การซื้อขายหรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้มีเพียงราคาซื้อขายที่ต้องเตรียม แต่ยังมีค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ค่าโอนบ้าน ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่แตกต่างกันตามลักษณะการโอน ผู้ซื้อและผู้ขายจึงควรคำนวณค่าใช้จ่ายให้ชัดเจนก่อนดำเนินการ
บทความนี้อัปเดตค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน 2569 โอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง ค่าโอนที่ดินคิดยังไง ไปจนถึงขั้นตอนการโอน เพื่อช่วยให้เตรียมงบประมาณและดำเนินการที่สำนักงานที่ดินได้สะดวกขึ้นครับ
Key Takeaways
- ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระให้กรมที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง
- โอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมจะคิดเป็น 2% โดยอ้างอิงจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายจริง
- เพื่อนแท้ เงินด่วน เป็นสินเชื่อถูกกฎหมาย พร้อมเป็นที่ปรึกษาทางการเงิน ด้วยบริการสินเชื่อโฉนดที่ดิน
ค่าโอนที่ดินมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง? เช็กให้ครบก่อนเตรียมงบ
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลายรายการ ไม่ได้มีเฉพาะค่าโอนที่ดิน เท่านั้น ผู้ซื้อและผู้ขายจึงควรตรวจสอบรายละเอียดและคำนวณงบประมาณไว้ล่วงหน้า โดยค่าใช้จ่ายหลักมีดังนี้
1. ค่าคำขอโอนที่ดิน
ค่าคำขอ เป็นค่าธรรมเนียมสำหรับยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน คิด แปลงละ 5.- โดยชำระในขั้นตอนดำเนินการพร้อมค่าใช้จ่ายรายการอื่น ๆ
2. ค่าอากร
ค่าอากรเป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับเอกสารประกอบการจดทะเบียน คิด 5.- จัดเป็นค่าใช้จ่ายย่อยที่เกิดขึ้นในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์
3. ใช้ในกระบวนการทางกฎหมายต่าง ๆ
กรณีการจดทะเบียนมีพยาน จะมีค่าพยาน 20.- ซึ่งเป็นอีกหนึ่งรายการที่อาจเกิดขึ้นในวันดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
4. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน อัตราปกติคิด 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เช่น ที่ดินมีราคาประเมิน 5,000,000.- จะเสียค่าธรรมเนียมโอน 100,000.- ทั้งนี้ อัตราอาจแตกต่างออกไปในกรณีที่เข้าเงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียมหรือเป็นการโอนบางประเภท
5. ค่าจดจำนอง
กรณีซื้อที่ดินโดยใช้สินเชื่อและมีการจดจำนองเป็นหลักประกัน จะมี ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000.- เช่น วงเงินจำนอง 5,000,000.- จะมีค่าจดจำนอง 50,000.-
6. ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์คิดในอัตรา 0.5% โดยพิจารณาจากฐานราคาที่เกี่ยวข้องตามหลักเกณฑ์ หากฐานคำนวณอยู่ที่ 5,500,000.- จะเสียอากรแสตมป์ 27,500.- แต่หากธุรกรรมนั้นเข้าเกณฑ์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะไม่เสียอากรแสตมป์ซ้ำครับ
ก่อนโอนที่ดินต้องเตรียมใช้เอกสารอะไรบ้าง?
แล้วการโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง? การเตรียมเอกสารให้ครบช่วยลดปัญหาเสียเวลาในวันโอน โดยเอกสารจะแตกต่างกันตามสถานะของผู้โอนและผู้รับโอน ดังนี้ครับ
เอกสารกรณีบุคคลธรรมดา
- บัตรประจำตัวประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- หลักฐานเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล หากมี
- กรณีมอบอำนาจหากไม่ได้มาเอง ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ (ท.ด. 21) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจที่ลงชื่อรับรองแล้ว
เอกสารกรณีนิติบุคคล
- หนังสือรับรองนิติบุคคล
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นตามกรณี
- รายงานการประชุมที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม
- เอกสารของกรรมการผู้มีอำนาจ
- หนังสือมอบอำนาจ หากมี
ทั้งนี้ ก่อนดำเนินการควรเช็คโฉนดที่ดิน และข้อมูลเจ้าของกรรมสิทธิ์ให้ตรงกัน โดยสามารถใช้ระบบค้นหาแปลงที่ดิน (LandsMaps) ของกรมที่ดินช่วยค้นหาตำแหน่งแปลงที่ดินเบื้องต้นได้ หรือหากยังไม่แน่ใจว่า โฉนดที่ดิน มีกี่แบบ ควรตรวจสอบประเภทเอกสารสิทธิ์ให้ชัดเจนก่อนวันโอนครับ
อัปเดตค่าโอนที่ดิน โอนกรรมสิทธิ์แต่ละกรณีเสียเท่าไร?
ในการแบ่งโฉนดที่ดินมรดก หากมีการระบุความสัมพันธ์ระหว่างผู้โอนและผู้รับโอนที่ชัดเจน จะช่วยให้คิดค่าโอนที่ดิน มรดกหรือวางแผนประหยัดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินและภาษีได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ดังนี้
โอนมรดก
- คู่สมรสหรือผู้สืบสันดาน คิดค่าโอนที่ดินมรดก 0.5% ของราคาประเมิน
- ญาติอื่นหรือลูกบุญธรรม เสียค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน
- มรดกส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท อาจเข้าข่ายเสียภาษีมรดกตามความสัมพันธ์ของผู้รับ
- คู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้อง ได้รับยกเว้นภาษีมรดก
โอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
- โอนที่ดินให้ลูก เสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน
- เสียอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้ได้รับยกเว้นในส่วนไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี และเสีย 5% เฉพาะส่วนที่เกิน
โอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
- เสียภาษีการโอนที่ดิน 0.5%
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคำนวณตามอัตราก้าวหน้า โดยหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
- อาจเสียอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามเงื่อนไขการถือครอง
โอนให้ญาติพี่น้อง
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินพี่ให้น้อง คิดอัตราปกติ 2%
- กรณีปู่ ย่า ตา ยาย โอนให้หลานที่เป็นผู้สืบสายโลหิต คิดค่าธรรมเนียม 0.5%
- มีภาษีเงินได้ รวมถึงอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
โอนให้สามี-ภรรยา
- คู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้อง เสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคำนวณแบบขั้นบันได โดยหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
- อาจมีอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติมตามระยะเวลาการถือครองที่ดิน
ขั้นตอนการโอนที่ดินมีอะไรบ้าง? เตรียมพร้อมให้ครบ ลดเวลาในวันโอน
เพื่อให้การเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดินเป็นไปอย่างรวดเร็วและถูกต้อง การทำความเข้าใจขั้นตอนจะช่วยให้เตรียมตัวได้ดีขึ้นครับ โดยมีขั้นตอนดังนี้
- ยื่นคำขอโอนและเอกสาร: กรอกคำขอจดทะเบียน พร้อมยื่นโฉนดที่ดินและเอกสารของผู้โอน-ผู้รับโอนให้ครบตามกรณี
- ตรวจสอบเอกสารและรับคิว: เจ้าหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร ก่อนออกบัตรคิวเพื่อดำเนินการในขั้นตอนถัดไป
- ลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่: ผู้โอนและผู้รับโอนตรวจสอบรายละเอียดและลงนามในเอกสาร เพื่อยืนยันการโอนกรรมสิทธิ์
- ประเมินราคาและคำนวณค่าใช้จ่าย: เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินราคาที่ดิน เพื่อนำไปคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินและภาษีที่เกี่ยวข้อง
- ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี: นำใบคำนวณไปชำระค่าภาษีโอนที่ดินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ฝ่ายการเงิน พร้อมเก็บใบเสร็จไว้เป็นหลักฐาน
- ส่งหลักฐานการชำระเงิน: นำใบเสร็จส่วนที่กำหนดกลับมายื่นให้เจ้าหน้าที่ เพื่อดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์
- ตรวจสอบโฉนดและรับเอกสารคืน: เจ้าหน้าที่บันทึกชื่อเจ้าของใหม่บนโฉนด หากต้องการเพิ่มชื่อในโฉนดที่ดิน ควรตรวจสอบข้อมูลให้ถูกต้องก่อนรับเอกสารคืน
หากต้องการจัดการเรื่องภาษีให้สะดวกขึ้น สามารถศึกษาวิธีจ่ายภาษีที่ดินออนไลน์ เพื่อเช็กขั้นตอน ช่องทางชำระ และเตรียมข้อมูลให้พร้อมก่อนดำเนินการได้ครับ
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
1. ค่าโอนที่ดินเปล่าคิดราคาอย่างไร?
ค่าโอนที่ดินเปล่าคำนวณจากราคาประเมินที่ดินหรือราคาซื้อขายจริง โดยใช้ราคาสูงกว่าเป็นตัวตั้ง แล้วคิดค่าธรรมเนียมการโอนที่ 2% ราคาประเมินทุนทรัพย์ พร้อมกับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามเงื่อนไขการถือครองของผู้ขายครับ
2. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 1 ไร่เท่าไหร่?
ยอดรวมค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ ขึ้นอยู่กับราคาประเมินต่อตารางวาในทำเลนั้น ๆ และปัจจัยด้านภาษีของผู้ขาย ไม่สามารถระบุเป็นยอดคงที่ได้ เช่น เช็คค่าโอนที่ดินหากที่ดิน 1 ไร่ (400 ตารางวา) มีราคาค่าโอนที่ดินประเมินตารางวาละ 1,000 บาท ราคารวมจะอยู่ที่ 400,000 บาท และมีค่าธรรมเนียมโอนเบื้องต้น (2%) อยู่ที่ 8,000 บาท เป็นต้นครับ
3. ค่าโอนที่ดินสูงกว่าที่คิดเกิดจากอะไร?
ค่าโอนที่ดินสูงมักเกิดจากราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาประเมิน หรือการต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนค่าอากรแสตมป์ 0.5% ในกรณีที่ผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี รวมถึงการคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายแบบขั้นบันได
4. ซื้อที่ดินต้องเสียค่าโอนเท่าไหร่?
ค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินปกติจะอยู่ที่ประมาณ 3-5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย โดยยอดรวมนี้จะประกอบด้วยค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2% และส่วนที่เหลือจะเป็นภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย รวมถึงค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายถือครองมานานเกิน 5 ปีหรือไม่ครับ
5. มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน 0.01% ครอบคลุมถึงบ้านมือสองด้วยหรือไม่?
ครอบคลุม หากบ้านมือสองและผู้ซื้อเข้าเงื่อนไขของมาตรการที่มีผลใช้บังคับในช่วงเวลาที่จดทะเบียน โดยมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ใช้กับที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ และห้องชุดที่ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 ที่ดินเปล่าไม่เข้าเงื่อนไข ควรตรวจประกาศที่ใช้ในวันโอนอีกครั้ง
6. ใครต้องเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย?
ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน หรือจะแบ่งจ่ายคนละครึ่งก็ได้ ส่วนภาษีและค่าใช้จ่ายรายการอื่นมีหลักเกณฑ์และผู้มีหน้าที่ชำระแตกต่างกัน จึงควรตกลงรายละเอียดไว้ในสัญญาซื้อขายให้ชัดเจนก่อนวันโอน
ค่าโอนที่ดิน 2569 คำนวณให้พร้อม โอนกรรมสิทธิ์ได้คล่องตัว
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในปี 2569 จะวางแผนได้ง่ายขึ้นเมื่อเข้าใจค่าโอนที่ดินและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงการตรวจสอบราคาประเมินและเตรียมเอกสารให้ครบ ช่วยลดความคลาดเคลื่อนด้านงบประมาณและทำให้ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินคล่องตัวขึ้นครับ
หากมีโฉนดที่ดินและต้องการเงินทุนหมุนเวียน เพื่อนแท้ เงินด่วน ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ มีบริการสินเชื่อโฉนดที่ดินถูกกฎหมาย ไม่เช็คบูโร เป็นอีกทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการเข้าถึงเงินทุน โดยมีขั้นตอนไม่ซับซ้อน พร้อมให้คำปรึกษาและประเมินวงเงินตามหลักเกณฑ์ของบริษัท เพื่อช่วยให้วางแผนการเงินได้เหมาะสมกับความต้องการครับ
- เบอร์โทรศัพท์ (Tel): 02-114-8988
- Line Official Account: @pueantae
- Facebook Page: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- YouTube: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- Website: https://www.puean.co.th/
- Application: เพื่อนแท้ เงินด่วน (รองรับทั้ง iOS และ Android)
*กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว อัตราดอกเบี้ย 15% ต่อปี เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด
