การมีโฉนดที่ดินตาบอด หรือที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะโดยตรง ถือเป็นเรื่องน่ากังวลสำหรับเจ้าของทรัพย์สินจำนวนมาก คำถามสำคัญที่เกิดขึ้นคือ ที่ดินลักษณะนี้จะสามารถนำไปทำธุรกรรมทางการเงิน เช่น การจำนอง หรือเอาที่ดินตาบอดเข้าไฟแนนซ์ได้ไหม จะถูกประเมินราคาอย่างไร และจะมีสถาบันการเงินที่ไหนรับจำนองที่ตาบอดบ้าง บทความนี้จะไขทุกข้อสงสัย พร้อมให้ข้อมูลเชิงลึกตามหลักกฎหมายและแนวทางปฏิบัติจริง เพื่อให้คุณวางแผนจัดการทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจ
พิโกไฟแนนซ์มีที่ไหนบ้าง แนะนำเพื่อนแท้เงินด่วนเป็นบริษัทสนับสนุนให้เกิดการกู้ในระบบโดยมีเงื่อนไขน้อยที่สุด ขั้นตอนก็ไม่ยุ่งยาก เอกสารน้อย ดังนั้นหากใครที่กำลังมองหาเงินกู้ในระบบที่ถูกกฎหมายเพื่อใช้จ่ายฉุกเฉิน ใช้เป็นทุนการศึกษา หรือขยับขยายธุรกิจก็สามารถกู้ได้
เงื่อนไขการรับจำนองที่ตาบอดมีความยืดหยุ่น โปร่งใส เชื่อถือได้ เพราะเป็นผู้ประกอบกิจการสินเชื่อรายย่อยระดับจังหวัดที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของกระทรวงการคลัง
ที่ดินตาบอดคืออะไร
โฉนดที่ดินตาบอด คือ เอกสารสิทธิ์ของที่ดินแปลงที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมไว้ทุกด้าน จนไม่มีทางเชื่อมต่อกับทางสาธารณะได้เลย แม้ในพื้นที่จะมีทางเดินหรือถนนที่ใช้สัญจรกันจนเป็นทาง แต่หากทางนั้นไม่ใช่ “ทางสาธารณะ” ที่จดทะเบียนโดยภาครัฐ ในทางกฎหมายก็ยังถือว่าเป็นที่ดินตาบอดอยู่ดี เพราะทางส่วนบุคคลเหล่านั้นอาจถูกปิดเมื่อใดก็ได้
กฎหมายที่ดินให้สิทธิ์อะไรบ้างแก่เจ้าของที่ดินตาบอด
ปัญหานี้มีทางออกตามกฎหมาย โดยอ้างอิง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ซึ่งให้สิทธิ์เจ้าของที่ดินตาบอดสามารถร้องขอ “ทางจำเป็น” เพื่อผ่านที่ดินแปลงข้างเคียงออกไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยต้องจ่ายค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินแปลงนั้น
ผลกระทบของที่ดินตาบอด
การไม่มีทางออกสู่สาธารณะโดยตรงส่งผลกระทบหลายด้าน ดังนี้
- ใช้สอยไม่สะดวกและมูลค่าลดลง : การเข้า-ออกที่ลำบากทำให้การพัฒนาหรือใช้ประโยชน์ทำได้ยาก ส่งผลให้ที่ดินตาบอดราคาประเมินต่ำกว่าที่ดินทั่วไป
- ขายต่อยาก : ผู้ซื้อรายใหม่มักหลีกเลี่ยง เพราะต้องรับความเสี่ยงในการเจรจาขอทางจำเป็นเองในอนาคต
- ธนาคารประเมินวงเงินต่ำหรือปฏิเสธ : สถาบันการเงินมองว่าเป็นหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูงและสภาพคล่องต่ำ
ที่ดินตาบอดเข้าธนาคารได้ไหม
เพราะว่าการประเมินราคาที่ต่ำและแถมไม่มีถนน ลองนึกภาพว่าถ้าที่ดินของคุณถูกล้อมไปด้วยบ้านหรือตึกจากทุกๆด้าน ถ้าหากว่าใครได้ที่ดินนั้นไปก็แทบจะทำประโยชน์อะไรไม่ได้เลย และถ้าจะขายก็ต้องยอมขายไปแบบโดนกดราคา หรือได้ราคาที่ถูกมากๆอีก นั้นจึงเป็นเหตุผลที่ ที่ดินตาบอด ถึงกู้ธนาคารหรือหาที่รับจำนองที่ดินตาบอดไม่ได้
ที่ดินตาบอดเข้าไฟแนนซ์ได้ไหม
โดยหลักการแล้วที่ดินตาบอดเข้าไฟแนนซ์ได้ไหมนั้น จะขึ้นอยู่กับนโยบายของผู้ให้สินเชื่อแต่ละแห่ง ซึ่งส่วนใหญ่มักจะพิจารณาไม่ให้ แต่ถ้าให้ก็จะมีหลักเกณฑ์ ดังนี้
- ให้วงเงินกู้น้อยกว่าที่ดินทั่วไป : เนื่องจากความเสี่ยงสูง วงเงินที่อนุมัติจึงมักจะต่ำกว่าปกติ
- อาจต้องมีหลักฐานเรื่องทางจำเป็น : บางแห่งอาจต้องการเห็นหลักฐานว่าคุณได้เริ่มกระบวนการขอสิทธิทางจำเป็นตามกฎหมายแล้ว
- อาจถูกปฏิเสธหากไม่มีทางออกชัดเจน : หากที่ดินถูกปิดล้อมสนิทและไม่มีแนวโน้มที่จะเปิดทางเข้า-ออกได้เลย โอกาสถูกปฏิเสธจะสูงมาก
- ต้องมีการตรวจสอบอย่างละเอียด : ทั้งเจ้าหน้าที่จากสถาบันการเงินและสำนักงานที่ดินจะต้องลงพื้นที่เพื่อประเมินความเสี่ยงและศักยภาพของที่ดินอย่างละเอียด
ที่ไหนรับจำนองที่ดินตาบอด
หลายคนอาจรู้สึกว่าการหาผู้ให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดินตาบอดนั้น มีตัวเลือกค่อนข้างจำกัด แต่ในความเป็นจริงแล้ว ก็ยังมีหลายที่ที่รับพิจารณา โดยแบ่งได้หลัก ๆ ดังนี้
- ธนาคารพาณิชย์ (บางแห่ง) : มีธนาคารบางแห่งที่รับพิจารณา แต่เงื่อนไขจะเข้มงวดมาก และมักอนุมัติวงเงินในสัดส่วนที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับราคาประเมิน
- ธ.ก.ส. : การจำนองที่ดิน ธ.ก.ส. อาจรับพิจารณาเป็นพิเศษ หากที่ดินนั้นยังคงใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรมจริง และผู้กู้เป็นเกษตรกรตามเงื่อนไขของธนาคาร
- บริษัทสินเชื่อเอกชนที่ถูกกฎหมาย : เป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมสูงสุดสำหรับที่ดินประเภทนี้ เพราะมีเงื่อนไขยืดหยุ่นกว่าธนาคาร แต่ต้องแลกมากับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า
เพื่อนแท้เงินด่วน รู้ถึงปัญหาที่ไม่ติดทาง
หากคุณกำลังมองหาว่าที่ไหนรับจำนองที่ตาบอดที่มีความน่าเชื่อถือ “เพื่อนแท้ เงินด่วน” คือหนึ่งในผู้ให้บริการสินเชื่อภายใต้การกำกับของกระทรวงการคลังที่เชี่ยวชาญ และมีประสบการณ์ในการอนุมัติสินเชื่อโฉนดที่ดินตาบอดโดยเฉพาะ โดยมีที่ดินเพียง 1 ไร่ ก็สามารถนำมาขอสินเชื่อจำนองที่ดินกับเราได้
ราคาประเมินที่ดินตาบอด
คุณสมบัติ | ที่ดินปกติ (ติดทางสาธารณะ) | โฉนดที่ดินตาบอด |
ราคาประเมิน | 100% ของราคาตลาด | อาจเหลือ 60-80% ของราคาตลาด |
วงเงินกู้ (LTV) | 50-70% ของราคาประเมิน | 30-50% ของราคาประเมิน (หรือน้อยกว่า) |
โอกาสกู้ผ่าน | สูง | ต่ำ (ขึ้นอยู่กับผู้ให้บริการ) |
ความน่าสนใจ | สูง (ซื้อขายง่าย) | ต่ำ (ซื้อขายยาก) |
โดยส่วนใหญ่แล้ว ที่ดินตาบอดจะมีราคาประเมินที่ต่ำกว่าที่ดินปกติในทำเลเดียวกัน ซึ่งมีรายละเอียดสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจ ดังนี้
- ราคาประเมินกรมธนารักษ์ : ราคาประเมินราชการของโฉนดที่ดินตาบอดจะต่ำกว่าที่ดินที่มีทางเข้า-ออกชัดเจน
- การหักมูลค่าจากราคาตลาด : ในการประเมินเพื่อขอสินเชื่อ ราคาตลาดของที่ดินอาจถูกหักมูลค่าลงประมาณ 20% – 40%
- ปัจจัยที่มีผลต่อราคา : ทำเล ขนาดที่ดิน และศักยภาพในการขอทางจำเป็นในอนาคต ล้วนส่งผลต่อราคาประเมินทั้งสิ้น
- ตัวอย่าง : ที่ดินปกติในบริเวณนั้นมีราคาตลาด 1,000,000 บาท หากเป็นที่ดินตาบอด อาจถูกประเมินเหลือเพียง 600,000 – 800,000 บาทเท่านั้น
วิธีแก้ปัญหาที่ดินตาบอด
หากต้องการเพิ่มมูลค่าและทำให้โฉนดที่ดินตาบอดของคุณสามารถทำธุรกรรมได้ง่ายขึ้น มี 2 วิธีหลัก ได้แก่
- ขอสิทธิทางจำเป็น : ดำเนินการทางกฎหมายตามมาตรา 1349 เพื่อขอเปิดทางผ่านที่ดินข้างเคียงออกสู่ทางสาธารณะ โดยจ่ายค่าทดแทนที่เหมาะสม
- เจรจาซื้อที่ดินเพื่อเปิดทาง : หากเป็นไปได้ การเจรจาขอซื้อที่ดินแปลงเล็ก ๆ จากเพื่อนบ้านเพื่อเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะโดยตรง คือวิธีแก้ปัญหาที่ดีที่สุด
เมื่อที่ดินของคุณมีทางเข้า-ออกที่ชัดเจน มูลค่าจะเพิ่มขึ้นทันที และการยื่นขอสินเชื่อก็จะง่ายขึ้นมาก
หลักเกณฑ์การรับจำนำที่ตาบอด
แน่นอนทุกๆที่รับจำนองที่ตาบอด ต้องมีเงื่อนไขของตัวเอง บ้างที่อาจจะได้เงินสูงสุด 50,000 บาท หรือบ้างที่ต้องมีที่ดิน 5 ไร่ขึ้นไป แต่ที่เพื่อนแท้เงินด่วนนั้นรับจำนำที่ตาบอด เงื่อนไขน้อย ดอกเบี้ยต่ำ วงเงินสูง โดยหลักเกณฑ์ง่ายๆมีดังนี้
- เนื้อที่ไม่ถึงไร่ ก็สามารถกู้กับเราได้ทันที
- อยู่ในจังหวัดที่มีสาขาให้บริการ
- เพียงโฉนดตัวจริงมาวาง
- ดอกเบี้ย 1.3% เท่านั้น
- วงเงินสูงถึง 200,000 บาท
ค่าใช้จ่ายในการรับจำนองที่ตาบอด
เพื่อนแท้เงินด่วน ไม่มีการรับจดจำนอง เพราะแค่นำมาจำนำกับเราไม่ต้องสลักหลังให้ยุ่งยาก ไม่ต้องไปกรมที่ดินไม่ต้องใช้เอกสารจากกรมที่ดิน แค่นำโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน มาที่เพื่อนแท้เงินด่วนก็สามารถที่จะกู้เงินโดยใช้ที่ตาบอดได้เลย ไม่ต้องจดจำนองให้เสียเวลา
คุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อที่ไม่ติดทางกับเพื่อนแท้
- อายุ ระหว่าง 20 ถึง 75 ปี
- เชื้อชาติไทย
- มีโฉนดที่ดินมาวางค้ำประกันสินเชื่อรับจำนองที่ตาบอด
- โฉนดที่ดินตัวจริงปลอดภาระหนี้
- มีทะเบียนบ้านในจังหวัดที่มีสาขาของเพื่อนแท้เงินด่วนให้บริการ
- ผู้กู้ต้องป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นๆ
เอกสารที่ใช้ขอสินเชื่อจำนองที่ตาบอด
- บัตรประชาชนฉบับจริง ของผู้กู้เงินด่วน
- ทะเบียนบ้านฉบับจริง
- เอกสารหลักทรัพย์ฉบับจริง เช่น คู่มือทะเบียนรถ หรือ โฉนดที่ดิน
อัตราดอกเบี้ยจำนองที่ดินและค่าบริการ
- อัตราดอกเบี้ยกู้ยืมเงิน โดยใช้โฉนดที่ดินไม่ติดทาง ดอกเบี้ยเริ่มต้น 1.30% ต่อเดือน
- อัตราดอกเบี้ยกู้ยืมเงิน โดยใช้สินเชื่อโฉนดที่ดินติดทาง ดอกเบี้ยเริ่มต้น 0.60% ต่อเดือน สำหรับจำนำโฉนดที่ดิน / จำนองโฉนดที่ดิน
- อัตราดอกเบี้ยกู้ยืมเงิน โดยใช้คู่มือรถยนต์ ดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 0.60% ต่อเดือน สำหรับการจำนำทะเบียนรถ
ขั้นตอนการขอสินเชื่อใน 10 นาที
- ยื่นเอกสารขอสินเชื่อได้ทั้งที่สาขา และทางออนไลน์ เช่น ทางไลน์เงินด่วน
- ธนาคารประเมินราคาหลักประกัน
- เพื่อนแท้เงินด่วนแจ้งผลการอนุมัติ วงเงิน และอัตราดอกเบี้ยรับจำนองที่ตาบอด
- ทำสัญญากู้เงิน และทำสัญญาจดจำนองที่ดิน ณ กรมที่ดิน
- รับเงินโอนจากธนาคาร
วิธีการเลือกแหล่งรับจำนองที่ตาบอด
ต้องเลือกที่ๆมีดอกเบี้ยต่ำที่สุด หรือว่าที่ๆอนุมัติวงเงินให้คุณได้สูงที่สุด ซึ่งบอกได้เลยว่ามีไม่กี่ที่ ที่จะรับจำนองที่ตาบอด เพื่อนแท้เงินด่วนมีครบตามเงื่อนไขเหล่านั้น เนื่องจากเป็นที่ตาบอดไม่ค่อยมีใครรับ จึงมีตัวเลือกให้เลือกได้ไม่เยอะ แต่เพื่อนแท้เงินด่วน เรามีเงื่อนไขน้อย และให้วงเงินสูงที่สุด
สรุป - รับจำนองที่ตาบอด ที่ไหนดี
แม้ว่าโฉนดที่ดินตาบอดจะมีข้อจำกัดในการทำธุรกรรม และมีราคาประเมินที่ต่ำกว่าที่ดินทั่วไป แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะหมดหนทางในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน การทำความเข้าใจในข้อกฎหมายเรื่อง “ทางจำเป็น” และการเลือกผู้ให้บริการสินเชื่อที่เหมาะสมคือหัวใจสำคัญ
สำหรับธนาคารทั่วไป การอนุมัติสินเชื่อสำหรับที่ดินประเภทนี้เป็นไปได้ยาก แต่สำหรับผู้ที่ต้องการความรวดเร็วและเงื่อนไขที่ยืดหยุ่น “เพื่อนแท้ เงินด่วน” คือทางออกที่พร้อมพิจารณาและมีประสบการณ์ในการช่วยเหลือเจ้าของที่ดินตาบอดให้สามารถเข้าถึงเงินทุนที่ต้องการได้อย่างสบายใจ
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับโฉนดที่ดินตาบอด
การขอ "ทางจำเป็น" ต้องทำอย่างไร
เริ่มจากการเจรจากับเจ้าของที่ดินข้างเคียง หากตกลงกันไม่ได้ ต้องยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งให้เปิดทางจำเป็น
ราคาประเมินที่ดินตาบอดใครเป็นผู้กำหนด
ราคาประเมินราชการกำหนดโดยกรมธนารักษ์ ส่วนราคาประเมินเพื่อขอสินเชื่อจะกำหนดโดยผู้ให้บริการสินเชื่อแต่ละราย
ขายโฉนดที่ดินตาบอดยากไหม
ค่อนข้างยากและมักถูกกดราคา ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะลังเลใจเว้นแต่จะมีราคาที่น่าสนใจมากพอที่จะยอมรับความเสี่ยง
เพื่อนแท้ เงินด่วน รับจำนองที่ดินตาบอดทุกแปลงหรือไม่
ที่เพื่อนแท้ เงินด่วน เรามีความเชี่ยวชาญและเข้าใจปัญหาของเจ้าของโฉนดที่ดินตาบอดเป็นอย่างดี เราจึง เปิดรับพิจารณาสินเชื่อสำหรับที่ดินประเภทนี้เป็นพิเศษ เพียงคุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบธรรมและมีโฉนดที่ดินฉบับจริงที่ปลอดภาระหนี้ เราก็พร้อมประเมินศักยภาพที่ดินของคุณและอนุมัติวงเงินที่ดีที่สุดให้ตามความเหมาะสม แนะนำให้นำโฉนดและเอกสารเข้ามาปรึกษาที่สาขาใกล้บ้าน หรือโทรสอบถามได้ที่ 02-114-8988
