โฉนดที่ดิน ถือเป็นเอกสารสำคัญที่สุดอย่างหนึ่งสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน เพราะเป็นหนังสือทางราชการที่ยืนยันสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างถูกต้องตามกฎหมาย การอ่านรายละเอียดบนโฉนดที่ดินให้เข้าใจจึงเป็นเรื่องจำเป็นอย่างยิ่ง ไม่ว่าคุณจะต้องการซื้อ-ขาย โอนกรรมสิทธิ์ หรือใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ วันนี้ เพื่อนแท้เงินด่วน จะมาอธิบายทุกสิ่งที่คุณต้องรู้เกี่ยวกับโฉนดที่ดิน ตั้งแต่ประเภทต่าง ๆ ความแตกต่างของเอกสารสิทธิ์ วิธีการอ่านรายละเอียดสำคัญทั้งด้านหน้าและด้านหลัง ไปจนถึงวิธีตรวจสอบโฉนดว่าเป็นของจริงหรือปลอม
ฉะนั้นการอ่านหน้าโฉนดที่ดินให้เข้าใจ จึงเป็นเรื่องสำคัญของผู้ที่สนใจในการซื้อ-ขายที่ดิน หรือผู้ที่ต้องการทำประโยชน์บนที่ดิน เพื่อให้เกิดความเข้าใจที่ตรงกันของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องระหว่างการทำสัญญา ในบทความนี้จะทำให้คุณเข้าใจว่า บนหน้าโฉนดที่ดิน มีอะไรบ้างที่คุณควรรู้ รวมถึงวิธีประเมินราคาที่ดิน และวิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินที่คุณมีอยู่ว่าเป็นโฉนดจริงหรือไม่
โฉนดที่ดิน คือ อะไร
โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกตามทั้งประมวลกฎหมายที่ดินเก่าและใหม่ ซึ่งรวมถึง โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจอง ที่ลงว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว บนหน้าโฉนดที่ดินจะแสดงข้อมูลต่างๆ ที่ข้องเกี่ยวกับแปลงที่ดิน เจ้าของที่ดินของโฉนดใบหนึ่งๆ จะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น อันหมายถึง มีสิทธิไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับที่ดิน, มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดิน, และมีสิทธิจำหน่ายแปลงที่ดิน
โฉนดที่ดิน มี กี่แบบ
โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑสีแดง)
น.ส.4 เป็นโฉนดที่ดินประเภทหนึ่งที่นิยมใช้กันในประเทศไทย เอกสารนี้ยืนยันความเป็นเจ้าของตามกฎหมายของที่ดิน และให้สิทธิ์แก่เจ้าของในการใช้ ครอบครอง และโอนที่ดิน เป็นเอกสารสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อ ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
รหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. สามารถระบุอายุของโฉนดที่ดินได้ โดย “จ” จะเป็นเวอร์ชันใหม่ล่าสุด และ “ก” จะเป็นเวอร์ชันเก่าที่สุด สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าโฉนดที่ดินต้องมีการปรับปรุงและจดทะเบียนกับรัฐบาลอย่างสม่ำเสมอเพื่อรักษาความถูกต้อง ซึ่งหมายความว่าหากโฉนดที่ดินไม่ได้รับการปรับปรุงให้ทันสมัย โฉนดที่ดินนั้นจะกลายเป็นโมฆะและเจ้าของอาจสูญเสียสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น
หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือ โฉนดที่ดิน น.ส. 4 ออกตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน ให้ผู้ที่เป็นเจ้าของ มีสิทธิครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย สามารถนำที่ดินไปจดทะเบียนซื้อ-ขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง หรือ ฝากขาย ได้
โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑสีเขียว)
น.ส.3 ก. เป็นเอกสารรับรองการใช้ที่ดินและมีรูปถ่ายทางอากาศที่ชัดเจน มักใช้เพื่อตรวจสอบขอบเขตและลักษณะของที่ดิน และสามารถซื้อขายหรือใช้เป็นหลักประกันจำนองได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน อย่างไรก็ตาม ข้อควรทราบคือ น.ส.3 ก ไม่ใช่โฉนดที่ดินอย่างเป็นทางการ ไม่ใช่เอกสารทางกฎหมายที่ยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินและให้สิทธิ์แก่เจ้าของในการใช้ ครอบครอง และโอนที่ดิน
การขอเลื่อนจาก น.ส.3 ก. เป็น น.ส.4 เป็นการดำเนินการที่เจ้าของทรัพย์สินไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย เริ่มดำเนินการโดยยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานสาขาท้องที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ จากนั้นเจ้าหน้าที่ของสำนักงานเหล่านี้จะตรวจสอบคำขอและหากได้รับการอนุมัติก็จะปรับปรุงเอกสาร น.ส.3 ก. เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ตามหลักการจัดทำแผนที่ เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันจำหน่าย น.ส.4 ฉบับใหม่ ซึ่งมีผลเป็นการยกเลิกเอกสาร น.ส.3 ก.ฉบับเดิม
ขั้นตอนการขอเลื่อนจาก น.ส.3 ก. เป็น น.ส.4 นั้นตรงไปตรงมาและดำเนินการโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน พวกเขาจะตรวจสอบการครอบครองที่ดินและจะตรวจสอบว่าที่ดินไม่ทับซ้อนกับที่ดินอื่นหรือไม่ หลังจากนั้นจะปรับปรุงโฉนดที่ดินและออกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ใหม่ให้กับเจ้าของที่ดิน
เป็นที่น่าสังเกตว่าการอัปเกรดจาก น.ส.3 ก. เป็น น.ส.4 นั้นแนะนำสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากจะทำให้เจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามกฎหมายและมีสิทธิในที่ดินมากขึ้น โฉนดที่ดิน น.ส.4 เป็นเอกสารทางราชการที่ใช้ยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินและให้สิทธิแก่เจ้าของในการใช้ ครอบครอง และโอนที่ดิน
โฉนดที่ดิน น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ครุฑสีดำ)
น.ส.3 เป็นเอกสารรับรองการใช้ที่ดิน แต่ไม่ใช่โฉนดที่ดินของทางราชการ ซึ่งหมายความว่าไม่ได้ยืนยันความเป็นเจ้าของตามกฎหมายของที่ดินและไม่ได้ให้สิทธิ์แก่เจ้าของในการใช้ ครอบครอง หรือโอนที่ดิน ในทำนองเดียวกัน นส.3 ก ก็เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินเช่นกัน แต่ขาดความถูกต้องของเขตที่ดิน เนื่องจากไม่มีรูปถ่ายทางอากาศประกอบอยู่ด้วย เนื่องจากขาดความถูกต้อง เอกสารเหล่านี้จึงไม่สามารถซื้อขายหรือใช้เป็นหลักประกันจำนองได้
โปรดทราบว่า น.ส.3 และ น.ส.3 ก ไม่ใช่โฉนดที่ดินอย่างเป็นทางการ และไม่ได้ยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดิน ใช้เพื่อรับรองการใช้ที่ดินเท่านั้น เพื่อให้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินควรมีโฉนดที่ดิน น.ส.4
เอกสารสิทธิ์ที่ดินประเภทอื่น
ยังมีเอกสารที่แสดงสิทธิ์ในระดับรองลงมาอีก ซึ่ง ไม่สามารถใช้จดจำนองหรือขอสินเชื่อได้ เช่น
- ใบจอง (น.ส.2) : เอกสารที่รัฐอนุญาตให้ครอบครองที่ดินชั่วคราว
- ส.ค.1 (ใบแสดงการครอบครองที่ดิน) : เป็นเพียงการแจ้งว่าได้ครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่เท่านั้น ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์
รายละเอียดด้านหน้าโฉนดที่ดิน
บนหน้าตัวอย่างโฉนดที่ดินประกอบด้วยข้อมูลสำคัญ ที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ หรือ ผู้ที่ต้องการซื้อ-ขายควรศึกษาให้ครบถ้วนและเข้าใจก่อนตัดสินใจทำนิติกรรมใดๆ กับที่ดิน ข้อมูลที่คุณควรรู้ เรารวบรวมมาให้คุณทำความเข้าใจได้ง่ายๆ ดังนี้
วิธีดูโฉนดที่ดิน (ด้านหน้า)
ด้านหน้าของโฉนดที่ดิน (น.ส.4) จะประกอบด้วยข้อมูลสำคัญที่ระบุตัวตนของที่ดินแปลงนั้น ๆ ดังนี้
- ตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนด : อยู่ด้านบนสุด ระบุข้อมูลพื้นฐาน เช่น เลขที่โฉนด เล่มที่ หน้า ตำบล อำเภอ และจังหวัด
- ระวาง : คือหมายเลขของแผนที่ขนาดใหญ่ที่ระบุตำแหน่งของที่ดินแปลงนี้
- เลขที่ดิน : เป็นหมายเลขเฉพาะของที่ดินแปลงนี้ในระวางนั้นๆ
- หน้าสำรวจ : เป็นลำดับการสำรวจที่ดินในตำบลนั้น
- ชื่อผู้ครอบครองคนแรก : ระบุชื่อผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คนแรกที่ได้รับโฉนดใบนี้ (เจ้าของปัจจุบันจะอยู่ด้านหลัง)
- รายละเอียดแปลงที่ดิน : อยู่บริเวณกลางโฉนด แสดงรูปแผนที่ของที่ดิน, มาตราส่วน, และเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา)
รายละเอียดด้านหลังโฉนดที่ดิน
ในส่วนของหน้าโฉนดที่ดินด้านหลัง ปรากฏเป็นสารบัญจดทะเบียน ที่ซึ่งเป็นการจดประวัติ และมีตรารับรองของเจ้าหน้าที่พนักงานในการทำนิติกรรมของที่ดินนั้นๆ จากอดีตไล่ลงมาจนถึงปัจจุบัน โดยชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในปัจจุบัน จะเป็นชื่อล่าสุดในสารบัญจดทะเบียนตามที่ระบุไว้
วิธีดูโฉนดที่ดิน (ด้านหลัง)
ด้านหลังของโฉนดคือส่วนที่สำคัญที่สุดในการทำธุรกรรม เพราะเป็นส่วนที่บันทึกประวัติทางกฎหมายทั้งหมดของที่ดินแปลงนี้ เรียกว่า “สารบัญจดทะเบียน”
- ผู้ถือกรรมสิทธิ์คนปัจจุบัน : ชื่อที่อยู่ ล่างสุด ในช่อง “ผู้รับสัญญา” คือเจ้าของที่ดินคนปัจจุบัน
- ประวัติการทำนิติกรรม : จะบันทึกทุกอย่างที่เคยเกิดขึ้นกับที่ดินแปลงนี้ตามลำดับวันที่ เช่น
- ประเภทการจดทะเบียน : เช่น ขาย โอนมรดก จำนอง หรือไถ่ถอน
- ผู้ให้สัญญา : คือ เจ้าของเดิม หรือผู้ที่นำไปจำนอง
- ผู้รับสัญญา : คือ เจ้าของใหม่ หรือผู้ที่รับจำนอง (เช่น ธนาคาร)
- ลายมือชื่อและตราประทับ : ทุกธุรกรรมจะต้องมีลายมือชื่อและตราประทับของเจ้าพนักงานที่ดินกำกับเสมอ
การเช็คราคาประเมินที่ดิน
หากต้องการเช็คราคาประเมินที่ดิน เพื่อพิจารณามูลค่าของที่ดินก่อนการซื้อ-ขาย สามารถตรวจสอบได้โดยไปติดต่อยื่นเรื่องสอบถามกับสำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ หรือสามารถดูราคาประเมินที่ดินได้ด้วยตนเองผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ หรือ ผ่านเว็บไซต์ค้นหาแปลงที่ดิน LandsMaps
เช็คราคาประเมินที่ดินผ่านกรมธนารักษ์
- เข้าเว็บไซต์ กรมธนารักษ์
- ระบุ เลขที่โฉนด และจังหวัด หรือ ระบุ เลขที่ดิน ระวาง และจังหวัด
- กดค้นหา
เช็คราคาประเมินที่ดินผ่าน LandsMaps
- เข้าเว็บไซต์ LandsMaps
- ระบุ จังหวัด อำเภอ และเลขที่โฉนด
- กดค้นหา
วิธีเช็คโฉนดที่ดินว่าจริงหรือปลอม
เพื่อตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินเป็นของจริงหรือของปลอม ก่อนจะเสียผลประโยชน์จากการซื้อ-ขาย สามารถตรวจสอบได้ด้วยตนเอง จากวิธีต่อไปนี้
1. ตรวจสอบจากหน้าโฉนดที่ดิน
- ลายมือชื่อและตราประทับของเจ้าพนักงานที่ดิน – ส่วนใหญ่เจ้าพนักงานที่ดินจะลงลายมือชื่อด้วยหมึกสีดำ และประทับตราเหนือชื่อนั้น
- ลายน้ำตราครุฑ – ให้สังเกตบนหน้าโฉนดที่ดินว่า มีลายน้ำตราครุฑ ประทับอยู่กลางกระดาษ และกำกับด้วยตัวหนังสือ “กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย”
- ประวัติสารบัญจดทะเบียน – ให้ตรวจสอบประวัติว่าที่ดินผ่านการทำนิติกรรมอะไรมาบ้าง และเคยมีใครถือกรรมสิทธิ์บ้าง
2. ตรวจสอบจากฐานข้อมูลของกรมที่ดินออนไลน์
ตรวจสอบโฉนดที่ดินจากเว็บไซต์ค้นหารูปแปลงที่ดิน LandsMaps เมื่อระบุเลขโฉนดพร้อมกดค้นหาแล้ว ระบบจะแสดงข้อมูลทั่วไปที่เป็นปัจจุบันของโฉนดที่ดิน
3. ตรวจสอบจากข้อมูลของสำนักงานที่ดิน
หากยังไม่ได้ข้อสรุป หรือข้อแน่ชัด ให้ติดต่อกับสำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เพื่อขอดูใบโฉนดที่ดินอีกฉบับที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน ว่ามีประวัติและข้อมูลตรงกันหรือไม่
3 ข้อควรรู้สำคัญเกี่ยวกับโฉนดที่ดินจากเพื่อนแท้เงินด่วน
การทำความเข้าใจประเภทของโฉนดที่ดินเป็นเพียงจุดเริ่มต้น ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่ดิน เพื่อนแท้เงินด่วน ขอแนะนำให้ผู้ที่สนใจทำธุรกรรมพิจารณา 3 เรื่องสำคัญนี้เพิ่มเติม
- การตรวจสอบเอกสาร : ควรตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของโฉนดที่สำนักงานที่ดินก่อนทำธุรกรรมทุกครั้ง เพื่อให้แน่ใจว่าปลอดภาระผูกพัน
- กระบวนการโอนกรรมสิท ธิ์: ทุกธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ ต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินและปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องเท่านั้น
- การประเมินมูลค่าที่ดิน : การทราบมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินช่วยในการวางแผนการลงทุน หรือประเมินวงเงินกู้เบื้องต้นกับผู้ให้บริการอย่าง เพื่อนแท้เงินด่วน
วิธีขอสินเชื่อโฉนดที่ดินกับเพื่อนแท้เงินด่วน
หากคุณต้องการใช้โฉนดที่ดินในการขอสินเชื่อ ที่ บริษัท เพื่อนแท้ เงินด่วน จำกัด เราได้ออกแบบกระบวนการที่รวดเร็วและมีประสิทธิภาพไว้สำหรับคุณโดยเฉพาะ ดังนี้
- การประเมินมูลค่าที่ดิน : ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเพื่อนแท้เงินด่วน จะช่วยประเมินมูลค่าที่ดินของคุณเพื่อกำหนดวงเงินที่เหมาะสม
- การเตรียมเอกสาร : เตรียมเอกสารสำคัญเพียง 2 อย่างคือ โฉนดที่ดินตัวจริง และบัตรประชาชน
- การทำสัญญาเงินกู้ : ทำสัญญาที่ชัดเจน เป็นธรรม และอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของกระทรวงการคลัง ที่สาขาของเพื่อนแท้เงินด่วน
- การอนุมัติและการเบิกเงิน : รับเงินสดหรือเงินโอนเข้าบัญชีได้ทันที หลังจากเอกสารและสัญญาทุกอย่างเรียบร้อย
สรุป - หน้าโฉนดที่ดิน
ก่อนจะซื้อ-ขายที่ดินควรศึกษาวิธีอ่านหน้าโฉนดที่ดินให้ถี่ถ้วน วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าจริงหรือปลอม รวมถึงตรวจเช็คราคาที่ดิน เพื่อไม่ให้เกิดขึ้นผิดพลาด พร้อมทั้งทราบแนวทางการตั้งราคา ดูความคุ้มค่าของที่ดิน หรือป้องกันการเสียผลประโยชน์ในกระบวนการซื้อ-ขาย
หรือหากต้องการเงินด่วน โฉนดที่ดินที่คุณมีอยู่สามารถนำมาเป็นหลักประกันกู้ยืมสินเชื่อโฉนดที่ดินได้ ที่เพื่อนแท้เราให้วงเงินมากสุดถึง 300,000 บาท มีดอกเบี้ยเริ่มต้นเพียงร้อยละ 0.6 ต่อเดือน กู้ง่าย และผ่อนนานมากถึง 48 งวด โดยไม่เสียค่าจดหรือค่าบริการใดๆ
