จำนองทรัพย์สิน เทคนิคเปลี่ยนทรัพย์ให้กลายเป็นเงิน
ใครที่มีที่ดินหรือบ้านเป็นของตนเอง เมื่อเกิดปัญหาทางการเงินก็อาจอยากขายทรัพย์สินเหล่านี้ใช่ไหมครับ? ซึ่งความจริงแล้วเราไม่จำเป็นต้องขายทรัพย์สินออกไป ก็เปลี่ยนทรัพย์ให้กลายเป็นเงินได้ ด้วยการจำนอง ว่าแต่การจำนองที่ดินคืออะไร และขั้นตอนการจํานองที่ดินกับกรมที่ดิน สามารถทำได้อย่างไรบ้าง มาหาคำตอบพร้อมกันได้เลยครับ
Key Takeaways
- การจำนอง คือ นิติกรรมประเภทหนึ่งที่ลูกหนี้จะนำทรัพย์สินของตนเองไปจดทะเบียนไว้กับเจ้าหนี้ ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อเป็นหลักประกันในการกู้
- การขายฝาก คือ นิติกรรมที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะเป็นของผู้ขายฝากทันที นับแต่วันที่เริ่มต้นทำสัญญา โดยที่ผู้ขายสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด
- ทรัพย์สินที่สามารถจำนองได้ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์
- การไถ่ถอนจำนอง คือ กระบวนการในการปลดภาระผูกพันของหนี้สินที่เราได้นำไปค้ำประกันหนี้ไว้กับผู้จำนอง
การจำนองคืออะไร?
การจำนอง คือ นิติกรรมประเภทหนึ่งที่ลูกหนี้จะนำทรัพย์สินของตนเองไปจดทะเบียนไว้กับเจ้าหนี้ ณ สำนักงานกรมที่ดินครับ เพื่อเป็นหลักประกันในการกู้เงินด่วน โดยที่ลูกหนี้ไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่เจ้าหนี้จริง ๆ ซึ่งหมายความว่าหากเราจํานองบ้าน เรายังคงมีสิทธิอยู่อาศัยในบ้านหลังนั้นได้ตามปกติ และวงเงินกู้จากการจำนองจะอยู่ที่ประมาณ 10 – 30% ของราคาประเมินครับ
โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาจำนองจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อ ผู้จำนองจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้น และต้องจดจำนองต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินครับ พร้อมทั้งชำระค่าธรรมเนียมให้เรียบร้อยมิฉะนั้นสัญญาจะตกเป็นโมฆะ ซึ่งผู้รับจำนอง หรือเจ้าหนี้สามารถเป็นได้ทั้งสถาบันการเงิน และบุคคลธรรมดาทั่วไป
ทรัพย์สินที่จำนองได้มีอะไรบ้าง?
หลายคนอาจเข้าใจว่ามีเพียงบ้านเท่านั้นที่สามารถนำมาเป็นหลักประกันในการจดจำนองได้ แต่ในทางกฎหมาย ทรัพย์สินที่นำมาจำนองได้นั้นมีความหลากหลายมากกว่าที่คิดครับ โดยแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก ดังนี้ครับ
1. อสังหาริมทรัพย์
เป็นสินทรัพย์ที่ได้รับความนิยมในการจำนองสูงสุด เพราะเป็นหลักประกันที่มีความมั่นคงสูง และมูลค่ายังเพิ่มขึ้นตามกาลเวลาครับ ซึ่งประกอบด้วย
- ที่ดิน : สามารถจํานองที่ดินได้ทั้ง ที่ดินโฉนดครุฑเขียว (น.ส.3 ก.) หรือที่ดินที่มีโฉนดครุฑแดง (นส.4) แต่ไม่สามารถจำนองที่ดิน สปก-4-01 ได้
- บ้านและอาคาร : บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์ โรงงาน หรือตึกแถว
- คอนโดมิเนียม : ห้องชุดที่มีหนังสือกรรมสิทธิ์
2. สังหาริมทรัพย์
นอกจากอสังหาริมทรัพย์แล้วกฎหมายยังอนุญาตให้สังหาริมทรัพย์บางประเภทที่มีการจดทะเบียนเฉพาะทาง สามารถใช้ในการจำนองได้ด้วยเช่นเดียวกันครับ เช่น รถยนต์, เครื่องจักร, เรือที่มีระวางเกินกว่า 5 ตันขึ้นไป เรือเดินทะเล เป็นต้น
ข้อดีของการจำนองมีอะไรบ้าง?
การจำนองนับว่าเป็นเครื่องมือทางการเงินยอดนิยม สำหรับผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นของตนเองครับ เพราะสินเชื่อจำนองโฉนดให้เงื่อนไขเงินกู้ที่ดีกว่าสินเชื่อถูกกฎหมายไม่เช็คบูโรประเภทอื่น ๆ และมาพร้อมกับข้อดีอีกมากมายโดยข้อดีของการจำนอง คือ
- รักษากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน : การเอาที่ดินเข้าธนาคารเพื่อขอสินเชื่อจำนอง ผู้จำนองยังคงสามารถใช้งานที่ดินเพื่อประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ หรือเกษตรกรรมได้ครับ แต่หากขายที่ดินออกไปแล้ว จะไม่สามารถใช้งานนำที่ดินมาใช้ประโยชน์ใด ๆ ได้
- ต้นทุนทางการเงินต่ำ : การจำนองถือเป็นหนี้ที่มีหลักประกัน ทำให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อที่ไม่มีหลักประกัน ซึ่งช่วยให้บริหารสภาพคล่องได้เป็นอย่างดี
- ให้วงเงินกู้สูง : วงเงินกู้ที่ได้จากสินเชื่อจำนอง จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับราคาประเมินที่ดินเป็นหลักครับ ซึ่งหมายความว่าหากเรามีที่ดินอยู่ในทำเลดี เป็นที่ต้องการของตลาด ย่อมส่งผลให้ราคาประเมินสูงตามไปด้วย ซึ่งก่อนที่จะขอสินเชื่อจำนองบ้าน หรือจำนองที่ดิน ควรเช็คโฉนดที่ดินผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ เพื่อประเมินราคาที่ดินเบื้องต้นครับ
- ใช้ในการลดหย่อนภาษี : ดอกเบี้ยที่ชำระสินเชื่อจำนองก็สามารถนำมาใช้ในการลดหย่อนได้เช่นเดียวกันครับ โดยจะลดหย่อนได้ตามดอกเบี้ยที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท
ศึกษารายละเอียดของการประเมินราคาที่ดินได้ที่ : ขอใบประเมินราคาที่ดิน
ข้อเสียของการจำนองมีอะไรบ้าง?
ถึงแม้ว่าการจำนองจะมีข้อดีตรงที่ยังช่วยให้เรารักษากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินได้ รวมทั้งยังคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น ๆ แต่ทั้งนี้การจำนอง ก็มีข้อจำกัดด้วยเช่นเดียวกันครับ โดยข้อจำกัดของการจำนองคือ
- มีค่าใช้จ่ายในการจำนอง : ค่าใช้จ่ายในการจำนองโฉนดที่ดิน ประกอบไปด้วย ค่าธรรมเนียมจดคำขอ ค่าภาษีอากรแสตมป์ แต่อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายในการจำนอง ยังถือว่าต่ำกว่าค่าธรรมเนียมโอนที่ดินค่อนข้างมากครับ
- ระยะเวลาการในพิจารณาสินเชื่อ : สินเชื่อจำนองบ้านใช้ระยะเวลาการพิจารณาอนุมัตินานกว่าสินเชื่อที่ไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันครับ เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล หรือบัตรกดเงินสด เนื่องจากสถาบันการเงินจะต้องตรวจสอบเอกสารของหลักประกันว่าถูกต้องจริงหรือไม่ รวมทั้งต้องดำเนินการจดจำนองที่สำนักงานกรมที่ดินอีกด้วย
- ต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน : การขอสินเชื่อจำนอง จะต้องมีทรัพย์สินที่ปลอดภาระแล้ว ถึงจะสามารถขอสินเชื่อได้ ซึ่งทำให้เป็นสินเชื่อที่เหมาะสำหรับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติเฉพาะกลุ่มเท่านั้นครับ
ศึกษาความแตกต่างระหว่างการโอนที่ดินกับการจำนองได้ที่ : โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง
การทำสัญญาจดจำนองมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง?
หากยังไม่เข้าใจว่าการทำสัญญาจดจำนอง ต้องดำเนินอย่างไรบ้าง สามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ ดังนี้ครับ
- เตรียมเอกสาร และนัดหมายคู่สัญญาให้เรียบร้อย :การจดจำนองจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีคู่สัญญา 2 ฝ่ายครับ นั่นคือ ผู้จำนอง และผู้รับจำนอง ทำสัญญากัน ณ สำนักงานที่ดิน ต่อหน้าเจ้าพนักงาน โดยผู้จำนองต้องเตรียมเอกสาร ได้แก่ 1.โฉนดที่ดินตัวจริง, 2.บัตรประชาชน, 3.สำเนาทะเบียนบ้าน, 4.ทะเบียนสมรส หรือทะเบียนหย่า (ในกรณีที่จดทะเบียน)
- ยื่นคำขอจดจำนอง : เมื่อยื่นเอกสารแล้ว เจ้าหน้าที่จะดำเนินการตรวจเอกสารว่าถูกต้องหรือไม่
- จัดทำสัญญาจำนอง : หากเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารแล้ว ถูกต้องครบถ้วน ก็จะให้ทำสัญญาครับ โดยในสัญญาจะมีรายละเอียด ได้แก่ 1.ข้อมูลระหว่างผู้จำนองและผู้รับจำนอง 2.ระยะเวลาการชำระหนี้ 3.รายละเอียดทรัพย์สินที่ใช้ในการจำนอง 4.เงื่อนไขกรณีผิดนัดชำระ 5. วงเงินจำนอง 6.อัตราดอกเบี้ย
- ชำระค่าธรรมเนียม :ประกอบไปด้วยค่าธรรมเนียมจดจำนอง, อากรแสตมป์
- รับเอกสาร และหลักฐานต่าง ๆ :หลังจากชำระค่าธรรมเนียมเสร็จสิ้น เจ้าหน้าที่จะมอบสำเนาคู่ฉบับให้กับคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายครับ พร้อมกับบันทึกรายละเอียดการจำนองไว้ด้านหลังของโฉนด และผู้รับจำนองจะเป็นผู้เก็บโฉนดฉบับจริงไว้ จนกว่าผู้จำนองจะชำระเงินคืนครบ
หากลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้จะเกิดอะไรขึ้น?
เมื่อทำสัญญาจำนองแล้ว ลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้ เจ้าหนี้จะยังไม่สามารถดำเนินการบังคับจำนองได้โดยทันทีครับ แต่จะเริ่มติดตามถวงถาม และคิดดอกเบี้ยปรับประมาณ 15-18% ต่อปี พร้อมทั้งส่งหนังสือแจ้งลูกหนี้ให้ชำระภายใน 60 วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือ ซึ่งหากลูกหนี้ยังไม่ชำระ ก็สามารถดำเนินการฟ้องร้องบังคับจำนองได้ เพื่อขอให้ศาลยึดทรัพย์นั้นให้ตกเป็นของผู้รับจำนอง หรือนำทรัพย์ขายทอดตลาด
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
1. การขายฝากกับการจํานอง แบบไหนดีกว่า?
ไม่มีแบบไหนดีที่สุดครับ โดยการขายฝากกับการจำนอง มีความแตกต่างกันหลัก ๆ ในด้านของกรรมสิทธิ์ และวงเงินกู้ ซึ่งการขายฝาก ผู้ขายฝากจะเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน รวมทั้งไม่สามารถนำทรัพย์สินนั้น ๆ ไปใช้ประโยชน์ได้อีกต่อไป แต่วงเงินกู้ที่จะได้จากผู้รับขายฝาก มักจะสูงกว่าการจำนอง
2. การไถ่ถอนจำนองคืออะไร?
การไถ่ถอนจำนอง คือ กระบวนการในการปลดภาระผูกพันของหนี้สินที่เราได้นำไปค้ำประกันหนี้ไว้กับผู้จำนองครับ โดยผู้จำนองจะไปจดทะเบียนไถ่ถอน ซึ่งการไถ่ถอนจำนองเป็นขั้นตอนสุดท้ายหลังจากผู้จำนองผ่อนชำระหนี้สินครบทุกงวดแล้ว
3. การบังคับจำนองคืออะไร?
การบังคับจำนองคือขั้นตอนทางกฎหมายที่ผู้รับจำนองดำเนินการต่อศาล เพื่อนำอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการจำนอง ไปขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ครั
สินเชื่อจำนอง ตัวช่วยจัดการสภาพคล่องชั้นดีที่คนมีบ้านมีที่ดินควรรู้
หวังเป็นอย่างยิ่งว่าทุกคนคงได้คำตอบกันไปแล้วว่าการจำนอง และการขายฝากคืออะไร ซึ่งจะเห็นได้ว่าสินเชื่อจำนองอสังหาริมทรัพย์นับว่าเป็นเครื่องมือทางการเงินที่ช่วยเสริมสภาพคล่องได้เป็นอย่างดี ผู้จำนองยังคงมีสิทธิครอบครองทรัพย์สินได้ตามปกติ โดยที่ผ่อนชำระคืนในอัตราดอกเบี้ยต่ำ อย่างไรก็ตามเมื่อตัดสินใจจำนองแล้ว ก็ควรวางแผนการชำระหนี้คืนให้ตรงเวลา มิเช่นนั้นแล้วหากผิดนัดชำระหนี้อาจถูกฟ้องร้องบังคับคดี เพื่อนำทรัพย์ออกขายทอดตลาดได้นั่นเองครับ
หากยังไม่รู้ว่าจะจํานําโฉนดที่ดินที่ไหนดี นึกถึงเพื่อนแท้ เงินด่วน บริการทางการเงินที่พร้อมเป็นเพื่อนเคียงข้าง ในยามวิกฤต ด้วยสินเชื่อโฉนดที่ดิน วงเงินสูงสุด 130% ของราคาประเมิน ไม่ต้องหาคนค้ำ ผ่อนชำระได้นานสูงสุด 60 งวด อนุมัติไว ไม่ต้องเดินบัญชีธนาคาร ใช้แค่บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน ก็ยื่นเอกสารสมัครได้ทันที!
- เบอร์โทรศัพท์ (Tel): 02-114-8988
- Line Official Account: @pueantae
- Facebook Page: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- YouTube: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- Website: https://www.puean.co.th/
- Application: เพื่อนแท้ เงินด่วน (รองรับทั้ง iOS และ Android)
พร้อมให้ดาวน์โหลดแล้วบน iOS และ Android เพื่อประสบการณ์ที่ดีในการขอสินเชื่อ และมาตรการรักษาข้อมูลส่วนบุคคลตามกฏหมาย
หากคุณได้ประโยชน์จากเนื้อหาเรา โปรดกดติดตามเพื่อเป็นกำลังใจในการทุ่มเทของเรา