ปัญหาใหญ่ของเกษตรกรไทยจำนวนมากคือการถือครองที่ดินแต่ขาดสภาพคล่องทางการเงิน หลายคนสงสัยว่าที่ดินทำกินที่มีอยู่นั้นจะสามารถนำไปแปลงเป็นทุนได้หรือไม่ ข้อเท็จจริงที่ต้องยอมรับคือที่ดินประเภทนี้ “ไม่สามารถจดจำนองแบบโฉนดทั่วไปได้” เนื่องจากข้อจำกัดทางกฎหมาย แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีทางออกเสมอไป วันนี้ “เพื่อนแท้เงินด่วน” จะพาไปทำความรู้จักกับช่องทางเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ถูกต้อง ว่าสรุปแล้ว จํานอง ที่ดิน ส.ป.ก. ที่ไหนได้บ้าง พร้อมเจาะลึกเงื่อนไขและวิธีปฏิบัติที่ปลอดภัย เพื่อให้เกษตรกรไทยเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้อย่างมั่นใจ
ทำความเข้าใจก่อนกู้ ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร จำนองได้จริงไหม
ก่อนที่จะไปดูว่า จํานอง ที่ดิน ส.ป.ก. ที่ไหนได้บ้าง ผู้ถือครองจำเป็นต้องเข้าใจสถานะทางกฎหมายของเอกสารสิทธิ์ชนิดนี้เสียก่อน “ส.ป.ก. 4-01” คือเอกสารที่อนุญาตให้ประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม โดยผู้ถือครองมีเพียง “สิทธิทำกิน” เท่านั้น ไม่ใช่ “กรรมสิทธิ์” ในตัวที่ดินเหมือนโฉนดที่ดิน (น.ส.4) หรือที่ดิน นส. 3 ก.
ด้วยเหตุนี้ ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม จึงมีข้อกำหนดชัดเจนว่า ที่ดิน ส.ป.ก. ไม่อนุญาตให้ทำการซื้อขาย จ่ายโอน หรือนำไปจำนองกับสถาบันการเงินเอกชนหรือนายทุนทั่วไปได้ เว้นแต่จะเป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนสิทธิไปยังสถาบันเกษตรกรที่กฎหมายกำหนดเพื่อการกู้ยืมเงินกองทุนปฏิรูปที่ดินฯ เท่านั้น การพยายามนำไปจำนองผิดประเภทจึงอาจส่งผลเสียทางกฎหมายได้
จำนองที่ดิน ส.ป.ก. ที่ไหนได้บ้าง
เมื่อทราบข้อจำกัดแล้ว คำถามสำคัญคือหากต้องการใช้เงินทุนหมุนเวียน จะสามารถจํานองที่ดิน ส.ป.ก. ที่ไหนได้บ้าง ซึ่งในปัจจุบันมีช่องทางที่รองรับตามกฎหมายอยู่อย่างจำกัด ดังนี้
ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.)
สถาบันการเงินหลักและแทบจะเป็นแห่งเดียวที่ให้การยอมรับเอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก. 4-01 ในการประกอบการพิจารณาสินเชื่อคือ ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร หรือ ธ.ก.ส. โดยการ จํานองที่ดิน ธกส. นั้น จะไม่ได้ทำในรูปแบบการ “จดจำนอง” ที่กรมที่ดินเหมือนโฉนดทั่วไป แต่จะเป็นการใช้เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก. เป็นหลักฐานเพื่อ “ค้ำประกันหนี้เงินกู้”
โดยผู้กู้จะต้องขึ้นทะเบียนเป็นลูกค้าเกษตรกรกับทางธนาคาร และโครงการสินเชื่อนั้นจะต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อนำเงินไปลงทุนในภาคเกษตรกรรม หรือพัฒนาที่ดินทำกินเป็นหลัก ซึ่งวงเงินที่ได้รับมักจะไม่สูงเท่ากับโฉนดที่ดิน โดยส่วนใหญ่จะอิงตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์และศักยภาพในการชำระหนี้ของเกษตรกรผู้นั้น
สหกรณ์การเกษตรในพื้นที่
อีกหนึ่งทางเลือก คือ “สหกรณ์การเกษตร” ในท้องถิ่นที่เกษตรกรสังกัดเป็นสมาชิกอยู่ สหกรณ์หลายแห่งมีนโยบายปล่อยสินเชื่อเพื่อช่วยเหลือสมาชิก โดยอนุญาตให้ใช้สิทธิทำกินในที่ดิน ส.ป.ก. มาวางเป็นหลักประกันควบคู่กับบุคคลค้ำประกันได้ ทั้งนี้ เงื่อนไข วงเงิน และอัตราดอกเบี้ย จะขึ้นอยู่กับข้อบังคับของสหกรณ์แต่ละแห่ง ซึ่งมักจะมีความยืดหยุ่นและเข้าใจบริบทของเกษตรกรในพื้นที่มากกว่าสถาบันการเงินขนาดใหญ่
ทำไมธนาคารพาณิชย์อื่นถึงไม่รับ?
หลายท่านอาจพยายามค้นหาข้อมูลเพื่อขอกู้กับธนาคารพาณิชย์ชื่อดังต่าง ๆ แต่ต้องขอเรียนตามตรงว่า “ไม่มีธนาคารพาณิชย์แห่งใดรับจำนองที่ดิน ส.ป.ก.” สาเหตุหลักไม่ใช่เรื่องของนโยบายธนาคารเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องของ “ข้อกฎหมาย” เพราะหากลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้ ธนาคารพาณิชย์ไม่สามารถฟ้องร้องยึดทรัพย์หรือขายทอดตลาดที่ดิน ส.ป.ก. ได้ เนื่องจากกฎหมายระบุให้ที่ดินต้องเป็นของรัฐและเกษตรกรเท่านั้น การรับจำนองจึงมีความเสี่ยงเป็นศูนย์สำหรับธนาคารพาณิชย์
ระวัง! การจำนองที่ดิน ส.ป.ก. กับนายทุนนอกระบบ
ความน่ากังวลที่สุดของผู้ที่ต้องการเงินด่วนและถือครองที่ดิน ส.ป.ก. คือการหันหน้าเข้าหา “แหล่งเงินกู้นอกระบบ” เพราะเมื่อสถาบันการเงินในระบบไม่ตอบโจทย์ นายทุนเหล่านี้มักจะยื่นข้อเสนอที่ดูเหมือนง่าย แต่แฝงไปด้วยอันตรายร้ายแรง
การทำสัญญาจำนอง ส.ป.ก. กับนายทุนถือเป็น “นิติกรรมอำพราง” ที่ไม่มีผลทางกฎหมาย (เป็นโมฆะ) แต่นายทุนมักจะใช้เล่ห์เหลี่ยม เช่น ให้เซ็นสัญญากู้ยืมเงินเปล่า หรือเซ็นโอนลอยสิทธิทำกิน ซึ่งหากเกษตรกรไม่สามารถชำระดอกเบี้ยที่สูงเกินจริงได้ ก็เสี่ยงที่จะถูกขับไล่ออกจากที่ทำกินของตนเอง หรือถูกข่มขู่คุกคาม จึงขอเตือนให้ระมัดระวังอย่างที่สุดและหลีกเลี่ยงเส้นทางนี้
อัปเดตใหม่! การเปลี่ยน ส.ป.ก. 4-01 เป็นโฉนดเพื่อการเกษตร
สำหรับพี่น้องเกษตรกร ปัจจุบันรัฐบาลมีนโยบายในการยกระดับเอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก. 4-01 ให้กลายเป็น “โฉนดเพื่อการเกษตร” (ครุฑเขียว) ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้มากขึ้น
เงื่อนไขการเปลี่ยน ส.ป.ก. เป็นโฉนด (ครุฑเขียว)
ผู้ที่มีสิทธิ์ยื่นคำร้องขอเปลี่ยนเป็นโฉนดเพื่อการเกษตร จะต้องเป็นเกษตรกรที่ได้รับอนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก. มาแล้วไม่น้อยกว่า 5 ปี และต้องมีการทำประโยชน์ในที่ดินจริงตามกฎหมายกำหนด ไม่เคยทำผิดระเบียบการใช้ที่ดิน นอกจากนี้ยังต้องมีการตรวจสอบเขตที่ดินให้ชัดเจน ไม่ทับซ้อนกับพื้นที่ป่าสงวน
เมื่อเปลี่ยนแล้ว จำนองได้ง่ายขึ้นจริงไหม
เมื่อเปลี่ยนสถานะเป็นโฉนดเพื่อการเกษตรแล้ว ศักยภาพของที่ดินจะสูงกว่า ส.ป.ก. แบบเดิม และอาจมีมูลค่าใกล้เคียงกับ ที่ดิน นส. 3 ก. ในบางพื้นที่ ซึ่งจะช่วยให้การขอสินเชื่อหรือ จํานองที่ดิน ธกส. ทำได้คล่องตัวขึ้น ได้วงเงินสูงขึ้น และสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันกับสหกรณ์ได้กว้างขวางขึ้น อย่างไรก็ตาม สำหรับสถาบันการเงินพาณิชย์อื่น ๆ ยังคงต้องรอกฎกระทรวงและความร่วมมือที่ชัดเจนในอนาคต แต่ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดีกว่าเดิมมาก
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการจำนองที่ดิน ส.ป.ก.
ที่ดิน ส.ป.ก. จำนองกับธนาคารออมสิน หรือ ธอส. ได้ไหม
ไม่ได้ ปัจจุบันสถาบันการเงินที่รับพิจารณาสินเชื่อโดยใช้เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก. ประกอบการกู้ หลักๆ คือ ธ.ก.ส. (ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร) เท่านั้น ธนาคารพาณิชย์อื่นหรือธนาคารรัฐแห่งอื่นอย่าง ออมสิน หรือ ธอส. ยังไม่รองรับตามกฎหมาย
จำนองที่ดิน ส.ป.ก. กับนายทุน ผิดกฎหมายไหม
การทำนิติกรรมจำนองที่ดิน ส.ป.ก. กับเอกชน ไม่มีผลทางกฎหมาย (ตกเป็นโมฆะ) และมีความเสี่ยงสูงมากต่อการถูกเพิกถอนสิทธิทำกิน หากเจ้าหน้าที่ตรวจสอบพบว่ามีการซื้อขาย หรือมีการโอนสิทธิ์กันเองโดยพละการ ซึ่งขัดต่อวัตถุประสงค์การจัดสรรที่ดินของรัฐ
เปลี่ยน ส.ป.ก. เป็นโฉนดแล้ว จำนองได้ทันทีเลยไหม
เมื่อเปลี่ยนเป็น “โฉนดเพื่อการเกษตร” แล้ว สามารถนำไปค้ำประกันเงินกู้กับ ธ.ก.ส. ได้คล่องตัวขึ้นและอาจได้เงื่อนไขที่ดีขึ้นทันที ส่วนการจำนองกับสถาบันการเงินอื่น ยังต้องรอกฎระเบียบความร่วมมือที่ชัดเจนในอนาคต แต่ถือว่ามีเครดิตดีกว่าเอกสารสิทธิ์แบบเดิม
กู้เงิน ธ.ก.ส. ใช้ที่ดิน ส.ป.ก. ได้วงเงินเท่าไหร่
โดยปกติจะกู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์การกู้ (ต้องเพื่อการเกษตร) รายได้สุทธิ และประวัติเครดิตของผู้กู้ด้วย หากเป็น ที่ดิน นส. 3 ก. หรือโฉนดทั่วไป วงเงินอาจจะสูงกว่านี้
สรุปบทความ
โดยสรุปแล้ว คำตอบของคำถามที่ว่าจํานองที่ดิน ส.ป.ก. ที่ไหนได้บ้างนั้น คำตอบที่ถูกต้องที่สุดและปลอดภัยที่สุดคือ “ธ.ก.ส.” และ “สหกรณ์การเกษตร” เท่านั้น การพยายามหาแหล่งเงินกู้อื่นนอกเหนือจากนี้อาจนำไปสู่ความเสี่ยงในการสูญเสียสิทธิ์ทำกินหรือเจอดอกเบี้ยที่ไม่เป็นธรรม
หากท่านมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการเงิน หรือมีหลักทรัพย์ประเภทอื่น เช่น โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. และต้องการเงินทุนหมุนเวียนที่รวดเร็ว บริการจาก เพื่อนแท้ เงินด่วน พร้อมเป็นที่ปรึกษาด้วยสินเชื่อโฉนดที่ดิน ช่วยให้การไถ่ถอนจำนอง หรือขอสินเชื่อใหม่เป็นเรื่องง่าย ไม่ต้องกังวลเรื่องดอกเบี้ยจำนองที่สูงเกินจริง เราให้วงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมิน โดยไม่ต้องเสียเวลาไปจดจำนองที่กรมที่ดิน อนุมัติไว ได้เงินจริง เพื่อให้คุณเดินหน้าต่อได้อย่างสบายใจ
