เช็คโฉนดที่ดินขั้นตอนสำคัญก่อนซื้อขาย ป้องกันข้อพิพาททางกฎหมายได้ง่าย ๆ

เช็คโฉนดที่ดิน

การเช็คโฉนดที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญ ก่อนตัดสินใจซื้อ ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินครับ เพราะโฉนดที่ดินเป็นเอกสารสิทธิที่แสดงความเป็นเจ้าของอย่างถูกต้องตามกฎหมาย หากไม่ตรวจสอบให้รอบคอบ อาจเสี่ยงต่อปัญหาภาระผูกพัน หรือข้อพิพาทในอนาคต บทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจว่าการหาพิกัดที่ดินจากเลขที่โฉนด กับกรมที่ดินต้องทำอย่างไรเพื่อให้ดูโฉนดที่ดินด้วยตนเองได้ และลดความเสี่ยงด้านกฎหมายก่อนทำธุรกรรมได้อย่างรอบด้านครับ

Key Takeaways

  • โฉนดที่ดิน คือเอกสารสิทธิที่ออกโดยกรมที่ดิน เพื่อรับรองกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายครับ
  • วิธีการเช็คโฉนดที่ดินสามารถทำได้ 3 วิธี ได้แก่ ตรวจสอบผ่านเว็บไซต์ LandsMaps, แอปพลิเคชัน Smartlands และเว็บไซต์กรมธนารักษ์ครับ
  • หากทำโฉนดที่ดินตัวจริงหาย ต้องแจ้งความและติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อขอออกใบแทนโฉนดทันทีครับ
  • วิธีการเช็คว่าโฉนดที่ดินที่อยู่ในมือเป็นของจริงหรือไม่ สามารถตรวจสอบได้จากลายน้ำที่อยู่ตรงกลางของโฉนดที่ดิน
สารบัญบทความ

ทำไมเราต้องเช็คโฉนดที่ดินก่อนซื้อขายหรือทำธุรกรรม

โฉนดที่ดิน system

การเช็คโฉนดที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญก่อนซื้อ-ขายฝากที่ดิน โอนที่ดิน หรือรับจำนองที่ดิน เพราะโฉนดคือเอกสารสิทธิที่ยืนยันความเป็นเจ้าของตามกฎหมาย หากละเลยการตรวจสอบ อาจเสี่ยงต่อข้อพิพาทต่าง ๆ มากมายครับ โดยเหตุผลที่ควรตรวจสอบโฉนดที่ดินอย่างละเอียด มีดังนี้

1. ป้องกันปัญหาโฉนดปลอม

โฉนดที่ดินเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่มีปัญหาการปลอมแปลงอยู่บ่อยครั้งครับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินตามต่างจังหวัดที่บางผืนยังไม่มีกรรมสิทธิ์ชัดเจน การเช็คโฉนดที่ดินผ่านระบบlandmap ของกรมที่ดิน จะยืนยันให้เราได้ว่าที่ดินแปลงนั้นมีอยู่จริง และยิ่งหากเรามีความรู้ความเข้าใจด้วยว่าโฉนดที่ดิน มีกี่แบบ จะช่วยให้เราแยกแยะได้ครับว่าโฉนดที่ดินของจริงกับของปลอมแตกต่างกันอย่างไร

2. ตรวจสอบความถูกต้องของรายละเอียดที่ดิน

การตรวจสอบที่ดินด้วยการเช็คเลขระวางที่ดินจะช่วยให้เราเห็นรูปแปลงที่ดินอย่างชัดเจนครับ ซึ่งมีประโยชน์อย่างมากสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่โฉนดที่ดินครุฑแดง เช่น โฉนดครุฑเขียว เนื่องจากที่ดินกลุ่มนี้มักมีแนวเขตไปทับซ้อนกับที่ดินสาธารณะ หรือพื้นที่ป่าสงวน

สินเชื่อโฉนดที่ดิน

3. ประเมินราคาที่ดินในเบื้องต้น

การเช็คแปลงที่ดินผ่านระบบของกรมธนารักษ์จะช่วยให้เราทราบราคาประเมินที่ดินในเบื้องต้นครับ โดยราคาประเมินของกรมธนารักษ์ใช้เป็นฐานคิดภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งอาจต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง จึงควรใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงประกอบกับราคาตลาด ช่วยให้เราวางแผนในการขายที่ดินได้ว่า ที่ดินแปลงนี้ควรขายในราคาเท่าไหร่ หรือในกรณีที่เราเป็นผู้ซื้อที่ดิน ก็สามารถวางแผนขอสินเชื่อที่เหมาะสม และคำนวณค่าโอนที่ดิน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายสำคัญของธุรกรรมที่ดินได้อย่างถูกต้องครับ

4. ป้องกันปัญหาที่ดินติดภาระผูกพัน

การตรวจโฉนดที่ดินเป็นวิธีเช็คเบื้องต้นครับว่าที่ดินเคยเป็นของใครหรือไม่ โดยระบบของกรมที่ดินจะระบุเอาไว้อย่างชัดเจนครับว่าที่ดินแปลงนั้นเคยเป็นของใครมาก่อน และเคยนำไปจดจำนองหรือไม่ หากตรวจที่ดินแล้วพบว่าอยู่ในระหว่างกระบวนการฟ้องร้อง เราอาจหลีกเลี่ยงไม่ซื้อที่ดินผืนดังกล่าว เพื่อป้องกันปัญหาในภายหลัง

ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติม : โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง

วิธีเช็คโฉนดที่ดินด้วยตนเองมีเครื่องมืออะไรบ้าง

ดูโฉนดที่ดิน

ปัจจุบันการเช็คโฉนดที่ดินไม่จำเป็นต้องเดินทางไปสำนักงานที่ดินเพียงอย่างเดียว เพราะมีเครื่องมือเช็คโฉนดที่ดินออนไลน์ที่ช่วยให้ตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นได้สะดวกและรวดเร็ว ทั้งการดูตำแหน่งแปลงที่ดิน ข้อมูลเอกสารสิทธิ และราคาประเมินที่ดิน เพื่อช่วยลดความเสี่ยงก่อนทำธุรกรรมจริงครับ

1. เว็บไซต์ LandsMaps (กรมที่ดิน)

LandsMaps เป็นระบบแผนที่ค้นหาแปลงที่ดินออนไลน์ของกรมที่ดินที่ให้บริการผ่านเว็บไซต์ ผู้ใช้สามารถค้นหาที่ดินด้วยเลขที่โฉนดที่ดิน จังหวัด อำเภอ และตำบล จากนั้นระบบจะแสดงตำแหน่งบนแผนที่ภาพถ่ายดาวเทียม ช่วยให้เห็นแนวเขตโดยรอบ ถนน และพื้นที่ใกล้เคียง เหมาะสำหรับตรวจสอบทำเลและสภาพแวดล้อมก่อนตัดสินใจซื้อครับ

2. แอปพลิเคชัน SmartLands

SmartLands เป็นแอปพลิเคชันของกรมที่ดินที่ช่วยให้ประชาชนตรวจสอบข้อมูลแปลงที่ดินได้เบื้องต้นครับ วิธีใช้งานคือดาวน์โหลดแอป จากนั้นค้นหาด้วยเลขที่โฉนดที่ดิน หรือค้นหาผ่านแผนที่ เมื่อเลือกแปลงที่ดินแล้ว ระบบจะแสดงข้อมูลตำแหน่ง ขอบเขตพื้นที่ และรายละเอียดพื้นฐานของเอกสารสิทธิ เหมาะสำหรับตรวจสอบตำแหน่งที่ดินว่าตรงกับสภาพจริงหรือไม่

โดยขั้นตอนการใช้แอปพลิเคชัน SmartLands มีดังนี้

  • ระบุข้อมูลพื้นที่ : เลือกจังหวัด อำเภอของที่ดินแปลงนั้น
  • กรอกเลขที่โฉนดที่ดิน: เพื่อหาพิกัดที่ดินจากเลขที่โฉนดของกรมที่ดิน
  • กดปุ่มค้นหา : เสร็จแล้วระบบจะแสดงรูประวางที่ดิน และขอบเขตที่ดินครับ

3. เว็บไซต์กรมธนารักษ์ 

เว็บไซต์กรมธนารักษ์ใช้สำหรับเช็คราคาประเมินที่ดิน ซึ่งมีผลต่อการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยวิธีใช้งานมีดังนี้ 

  • กรอกข้อมูลสภาพที่ดิน : ระบุจังหวัด อำเภอ ตำบล 
  • ระบุเลขที่โฉนด, เลขที่ดิน, หน้าสำรวจ 

เสร็จแล้วระบบจะแสดงราคาประเมินต่อไร่หรือต่อตารางวา ช่วยให้สามารถค้นหาราคาประเมินที่ดิน และเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริงได้ครับ

ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติม : ที่ดินภาระจำยอม ซื้อขายได้ไหม

ข้อควรรู้และข้อจำกัดในการเช็คโฉนดที่ดินออนไลน์ มีอะไรบ้าง

แม้ปัจจุบันจะสามารถเช็คโฉนดที่ดินได้ง่ายขึ้นผ่านระบบออนไลน์ แต่การเช็คแปลงที่ดินเพียงบางส่วนอาจไม่เพียงพอสำหรับการตัดสินใจซื้อขายจริง เพราะยังมีรายละเอียดทางกฎหมายและภาระผูกพันที่ต้องตรวจสอบอย่างรอบคอบ เพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อไปนี้ครับ

  • ปัญหาผู้ขายไม่ตรงกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ : ควรดูบัตรประชาชนของผู้ขายว่าตรงกับชื่อที่ปรากฏในโฉนดหรือไม่
  • ปัญหาข้อมูลแปลงที่ดินคลาดเคลื่อนกับความเป็นจริง : ข้อมูลที่ปรากฏในโฉนดที่ดินหลายครั้งมักไม่ตรงกับสภาพที่ดิน ทำให้ต้องตรวจสอบแนวเขตที่ดิน และแผนที่ที่ดิน เพื่อป้องกันปัญหาที่ดินรุกล้ำ
  • ระวังโฉนดปลอม หรือเอกสารถูกแก้ไข : ควรเช็คเลขระวางที่ดินกับสำนักงานที่ดินโดยตรงก่อนโอน และควรเช็กสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนด เพื่อตรวจสอบว่ามีการจำนอง อายัด หรือภาระผูกพันใดหรือไม่
  • เปรียบเทียบราคาซื้อขายกับราคาประเมินที่ดิน : เพื่อดูความเหมาะสมและคำนวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดินล่วงหน้า
  • กรณีที่ดินมรดกหรือมีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน : ผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกรายจะต้องมีการเซ็นยินยอมก่อนมีการใช้ที่ดินทำธุรกรรมครับ ทำให้ต้องตรวจสอบเอกสารการยินยอมให้ครบถ้วน

ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติม :การแบ่งโฉนดที่ดินมรดก

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

1. หากทำโฉนดที่ดินตัวจริงหาย ต้องทำอย่างไร?

หากทำโฉนดที่ดินตัวจริงหายต้องแจ้งความและติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อขอออกใบแทนโฉนดทันทีครับ โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องนำใบแจ้งความ บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน ไปยื่นคำร้องที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ จากนั้นเจ้าหน้าที่จะดำเนินการประกาศแจ้งระงับการใช้โฉนดฉบับเดิม และจะออกใบแทนโฉนดที่ดินตัวจริงให้ครับ

2. ที่ดิน ส.ป.ก 4-01 (โฉนดครุฑน้ำเงิน) นำไปขายได้ไหม?

โดยหลักแล้ว โฉนดครุฑน้ำเงินไม่สามารถซื้อขายในตลาดทั่วไปได้ครับ เพราะเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรที่รัฐจัดสรรให้เกษตรกรใช้ทำกินเท่านั้น ที่ดินประเภทนี้อยู่ภายใต้การกำกับของ สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ผู้ได้รับสิทธิสามารถโอนสิทธิได้เฉพาะตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด เช่น โอนให้ทายาทหรือบุคคลที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์ หากมีการซื้อขายโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมาย อาจถูกเพิกถอนสิทธิและมีความผิดตามกฎหมายได้ครับ

3. วิธีตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารตัวจริง ทำอย่างไร?

การตรวจสอบโฉนดที่ดินฉบับจริงสามารถทำได้หลายวิธีครับ

  1. ตรวจสอบลายน้ำบนโฉนดที่ดิน : โฉนดที่ดินของจริงจะมีลายน้ำตราครุฑอยู่ตรงกลางโฉนดที่ดิน ให้เรายกโฉนดที่ดินขึ้นมา แล้วยกส่องขึ้น หากเห็นลายน้ำแสดงว่าเป็นโฉนดของจริงครับ
  2. ตรวจสอบจากลายเซ็นของเจ้าหน้าที่ : โฉนดที่ดินของจริงจะมีลายเซ็นของเจ้าหน้าที่กำกับอยู่ครับ โดยลายเซ็นจะต้องมีตราปั๊ม พร้อมแสดงชื่อ ตำแหน่งของเจ้าหน้าที่
  3. ตรวจเช็กโฉนดที่สำนักงานที่ดิน : หากสงสัยว่าโฉนดที่อยู่ในมือเป็นของจริงหรือไม่ ก็สามารถตรวจสอบได้โดยตรงกับสำนักงานกรมที่ดิน ซึ่งหากเป็นโฉนดของจริงจะมีโฉนดอีกฉบับที่เจ้าพนักงานที่ดินเก็บรักษาไว้ตอนออกโฉนดครับ

เช็คโฉนดที่ดิน ช่วยให้ทำธุรกรรมได้อย่างมั่นใจ

การเช็คโฉนดที่ดินเป็นขั้นตอนที่ช่วยลดความเสี่ยงก่อนซื้อขาย โอน หรือขอสินเชื่อ เพราะทำให้ทราบข้อมูลเจ้าของกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน และแนวเขตพื้นที่ได้อย่างชัดเจนครับ โดยปัจจุบันสามารถเช็คโฉนดที่ดินออนไลน์ และประเมินราคาที่ดินผ่านกรมธนารักษ์ ด้วยเลขโฉนดที่ดินได้ ดังนั้นยิ่งเราตรวจสอบข้อมูลละเอียดเท่าไร ก็ยิ่งเพิ่มความมั่นใจในการทำธุรกรรมมากขึ้นเท่านั้น

หากต้องการใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักประกันเพื่อเสริมสภาพคล่อง เพื่อนแท้ เงินด่วน ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ พร้อมให้บริการด้วยสินเชื่อที่ดิน ให้วงเงินกู้สูงสุด 130% ของราคาประเมินที่ดิน ผ่อนชำระได้สูงสุด 120 งวด และพร้อมให้คำปรึกษา รวมทั้งแนะนำวิธีตรวจสอบราคาโฉนดที่ดินกับกรมธนารักษ์ช่วยให้เปรียบเทียบราคาประเมินกับราคาตลาดก่อนตัดสินใจทางการเงินได้อย่างมั่นใจมากยิ่งขึ้นครับ

*กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว อัตราดอกเบี้ย 15% ต่อปี เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด

บทความยอดนิยม