สำหรับใครที่กำลังงงว่าสัญญาซื้อขายที่ดินและสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีความสัมพันธ์กันยังไง? วันนี้เพื่อนแท้จะมาอธิบายรายละเอียดถึงความเชื่อมต่อของทั้ง 2 ให้เข้าใจกระจ่างแจ้งกัน โดยตัวหลักที่เราจะนำเสนอวันนี้เป็นตัวสัญญาซื้อขาย หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
ซึ่งถ้าสัญญาเกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายให้ผู้ซื้อทันที ณ วันโอน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่า สัญญาซื้อขายนั้นเสร็จสมบูรณ์ โดยปกติทั่วไปของการซื้อขายบ้านและคอนโด ผู้ซื้อและผู้ขายต้องใช้ทั้ง 2 สัญญา คือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อและผู้ขายส่วนมากจึงต้องเริ่มต้นทำสัญญาอย่างเป็นลำดับดังนี้
ความสัมพันธ์ของสัญญาทั้งสองประเภท
โดยปกติทั่วไปของการซื้อขายบ้านและคอนโด ผู้ซื้อและผู้ขายต้องใช้ทั้ง 2 สัญญา คือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาซื้อขายที่ดิน เว้นแต่จะมีการตกลงซื้อกันเสร็จสิ้นไปแล้ว เหลือเพียงแค่การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับผู้ซื้อเท่านั้น ซึ่งในกรณีแบบนี้มักเกิดขึ้นได้ยาก และเพื่อความรอบคอบในการซื้อขาย ผู้ขายส่วนมากจึงต้องเริ่มต้นทำสัญญามีลำดับดังนี้
1. สัญญาจะซื้อจะขาย เกิดขึ้นในตอนต้น
เมื่อมีผู้สนใจจะซื้อบ้านหรือคอนโด ไม่ว่าจะสร้างเสร็จหรือยังไม่เสร็จก็ตามแต่จะต้องมีการวางค่ามัดจำก่อนเสมอ แต่การซื้อ-ขายจริงจะต้องรอเวลาสร้างหรือดำเนินเรื่องขอสินเชื่อก่อนจึงจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ กระบวนการนี้เรียกว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เป็นสัญญาที่บ่งบอกว่าจะมีการซื้อ-ขายกันเกิดขึ้นแน่นอน
2.สัญญาซื้อขาย เกิดขึ้นตอนท้าย
เมื่อทำตามเงื่อนไขต่างๆ ครบถ้วนแล้ว เวลาโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องไปทำสัญญาต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้ตกเป็นของผู้ซื้อ กระบวนการนี้ถือเป็นสัญญาในการซื้อขาย
ความแตกต่างของสัญญาทั้งสองประเภท
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาซื้อขายที่ดิน มีความแตกต่างกันดังนี้
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คือ
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คือ ธุรกรรมที่ผู้ซื้อสนใจต้องการจะซื้อบ้าน หรือคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วหรือไม่ก็ตาม ต้องว่าด้วยเรื่องของจับจอง วางเงินมัดจำกันก่อน ในจุดนี้ตัวสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเข้ามาทำหน้าที่เชื่อมผู้ซื้อผู้ขาย เพื่อเป็นการทำสัญญาว่าจะเกิดการซื้อขายในอนาคต ไม่ว่าเหตุผลคือ รอให้สร้างเสร็จ หรือการรอกู้เงินธนาคารนั่นเอง
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินประเภทนี้ต้องระบุเลขโฉนดที่ดินน.ส. 4 จ. พร้อมรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง และมักจะกำหนดระยะเวลาาในการโอนกรรมสิทธิประมาณ 1-3 เดือน เพื่อให้ผู้ขอสินเชื่อและธนาคารมีเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินวางมัดจําขึ้นกับข้อตกลง ส่วนใหญ่เริ่มต้นที่ 5% เนื่องจากที่ดินกับบ้านมือสองพร้อมขายอยู่แล้ว และบ้านใหม่ก็มักจะสร้างเสร็จแล้วเป็นส่วนใหญ่
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินประเภทคอนโดจะต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมกับรายละเอียดของโครงการของห้องที่จะทำการซื้อขาย หากห้องนั้นยังสร้างไม่เสร็จ ก็จะมีการกำหนดระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ประมาณ 1-2 ปี หรือจนกว่าจะถึงวันที่คาดว่าจะพร้อมโอน แต่ถ้าคอนโดห้องนั้นเป็นคอนโดมือสองหรือสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วก็จะกำหนดระยะเวลาในการโอนแค่ช่วงระยะเวลาสั้น ๆ เท่านั้น
ผลของการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย
Accordion Content
- ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ผู้ขายมีมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาและรับเงินมัดจำที่ผู้ซื้อได้ชำระไว้ และสามารถฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาได้
- ถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำและค่าชดเชยความเสียหายให้แก้ผู้ซื้อ และผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาได้
สัญญาซื้อขายที่ดิน คือ
สัญญาซื้อขายที่ดิน คือ สัญญาที่เกิดหลังจากที่เราผ่านขั้นตอนของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมาแล้ว เมื่อถึงเวลาตามสัญญาที่ได้ระบุไว้ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องมาทำสัญญาซื้อขาย อีกครั้งต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ภายในเขตพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ กระบวนการนี้จึงเกิดเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดให้ตกเป็นของผู้ซื้อ ในขั้นตอนสุดท้าย
