การ “ขายฝาก” เป็นนิติกรรมที่ได้รับความนิยมสำหรับผู้ที่ต้องการเงินด่วน แต่ก็มาพร้อมความเสี่ยงสูงหากไม่เข้าใจเงื่อนไข โดยเฉพาะเรื่องสัญญาขายฝากหมดอายุ ซึ่งเป็นจุดชี้ขาดว่าทรัพย์สินนั้นจะยังเป็นของเราหรือไม่ หลายคนอาจกังวลว่าเมื่อถึงวันนั้นแล้วจะทำอย่างไรต่อได้บ้าง วันนี้ “เพื่อนแท้เงินด่วน” จะพาไปทำความรู้จักกับสัญญาขายฝากให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น พร้อมหาคำตอบว่าหากสัญญาขายฝากหมดอายุจริงๆ จะมีทางออก หรือสามารถต่อสัญญาได้หรือไม่
สัญญาขายฝากคืออะไร
สัญญาขายฝาก คือ นิติกรรมการซื้อขายทรัพย์สินประเภทหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด) จะ “โอน” ไปยังผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) ทันทีตั้งแต่วันที่ทำสัญญา โดยมีข้อตกลงพิเศษว่า ผู้ขายฝาก (ลูกหนี้) มี “สิทธิ” ที่จะซื้อทรัพย์สินนั้นคืน หรือ “ไถ่ถอน” คืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือที่เรียกว่ากำหนดเวลาไถ่ถอน
สัญญาขายฝากจึงมีความแตกต่างจากการจำนองอย่างชัดเจน และมักถูกใช้เป็นเครื่องมือในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนระยะสั้น โดยใช้ สัญญาขายฝากอสังหา หรือสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน แต่ก็แฝงไปด้วยความเสี่ยงขายฝากที่สูงกว่ามากหากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนได้ทันเวลา การทำสัญญาประเภทนี้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน (สำหรับอสังหาริมทรัพย์) จึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายขายฝาก
การขายฝากต่างจากการจำนองอย่างไร?
นี่คือความเข้าใจผิดที่พบบ่อยที่สุด หลายคนคิดว่าการขายฝากและการจำนองคือสิ่งเดียวกัน แต่ในทางกฎหมายกลับแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง ดังนี้
- กรรมสิทธิ์ (Ownership)
- ขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน “โอน” ไปเป็นของผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) ทันทีในวันที่ทำสัญญา ผู้ขายฝากมีเพียง “สิทธิในการไถ่ถอน” คืนเท่านั้น
- จำนอง กรรมสิทธิ์ “ยังคง” เป็นของผู้จำนอง (ลูกหนี้) เช่นเดิม ทรัพย์สินนั้นเป็นเพียง “หลักประกัน” การชำระหนี้ ผู้รับจำนอง (เจ้าหนี้) ไม่มีสิทธิ์ในตัวทรัพย์สินโดยตรง
- การบังคับชำระหนี้ (เมื่อผิดนัด หรือ สัญญาหมดอายุ)
- ขายฝาก หากสัญญาขายฝากหมดอายุ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก “โดยสมบูรณ์” และ “ทันที” โดยไม่ต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีใดๆ ทรัพย์หลุดทันที
- จำนอง หากลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนอง “ต้อง” ดำเนินการฟ้องร้องต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งยึดทรัพย์นั้นออกขายทอดตลาด และนำเงินมาชำระหนี้ กระบวนการนี้ใช้เวลานานกว่ามาก และลูกหนี้ยังมีโอกาสในการไถ่ถอนจำนองคืนได้ก่อนการขายทอดตลาดจะเสร็จสิ้น
- ค่าธรรมเนียม
- ขายฝาก เสียค่าธรรมเนียมเหมือนการ “ซื้อขาย” จริง ซึ่งรวมถึงภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ซึ่งมักจะสูงกว่า
- จำนอง เสียค่าธรรมเนียมการจดจำนองเพียง 1% ของวงเงินจำนอง (แต่ไม่เกิน 200,000 บาท) และอากรแสตมป์ 0.05%
ทำความเข้าใจ สิทธิการไถ่ถอน และ ระยะเวลาไถ่ถอน
หัวใจสำคัญของการขายฝากอยู่ที่ 2 องค์ประกอบนี้
- สิทธิการไถ่ถอน (Right of Redemption) นี่คือ “สิทธิ” ที่กฎหมายมอบให้แก่ผู้ขายฝาก (หรือทายาทของผู้ขายฝาก) ในการเรียกซื้อทรัพย์สินที่ขายฝากไปนั้นคืนจากผู้รับซื้อฝากภายในเวลาที่กำหนด โดยต้องชำระ “สินไถ่” (จำนวนเงินที่ตกลงกันว่าจะใช้ในการไถ่ถอน ซึ่งมักจะเท่ากับราคาขายฝากบวกผลประโยชน์ตอบแทน) ตามที่ระบุไว้ในสัญญา นี่คือ สิทธิผู้ขายฝาก ที่สำคัญที่สุด
- ระยะเวลาไถ่ถอน (Redemption Period) คือกรอบเวลาที่ผู้ขายฝากสามารถใช้สิทธิไถ่ถอนได้ ซึ่ง กฎหมายขายฝาก (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ได้กำหนดกรอบเวลาสูงสุดไว้ ดังนี้
- อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน, บ้าน, ฯลฯ) กำหนด ระยะเวลาขายฝาก ได้ไม่เกิน 10 ปี
- สังหาริมทรัพย์ (รถยนต์, ของมีค่า, ฯลฯ) กำหนดระยะเวลาได้ไม่เกิน 3 ปี
หากในสัญญากำหนดเวลายาวนานกว่านี้ กฎหมายให้ลดลงมาเหลือ 10 ปี หรือ 3 ปี ตามลำดับ และหากในสัญญาไม่ได้กำหนดเวลาไถ่ถอนไว้เลย กฎหมายให้ถือว่ามีกำหนดเวลา 10 ปี (สำหรับอสังหาริมทรัพย์) และ 3 ปี (สำหรับสังหาริมทรัพย์)
สัญญาขายฝากหมดอายุแล้ว ทำอย่างไร
หากในสัญญากำหนดเวลายาวนานกว่านี้ กฎหมายให้ลดลงมาเหลือ 10 ปี หรือ 3 ปี ตามลำดับ และหากในสัญญาไม่ได้กำหนดเวลาไถ่ถอนไว้เลย กฎห
นี่คือประเด็นที่น่ากังวลที่สุด เพราะเมื่อสัญญาขายฝากหมดอายุลงแม้เพียงวันเดียว ผลกระทบทางกฎหมายนั้นรุนแรงและเกิดขึ้นทันที ซึ่งหลายคนอาจยังไม่ตระหนักถึง ความเสี่ยงขายฝาก ในจุดนี้
มายให้ถือว่ามีกำหนดเวลา 10 ปี (สำหรับอสังหาริมทรัพย์) และ 3 ปี (สำหรับสังหาริมทรัพย์)
ผลกระทบทางกฎหมายทันทีเมื่อสัญญาหมดอายุ
ผลกระทบทางกฎหมายที่เกิดขึ้นทันทีเมื่อสัญญาขายฝากหมดอายุ คือ “สิทธิการไถ่ถอน” ของผู้ขายฝากจะ “สิ้นสุดลง” (Extinguished) โดยสมบูรณ์ ไม่ว่าผู้ขายฝากจะมีเงินพร้อมไถ่ถอนในวันถัดไปหรือไม่ก็ตาม เมื่อสิทธินี้สิ้นสุดลง ผลที่ตามมาคือข้อตกลง “พิเศษ” เรื่องการไถ่ถอนจะถูกยกเลิกไป สัญญาฉบับนี้จะกลายเป็น “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” โดยทันที
กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) โดยสมบูรณ์
ต้องทำความเข้าใจว่า ในทางกฎหมาย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินได้โอนไปยังผู้รับซื้อฝากตั้งแต่ “วันแรก” ที่ทำสัญญาแล้ว เพียงแต่กรรมสิทธิ์นั้นยังมี “ภาระผูกพัน” (Encumbrance) คือ “สิทธิไถ่ถอน” ของผู้ขายฝากติดไปด้วย
ดังนั้น เมื่อสัญญาขายฝากหมดอายุภาระผูกพันนี้จะ “ระงับ” ไป ทำให้กรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากกลายเป็น “กรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์” (Absolute Ownership) ปราศจากเงื่อนไขใดๆ ผู้รับซื้อฝาก (ซึ่งตอนนี้คือเจ้าของเต็มตัว) มีสิทธิ์เต็มที่ในการครอบครอง ใช้สอย หรือจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สินนั้นได้ทันที นี่คือสิทธิผู้ซื้อฝากที่เกิดขึ้นอย่างเต็มที่ตามกฎหมาย
เมื่อหมดอายุแล้ว ไม่สามารถ ต่อสัญญา หรือ ไถ่ถอน ได้อีก
นี่คือความจริงที่ผู้ขายฝากทุกคนต้องตระหนัก
- การไถ่ถอน ต้องทำภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนเท่านั้น
- การต่อสัญญา ต้องทำ ก่อน ที่สัญญาเดิมจะหมดอายุเท่านั้น
หากปล่อยให้สัญญาขายฝากหมดอายุไปแล้ว แม้เพียง 1 วัน ผู้ขายฝากจะหมดสิทธิในการไถ่ถอน และไม่สามารถขอ “ต่อสัญญา” ได้อีกต่อไป เพราะ “สัญญาเดิม” มันได้สิ้นสุดลงไปแล้ว การจะทำสิ่งใดหลังจากนี้ ต้องขึ้นอยู่กับความเมตตาของผู้รับซื้อฝากเท่านั้น ซึ่งอาจหมายถึงการ “ซื้อคืน” ในราคาตลาด (ซึ่งสูงกว่าสินไถ่มาก) ไม่ใช่การไถ่ถอน
การต่อสัญญาขายฝาก ทางออกก่อนทรัพย์หลุด
แม้ว่าสัญญาขายฝากหมดอายุจะน่ากลัว แต่เรามีทางแก้หากวางแผนล่วงหน้า “การต่อสัญญาขายฝาก” คือเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยยืดลมหายใจ และต้องทำ ก่อน ที่สัญญาเดิมจะสิ้นสุดลงเท่านั้น
ต่อสัญญาขายฝากคืออะไร ทำไมถึงสำคัญ
การต่อสัญญาขายฝาก หรือ “การขยายกำหนดเวลาไถ่ถอน” คือ การที่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ตกลงที่จะ “ยืด” ระยะเวลาขายฝากเดิมออกไปอีก โดยทำเป็นข้อตกลงใหม่
นี่คือเครื่องมือทางกฎหมายเพียงอย่างเดียวที่จะป้องกันไม่ให้สัญญาขายฝากหมดอายุ ในกรณีที่ผู้ขายฝากยังไม่สามารถรวบรวมเงินมาชำระสินไถ่ได้ทันการต่ออายุสัญญานี้จะช่วยซื้อเวลาให้ผู้ขายฝากสามารถวางแผนทางการเงิน หรือหาแหล่งเงินทุนใหม่เพื่อมาไถ่ถอนในอนาคต
ต้องต่อสัญญาก่อนวันหมดอายุเท่านั้น!
ย้ำอีกครั้งว่านี่คือกฎเหล็ก! การเจรจาและจดทะเบียนขยายสัญญาต้องเกิดขึ้น “ก่อน” หรือ “ภายใน” วันที่สัญญาเดิมหมดอายุ หากพ้นกำหนดไปแล้ว ถือว่าสัญญาขายฝากหมดอายุและสิทธิทุกอย่างจบสิ้น การต่อสัญญาหลังจากนั้นไม่มีผลทางกฎหมาย (เพราะไม่มีสัญญาเดิมให้ต่อแล้ว)
กฎหมายกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนรวมสูงสุดกี่ปี
แม้จะสามารถต่อสัญญาได้ แต่ กฎหมายขายฝาก ก็ได้วางกรอบเพดานไว้ เพื่อป้องกันการเอาเปรียบ โดยกำหนดว่า ระยะเวลาขายฝาก รวมทั้งหมด (นับตั้งแต่สัญญาฉบับแรกบวกกับการต่ออายุสัญญาทุกครั้งรวมกัน) จะต้องไม่เกิน
- 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ขายฝากที่ดิน)
- 3 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์
ตัวอย่าง หากทำสัญญา ขายฝากที่ดิน ครั้งแรก 3 ปี เมื่อใกล้ครบกำหนด สามารถเจรจาต่อสัญญาได้อีก (เช่น ต่ออีก 3 ปี รวมเป็น 6 ปี) และสามารถต่อได้อีกเรื่อยๆ แต่เมื่อรวมเวลาทั้งหมดแล้ว ต้องห้ามเกิน 10 ปี หากต่อจนครบ 10 ปีแล้ว ยังไถ่ถอนไม่ได้ ก็จะถือว่าสัญญาขายฝากหมดอายุโดยสมบูรณ์ตามกรอบกฎหมาย
ขั้นตอนการต่อสัญญาขายฝาก ทำอย่างไร
การต่ออายุสัญญา ขายฝากไม่ใช่เรื่องซับซ้อน แต่ต้องทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีขั้นตอนสำคัญที่ต้องดำเนินการร่วมกันระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ณ กรมที่ดิน
- การเตรียมตัว ต้องตกลงกับผู้รับซื้อฝากให้ได้ก่อน ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดคือ “การเจรจา” ผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) “ไม่มีหน้าที่” ตามกฎหมายที่จะต้องยอมต่อสัญญาให้ นี่คือ สิทธิผู้ซื้อฝาก ที่จะปฏิเสธก็ได้ ดังนั้น ผู้ขายฝากต้องติดต่อเจรจาล่วงหน้า ตกลงเงื่อนไขใหม่ให้ชัดเจน เช่น จะต่ออีกกี่ปี (ต้องไม่เกินเพดาน 10 ปี) และอาจมีการตกลงค่าตอบแทนหรือ “ดอกเบี้ย” (ผลประโยชน์ตอบแทน) สำหรับระยะเวลาที่ขยายออกไปหรือไม่
- เอกสารที่ต้องใช้ในการต่อสัญญา ณ กรมที่ดิน เมื่อตกลงกันได้แล้ว ทั้งสองฝ่ายต้องเตรียมเอกสาร ดังนี้
- โฉนดที่ดินตัวจริง (เอกสารสิทธิ์ เช่น น.ส. 4 หรือที่เรียกกันว่า โฉนดครุฑแดงซึ่งเป็นเอกสารที่ใช้ในการทำนิติกรรมประเภทนี้)
- สัญญาขายฝากฉบับเดิม (ที่จดทะเบียนไว้)
- บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริง) ของทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก
- ทะเบียนบ้าน (ตัวจริง) ของทั้งสองฝ่าย
- หากมีการเปลี่ยนชื่อ-สกุล ต้องมีใบเปลี่ยนชื่อ
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถไปได้เอง)
- หนังสือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ถอน (สามารถร่างไปเอง หรือใช้แบบฟอร์มของกรมที่ดิน)
- ขั้นตอนการจดทะเบียนต่อสัญญา (ต้องไปทำที่กรมที่ดินเท่านั้น) การต่อสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ “ต้อง” ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่เท่านั้น “การตกลงด้วยวาจา” หรือทำสัญญาขยายกันเองโดยไม่ไปกรมที่ดิน “ไม่มีผลผูกพัน” ตามกฎหมาย เมื่อไปถึงกรมที่ดิน เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสาร และจดทะเบียนการขยายเวลานี้ลงในสารบัญของโฉนดที่ดิน (ด้านหลังโฉนด)
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการต่อสัญญา ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนขยาย กำหนดเวลาไถ่ถอน นั้นไม่สูง (มักเป็นค่าคำขอและค่าจดทะเบียนเพียงเล็กน้อย เช่น 50-100 บาท) แต่สิ่งที่อาจเกิดขึ้นคือ “ภาษี” หากในการต่อสัญญามีการตกลงจ่ายผลประโยชน์ตอบแทน (ดอกเบี้ย) เพิ่มเติม ส่วนนี้อาจต้องมีการเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หรืออากรแสตมป์ ซึ่ง “ขึ้นอยู่กับการตกลง” ของทั้งสองฝ่ายว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้
ถ้าต่อสัญญาไม่ได้? เปรียบเทียบกับการไถ่ถอน (ให้ทางเลือกอื่นที่เกี่ยวข้อง)
หากผู้รับซื้อฝากไม่ยินยอมให้ต่อสัญญา หรือผู้ขายฝากมีเงินก้อนพร้อมแล้ว ทางเลือกเดียวที่เหลืออยู่ (ก่อนสัญญาขายฝากหมดอายุ) ก็คือ “การไถ่ถอน” เพื่อนำทรัพย์สินกลับคืนมา
การไถ่ถอนคืออะไร?
การไถ่ถอน คือ การที่ผู้ขายฝากใช้ สิทธิผู้ขายฝาก ในการชำระ “สินไถ่” (ตามจำนวนที่ระบุในสัญญา) ให้แก่ผู้รับซื้อฝาก ภายใน กำหนดเวลาไถ่ถอน เมื่อผู้ขายฝากชำระเงินครบถ้วน (และควรทำที่กรมที่ดิน) กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะ “กลับคืน” มาเป็นของผู้ขายฝากดังเดิม ถือเป็นการสิ้นสุดสัญญาขายฝากอย่างสมบูรณ์
ความแตกต่างระหว่าง การต่อสัญญา และ การไถ่ถอน
แยกแยะ 2 คำนี้ให้ชัดเจน
- การต่อสัญญา (Extension)
- ผลลัพธ์ ได้ “เวลา” เพิ่มขึ้นในการไถ่ถอน
- สถานะทรัพย์สิน กรรมสิทธิ์ “ยังคง” เป็นของผู้รับซื้อฝาก (นายทุน)
- การจ่ายเงิน จ่ายเพียงค่าธรรมเนียม หรือดอกเบี้ยตามที่ตกลงกัน (ถ้ามี) แต่ “ยังไม่ต้อง” จ่ายเงินก้อนใหญ่ (สินไถ่)
- การไถ่ถอน (Redemption)
- ผลลัพธ์ ได้ “ทรัพย์สิน” กลับคืนมาเป็นของตนเอง
- สถานะทรัพย์สิน กรรมสิทธิ์ “โอนกลับ” มาเป็นของผู้ขายฝาก
- การจ่ายเงิน ต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่ “สินไถ่” ทั้งจำนวนตามที่ระบุในสัญญา
การไถ่ถอนอาจฟังดูคล้าย ไถ่ถอนจำนอง แต่ในทางปฏิบัติ การไถ่ถอนขายฝากคือ “การซื้อคืน” ในขณะที่การไถ่ถอนจำนองคือ “การปลดหนี้”
ข้อควรระวังเพื่อไม่ให้สัญญาขายฝากหมดอายุ
ความเสี่ยงขายฝากที่ใหญ่ที่สุดคือการปล่อยให้สัญญาขายฝากหมดอายุดังนั้น การป้องกันจึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ผู้ขายฝากควรมีวินัยและปฏิบัติตามข้อแนะนำเหล่านี้อย่างเคร่งครัด
ตรวจสอบวันหมดอายุในสัญญาให้ชัดเจน
ความเสี่ยงขายฝากที่ใหญ่ที่สุดคือการปล่อยให้สัญญาขายฝากหมดอายุดังนั้น การป้องกันจึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ผู้ขายฝากควรมีวินัยและปฏิบัติตามข้อแนะนำเหล่านี้อย่างเคร่งครัด
วางแผนการเงินล่วงหน้า
อย่ารอจนถึงสัปดาห์สุดท้าย! ผู้ขายฝากควรถามตัวเองตั้งแต่เนิ่นๆ ว่าจะหาเงิน “สินไถ่” ก้อนนี้มาจากไหน? จะต้องเก็บออม หรือต้องหาแหล่งเงินกู้ใหม่ (Refinance) ควรมองหาล่วงหน้าอย่างน้อย 3-6 เดือน เพราะกระบวนการขอสินเชื่อใหม่อาจต้องใช้เวลาในการประเมินเอกสารและอนุมัติ (เช่น หากต้องไปจำนองที่อื่น อาจต้องรู้ว่าจำนองที่ดินกี่วันได้เงินเพื่อวางแผนให้ทัน)
เจรจากับผู้รับซื้อฝากก่อนถึงกำหนด
การสื่อสารที่ดีเป็นสิ่งสำคัญ หากรู้ตัวว่าไม่สามารถไถ่ถอนได้ทันแน่ๆ ควรเริ่มพูดคุยเจรจากับผู้รับซื้อฝาก “ล่วงหน้า” อย่างน้อย 1-2 เดือน เพื่อขอ การต่ออายุสัญญา การเจรจาในขณะที่ยังเหลือเวลา ย่อมดีกว่าการไปขอร้องในวันสุดท้าย ซึ่งอาจทำให้อำนาจต่อรองลดลง
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาขายฝาก
สัญญาขายฝากหมดอายุไปแล้ว 1 วัน ยังไถ่ถอนได้หรือไม่?
ไม่ได้โดยเด็ดขาด ตามกฎหมาย เมื่อสัญญาขายฝากหมดอายุแม้เพียง 1 วินาที สิทธิในการไถ่ถอนของผู้ขายฝากจะสิ้นสุดลงทันที ทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ ทางเดียวที่จะได้คืนคือ “เจรจาซื้อคืน” ในราคาใหม่ (ซึ่งมักเป็นราคาตลาด) ไม่ใช่การ “ไถ่ถอน” ตามสัญญาเดิม
ผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) ไม่ยอมให้ต่อสัญญา ทำอย่างไรได้บ้าง?
ทำอะไรไม่ได้เลยการต่ออายุสัญญาเป็นสิทธิของผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) ที่จะยอมหรือไม่ยอมก็ได้ ไม่ใช่หน้าที่ หากเขาปฏิเสธ ผู้ขายฝากมีทางเลือกเดียวคือต้องหาเงินมา “ไถ่ถอน” ให้ทันภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนที่เหลืออยู่เท่านั้น
การต่อสัญญาขายฝาก สามารถทำด้วยวาจาได้หรือไม่?
ไม่ได้ การต่อสัญญาสัญญาขายฝากอสังหา (ที่ดิน, บ้าน) ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน เท่านั้น การตกลงด้วยวาจา หรือทำสัญญากันเองโดยไม่ไปจดทะเบียน ไม่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย หากถึงกำหนดแล้วไม่ไปจดทะเบียนต่อสัญญา สัญญาก็จะหมดอายุตามเดิม
หากต่อสัญญาจนครบ 10 ปีแล้ว ยังไถ่ถอนไม่ได้ จะเกิดอะไรขึ้น?
จะถือว่าสัญญาขายฝากหมดอายุโดยสมบูรณ์ตามกรอบ ระยะเวลาขายฝาก สูงสุดที่กฎหมายกำหนด (10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์) และจะไม่สามารถเจรจาต่อสัญญาใดๆ ได้อีก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากอย่างถาวร
ค่าธรรมเนียมในการต่อสัญญาขายฝาก ใครเป็นผู้รับผิดชอบ?
ขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้งสองฝ่าย กฎหมายไม่ได้บังคับว่าฝ่ายใดต้องเป็นผู้จ่าย โดยทั่วไป คู่สัญญาจะตกลงกันใน “สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ถอน” ให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น ณ กรมที่ดิน
สรุปบทความ
สัญญาขายฝากหมดอายุคือจุดสิ้นสุดของสิทธิไถ่ถอน ทำให้ผู้ขายฝากสูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทันที ทางออกเดียวคือการ “ต่อสัญญา” หรือ “ไถ่ถอน” ซึ่งต้องทำ ก่อน สัญญาหมดอายุเท่านั้น หากคุณกำลังมองหาแหล่งเงินทุนเพื่อไถ่ถอนทรัพย์สิน หรือไถ่ถอนจำนอง “เพื่อนแท้เงินด่วน” พร้อมให้คำปรึกษาและบริการสินเชื่อที่เข้าใจง่าย ไม่ต้องกังวลเรื่องดอกเบี้ยสูง เรามีบริการประเมินราคาที่ดินและให้วงเงินสูงสุดถึง 130% โดยไม่ต้องเสียเวลาไปจดจำนองที่กรมที่ดิน ช่วยให้คุณรักษาทรัพย์สินไว้ได้ทันเวลา
