ระหว่าง ขายฝากที่ดิน vs จำนอง แตกต่างกันอย่างไร?

สมัครสินเชื่อเพื่อนแท้เงินด่วน ผ่านฟอร์ม

อย่างแรกเพื่อนแท้เงินด่วนอยากให้คุณผู้อ่านได้เข้าใจก่อนว่า ขายฝากคืออะไร ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดินคิดอย่าวงไร อัตราดอกเบี้ยตามกฎหมายอยู่ที่เท่าไร และมีความแตกต่างอย่างไรกับการจดจำนอง ที่หลายๆคนสงสัยกันมาก วันนี้เรามีคำตอบมาบอก

ขายฝากที่ดิน คือ

ขายฝากที่ดิน คือ การทำนิติกรรมการซื้อขายอสังหาฯ รูปแบบหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับฝากซื้อในทันที  แต่กฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้ที่ขายฝากนั้น สามารถนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินของตนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด

สมัครสินเชื่อโฉนดที่ดิน ไม่ต้องจดขายฝาก

ขายฝาก ฝากขาย ขาย ต่างกันยังไง?

ตารางเปรียบเทียบว่า ขายฝาก ฝากขาย และการขายโฉนดที่ดินมีความแต่ต่างกันยังไง ทั้งในแง่กรรมสิทธิ์หรือรายระเอียดต่างๆ

พิเศษ.. เฉพาะ ผู้ที่ทำการขอสินเชื่อผ่าน แอพฯ จะได้ดอกพิเศษกว่าไปหน้าสาขา

หัวข้อ

ขายฝาก

ฝากขาย

ขาย

1. คู่สัญญา

ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก

เจ้าของทรัพย์สินและตัวแทนหรือนายหน้า

ผู้ขายและผู้ซื้อ

2. ลักษณะธุรกรรม

การขายและให้โอกาสในการซื้อคืนได้

เป็นนิติกรรมประเภทหนึ่ง มอบหมายหรือแต่งตั้งให้บุคคลอื่นเป็นผู้ขายทรัพย์สินแทนตน และได้เงินเป็นค่าตอบแทน

เป็นการขายขาดให้แก่บุคคลอื่นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

3. กรรมสิทธิ์

กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีหากมีการจดทะเบียน

กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังเป็นของเจ้าของทรัพย์อยู่จนกว่าจะมีการเสนอขาย และได้ทำทำสัญญาเป็นหนังสือ และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

กรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น จะตกเป็นของผู้ซื้อเมื่อทำสัญญาเป็นหนังสือ และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ที่สำนักงานที่ดินเรียบร้อยแล้ว

4. สิทธิไถ่คืน

ผู้ขายฝากที่ดิน สามารถไถ่ที่ดินคืนจากผู้รับซื้อฝากได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ตามสัญญาขายฝาก หรือ ตามกำหนดระยะเวลาที่ขยายออกไปตามที่ได้ตกลงกันไว้ หรือตามที่กฎหมายกำหนด

-ไม่มี-

-ไม่มี-
เนื่องจากเป็นการขายขาด และเปลี่ยนแปลงเจ้าของกรรมสิทธิ์ทันทีที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

5. ค่าตอบแทน/ ประโยชน์ที่พึงได้

ผู้รับซื้อฝากจะได้ดอกเบี้ยเป็นค่าตอบแทน ตามอัตราที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ในสัญญาขายฝากที่ดินสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี

ตัวแทนหรือนายหน้าจะได้รับเงินเป็นค่าตอบแทน ในการชี้ช่องให้แก่เจ้าของทรัพย์สิน

ราคาซื้อขายที่ดิน หรือ ราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อื่น

6. สิทธิในการครอบครอง / ใช้ประโยชน์ที่ดิน

ผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิครอบครอง และสิทธิประโยชน์จากที่ดินที่ขายฝากได้จนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่หรือเป็นไปตามที่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะตกลงกัน

เป็นของเจ้าของทรัพย์สิน จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงโดยนิติกรรม

ผู้ซื้อมีสิทธิครอบครอง และสิทธิประโยชน์จากที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์อื่นได้ทันทีที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

ขายฝากที่ดิน ดอกเบี้ยเท่าไหร่

ทางผู้ที่เป็นฝ่ายรับซื้อฝากก็จะได้รับผลประโยชน์จากดอกเบี้ยการขายฝากที่ดิน ดอกเบี้ยสูงสุดที่ 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน ทั้งยังได้รับเงินจากการขายฝากคืน เมื่อมีการไถ่ถอนอีกด้วย ทว่าภายใต้สัญญาการขายฝากที่ดินตามกฎหมาย จะมีระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี ถ้าหากผู้ขายฝากที่ดินไม่มาไถ่ถอนคืน ทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับฝากซื้อไปเลย

ความแตกต่างระหว่างขายฝากที่ดิน และ จำนองที่ดิน

หลายๆท่านอาจสงสัยว่า การขายฝากและการจำนองบ้านมีความแตกต่างกันอย่างไร เราสามารถสรุปความแตกต่างระหว่างนิติกรรม 2 อย่าง ดังนี้

ลักษณะสัญญา

  • ขายฝากที่ดิน : ผู้ขายฝากต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือของผู้รับซื้อฝาก
  • การจำนองที่ดิน : ผู้จำนองไม่ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือผู้รับ

รายละเอียดสัญญาขายฝากที่ดิน

รายละเอียด
ขายฝากที่ดิน

กรรมสิทธิ์

เป็นของผู้รับซื้อฝากทันที

อัตราดอกเบี้ย

สูงสุดไม่เกิน 15%

เงื่อนไขการไถ่ถอน

ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา โดยจะไม่เกิน 10 ปี

ขายฝากที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง

เอกสารที่ต้องใช้ในการขายฝากที่ดิน มีดังนี้

  1. เอกสารที่ใช้ในขั้นตอนขายฝากที่ดิน
  2. โฉนดที่ดินฉบับจริง
  3. บัตรประชาชน
  4. ทะเบียนบ้าน
  5. ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
  6. ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

วิธีทำสัญญาขายฝากให้ถูกต้อง

  1. จะต้องทำเป็นหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่เท่านั้น
  2. ระบุชื่อ-สกุลและที่อยู่คู่สัญญาให้ครบถ้วน
  3. ต้องระบุให้ชัดเจนว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
  4. กำหนดวันที่จะขายฝากและวันครบรอบกำหนดไถ่คืนให้ละเอียด
  5. กำหนดราคาขายฝากและจำนวนทรัพย์สินไถ่คืนให้เป็นตัวหนังสือและเป็นลายลักษณ์อักษร

กรณีเกิดการทำผิดสัญญา

  • ขายฝากที่ดิน : ตามกฎหมายการขายฝากที่ดินหากไม่มีการไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝากที่ดิน สามารถขยายเวลากี่ครั้งก็ได้ แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี และหากไม่มีการไถ่ถอนอีก ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับฝากซื้อทั้งหมดทันทีตามสัญญา 
  • การจำนอง : หากครบสัญญาแล้ว สามารถจ่ายดอกเบี้ยต่อเวลาได้ไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะเลือกฟ้องศาลเพื่อบังคับคดีให้กรมบังคับคดีประมูลขายทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ซึ่งระหว่างการฟ้องจะไม่สามารถนำทรัพย์สินนั้นไปขายเองได้

ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน VS จดจำนอง

1. ค่าธรรมเนียมขายฝาก

  • ค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมินที่ดิน 2565
  • ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินที่ดิน
  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% จากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า (เฉพาะการขายฝากที่อยู่ในหลักเกณฑ์)
  • ค่าอากรแสตมป์ 5% จากราคาประเมินที่ดินหรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า แต่หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์