สัญญาขายฝากคือสัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปยังผู้ซื้อฝากทันที แต่มีข้อตกลงพิเศษให้ผู้ขายฝากสามารถซื้อทรัพย์สินนั้นคืนได้ (ไถ่ถอน) ภายในระยะเวลาขายฝากที่กำหนด ปัญหาสำคัญที่สร้างความกังวลให้หลายคนคือ จะทำอย่างไรเมื่อสัญญากำลังจะหมดอายุ หรือสัญญาขายฝากหมดอายุไปแล้ว ซึ่งนั่นหมายถึงความเสี่ยงที่จะสูญเสียทรัพย์สินไปอย่างถาวร วันนี้ เพื่อนแท้เงินด่วน ได้รวบรวมทุกขั้นตอนและทางออกสำหรับปัญหานี้มาให้แล้ว ติดตามได้ในบทความนี้
จะเกิดอะไรขึ้น เมื่อสัญญาขายฝากหมดอายุ
ผลทางกฎหมายที่สำคัญที่สุดเมื่อสัญญาขายฝากหมดอายุลงโดยไม่มีการไถ่ถอนคืน คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ทันที ซึ่งหมายความว่าผู้ขายฝากจะสูญเสียสิทธิ์ทั้งหมดในทรัพย์สินนั้นไปอย่างถาวร ถือเป็นความเสี่ยงขายฝากที่ผู้ขายฝากต้องตระหนักเป็นอย่างยิ่ง
กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด
เมื่อครบกำหนดเวลาไถ่ถอนแล้วผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนทรัพย์สินคืนตามกฎหมายขายฝากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะเปลี่ยนมือไปยังผู้รับซื้อฝากอย่างสมบูรณ์โดยทันทีตามผลของกฎหมาย ผู้ขายฝากจะหมดสิทธิผู้ขายฝากในทรัพย์สินนั้นโดยสิ้นเชิง ไม่สามารถเรียกร้องใดๆ ได้อีกต่อไป และไม่สามารถทำการการฟ้องร้องขายฝากเพื่อเรียกทรัพย์คืนได้
สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาหลังสัญญาหมดอายุ
หลังจากสัญญาขายฝากสิ้นสุดลง สถานะและสิทธิ์ของคู่สัญญาจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน ดังนี้
- ผู้ขายฝาก: หมดสิทธิ์ในการไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นคืนโดยสิ้นเชิง และอาจมีหน้าที่ต้องย้ายออกจากทรัพย์สิน หากมีข้อตกลงระบุไว้ในสัญญา หรือหากผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คนใหม่แจ้งให้ย้ายออก
- ผู้รับซื้อฝาก: ได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นอย่างสมบูรณ์ตามกฎหมาย ทำให้มี สิทธิผู้ซื้อฝาก อย่างเต็มที่ สามารถนำทรัพย์สินนั้นไปใช้ประโยชน์ ขายต่อ จำนอง หรือทำธุรกรรมอื่นๆ ได้ทันที
4 ขั้นตอนที่ต้องทำ “ก่อน” สัญญาขายฝากหมดอายุ
สำหรับผู้ที่สัญญายังมีเวลาเหลืออยู่ การเตรียมตัวล่วงหน้าคือหัวใจสำคัญที่สุดที่จะป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาสัญญาขายฝากหมดอายุและสูญเสียทรัพย์สินไป นี่คือ 4 ขั้นตอนที่ควรลงมือทำทันที
1. ตรวจสอบกำหนดเวลาไถ่ถอนในสัญญา
สิ่งแรกที่ต้องทำคือการหยิบสัญญาขึ้นมาตรวจสอบวันที่และเวลาที่ระบุไว้เป็นวันสิ้นสุดสัญญาให้ชัดเจน เพื่อให้ทราบว่าเหลือเวลาอีกเท่าไหร่ในการเตรียมตัวและดำเนินการไถ่ถอน การทราบกำหนดเวลาไถ่ถอนที่แน่นอนจะช่วยให้วางแผนทางการเงินและขั้นตอนต่างๆ ได้อย่างแม่นยำ
2. เตรียม “สินไถ่” ให้พร้อม
“สินไถ่” คือจำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องชำระคืนแก่ผู้รับซื้อฝากเพื่อขอไถ่ถอนทรัพย์สิน ซึ่งโดยทั่วไปจะประกอบด้วยราคาขายฝาก (เงินต้น) บวกกับผลประโยชน์ตอบแทนตามที่ตกลงกันในสัญญา ควรวางแผนและเตรียมเงินจำนวนนี้ไว้ล่วงหน้า เพื่อให้มั่นใจว่าจะมีเงินพร้อมชำระเมื่อถึงกำหนด
3. ติดต่อผู้รับซื้อฝากเพื่อนัดหมาย
การติดต่อผู้รับซื้อฝากล่วงหน้าก่อนถึงวันครบกำหนดเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อแสดงเจตนาที่ชัดเจนว่าต้องการจะไถ่ถอนทรัพย์สินคืน และเพื่อทำการนัดหมายวันและเวลาที่จะไปทำธุรกรรมร่วมกัน ณ สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ การสื่อสารที่ดีจะช่วยให้กระบวนการราบรื่นขึ้น
4. ดำเนินการไถ่ถอน ณ สำนักงานที่ดิน
ในวันที่นัดหมาย ทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะต้องไปดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมเอกสารสำคัญ เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน โฉนดที่ดินฉบับจริง และสัญญาขายฝากฉบับจริง เมื่อเจ้าหน้าที่ดำเนินการเสร็จสิ้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะกลับมาเป็นของผู้ขายฝากดังเดิม
ไถ่ถอนไม่ทัน ทางออกสุดท้ายคือ “การต่อสัญญา”
ในกรณีที่ไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนได้ทันเวลาจริงๆ การเจรจาขอขยายระยะเวลาไถ่ถอน หรือการต่ออายุสัญญาถือเป็นทางออกที่ดีที่สุด เพื่อป้องกันไม่ให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก แต่การดำเนินการนี้จะต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับซื้อฝาก และต้องทำก่อนที่สัญญาขายฝากหมดอายุลง
การขอขยายระยะเวลาไถ่ถอนทำได้อย่างไร
ตามกฎหมายขายฝาก คู่สัญญาสามารถตกลงขยาย ระยะเวลาขายฝาก ได้ แต่มีเงื่อนไขสำคัญคือ ต้องดำเนินการจดทะเบียนต่อสัญญาก่อนที่สัญญาเดิมจะสิ้นสุดลง และต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับซื้อฝากเท่านั้น หากผู้รับซื้อฝากไม่ยินยอม ก็จะไม่สามารถขยายสัญญาได้
ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องใช้ในการต่อสัญญา
กระบวนการต่อ สัญญาขายฝากอสังหา ไม่ซับซ้อน แต่ต้องทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อให้มีผลบังคับใช้ โดยมีขั้นตอนหลักดังนี้
- การเจรจาตกลงกับผู้รับซื้อฝาก: ผู้ขายฝากต้องเจรจากับผู้รับซื้อฝากเพื่อขอขยายระยะเวลาไถ่ถอน ซึ่งอาจมีการตกลงเรื่องค่าตอบแทนหรือเงื่อนไขอื่นๆ เพิ่มเติม
- การทำหนังสือสัญญาต่อท้าย: เมื่อตกลงกันได้แล้ว ให้จัดทำ “หนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาขายฝากเดิม” หรือ “บันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญา” โดยระบุระยะเวลาที่ขยายออกไปอย่างชัดเจน
- การไปจดทะเบียนต่อสัญญา ณ สำนักงานที่ดิน: นำหนังสือสัญญาดังกล่าวพร้อมเอกสารประจำตัวและโฉนดที่ดินฉบับจริง ไปยื่นจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อบันทึกการเปลี่ยนแปลงในสารบัญของโฉนด
ข้อควรระวังในการต่อสัญญาขายฝาก
การต่อสัญญาเป็นทางออกที่ดี แต่ก็มีข้อควรระวังบางประการเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขใหม่อาจมีการเปลี่ยนแปลง: ผู้รับซื้อฝากอาจเรียกร้องผลประโยชน์ตอบแทนเพิ่มเติม หรือมีเงื่อนไขอื่นๆ ที่เปลี่ยนแปลงไปจากสัญญาเดิม ควรอ่านและทำความเข้าใจให้ดีก่อนตกลง
- ควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนให้ถูกต้องเสมอ: การตกลงด้วยวาจาไม่มีผลทางกฎหมาย ข้อตกลงในการขยายสัญญาต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น เพื่อให้มีผลสมบูรณ์
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาขายฝากหมดอายุ
ค่าธรรมเนียมในการไถ่ถอนขายฝาก ใครเป็นคนจ่าย?
โดยทั่วไปแล้ว “ผู้ขอไถ่ถอน” หรือผู้ขายฝากจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม แต่ทั้งนี้สามารถตกลงเป็นอย่างอื่นในสัญญาได้
กฎหมายให้ขยายสัญญาขายฝากได้นานแค่ไหน?
สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลาไถ่ถอนได้ไม่เกิน 10 ปี และสามารถขยายเวลาได้ แต่เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปีนับแต่วันทำสัญญาขายฝาก
หากไม่ไถ่ถอนตามกำหนด ผู้ขายฝากต้องย้ายออกทันทีหรือไม่?
ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา หากไม่มีการตกลงเป็นอย่างอื่น ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คนใหม่ มีสิทธิ์ให้ผู้ขายฝากและบริวารย้ายออกจากทรัพย์สินได้
การไถ่ถอนต้องใช้เอกสารสำคัญอะไรบ้าง?
โดยหลักๆ คือ บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, โฉนดที่ดินฉบับจริง (สำหรับคนที่มีที่ดินประเภทนี้ อาจสงสัยว่า โฉนดครุฑแดงคืออะไร ซึ่งก็คือเอกสารสิทธิ์ น.ส. 4 ที่สามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎหมาย) และสัญญาขายฝากฉบับจริงของทั้งสองฝ่าย
“สินไถ่” ตามกฎหมายกำหนดไว้เท่าไหร่?
สินไถ่ที่ตกลงกันต้องไม่เกินราคาขายฝากบวกกับผลประโยชน์ตอบแทนในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี
สัญญาขายฝาก แตกต่างจาก การจำนอง อย่างไร?
ข้อแตกต่างที่สำคัญที่สุดคือ “กรรมสิทธิ์” ในการขายฝาก กรรมสิทธิ์จะโอนไปให้ผู้รับซื้อฝากทันที แต่การจำนองกรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้จำนองอยู่ ในขณะที่การจำนองเป็นเพียงการประกันหนี้ และมักมีคำถามตามมาว่าจำนองที่ดินกี่วันได้เงิน ซึ่งกระบวนการอาจแตกต่างกันไป
สรุปสัญญาขายฝากหมดอายุ ไม่ใช่ทางตันเสมอไป
การที่สัญญาขายฝากหมดอายุถือเป็นเรื่องใหญ่ แต่ไม่ใช่ทางตันเสมอไปหากมีการเตรียมตัวที่ดี การวางแผนทางการเงินตั้งแต่เนิ่นๆ การตรวจสอบกำหนดเวลาไถ่ถอน และการสื่อสารกับผู้รับซื้อฝากอย่างสม่ำเสมอ คือกุญแจสำคัญในการป้องกันการสูญเสียทรัพย์สิน แต่หากเกิดเหตุสุดวิสัยจริงๆ การเจรจาต่อสัญญาก็ยังเป็นทางออกที่เป็นไปได้
สำหรับท่านที่ต้องการสภาพคล่องเพื่อไถ่ถอนจำนองหรือต้องการเงินทุนหมุนเวียน ที่เพื่อนแท้ เงินด่วน เรามีบริการสินเชื่อที่พร้อมช่วยเหลือ ให้วงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมินราคาที่ดิน โดยไม่ต้องกังวลเรื่องดอกเบี้ยที่สูงเกินจริง ทำให้ทุกปัญหาการเงินเป็นเรื่องง่ายสำหรับคุณ
