ทรัพย์สินที่ดินมีมูลค่าและสามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้หลากหลาย แต่มีการจำแนกประเภทและเงื่อนไขประกอบหลายประการที่อาจทำให้สับสนได้ หลายคนมักสงสัยว่า น.ส.3 , น.ส.3ก. และ น.ส.4 ต่างกันอย่างไร บทความนี้โดย “เพื่อนแท้ เงินด่วน” อาสาหาคำตอบให้กับคุณ
ในบทความนี้จะมาทำความรู้จักกับเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่มีหลายประเภท ซึ่งในที่นี้จะพูดถึง โฉนดที่ดินครุฑแดง, น.ส. 3 ครุฑเขียว, และ ส.ป.ก. 4-01 ครุฑน้ำเงิน ว่ามีจุดประสงค์และข้อบังคับที่แตกต่างกันออกไปอย่างไร และสามารถนำเอาไปใช้อะไรได้บ้าง
น.ส. 3 ก. คืออะไร
น.ส.3 ก. เป็นเอกสารรับรองระบุสิทธิประโยชน์การจัดสรรที่ดินที่ชัดเจนและมีภาพถ่ายทางอากาศที่ชัดเจน อนุญาตให้มีการขาย ซื้อ โอน หรือจำนองที่ดินได้ตามปกติ แต่ไม่ใช่โฉนดที่ดินที่แท้จริง ผู้ถือสามารถขอเปลี่ยนแปลงเอกสารนี้เป็นโฉนดที่ดินจริง (น.ส.4) ได้โดยไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ สามารถยื่นคำขอได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่
น.ส. 3 คือ อะไร
น.ส.3 เป็นเอกสารรับรองการใช้ประโยชน์ของที่ดิน แต่ไม่รวมถึงแผนที่แปลงที่ดิน เช่นเดียวกับ น.ส.3 ก. ที่ไม่รวมถึงภาพถ่ายทางอากาศ โดยปกติจะมีแผนที่คร่าวๆ ซึ่งอาจใช้วัตถุอ้างอิงหรือต้นไม้ในพื้นที่เพื่อร่างแผนที่ ที่ตั้งที่ดินไม่ได้กำหนดไว้อย่างชัดเจน ไม่สามารถขาย โอน หรือจำนองได้จนกว่าพื้นที่ที่ดินจะได้รับการรับรองอย่างถูกต้อง
ประเภทของ น.ส. 3
โดยจะมีความแตกต่างกัน เล็กน้อย เช่น มีภาพถ่ายทางกาศ หรือ ออกโดยผู้มีอำนาจรับรองซึ่งแต่ละประเภทจะมีความหมายดังต่อไปนี้
น.ส.3
เป็นครุฑสีดำ โดยจะไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ และต้องยื่นเรื่องเป็นเวลา 30 วัน หากไม่มีผู้คัดค้าน นายอำเภอประจำท้องที่จะเป็นผู้ออกหนังสือรับรองให้
น.ส. 3 ก
น.ส.3 ก. เป็นหนังสือครุฑเขียว ออกให้ในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งสามารถซื้อ ขาย โอน ให้แก่ผู้อื่นได้ และสามารถนำไปออกเป็นโฉนดที่ดินได้ในอนาคต
น.ส. 3 ข
น.ส.3 ข. จะมีความคล้ายกับ น.ส.3 โดยจะไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ และต้องยื่นเรื่องเป็นเวลา 30 วันเช่นกัน แต่จะแตกต่างตรงที่ จะออกโดยเจ้าหน้าที่ที่ดินและจะยังถือว่าเป็น หนังสือรับรองอย่างไม่เป็นทางการ
น.ส.3 กับ น.ส.4 (โฉนดที่ดิน) และสปก.ต่างกันอย่างไร
ระบบโฉนดที่ดินของประเทศไทยประกอบด้วยเอกสารหลายประเภท ซึ่งแต่ละประเภทให้สิทธิในการเป็นเจ้าของที่แตกต่างกัน ความเข้าใจที่ชัดเจนของเอกสารเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญในการซื้อที่ดินในประเทศไทยเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมาย
โฉนดที่ดิน น.ส.4
- รูปแบบเอกสารสิทธิ์
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 4 หรือโฉนดที่ดิน มีตราครุฑสีแดง และตราจอง “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ออกโดยกรมที่ดินให้ผู้ที่ถือสิทธิ์มี “กรรมสิทธิ์” และเป็นเจ้าของที่ดินอย่างสมบูรณ์ - สิทธิในพื้นที่
สามารถนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ได้แบบอสังหาริมทรัพย์ นำเอาไปใช้ประโยชน์ และปลูกสิ่งก่อสร้างได้แต่ต้องเป็นไปตามกฎหมายท้องถิ่น - การจำนอง การโอน และเข้าครอบครอง
ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน มีสิทธิจำนำ จำนองที่ดิน โอน และใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการกู้ยืมได้ แต่หากที่ดินถูกปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี ที่ดินจะกลายเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือสามารถถูกครอบครองปรปักษ์หากมีบุคคลอื่นใช้แบบเปิดเผยโดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ บุคคลนั้นสามารถดำเนินคดีเพื่อเอาที่ดินนั้นไปครอบครองได้
น.ส. 3 ก. และ น.ส. 3 ข
- รูปแบบเอกสารสิทธิ์
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3ก. ตราครุฑสีเขียว และน.ส.3ข ตราครุฑสีดำ เป็นหนังสือที่รับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าที่ดินผืนนั้นมีการปฏิรูปใช้ประโยชน์ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด โดยผู้ที่มีหนังสือเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ แต่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ดินนั้น ซึ่ง น.ส. 3ก. และน.ส. 3ข มีข้อแตกต่างกันเพียงเล็กน้อย โดยน.ส. 3ก.มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ในขณะที่หนังสือน.ส. 3ข ไม่มี สิทธิในพื้นที่
ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดิน น.ส. 3 ก. และที่ดิน น.ส. 3 ข สามารถใช้ประโยชน์บนที่ดินได้โดยชอบด้วยกฎหมายเหมือนกับการมีโฉนดที่ดิน เช่น การนำไปขอสินเชื่อโฉนดที่ดิน- การจำนอง การโอน และเข้าครอบครอง
ผู้ครอบครองที่ดินมีสิทธิจำนำ จำนอง โอน และใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการกู้ยืมได้ แต่หากที่ดินถูกปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 1 ปี ที่ดินจะกลายเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือสามารถถูกครอบครองปรปักษ์หากมีบุคคลอื่นใช้แบบเปิดเผยโดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ บุคคลนั้นสามารถดำเนินคดีเพื่อเอาที่ดินนั้นไปครอบครองได้
ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01
- รูปแบบเอกสารสิทธิ์
ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ตราครุฑสีน้ำเงิน เป็นหนังสือครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. ที่อยู่ภายใต้การดูแลของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดินนี้เป็นเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรที่ภาครัฐยกให้กับเกษตรกรเพื่อใช้ในการทำเกษตรกรรม ผู้ที่มีสิทธิครอบครองที่ดินส.ป.ก. 4-01 ต้องเป็นเกษตรกรที่มีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับการทำเกษตรกรรม เป็นผู้ที่ยากจน หรือเป็นทายาทของผู้ครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ผืนนั้นๆ
- สิทธิในพื้นที่
ผู้ที่ครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 มีสิทธิในการใช้ที่ดินหรือปลูกสร้าง ในงานที่เกี่ยวข้องกับการเกษตรเท่านั้น หากที่ดินมีการใช้ประโยชน์จากที่ดินผิดจุดประสงค์หรือไม่ได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินเป็นเวลานาน ภาครัฐมีสิทธิที่จะครอบครองกลับคืน และยกให้กับบุคคลอื่นที่จะใช้ประโยชน์ทางการเกษตรจากที่ดินนี้ต่อไป
- การจำนอง การโอน และเข้าครอบครอง
เนื่องจากที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 เป็นที่ดินของภาครัฐ สิทธิในการจำนำที่ดิน จำนอง โอนให้ผู้อื่น หรือใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันจึงเป็นไปไม่ได้ และหากมีการทำนิติกรรมที่ผิดกฎและเงื่อนไข จะมีผลเป็นโมฆะทันที อย่างไรก็ตาม ที่ดินเหล่านี้สามารถเป็นมรดกตกทอดให้กับทายาทเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ในการเกษตรเท่านั้น โดยไม่อาจโอนหรือทำพินัยกรรมให้เป็นชื่อของบุคคนอื่นได้
เปลี่ยน น. ส. 3 เป็นโฉนด ใช้เวลานาน ไหม
สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของน.ส.3 สามารถเปลี่ยน น. ส. 3 เป็นโฉนด (น.ส. 4) ได้ โดยต้องไปติดต่อเพื่อขอดำเนินการต่อสำนักงานที่ดินในจังหวัดนั้นๆ ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายและระยะเวลาการดำเนินงานที่แตกต่างกันไปตามการทำงานของแต่ละจังหวัด
ข้อดีข้อเสียของที่ดินในแบบต่างๆ
ประเภท | สิทธิในการใช้ประโยชน์ | การทำนิติกรรม | ครอบครองปรปักษ์ |
โฉนดที่ดิน | มีสิทธิใช้ประโยชน์ และมีกรรมสิทธิ์ | ได้ | 10 ปี |
น.ส.3 ก | มีสิทธิใช้ประโยชน์ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ | ได้ | 1 ปี |
ส.ป.ก. 4-01 | มีสิทธิใช้ประโยชน์ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ | ไม่ได้ | ส.ป.ก. เป็นผู้มีสิทธิครอบครอง |
ใช้ที่ดินแบบไหนเพื่อกู้เงิน
ในยามที่จำเป็นต้องมีปัจจัยมาหมุนให้คล่องมือ ที่ดินทรัพย์สินที่ผู้ถือสิทธิ์ถือครองอยู่สามารถนำไปเป็นหลักประกันเพื่อนำเงินเหล่านั้นมาใช้ มาดูว่าที่ดินแบบไหนบ้างที่นำไปใช้ในการเป็นหลักประกันกู้ยืมได้
- สำหรับโฉนดที่ดิน ครุฑแดง
ผู้ครอบครองโฉนดมีกรรมสิทธิ์ในการถือครองที่ดินผืนนั้นๆ จึงมีสิทธิที่จะนำโฉนดไปทำการซื้อขาย จำนอง โอนให้บุคคลอื่น หรือเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันต่างๆ ได้
- สำหรับน.ส. 3ก ครุฑเขียว
ผู้ถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือน.ส. 3ก แม้จะไม่ใช่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ก็ถือว่าเป็นผู้ครอบครองที่ดิน ซึ่งมีสิทธิในการนำ น.ส. 3ก.ไปซื้อขาย จำนอง โอนให้บุคคลอื่น หรือเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันต่างๆ ได้
- สำหรับที่ดิน ส.ป.ก. ครุฑน้ำเงิน
ที่ดิน ส.ป.ก. มีภาครัฐเป็นเจ้าของ ดังนั้นผู้มีสิทธิทำประโยชน์บนที่ดินไม่มีสิทธิที่จะนำที่ดินไปซื้อขาย จำนอง โอนให้บุคคลอื่น หรือเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันต่างๆ ได้ เว้นแต่ว่าจะมีโครงการพิเศษของรัฐที่อนุญาตให้ใช้ที่ดินทำกินดังกล่าวเป็นหลักประกันในการกู้ยืมได้
สินเชื่อที่ดิน น.ส. 3 ก. ที่ไหนดี
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ น.ส.3 ก.
บทความนี้ เราได้รวบรวมคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวข้องกับ น.ส.3, น.ส.3 ก. และโฉนดที่ดิน ได้ดังต่อไปนี้
อะไรคือความสำคัญของการทำความเข้าใจโฉนดที่ดินต่างๆ ในประเทศไทย?
ความเข้าใจเป็นสิ่งสำคัญในการรับรองความถูกต้องตามกฎหมายและความปลอดภัยของการทำธุรกรรมที่ดิน
ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินที่มีโฉนด น.ส.4 ในประเทศไทยได้หรือไม่?
ชาวต่างชาติเผชิญกับข้อจำกัดในการถือครองที่ดินในประเทศไทย อย่างไรก็ตามพวกเขาสามารถเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินและเช่าที่ดินได้
การซื้อที่ดินที่มีโฉนด น.ส.3 มีความเสี่ยงหรือไม่?
อาจมีความเสี่ยงเนื่องจากสิทธิ์ชั่วคราวและจำกัดที่เกี่ยวข้อง ดังนั้นการตรวจสอบสถานะจึงเป็นสิ่งจำเป็น
จะเปลี่ยนจาก น.ส.3 เป็นโฉนด น.ส.4 ได้อย่างไร?
การอัพเกรดเกี่ยวข้องกับกระบวนการสำรวจและตรวจสอบโดยละเอียดโดยกรมที่ดินเพื่อยืนยันขอบเขตและความเป็นเจ้าของ
มีข้อจำกัดในการทำธุรกรรมประเภทที่ดินที่สามารถกระทำกับโฉนด น.ส.4 ได้หรือไม่?
โดยทั่วไปไม่มีข้อจำกัดที่สำคัญ และเป็นที่นิยมสำหรับธุรกรรมทุกประเภทเนื่องมาจากความปลอดภัยที่มีให้
สรุป - น.ส. 3 ก.
น.ส. 3 เป็นหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ที่รับรองการใช้ประโยชน์ในที่ดินผืนนั้นๆ ตามเงื่อนไขที่กำหนดจากพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยแบ่งออกเป็น น.ส. 3ก. ที่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศที่แน่นอน และ น.ส. 3/ข ที่ออกให้ผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป
โฉนดน.ส. 3 จึงเป็นหนังสือที่แสดงว่าผู้ครอบครองมีสิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดินเหล่านั้น ในการใช้ประโยชน์ของหนังสือรับรองเพื่อทำการกู้ยืม แม้จะไม่มีกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ หากเจ้าของที่ดินต้องการกู้ยืมเงิน น.ส. 3ก สามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมได้เหมือนกับโฉนดที่ดิน
