หลายคนอาจสงสัยว่า การกู้เงินโดยการนำโฉนดมาทำธุรกรรมทางการเงินที่กรมที่ดิน เช่น การจำนอง และการขายฝากแตกต่างกันอย่างไร การจำนองและขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียมเท่าไร และต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยเท่าไร บทความนี้ เพื่อนแท้เงินด่วนจะพูดถึง ความแตกต่างระหว่างธุรกรรมทั้งสอง
การจำนอง คือ
การจำนอง คือ การทำนิติกรรมอีกรูปแบบหนึ่งเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง ทรัพย์สินยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จำนองที่ดินอยู่ แต่ถ้าหากผิดชำระหนี้หรือไม่ชำระหนี้ ผู้รับจำนองสามารถฟ้องร้องบังคับคดีทางสาลให้ยึดทรัพย์ได้
การขายฝาก คือ
การขายฝาก คือ การทำนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่งซึ่งหากมีการขายฝากกันเกิดขึ้นแล้วสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที และมีสิทธิที่จะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยสูงสุด 15% ต่อปี หรือ 1.25 % ต่อเดือน และถ้าหากครบกำหนดผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินขายฝากของตนคืนได้
ดอกเบี้ย จำนองที่ดิน
อัตราดอกเบี้ยของการจำนองนั้นหากมีการชำระตามกำหนดจะคิดดอกเบี้ยเท่ากับการกู้เงิน 15% ต่อปี ซึ่งเจ้าหนี้สามารถเก็บดอกเบี้ยได้หลักจากเกิดการผิดนักชำระได้นานถึง 5 ปี แต่ถ้าหากเจ้าหนี้ไม่ได้รับการชำระ เจ้าหนี้สามารถทำการฟ้องให้ชำระหนี้ที่ค้างไว้ได้รวมถึงดอกเบี้ยที่ค้างอยู่เดิม และดอกเบี้ยตามระยะเวลาที่ผิดนัดชำระ หรือถ้าลูกหนี้ไม่สามารถใช้หนี้ได้จริงๆ ก็สามารถบังคับจำนองเพื่อนำทรัพย์สินนั้นไปขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชดใช้หนี้แทนได้
ดอกเบี้ย ขายฝากที่ดิน
ทางคนที่เป็นฝ่ายรับซื้อขายฝากก็จะได้รับผลตอบแทนจากดอกเบี้ย ขายฝาก สูงสุดที่ 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน แต่ภายใต้ข้อตกลงแนวทางการขายฝากที่ดินที่ชอบด้วยกฎหมาย จะมีช่วงเวลาไม่เกิน 10 ปี หากคนขายฝากที่ดินไม่มาไถ่คืนคืน เงินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นของคนรับฝากซื้อไปเลย
เจาะลึกความต่างของสัญญา” จำนอง ” กับ ” ขายฝาก ”
จำนอง VS ขายฝาก ต่างก็เป็นสัญญาที่ใช้ในการกู้เงิน ระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้โดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน แล้วทั้งสองสัญญานี้ต่างกันยังไงนะ ก่อนกู้ต้องรู้ให้ชัดจะได้ไม่เสียเปรียบเอานะ มาดูความต่างกันเลย ‼️
จุดที่เหมือนกัน - สถานที่ทำสัญญา
การทำสัญญาทั้งการจำนองและการขายฝากตามหลักกฎหมายแล้ว ผู้ทำสัญญาทั้ง 2 ฝ่ายจะต้องไปทำต่อนิติกรรมจำนองหรือขายฝากต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น
8 ความต่างระหว่าง จำนอง กับ ขายฝาก
ความแตกต่าง ระหว่าง จำนอง และ ขายฝาก มีข้อแตกต่างกันดังนี้
1. ลักษณะสัญญา
- การจำนอง : ผู้จำนองไม่ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือผู้รับ
- ขายฝาก : ผู้ขายฝากต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือของผู้รับซื้อฝาก
2. กรณีเกิดการทำผิดสัญญา
- การจำนอง : ถ้าเกิดครบคำสัญญาจำนองแล้ว สามารถยืดสัญญาต่อได้ไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะเลือกฟ้องร้องคดีเพื่อบังคับคดีให้กองบังคับคดีประมูลขายสินทรัพย์เพื่อนำเงินมาจ่ายหนี้ ซึ่งระหว่างการฟ้องจะไม่อาจจะนำที่ดินนั้นไปขายเองได้
- ขายฝาก : หากไม่มีการไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝาก สามารถขยายเวลากี่ครั้งก็ได้ แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี และหากไม่มีการไถ่ถอนอีก ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับฝากซื้อทั้งหมดทันทีตามสัญญา
3. ค่าจดทะเบียน
- การจำนอง : ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการจดจำนองอัตรา 1% จากวงเงินกู้ แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
- ขายฝาก : ค่าธรรมเนียม ขายฝาก มีค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมินที่ดิน และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย พร้อมทั้งค่าอากรแสตมป์ตามกฎหมายกำหนดที่กรมที่ดิน
4. วงเงินในการอนุมัติ
- การจำนอง : โดยส่วนมากจะได้วงเงินที่น้อยกว่า 30% ของราคาประเมิน
- ขายฝาก : ได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน
5. กรรมสิทธิ์
- จำนอง : ไม่ต้องโอนทรัพย์ให้เจ้าหนี้
- ขายฝาก : ต้องโอนทรัพย์ให้เจ้าหนี้
6. การชำระหนี้
- จำนอง : ตกลงระยะเวลาที่จะชำระหนี้ และไถ่ถอนคืนตามตกลงกัน
- ขายฝาก : ตกลงระยะเวลาที่จะชำระไถ่ถอน ตามตกลงแต่ไม่เกิน 10 ปี
7. ระยะเวลา
- จำนอง : หากครบสัญญาแล้ว สามารถจ่ายดอกเบี้ยต่อเวลาได้อีก 5 ปี หรือผู้รับจำนองฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนอง และกองบังคับคดีประมูลขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้
- ขายฝาก : หากเลยกำหนดสัญญา สามารถขยายเวลาขายฝากกี่ครั้งก็ได้ แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 10 ปี
8. ค่าธรรมเนียม
- จำนอง : เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 คิดจากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
- ขายฝาก : เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 จากราคาประเมิน และต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนด
สรุป - จำนอง กับ ฝากขาย
- สัญญาจำนอง : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองไม่ได้ถูกโอนไปยังผู้รับจำนอง จึงไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้รับจำนอง
- สัญญาขายฝาก : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากถูกโอนไปยังผู้รับซื้อฝากจึงต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับซื้อฝาก
- สัญญาจำนอง : หากไม่ชำระหนี้ผู้รับจำนองสามารถฟ้องบังคับจำนองได้ แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายเพื่อนำเงินทที่ได้มาชำระหนี้
- สัญญาขายฝาก : ผู้ขายฝากจะต้องมาไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนด หากไม่มีเงินมาไถ่ถอนก็สามารถขยายเวลาขายฝากได้ แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี หากไม่มีการไถ่ถอนหรือปล่อยให้ทรัพย์หลุดขายฝาก ทรัพย์ก็จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที
