โฉนดที่ดินเป็นเอกสารสำคัญที่ใช้ยืนยันกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามกฎหมาย ซึ่งมีผลโดยตรงต่อสิทธิในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ ซื้อขาย โอน หรือจำนองได้อย่างถูกต้อง อย่างไรก็ตาม เอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินในประเทศไทยไม่ได้มีเพียงโฉนดที่ดินเท่านั้น ซึ่งเราจะมาดูกันว่ามีกี่แบบที่คุณต้องรู้จักบ้าง
การทำความเข้าใจว่า ใบโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ในที่ดินมีกี่แบบ กี่ประเภท ตัวอย่างเป็นยังไง และมีข้อจำกัดอย่างไร เป็นเรื่องจำเป็นก่อนตัดสินใจซื้อ-ขายหรือรับโอนที่ดิน เพื่อป้องกันความเสี่ยงทางกฎหมายและไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลังครับ
Key Takeaways
- โฉนดที่ดินครุฑแดง (น.ส.4) เป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทเดียวที่ให้กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ผู้ถือทำนิติกรรมได้ตามกฎหมาย (ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน)
- น.ส.3 ก. และ น.ส.3 เป็นเพียงสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ แต่ซื้อขายและจำนองได้เช่นกัน
- เอกสารอย่าง ส.ป.ก. 4-01, ใบจอง หรือ ภ.ท.บ.5 เป็นเพียงหนังสืออนุญาตให้ทำประโยชน์หรือใบเสร็จเสียภาษี ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ จึงไม่สามารถนำมาซื้อขาย โอน หรือจำนองได้
- ควรพลิกดูสารบัญจดทะเบียนด้านหลังเพื่อเช็คประวัติการจำนองหรือการอายัด และต้องลงพื้นที่จริงเพื่อตรวจสอบแนวเขตและเช็กว่าไม่ใช่ที่ดินตาบอด
- การทำธุรกรรมโอนกรรมสิทธิ์หรือซื้อขาย จะต้องทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ตั้งอยู่เท่านั้น หากทำสัญญากันเองจะถือเป็นโมฆะตามกฎหมาย
โฉนดที่ดินคืออะไร? ทำความรู้จักเอกสารสำคัญตามกฎหมายที่ต้องรู้
โฉนดที่ดิน (น.ส.4) หรือภาษาอังกฤษเรียกว่า Land Title Deed หมายถึงเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดินตามกฎหมาย ซึ่งบนโฉนดที่ดินจะระบุรายละเอียดสำคัญของที่ดิน เช่น ที่ตั้ง เนื้อที่ เขตแดน และชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ และผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามที่จดทะเบียนถือเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์และมีสิทธิครอบครอง ใช้ประโยชน์ และได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
โฉนดที่ดินมีหน้าที่เป็นหลักฐานยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินนั้น ๆ สามารถใช้ทำธุรกรรมต่าง ๆ เช่น ซื้อขาย โอน ให้ หรือจำนองที่ดิน รวมถึงใช้ยืนยันแนวเขตเพื่อป้องกันข้อพิพาทกับที่ดินข้างเคียง จึงเป็นเอกสารสำคัญที่ทำให้การจัดการสิทธิในที่ดินเป็นไปอย่างถูกต้องและตรวจสอบได้ครับ
โฉนดที่ดินมีทั้งหมดกี่ประเภท?
สำหรับคำถามว่าโฉนดที่ดินมีกี่แบบ? โฉนดครุฑแดงคืออะไร? คำตอบคือประเภทโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ที่เกี่ยวกับที่ดินในประเทศไทยมีอยู่หลายประเภท ซึ่งถูกออกโดยหน่วยงานของรัฐภายใต้กฎหมายที่แตกต่างกัน และโฉนดที่ดินแต่ละประเภทจะให้สิทธิในการครอบครองและสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ไม่เท่ากัน ดังนี้
1. น.ส.4 (โฉนดครุฑแดง)
น.ส.4, น.ส.4 จ. หรือโฉนดที่ดินที่มีตราครุฑแดง คือเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุด ซึ่งออกโดยกรมที่ดินและมีการรังวัดกำหนดแนวเขตที่ดินอย่างชัดเจนด้วยพิกัดแผนที่ โดยผู้ถือครองมีสิทธิใช้ประโยชน์ ซื้อขาย โอน จำนอง หรือทำนิติกรรมอื่นเกี่ยวกับที่ดินได้โดยถูกต้องตามกฎหมายแบบไร้ข้อจำกัด ถือเป็นประเภทโฉนดที่ดินที่ซื้อขายง่ายที่สุด
2. น.ส.3 ก. (โฉนดครุฑเขียว)
โฉนดครุฑเขียว หรือน.ส.3 ก. คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ที่ออกโดยราชการและนายอำเภอส่วนท้องถิ่น ซึ่งมีการรังวัดและกำหนดตำแหน่งบนระวางแผนที่ทางอากาศแล้ว แนวเขตค่อนข้างชัดเจน และสามารถใช้ซื้อขาย โอน หรือจำนองได้ และที่สำคัญเอกสารตราครุฑสีเขียวคือสามารถนำไปยื่นคำขอออกเป็นโฉนดที่ดิน (น.ส.4) ได้ในภายหลังเมื่อผ่านขั้นตอนตามกฎหมายครับ
3. น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (โฉนดครุฑดำ)
น.ส.3 และ น.ส.3 ข. คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เช่นเดียวกัน แต่ยังไม่มีการรังวัดที่แน่นอน ทำให้แนวเขตที่ดินอาจอ้างอิงจากหลักเขตหรือที่ดินข้างเคียง จึงมีความเสี่ยงเรื่องข้อพิพาทแนวเขตมากกว่า แม้สามารถโอนหรือซื้อขายได้ แต่ก่อนจะนำไปออกเป็นโฉนด (น.ส.4) ก็ยังจำเป็นต้องมีการรังวัดใหม่ตามขั้นตอนของกรมที่ดินก่อน
4. ส.ป.ก 4-01 (โฉนดครุฑน้ำเงิน)
ส.ป.ก. 4-01 เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) เพื่อให้เกษตรกรใช้ทำกินโดยเฉพาะ ซึ่งไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยผู้ได้รับสิทธิไม่สามารถซื้อขาย โอน หรือจำนองที่ดินนั้นให้แก่บุคคลอื่นได้ ยกเว้นการตกทอดทางมรดกสู่ทายาทตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด และต้องใช้ประโยชน์เพื่อทำการเกษตรเท่านั้น
เอกสารการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินอื่น ๆ ที่ควรรู้
หลังจากรู้แล้วว่าโฉนดที่ดินมีกี่แบบ นอกจากโฉนดที่ดินและหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามที่กล่าวมาแล้ว ยังมีเอกสารเกี่ยวกับที่ดินบางประเภทที่คนมักเข้าใจผิดว่าเป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินเช่นกัน แต่ในทางกฎหมายแล้วอาจไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ หรือมีข้อจำกัดในการโอนและใช้ประโยชน์อย่างเคร่งครัดครับ
1. น.ส.2 (ใบจอง)
น.ส. หรือโฉนดตราจองเป็นเพียงเอกสารที่ทางราชการออกให้ผู้ที่ได้รับอนุญาตเข้าทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐแบบชั่วคราว เพื่อเตรียมพัฒนาและรอออกเอกสารสิทธิ์ในลำดับถัดไปโดยยังไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ถือใบจองมีสิทธิครอบครองเพื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขเท่านั้น ไม่สามารถซื้อขายหรือโอนได้ จนกว่าจะปฏิบัติตามเงื่อนไขครบถ้วนและได้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว
2. ภ.บ.ท. 5 (แบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่)
ภ.บ.ท. 5 เป็นเพียงเอกสารใบเสร็จแสดงการยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในที่ดินและไม่ได้ยืนยันความเป็นเจ้าของตามกฎหมายแต่อย่างใด แม้จะใช้เป็นหลักฐานแสดงการทำประโยชน์ได้ในบางกรณี แต่ไม่สามารถใช้ซื้อขาย โอน หรือจำนองได้ เพราะฉะนั้นต้องระวังให้มากหากมีคนนำมาหลอกขาย
3. สทก. (สิทธิที่ดินทำกิน)
สทก. เป็นเอกสารที่รัฐออกให้ราษฎรเพื่อใช้ทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติหรือพื้นที่ของรัฐบางประเภท เพื่อแก้ปัญหาการอยู่อาศัยทำกิน โดยผู้ได้รับสิทธิสามารถใช้ประโยชน์ได้ตามเงื่อนไข แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อขายหรือโอนให้ผู้อื่นได้เด็ดขาด ยกเว้นมอบเป็นมรดกตกทอดเพื่อทำการเกษตรต่อเท่านั้น
ตัวอย่างรายละเอียดโฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดินเป็นเอกสารทางราชการที่มีรูปแบบและรายละเอียดกำหนดไว้ชัดเจนตามระเบียบของกรมที่ดิน โดยข้อมูลบนโฉนดจะแสดงทั้งรายละเอียดของตัวที่ดินและประวัติการทำนิติกรรมต่าง ๆ เพื่อใช้ตรวจสอบความถูกต้องก่อนทำธุรกรรม โดยแบ่งออกเป็นด้านหน้าและด้านหลัง ดังนี้ครับ
ด้านหน้าโฉนดที่ดิน
- เลขที่โฉนดที่ดิน และเลขที่ดิน
- ตำแหน่งที่ตั้ง เช่น จังหวัด อำเภอ ตำบล
- เนื้อที่ดิน (ไร่ งาน ตารางวา)
- ระวางแผนที่ และเลขที่หน้าสำรวจ
- ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนแรก
- รูปแผนที่แสดงขอบเขตและแนวเขตที่ดิน
- ตำแหน่งหมุดหลักเขตที่ดิน
- ชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รังวัดและวันที่ออกโฉนด
ด้านหลังโฉนดที่ดิน
- บันทึกการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ซื้อขาย ให้ หรือรับมรดก
- เงื่อนไขหรือข้อจำกัดเกี่ยวกับการใช้ที่ดิน (ถ้ามี)
- การจดทะเบียนภาระผูกพันต่าง ๆ เช่น การจำนอง ภาระจำยอม
- วัน เดือน ปี ที่มีการจดทะเบียนรายการต่าง ๆ
- ชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียน
วิธีเช็คและตรวจสอบประเภทโฉนดที่ดินเบื้องต้น ไม่ให้โดนหลอก!
นอกจากจะสามารถแยกแยะได้ว่าโฉนดที่ดินมีกี่แบบแล้ว การตรวจสอบโฉนดที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อขายหรือรับโอน ก็เป็นขั้นตอนสำคัญที่สุดที่ช่วยป้องกันความเสี่ยงจากการถูกมิจฉาชีพหลอก หรือเมื่อเกิดข้อพิพาทในภายหลัง โดยคุณสามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้ตาม 8 ขั้นตอนนี้ครับ
- ตรวจสอบตราประทับและลายเซ็น : สังเกตลายเซ็นและตราประทับของเจ้าหน้าที่ ต้องเป็นหมึกสีดำและมีตราประทับทางราชการชัดเจน
- ตรวจสอบเนื้อกระดาษ : กระดาษโฉนดที่ดินของแท้จะเป็นสีครีม มีใยสีฟ้า และสีแดงอมม่วงผสมอยู่ในเนื้อกระดาษเสมอ
- ส่องดูลายน้ำ : สังเกตลายน้ำสัญลักษณ์ “ตราครุฑ” ที่ซ่อนอยู่ในกระดาษ ซึ่งสามารถมองเห็นได้เมื่อนำไปส่องกับแสงสว่าง
- เช็คพิกัดและที่ตั้ง : นำเลขที่โฉนด เลขที่ดิน และตำแหน่งที่ตั้ง ไปตรวจสอบว่าตรงกับที่ดินจริงหรือไม่ ผ่านระบบค้นหาแปลงที่ดิน (LandsMaps) ของกรมที่ดินที่เว็บไซต์
- ยืนยันชื่อเจ้าของ : ตรวจชื่อเจ้าของปัจจุบันจากรายการโอนล่าสุดด้านหลังโฉนด ว่าตรงกับบัตรประชาชนของผู้ขายหรือไม่ เพราะหน้าโฉนดอาจแสดงชื่อผู้ถือครองคนแรก
- เทียบแผนที่กับของจริง : ตรวจสอบรูปแผนที่และแนวเขตที่ดิน เทียบกับสภาพพื้นที่และหลักเขตจริงบนพื้นที่
- ดูหลังโฉนด : พลิกตรวจสอบด้านหลังโฉนดว่ามีการจดทะเบียนจำนอง อายัด หรือมีข้อผูกพันอื่นใดติดอยู่หรือไม่
- เช็คครั้งสุดท้ายที่สำนักงานที่ดิน : นำสำเนาโฉนดไปตรวจสอบข้อมูลกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่โดยตรง เพื่อความแน่ใจที่สุด
ในกรณีไม่มั่นใจ ดูโฉนดที่ดินไม่ออกว่าเป็นของจริงหรือไม่ สามารถขอให้เจ้าหน้าที่ที่ดินเช็คโฉนดที่ดิน ตรวจสอบแนวเขต หรือสถานะเอกสารให้ก่อนทำธุรกรรม
ข้อควรระวังก่อนซื้อขายโฉนดที่ดิน รู้ให้ลึกก่อนเสียเปรียบ
แม้จะรู้แล้วว่าโฉนดที่ดินมีกี่แบบ และตรวจสอบเบื้องต้นเป็นแล้ว แต่ในการทำธุรกรรมซื้อขายที่ดินจริง ๆ ยังมีข้อควรระวังอีกหลายจุดที่คุณไม่ควรมองข้าม หากไม่อยากสูญเงินฟรีหรือได้ที่ดินที่มีปัญหาตามมาครับ
- ระวังการซื้อ “ที่ดินตาบอด” : แม้จะเป็นโฉนดที่ดินที่ถูกต้องสมบูรณ์ (น.ส.4) แต่ควรลงพื้นที่จริงเพื่อเช็คทางเข้า-ออก ว่ามีทางสาธารณะเชื่อมต่อหรือไม่ หรือมีการจดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อเป็นทางผ่านให้แล้วหรือยัง เพราะการซื้อที่ดินตาบอดอาจทำให้ใช้ประโยชน์ได้ยากกว่าปกติ
- ตรวจสอบการรอนสิทธิและถูกอายัด : บางครั้งที่ดินอาจถูกอายัดโดยคำสั่งศาล หรือติดสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งจะถูกบันทึกไว้ด้านหลังโฉนด โดยหากไม่ตรวจสอบให้ดีคุณอาจซื้อที่ดินไปแต่ไม่สามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ได้ทันที
- อย่าเชื่อใจนายหน้าหรือคนขายเพียงฝ่ายเดียว : ก่อนวางเงินมัดจำควรนำเลขที่โฉนดไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินทุกครั้ง ว่าโฉนดฉบับนี้ตรงกับข้อมูลในสารบบของกรมที่ดิน หรือมีการแอบอ้างสวมรอยนำที่ดินคนอื่นมาขายหรือไม่
- การซื้อขายต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น : การทำสัญญาซื้อขายกันเองโดยไม่ไปจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน จะถือว่าตกเป็นโมฆะตามกฎหมายทันที
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
1. โฉนดที่ดินติดจำนองสามารถโอนได้หรือไม่?
โอนได้ แต่ภาระจำนองจะติดไปกับที่ดิน ผู้ซื้อจึงต้องรับภาระนั้นต่อ ในทางปฏิบัติมักไถ่ถอนจำนองก่อนโอน และหากสัญญาจำนองกำหนดเงื่อนไขห้ามโอน ต้องขอความยินยอมจากเจ้าหนี้ด้วย
2. ซื้อขายที่ดินต้องไปโอนที่ไหน?
ต้องไปจดทะเบียนโอน ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ครับ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องทำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย
3. ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินอย่างไร?
สามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินเบื้องต้นได้ด้วยตัวเอง ผ่านระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สินของกรมธนารักษ์ หรือเข้าไปติดต่อสอบถามโดยตรงที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ โดยเตรียมข้อมูล เช่น เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หรือหน้าสำรวจ เพื่อใช้ในการค้นหาครับ
ประเภทโฉนดที่ดิน กับการถือครองสิทธิ์ที่ทุกคนควรรู้ก่อนซื้อขาย
โฉนดที่ดินเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ให้สิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ตามกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัย ทำการเกษตร ซื้อขาย โอน หรือใช้เป็นหลักประกันทางการเงิน การเข้าใจว่า โฉนดที่ดินมีกี่แบบ ประเภทเอกสารสิทธิ์ รายละเอียดในโฉนด รวมถึงวิธีตรวจสอบความถูกต้อง จึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อป้องกันความเสี่ยงทางกฎหมายและรักษาผลประโยชน์ของเจ้าของที่ดินครับ
สำหรับผู้ที่ต้องการกู้เงินด่วนและต้องการแหล่งกู้ที่พึ่งพาได้จริง ถูกกฎหมาย และปลอดภัย เพื่อนแท้ เงินด่วน ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ เป็นอีกทางเลือกที่ใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักประกันโดยไม่ต้องมีคนค้ำ อนุมัติไว อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น 0.60% ต่อเดือนแบบลดต้นลดดอก ไม่มีค่าธรรมเนียมแอบแฝง และอยู่ภายใต้การกำกับของกระทรวงการคลัง ช่วยลดความเสี่ยงจากหนี้นอกระบบหรือมิจฉาชีพได้อย่างเหมาะสมครับ
- เบอร์โทรศัพท์ (Tel): 02-114-8988
- Line Official Account: @pueantae
- Facebook Page: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- YouTube: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- Website: https://www.puean.co.th/
- Application: เพื่อนแท้ เงินด่วน (รองรับทั้ง iOS และ Android)
*กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว อัตราดอกเบี้ย 15% ต่อปี เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด
