การเปลี่ยนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องยาก หากเข้าใจหลักการและค่าธรรมเนียมโอนที่ดินที่เกี่ยวข้องอย่างถูกต้อง โดยเฉพาะในปี 2569 ที่มีทั้งมาตรการลดหย่อนภาษีและเกณฑ์การโอนที่ควรอัปเดต เพื่อรักษาผลประโยชน์สูงสุดของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
บทความนี้ได้รวบรวมทุกเรื่องที่ต้องรู้เกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน ตั้งแต่รายการค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินค่าภาษีโอนที่ดิน การคำนวณค่าโอนที่ดินและอัตราค่าโอนที่ดิน ไปจนถึงเอกสารสำคัญที่ต้องใช้โอนที่ดินเปล่าหรือบ้านพร้อมที่ดิน เพื่อช่วยลดขั้นตอนที่ยุ่งยากและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ได้อย่างรวดเร็วครับ
Key Takeaways
- ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระให้กรมที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินคิดเป็น 2% โดยอ้างอิงจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายจริง
- เพื่อนแท้ เงินด่วน เป็นสินเชื่อถูกกฎหมายไม่เช็คบูโร พร้อมเป็นที่ปรึกษาทางการเงิน ด้วยบริการสินเชื่อโฉนดที่ดิน
ค่าโอนที่ดินคืออะไร?
ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าโอนโฉนดที่ดินหรือค่าธรรมเนียมซื้อที่ดินอย่างเป็นทางการที่ต้องชำระแก่กรมที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนชื่อกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายหรือมอบเป็นมรดกให้แก่ทายาทครับ โดยทั่วไปในการซื้อขายมักตกลงแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามแต่ตกลงกัน ซึ่งยอดรวมของค่าใช้จ่ายจะคำนวณจากหลายส่วนประกอบกัน ทั้งค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน ค่าอากรแสตมป์ และค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
นอกจากนี้ หากเป็นการกู้ยืม เช่น สินเชื่อโฉนดที่ดิน หรือสินเชื่ออื่น ๆ เพื่อซื้อจะต้องมีค่าจดจำนองเพิ่มเติม รวมถึงอาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าคำขอต่าง ๆ ตามระเบียบของทางราชการด้วยครับ
ค่าโอนที่ดินมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
การทำธุรกรรมที่กรมที่ดินมีรายละเอียดด้านค่าใช้จ่ายโอนที่ดินที่ค่อนข้างซับซ้อน เนื่องจากการคิดค่าธรรมเนียมโอนที่ดินคำนวณจากหลายปัจจัยครับ โดยรายละเอียดค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทมีดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินกรมที่ดินคิดเป็น 2% โดยอ้างอิงจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายจริง (ใช้ราคาสูงกว่า) แต่หากเป็นการโอนให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือการรับมรดก ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ลูกหรือค่าโอนที่ดินมรดกจะลดเหลือเพียง 0.5% ของราคาประเมินครับ
2. ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรโอนที่ดินหรือค่าอากรแสตมป์คิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ซึ่งใช้ราคาสูงกว่าเป็นหลัก โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือหากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นไม่ต้องชำระค่าอากรแสตมป์ซ้ำซ้อนครับ
3. ค่าจดจำนอง
กรณีมีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่ดิน จะต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง (ยอดกู้) แต่สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาทครับ ทั้งนี้มาตรการลดหย่อนภาษีเหลือ 0.01% ได้สิ้นสุดลงแล้วเมื่อปลายปี 2567
4. ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย
คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร โดยพิจารณาจากราคาประเมินทุนทรัพย์ หักด้วยค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วนำมาคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ไม่ใช่อัตราคงที่ 5%) ซึ่งจะแปรผันตามสถานะของผู้ขายและระยะเวลาการถือครองครับ
5. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
สำหรับผู้ขายที่ถือครองที่ดินน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องเสียภาษีในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาสูงกว่าเป็นหลัก ซึ่งหากเสียส่วนนี้แล้วจะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์ข้างต้นครับ
6. ค่าบริการอื่น ๆ ณ กรมที่ดิน
ค่าบริการอื่น ๆ เป็นค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเบ็ดเตล็ดทางราชการ เช่น ค่าคำขอ (แปลงละ 5 บาท), ค่าอากรคู่ฉบับ (5 บาท), ค่าพยาน (20 บาท) และค่ามอบอำนาจกรณีไม่ได้มาดำเนินการด้วยตัวเองครับ
ก่อนโอนที่ดินต้องเตรียมใช้เอกสารอะไรบ้าง?
แล้วการโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง? การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนเป็นขั้นตอนสำคัญที่จะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์รวดเร็วและไม่เสียเวลา ทั้งนี้เอกสารจะมีความแตกต่างกันตามสถานะทางกฎหมายของผู้โอนและผู้รับโอน ดังนี้ครับ
เอกสารกรณีบุคคลธรรมดา
- บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองถูกต้อง
- ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองถูกต้อง
- หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) ตัวจริงพร้อมสำเนาในกรณีที่ชื่อไม่ตรงกับโฉนดหรือบัตรประชาชน
- กรณีมอบอำนาจหากไม่ได้มาเอง ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ (ท.ด. 21) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจที่ลงชื่อรับรองแล้ว
เอกสารกรณีนิติบุคคล
- หนังสือรับรองนิติบุคคลฉบับปัจจุบันที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5) อายุไม่เกิน 1 เดือน โดยต้องระบุรายละเอียดให้ชัดเจนว่าสัดส่วนหุ้นต่างด้าวต้องไม่ถึง 40% เพื่อให้สามารถซื้อที่ดินได้โดยไม่ต้องขออนุมัติจาก รมว.มหาดไทย
- รายงานการประชุมคณะกรรมการที่ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินทุน
- เอกสารกรรมการผู้มีอำนาจ สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้ลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ เพื่อใช้ตรวจสอบความถูกต้อง
- กรณีมอบอำนาจ ต้องมีหนังสือมอบอำนาจของบริษัท พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
อัปเดต! ค่าโอนที่ดิน โอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละกรณี
การระบุความสัมพันธ์ระหว่างผู้โอนและผู้รับโอนที่ชัดเจน จะช่วยให้คิดค่าโอนที่ดินหรือวางแผนประหยัดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินและภาษีได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ดังนี้
โอนมรดก
การคำนวณค่าโอนที่ดินมรดกจะเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของที่ดินเดิมเสียชีวิตครับ โดยค่าธรรมเนียมโอนที่ดินมรดกจะอยู่ที่ 0.5% สำหรับคู่สมรสและผู้สืบสันดาน แต่หากเป็นเครือญาติอื่นหรือลูกบุญธรรมจะคิดที่ 2% นอกจากนี้ยังมีภาษีมรดกในส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท (5-10% ตามความสัมพันธ์) แต่หากผู้รับมรดกเป็นคู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้องจะได้รับยกเว้นภาษีมรดกทั้งหมดครับ
โอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ใช้สำหรับบุตรที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน โดยค่าโอนที่ดินให้ลูกมีค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเพียง 0.5% และค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน ส่วนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะได้รับยกเว้นในส่วน 20 ล้านบาทแรก และเสียภาษี 5% เฉพาะส่วนที่เกินจาก 20 ล้านบาทเท่านั้นครับ
โอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ในกรณีที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร จะเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 0.5% แต่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราก้าวหน้า (หักค่าใช้จ่ายได้ 50%) และต้องพิจารณาจ่ายค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามเงื่อนไขการถือครองครับ
โอนให้ญาติพี่น้อง
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินพี่ให้น้อง หรือค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินให้ญาติจะเสียค่าธรรมเนียมการโอนปกติที่ 2% (ยกเว้นปู่ย่าตายายโอนให้หลานสืบสายโลหิตจะเหลือ 0.5%) โดยต้องเสียภาษีเงินได้ตามขั้นบันได และค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามเกณฑ์ปกติครับ
โอนให้สามี-ภรรยา
สำหรับคู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้องแต่ไม่ใช่กรณีมรดก จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน ส่วนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะคำนวณแบบขั้นบันได (หักค่าใช้จ่ายได้ 50%) และต้องชำระค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามระยะเวลาที่ถือครองที่ดินครับ
ขั้นตอนการโอนที่ดินมีอะไรบ้าง?
เพื่อให้การเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดินเป็นไปอย่างรวดเร็วและถูกต้อง การทำความเข้าใจขั้นตอนจะช่วยให้เตรียมตัวได้ดีขึ้นครับ โดยมีขั้นตอนดังนี้
- เขียนคำขอและเตรียมเอกสาร: เริ่มต้นด้วยการกรอกแบบฟอร์มคำขอโอนที่ดิน พร้อมแนบเอกสารหลักฐานทั้งหมดให้ครบถ้วนตามประเภทของการโอน
- ตรวจสอบเอกสารและรับคิว: นำคำขอและเอกสารยื่นที่ประชาสัมพันธ์เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ เมื่อเอกสารผ่านเกณฑ์แล้วจะได้รับบัตรคิวเพื่อรอเรียกพบเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน
- ลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่: เมื่อถึงคิวเรียก ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารสำคัญต่าง ๆ ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานเพื่อยืนยันเจตนา
- ประเมินราคาและคำนวณค่าใช้จ่าย: เจ้าหน้าที่ประเมินราคาทุนทรัพย์เพื่อใช้คำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีต่าง ๆ ตามเกณฑ์ปี 2569 จากนั้นมอบใบคำนวณยอดเงินให้ไปชำระ
- ชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน: นำใบคำนวณค่าใช้จ่ายไปชำระเงินที่ช่องการเงิน โดยจะได้รับใบเสร็จรับเงินแบ่งเป็นสีเหลืองและสีฟ้า
- ส่งคืนใบเสร็จและตรวจสอบต้นขั้ว: ให้นำใบเสร็จสีเหลืองกลับไปมอบให้เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน ส่วนใบเสร็จสีฟ้าตัวจริงปกติผู้ขายจะเก็บไว้ และมอบสำเนาให้ผู้ซื้อเก็บไว้เป็นหลักฐาน
- สลักหลังโฉนดและรับเล่มคืน: เจ้าหน้าที่จะทำการพิมพ์ชื่อเจ้าของใหม่ลงที่สลักหลังโฉนด เมื่อตรวจสอบความถูกต้องเรียบร้อยแล้ว จะได้รับโฉนดตัวจริงพร้อมสัญญาซื้อขาย (ท.ด. 13) เป็นอันสิ้นสุดขั้นตอนการโอนโดยสมบูรณ์
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
1. ค่าโอนที่ดินเปล่าคิดราคาอย่างไร?
ค่าโอนที่ดินเปล่าคำนวณจากราคาประเมินที่ดินหรือราคาซื้อขายจริง โดยใช้ราคาสูงกว่าเป็นตัวตั้ง แล้วคิดค่าธรรมเนียมการโอนที่ 2% พร้อมกับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามเงื่อนไขการถือครองของผู้ขายครับ
2. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 1 ไร่เท่าไหร่?
ยอดรวมค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ ขึ้นอยู่กับราคาประเมินต่อตารางวาในทำเลนั้น ๆ และปัจจัยด้านภาษีของผู้ขาย ไม่สามารถระบุเป็นยอดคงที่ได้ เช่น เช็คค่าโอนที่ดินหากที่ดิน 1 ไร่ (400 ตารางวา) มีราคาค่าโอนที่ดินประเมินตารางวาละ 1,000 บาท ราคารวมจะอยู่ที่ 400,000 บาท และมีค่าธรรมเนียมโอนเบื้องต้น (2%) อยู่ที่ 8,000 บาท เป็นต้นครับ
3. ค่าโอนที่ดินสูงกว่าที่คิดเกิดจากอะไร?
ค่าโอนที่ดินสูงมักเกิดจากราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาประเมิน หรือการต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนค่าอากรแสตมป์ 0.5% ในกรณีที่ผู้ขายถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี รวมถึงการคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย แบบขั้นบันไดที่อาจสูงขึ้นตามราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครองครับ
4. ซื้อที่ดินต้องเสียค่าโอนเท่าไหร่?
ค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินปกติจะอยู่ที่ประมาณ 3-5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย โดยยอดรวมนี้จะประกอบด้วยค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2% และส่วนที่เหลือจะเป็นภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย รวมถึงค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายถือครองมานานเกิน 5 ปีหรือไม่ครับ
ค่าโอนที่ดิน คำนวณเป็น ดำเนินการไว เสร็จในวันเดียว
การเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ที่ดินในปี 2569 ไม่ใช่เรื่องยากหากเข้าใจโครงสร้างค่าโอนที่ดินอย่างถูกต้องครับ ซึ่งประกอบด้วยค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามระยะเวลาถือครอง การตรวจสอบราคาประเมินและเตรียมเอกสารให้พร้อมตามสถานะบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล จะช่วยให้ขั้นตอน ณ กรมที่ดินราบรื่นและลดข้อผิดพลาดด้านงบประมาณ รับกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ถูกต้องสมบูรณ์ได้ภายในวันเดียว
หากต้องการโอนที่ดินแต่ยังติดปัญหาเรื่องงบประมาณค่าธรรมเนียม หรือต้องการเปลี่ยนโฉนดที่ดินให้เป็นเงินทุนหมุนเวียน เพื่อนแท้ เงินด่วน เป็นสินเชื่อโฉนดที่ดินถูกกฎหมาย ไม่เช็คบูโร พร้อมเป็นที่ปรึกษาทางการเงิน ด้วยบริการสินเชื่อโฉนดที่ดินที่อนุมัติไว ให้วงเงินสูง และมีขั้นตอนที่ไม่ยุ่งยากเพื่อให้เข้าถึงเงินก้อนได้อย่างรวดเร็วทันใจ ก้าวข้ามทุกอุปสรรคทางการเงินและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมืออาชีพ เลือกความมั่นคงและบริการที่จริงใจ เลือกเพื่อนแท้ เงินด่วน
- เบอร์โทรศัพท์ (Tel): 02-114-8988
- Line Official Account: @pueantae
- Facebook Page: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- YouTube: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- Website: https://www.puean.co.th/
- Application: เพื่อนแท้ เงินด่วน (รองรับทั้ง iOS และ Android)
