ค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องจ่ายตอนโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมโอนคิดจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์เท่านั้น ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คิดจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขายจริงกับราคาประเมิน ตารางนี้สรุปทุกรายการในที่เดียว
| รายการ | อัตรา | ฐานคิด | ผู้จ่ายตามปกติ | เงื่อนไข |
|---|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% | ราคาประเมินทุนทรัพย์ | ตกลงกันได้ มักแบ่งคนละครึ่ง | ทุกกรณี ยกเว้นกรณีที่มีมาตรการลดพิเศษ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% | ราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า | ผู้ขาย | ถือครองไม่ถึง 5 ปี |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า | ผู้ขาย | ใช้เมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียสองอย่างพร้อมกันไม่ได้ |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | อัตราก้าวหน้า | ราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง | ผู้ขาย | ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง | 1% ไม่เกิน 200,000 บาท | วงเงินจำนอง | ผู้กู้ | เฉพาะกรณีจดจำนองที่ดิน |
กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าใครต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอน ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันล่วงหน้าได้ ควรระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ จ่ายแบบไหน
ผู้ขายจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เมื่อถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี และจ่ายอากรแสตมป์ 0.5% แทน เมื่อไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องจ่ายทั้งสองอย่างพร้อมกัน ทั้งสองคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า
วิธีเช็กว่าเข้าเงื่อนไขไหน
- ดูวันที่จดทะเบียนหลังโฉนด นับจากวันที่ได้สิทธิ์ถึงวันทำนิติกรรม ถ้าไม่ถึง 5 ปีเต็ม มักเข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ตรวจชื่อในทะเบียนบ้าน บางแหล่งระบุว่าถ้าไม่ถึง 1 ปีก็เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะเช่นกัน แต่เงื่อนข้อนี้อาจใช้ไม่เท่ากันกับที่ดินเปล่า จึงควรถามสำนักงานที่ดินก่อน
- เทียบราคาซื้อขายกับราคาประเมิน ใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานคำนวณภาษี
ในกรณีที่ไม่แน่ใจ ให้ไปที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่พร้อมโฉนดตัวจริง และขอให้เจ้าหน้าที่ประเมินภาษีให้ก่อนนัดทำนิติกรรม
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และตัวอย่างคำนวณต้นทุนการขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วนำส่วนที่เหลือไปคิดตามอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า ยิ่งถือครองนาน ค่าใช้จ่ายที่หักได้ยิ่งมาก ภาษีส่วนนี้จึงต่างกันมากในแต่ละกรณี ไม่ควรประมาณเอง ให้คำนวณด้วยเครื่องมือของกรมสรรพากรหรือถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินก่อน
ตัวอย่างต่อไปนี้สมมติที่ดินราคาประเมินและราคาซื้อขาย 1,000,000 บาท เหมือนกัน และแสดงเฉพาะรายการที่คำนวณได้ตรง ๆ
| กรณี | ค่าธรรมเนียมโอน 2% |
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% |
อากรแสตมป์ 0.5% |
รวม (ยังไม่รวมภาษี หัก ณ ที่จ่าย) |
|---|---|---|---|---|
| ถือครอง 3 ปี | 20,000 บาท | 33,000 บาท | ไม่ต้องจ่าย | 53,000 บาท |
| ถือครอง 6 ปี | 20,000 บาท | ไม่ต้องจ่าย | 5,000 บาท | 25,000 บาท |
ส่วนต่างระหว่างสองกรณีคือ 28,000 บาท เกิดจากการถือครองไม่ถึง 5 ปี ซึ่งต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทนอากรแสตมป์ ที่ดินที่ได้มาจากมรดกมีเกณฑ์การหักค่าใช้จ่ายต่างออกไป ควรสอบถามสำนักงานที่ดินเป็นรายกรณี
มาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง 0.01% ปี 2569–2570 ใช้กับใคร
มาตรการนี้ลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดทะเบียนจำนองจากอัตราปกติ (2% และ 1%) เหลือ 0.01% แต่ใช้กับบ้านและคอนโดที่มีเงื่อนไขเรื่องราคา ไม่ใช่ทุกแปลงที่ดิน จึงต้องเช็กก่อนวางแผน
| หัวข้อ | รายละเอียดที่พบจากแหล่งข่าว |
|---|---|
| อัตรา | ค่าโอนและค่าจดจำนองลดเหลืออย่างละ 0.01% |
| ประเภททรัพย์ | บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว และห้องชุด |
| เพดานราคา | ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท |
| ผู้ซื้อ | บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ซื้อเพื่ออยู่อาศัยของตัวเอง |
| ระยะเวลา | รายงานข่าวระบุถึง 30 มิ.ย. 2570 (บทความเก่าบางแห่งระบุ 30 มิ.ย. 2569) ต้องยืนยันกับราชกิจจานุเบกษา |
| ที่ดินเปล่า | ยังไม่พบข้อมูลว่าครอบคลุมที่ดินไม่มีอาคาร ควรถามสำนักงานที่ดินก่อนไม่คิดว่าใช้ได้ |
ตัวอย่างบ้านราคา 1,000,000 บาท ค่าโอนจากปกติ 20,000 บาท จะเหลือ 100 บาท บทความที่พบรายงานว่ามาตรการนี้ลดเฉพาะค่าธรรมเนียมโอนและจำนอง ไม่ใช่ภาษีของผู้ขาย จึงยังต้องเตรียมภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ตามปกติ
ขายที่ดิน หรือใช้โฉนดเป็นหลักประกันขอเงินทุน ต่างกันอย่างไร
การขายเหมาะกับคนที่ตั้งใจให้ที่ดินแปลงนี้พ้นมือถาวร ส่วนการจำนองเหมาะกับคนที่ต้องการเงินชั่วคราวและมีแหล่งรายได้คืนชัดเจน แต่แต่ละทางมีค่าใช้จ่ายและความเสี่ยงคนละแบบ
| หัวข้อ | ขายที่ดิน | จำนองโฉนด |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ | โอนไปให้ผู้ซื้อ | ยังเป็นของเจ้าของเดิม แต่ที่ดินเป็นหลักประกันหนี้ |
| ค่าใช้จ่ายตอนทำรายการ | ค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ค่าจดจำนอง 1% (ไม่เกิน 200,000 บาท) และค่าอื่นที่ผู้ให้กู้กำหนด |
| ภาระต่อเนื่อง | ไม่มีหลังขายเสร็จ | ต้องจ่ายดอกเบี้ยและคืนเงินต้นตามสัญญา |
| ความเสี่ยงหลัก | สูญเสียที่ดินและต้องจ่ายภาษีแม้ได้เงินไม่คุ้มราคาตลาด | ผิดนัดชำระอาจถูกบังคับจำนองและขายทอดตลาดตามกระบวนการทางกฎหมาย |
| เหมาะกับ | ผู้ที่ต้องการเงินก้อนและไม่ผูกพันกับที่ดินแปลงนั้น | ผู้ที่ต้องการสภาพคล่องระยะสั้นและมีแผนคืนเงินที่ทำได้จริง |
ก่อนเลือกจำนอง ควรเปรียบเทียบหลายแหล่ง เช่น ธนาคาร สหกรณ์ หรือบริษัทสินเชื่อที่ได้รับอนุญาต อ่านสัญญาให้ครบ และถามยอดรวมทุกค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ยและค่าปรับปิดบัญชีก่อนกำหนด เพื่อนแท้ เงินด่วน ให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดินทุกสาขา สามารถสอบถามรายละเอียดได้ โดยควรพิจารณาความสามารถในการชำระคืนของตัวเองก่อนทุกครั้ง
เช็กค่าใช้จ่ายก่อนไปสำนักงานที่ดิน
- ดูราคาประเมินทุนทรัพย์ ใช้เลขโฉนดหรือที่ตั้งแปลง ตรวจที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์
- นับระยะเวลาถือครอง เพื่อดูว่าเข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
- คำนวณค่าใช้จ่ายรวม ค่าโอน + ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ + ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และตกลงกับคู่สัญญาว่าใครจ่ายอะไร
- เทียบกับทางเลือกอื่น ถ้าต้องการเงินชั่วคราว ให้เทียบต้นทุนการขายกับการจำนองในระยะเวลาเท่ากัน
- ยืนยันอัตราล่าสุดกับสำนักงานที่ดิน ก่อนนัดทำนิติกรรม รวมถึงวันสิ้นสุดของมาตรการลดค่าโอน
เพื่อนแท้ เงินด่วน ส่งเสริมการเข้าถึงสินเชื่อในระบบอย่างถูกต้อง
ให้บริการสินเชื่อที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมาย โปร่งใส ตรวจสอบได้ หากท่านหรือสมาชิกในครอบครัวมีเอกสารสิทธิ์ น.ส.4 หรือ น.ส.3ก สามารถนำมาปรึกษาประเมินวงเงินเพื่อนำทุนไปต่อยอดการเกษตรได้อย่างมั่นใจ พร้อมทีมงานลงพื้นที่ดูแลถึงที่
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ค่าโอนที่ดินคิดอย่างไร
ค่าธรรมเนียมโอนปกติ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมธนารักษ์ ไม่ใช้ราคาซื้อขายจริง ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันได้ว่าใครจ่าย ส่วนใหญ่แบ่งคนละครึ่ง
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ต่างกันอย่างไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ใช้เมื่อถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี ส่วนอากรแสตมป์ 0.5% ใช้เมื่อไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งสองคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า และไม่ได้เสียพร้อมกัน
ขายที่ดินที่ถือครอง 3 ปี ราคาประเมิน 1 ล้านบาท ต้องเตรียมเงินเท่าไร
ค่าโอน 20,000 บาท กับภาษีธุรกิจเฉพาะ 33,000 บาท รวม 53,000 บาท ยังไม่รวมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งต้องคำนวณจริงตามปีที่ถือครอง (ตัวเลขนี้สมมติว่าราคาซื้อขายเท่ากับราคาประเมิน)
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคำนวณอย่างไร
คิดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วนำส่วนที่เหลือไปคิดตามอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า ยิ่งถือครองนานยิ่งหักได้มาก ควรใช้เครื่องคำนวณของกรมสรรพากรหรือสอบถามสำนักงานที่ดิน
มาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% ใช้กับที่ดินเปล่าได้ไหม
จากรายงานที่พบ มาตรการใช้กับบ้าน อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคาร และห้องชุด ที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ยังไม่พบข้อมูลว่าครอบคลุมที่ดินเปล่า ควรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อน
ค่าจดจำนองที่ดินคิดเท่าไร
ปกติ 1% ของวงเงินจำนอง และไม่เกิน 200,000 บาท
ขายที่ดินกับจำนองโฉนดต่างกันอย่างไร
ขายคือโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อและต้องจ่ายค่าโอนกับภาษี ส่วนจำนองกรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของ แต่ต้องชำระดอกเบี้ยและคืนเงินต้นตามสัญญา ถ้าผิดนัดอาจถูกบังคับจำนองและขายทอดตลาด
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
- Krungsri The COACH อัปเดตวิธีการคำนวณค่าโอนบ้าน 2569 (บทความลง 19 พ.ย. 2568)
- Krungsri The COACH ภาษีซื้อขายที่ดิน
- Thai PBSครม. ต่อมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01%
- กรมที่ดิน dol.go.th
- กรมสรรพากร rd.go.th
- กรมธนารักษ์ treasury.go.th
- ราชกิจจานุเบกษาสำหรับมาตรการ 0.01%
