จุดต่าง “สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน” VS “สัญญาซื้อขายที่ดิน”

สำหรับใครที่กำลังงงว่า สัญญาซื้อขายที่ดิน และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีความสัมพันธ์กันยังไง? วันนี้เพื่อนแท้เงินด่วนจะมาอธิบายรายละเอียดถึงความเชื่อมต่อของทั้ง 2 ให้เข้าใจกระจ่างแจ้งกัน โดยตัวหลักที่เราจะนำเสนอวันนี้เป็นตัวสัญญาซื้อขาย หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด 

ซึ่งถ้าสัญญาเกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายให้ผู้ซื้อทันที ณ วันโอน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่า สัญญาซื้อขายนั้นเสร็จสมบูรณ์

โดยปกติทั่วไปของการซื้อขายบ้านและคอนโด ผู้ซื้อและผู้ขายต้องใช้ทั้ง 2 สัญญา คือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อและผู้ขายส่วนมากจึงต้องเริ่มต้นทำสัญญาอย่างเป็นลำดับดังนี้

พิเศษ.. เฉพาะ ผู้ที่ทำการขอสินเชื่อผ่าน แอพฯ จะได้ดอกพิเศษกว่าไปหน้าสาขา

ความเกี่ยวพันสำหรับสัญญาทั้ง 2 รูปแบบ

โดยปกติทั่วไปของการซื้อขายบ้านและคอนโด ผู้ซื้อและผู้ขายต้องใช้ทั้ง 2 สัญญา คือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน  และสัญญาซื้อขายที่ดิน เว้นแต่จะมีการตกลงซื้อกันเสร็จสิ้นไปแล้ว เหลือเพียงแค่การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับผู้ซื้อเท่านั้น ซึ่งในกรณีแบบนี้มักเกิดขึ้นได้ยาก และเพื่อความรอบคอบในการซื้อขาย ผู้ขายส่วนมากจึงต้องเริ่มต้นทำสัญญามีลำดับดังนี้

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คือ

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คือ ธุรกรรมที่ผู้ซื้อสนใจต้องการจะซื้อบ้าน หรือคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วหรือไม่ก็ตาม ต้องว่าด้วยเรื่องของจับจอง วางเงินมัดจำกันก่อน ในจุดนี้ตัวสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเข้ามาทำหน้าที่เชื่อมผู้ซื้อผู้ขาย เพื่อเป็นการทำสัญญาว่าจะเกิดการซื้อขายในอนาคต ไม่ว่าเหตุผลคือ รอให้สร้างเสร็จ หรือการรอกู้เงินธนาคารนั่นเอง

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินประเภทนี้ต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน น.ส. 4 จ. พร้อมรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง และมักจะกำหนดระยะเวลาาในการโอนกรรมสิทธิประมาณ 1-3 เดือน เพื่อให้ผู้ขอสินเชื่อและธนาคารมีเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินวางมัดจําขึ้นกับข้อตกลง ส่วนใหญ่เริ่มต้นที่ 5% เนื่องจากที่ดินกับบ้านมือสองพร้อมขายอยู่แล้ว และบ้านใหม่ก็มักจะสร้างเสร็จแล้วเป็นส่วนใหญ่

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินประเภทคอนโดจะต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมกับรายละเอียดของโครงการของห้องที่จะทำการซื้อขาย หากห้องนั้นยังสร้างไม่เสร็จ ก็จะมีการกำหนดระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ประมาณ 1-2 ปี หรือจนกว่าจะถึงวันที่คาดว่าจะพร้อมโอน 

แต่ถ้าคอนโดห้องนั้นเป็นคอนโดมือสองหรือสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วก็จะกำหนดระยะเวลาในการโอนแค่ช่วงระยะเวลาสั้น ๆ เท่านั้น

ผลของการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย

ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินผู้ขายมีมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาและรับเงินมัดจำที่ผู้ซื้อได้ชำระไว้ และสามารถฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาได้

ถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำและค่าชดเชยความเสียหายให้แก้ผู้ซื้อ และผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาได้

สัญญาซื้อขายที่ดิน คือ

สัญญาซื้อขายที่ดิน คือ สัญญาที่เกิดหลังจากที่เราผ่านขั้นตอนของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมาแล้ว เมื่อถึงเวลาตามสัญญาที่ได้ระบุไว้ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องมาทำสัญญาซื้อขาย อีกครั้งต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ภายในเขตพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ กระบวนการนี้จึงเกิดเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดให้ตกเป็นของผู้ซื้อ ในขั้นตอนสุดท้าย

ความสัมพันธ์ของสัญญาทั้งสองประเภท

ก่อนที่จะมีการซื้อขายที่ดินบ้านและคอนโดผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาซื้อขายเพื่อใช้ร่วมกันอยู่แล้ว เพราะการทำสัญญาจะต้องเป็นไปตามลำดับขั้นตอนจึงจะถือว่ากระบวนการซื้อ-ขายถูกต้องสมบูรณ์ แต่ถ้าตกลงซื้อขายกันโดยวิธีการจ่ายเงินสดที่สำนักงานที่ดินจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อได้ทันที

1.สัญญาจะซื้อจะขาย เกิดขึ้นในตอนต้น

เมื่อมีผู้สนใจจะซื้อบ้านหรือคอนโด ไม่ว่าจะสร้างเสร็จหรือยังไม่เสร็จก็ตามแต่จะต้องมีการวางค่ามัดจำก่อนเสมอ แต่การซื้อ-ขายจริงจะต้องรอเวลาสร้างหรือดำเนินเรื่องขอสินเชื่อก่อนจึงจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ กระบวนการนี้เรียกว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เป็นสัญญาที่บ่งบอกว่าจะมีการซื้อ-ขายกันเกิดขึ้นแน่นอน

2.สัญญาซื้อขาย เกิดขึ้นตอนท้าย

เมื่อทำตามเงื่อนไขต่าง ๆ ครบถ้วนแล้ว เวลาโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องไปทำสัญญาต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้ตกเป็นของผู้ซื้อ กระบวนการนี้ถือเป็นสัญญาในการซื้อขาย

ความแตกต่างของสัญญาทั้งสองประเภท

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาซื้อขายที่ดิน มีความแตกต่างกันดังนี้

1.ผลทางกฎหมาย

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสามารถตกลงสัญญาจะซื้อจะขายกันเองได้ การตกลงปากเปล่าและการโอนมัดจำว่าจะมีการจะซื้อจะขาย ก็ถือว่าทำถูกต้องตามกฎหมายแล้ว แต่ถ้าเป็นสัญญาซื้อขายจะต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้า ณ กรมที่ดินเท่านั้น ถ้าไม่ทำจะถือว่าสัญญานั้นเป็นโมฆะ

2.เจตนาของสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นตัวบ่งบอกว่าจะมีการซื้อขายและรอการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ ส่วนสัญญาซื้อขายบ้านเป็นตัวบ่งบอกว่ามีการซื้อขายนั้นสิ้นสุดลงแล้วอย่างสมบูรณ์ และถ้าสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีการระบุกำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ จะถือว่าสัญญานั้นเป็นโมฆะทันที

3.การคืนเงินและฟ้องร้อง

หากมีการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ผู้ซื้อจะต้องได้ค่ามัดจำหรือค่าชดเชยความเสียหายคืน หากมีการบอกเลิกสัญญาซื้อขาย ผู้ขายก็ไม่ต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ หรือจะมีการฟ้องร้องเพื่อบบังคับซื้อขายก็ได้ ส่วนสัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะ ผู้ขายจะต้องส่งคืนให้กับผู้ซื้อ ถ้าไม่คืนผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องในฐานะฉ้อโกงได้

สรุป - สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสัญญาซื้อขายที่ดิน

หากคุณต้องการซื้อบ้าน หรือคอนโด จะต้องได้ทำนิติกรรมทั้งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสัญญาซื้อขายที่ดินตามลำดับนี้อย่างแน่นอน การศึกษารายละเอียดทางสัญญาจะให้คุณมีความรู้ว่าแต่ละสัญญาแตกต่างกันอย่างไร และสามารถรับมือกับปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นได้
แต่ถ้าหากอยู่ในกรณีเรื่องการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โดยมีเหตุให้ไม่สามารถทำสัญญาซื้อขายได้ตามกำหนด ก็จะถูกดำเนินการต่อไปตามเงื่อนไข ทั้งการเก็บเงินมัดจำ , สัญญานั้นเป็นโมฆะ หรืออาจใช้ฟ้องร้องตามกฎหมาย หากถูกบอกเลิกสัญญาอย่างไม่ถูกต้อง

แก้ไขล่าสุดเมื่อ 13/08/2022 @ 22:06

เพื่อนแท้เงินด่วน
เรารักในการให้บริการ ชื่นชอบในข่าวสารวงการการเงิน และ ชอบที่จะหานวัตกรรมใหม่ทางด้านการเงินมานำเสนอ

เพื่อนแท้เงินด่วนมีสินเชื่อแบบไหนบ้าง

สินเชื่อทั้งหมดของเรา

เพื่อไม่ให้โดนหลอก ขอสินเชื่อผ่านแอพฯ “เพื่อนแท้” เท่านั้น