที่แม่นยำ
การแจ้งเตือนนี้มีความสำคัญเนื่องจากในกรณีที่ที่ดินของเราติดกับถนนสาธารณะหรือพื้นที่สาธารณะอื่นๆ ผู้ใหญ่บ้านจะทำหน้าที่เป็นตัวแทนของรัฐบาล บทบาทของพวกเขาคือการตรวจสอบว่าการสำรวจที่ดินเป็นไปตามขอบเขตที่กำหนดและไม่รุกล้ำที่ดินสาธารณะ หลังจากยืนยันแล้ว ผู้ใหญ่บ้านก็ลงนามและรับรองขอบเขตที่ดินที่สำรวจให้กับผู้สำรวจ
รังวัด
ในวันสำรวจที่กำหนดเราจะประชุมร่วมกับผู้สำรวจ ผู้ใหญ่บ้าน และเจ้าของที่ดินใกล้เคียงที่อยู่ติดกับแปลงของเรา สำนักงานที่ดินมีการแจ้งเตือนไปยังเจ้าของที่ดินข้างเคียงให้เข้ามาดูแลเขตแดนเพื่อไม่ให้มีการบุกรุกเกิดขึ้น
กระบวนการสำรวจนั้นตรงไปตรงมา โดยให้ผู้สำรวจระบุพื้นที่ของเราและกำหนดขอบเขตสำหรับการวัดใหม่ ผู้สำรวจใช้กล่องวัดระยะทางระบุตำแหน่งของเครื่องหมายเขตและเขตที่ดินใหม่ นี่เป็นสิ่งสำคัญเนื่องจากเอกสาร น.ส.3ก ฉบับปัจจุบันของเราที่ออกในยุคก่อนเครื่องมือวัดที่แม่นยำ อาจไม่สะท้อนขนาดของที่ดินได้อย่างแม่นยำ วิวัฒนาการของระบบการวัดที่ดินทำให้สามารถระบุขนาดที่ดินได้แม่นยำยิ่งขึ้น ซึ่งนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงขนาดที่ดินของเรา
เมื่อผู้สำรวจวัดเสร็จแล้วก็จะรายงานตำแหน่งเขตที่ดินให้เรา ผู้ใหญ่บ้าน และเจ้าของที่ดินใกล้เคียงทราบ ทุกคนที่เกี่ยวข้องสามารถตรวจสอบและยืนยันความถูกต้องได้ หากไม่มีข้อโต้แย้ง การลงนามและการยืนยันแบบง่ายๆ จะถือเป็นการสิ้นสุดกระบวนการ
อย่างไรก็ตาม หากมีการคัดค้านเกิดขึ้น ฝ่ายที่คัดค้านจะต้องให้ข้อมูลแก่ผู้สำรวจเกี่ยวกับความคลาดเคลื่อนในการแก้ไข หากไม่สามารถตกลงกันได้ คู่พิพาทจะต้องยื่นคำคัดค้านอย่างเป็นทางการเพื่อใช้สิทธิในชั้นศาลเพื่อแก้ไขที่ตั้งเขตที่ดิน
เจ้าของที่ดินใกล้เคียงจำเป็นต้องยืนยันขอบเขตในวันสำรวจ หากมีใครไม่ปฏิบัติตาม จะมีกรอบเวลาที่แน่นอนตามที่กฎหมายกำหนด เจ้าของที่ไม่ยืนยันขอบเขตในวันที่สำรวจจะมีเวลา 30 วันในการโต้แย้งหากพบความไม่ถูกต้อง หลังจากช่วงนี้ขอบเขตถือว่าถูกต้อง ดังนั้นใครก็ตามที่ได้รับจดหมายจะต้องระมัดระวังแนวเขตเพื่อตรวจสอบและยืนยันในระหว่างการสำรวจเนื่องจากการไม่ทำเช่นนั้นอาจส่งผลให้สูญเสียที่ดินโดยไม่รู้ตัว
จดทะเบียนเปลี่ยน น.ส.3 ก. เป็นโฉนด
เมื่อเสร็จสิ้นการสำรวจ เราคาดว่าจะได้รับจดหมายจากสำนักงานที่ดินเพื่อนัดหมายการแปลงน.ส.3 ก. เป็นโฉนด หากผ่านไปเกินหกสัปดาห์นับตั้งแต่วันสำรวจโดยไม่ได้รับจดหมาย ขอแนะนำให้ติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อสอบถามข้อมูล
จากนั้นจึงรวบรวมเอกสารที่จำเป็น ได้แก่ โฉนดที่ดิน แบบฟอร์มนัดหมายสำรวจ บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และหนังสือแจ้งจากสำนักงานที่ดิน เมื่อนำเอกสารเหล่านี้มาแสดงแล้ว เจ้าหน้าที่จะจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นให้เราลงนามและจัดให้มีการประชุมเพื่อออกโฉนดอย่างเป็นทางการครั้งต่อไป โดยทั่วไปกระบวนการนี้จะใช้เวลาประมาณสองสัปดาห์ในการสรุปโฉนดอย่างเป็นทางการ
เปลี่ยน น.ส.3 ก. เป็นโฉนด
ในวันที่กำหนดได้นำเสนอต้นฉบับ น.ส.3ก และได้รับโฉนดที่ดินฉบับปรับปรุงจากเจ้าหน้าที่ หากพบว่าค่าธรรมเนียมการสำรวจที่เราชำระไปแล้วไม่ตรงกัน เจ้าหน้าที่จะแจ้งให้ชำระเงินเพิ่มเติมหรือรับยอดคงเหลือ และด้วยเหตุนี้ กระบวนการนี้จึงได้ข้อสรุปด้วยความสำเร็จ
สรุป - เปลี่ยนจากน.ส.3 เป็นโฉนดที่ดิน
การเปลี่ยนจากน.ส.3 เป็นโฉนดที่ดินเป็นขั้นตอนที่มีความซับซ้อน ต้องมีเอกสารหลายประการ เช่น บัตรประจำตัวประชาชน, ทะเบียนบ้าน, เอกสารโฉนดที่ดินเดิม (น.ส.3), เอกสารการนัดหมาย, และเอกสารยืนยันการชำระค่าบริการสำรวจ โปรดติดต่อที่ดินหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อข้อมูลที่ครบถ้วนและอัพเดท
หลังจากนั้นในวันที่นัดหมาย, จะต้องนำน.ส.3 เดิมมาแลกเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินใหม่ และหากมีความไม่ถูกต้องในค่าบริการสำรวจ, พนักงานจะแจ้งให้ทราบและกรณีมีเงินเหลือหรือขาด, จะมีการแจ้งให้ชำระเพิ่มหรือได้รับเงินทอนตามที่เกิดขึ้น ทำให้กระบวนการนี้เสร็จสิ้นอย่างเรียบร้อย
