จะซื้อขายหรือลงทุนในที่ดิน จำเป็นต้องเข้าใจและทำความรู้จักเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินเสียก่อน เพื่อให้เข้าใจกลไกของการตั้งราคาขายและสามารถหาราคาที่ตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายทั้งสองฝ่าย การตรวจสอบโฉนดที่ดินผ่านการเช็คราคาประเมินที่ดินจะเป็นหนึ่งในตัวช่วยให้คุณตัดสินได้ใจว่าควรจะทำประโยชน์บนที่ดินนี้ต่ออย่างไรดี จะซื้อแล้วแบ่งขายทำกำไร ซื้อแล้วรอราคาที่ดินสูงขึ้น หรือปล่อยเช่าหารายได้ระหว่างรอ
ผู้ที่ต้องการเช็คราคาประเมินที่ดินสามารถไปขอหนังสือรับรองราคาประเมินที่ดินได้ที่กรมที่ดิน หรือไปใช้บริการประเมินราคาที่ดินจากผู้ให้บริการเอกชนต่าง ๆ
อย่างไรก็ตาม การเช็คราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในตอนนี้ ผู้สนใจไม่ต้องเดินทางไกลถึงกรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินอีกต่อไป เพราะคุณสามารถเช็คได้ด้วยตนเองแบบออนไลน์ผ่านระบบค้นหารูปแปลงที่ดิน LandMaps ของกรมที่ดิน หรือระบบเผยแพร่ประเมินทรัพย์สินของกรมธนารักษ์
ราคาประเมินที่ดิน
ราคาประเมินที่ดิน คือ ราคาหรือมูลค่าโดยประมาณของที่ดิน โดยทั่วไปแล้วมูลค่านี้กำหนดโดยผู้ประเมินซึ่งเป็นมืออาชีพที่ได้รับการฝึกฝนเพื่อประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ราคาประเมินของที่ดินอาจใช้เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ เช่น การกำหนดราคาที่ดินเมื่อมีการขายหรือการกำหนดมูลค่าของที่ดินเพื่อเสียภาษี โดยทั่วไปราคาประเมินจะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ได้แก่ ที่ตั้งของที่ดิน ขนาดและลักษณะของที่ดิน และส่วนปรับปรุงหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน
ข้อมูลที่ต้องใช้ในการตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน
เพื่อประเมินราคาที่ดินออนไลน์ ข้อมูลที่คุณต้องใช้จะปรากฏอยู่บนหน้าโฉนดที่ดิน ซึ่งมีดังนี้
1. จังหวัด
เป็นจังหวัดที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่
2. อำเภอ
ชื่ออำเภอที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่
3. เลขที่โฉนด
เป็นลำดับเลขของแปลงที่ดิน มีวิธีลำดับเลขตามอำเภอ เมื่อขึ้นอำเภอใหม่ เลขที่โฉนดก็จะเริ่มนับ 1 ใหม่
4. เลขที่ดิน
บอกลำดับเลขที่ของแปลงที่ดินในแผนที่ระวางที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ สำนักงานที่ดินลำดับเลขที่ดินไว้เพื่อให้สะดวกต่อการจัดเก็บและค้นหา
5. ระวาง
ระวางที่ดินเป็นแผนที่ขนาดใหญ่ที่แสดงที่ดินหลายแปลงไว้ด้วยกัน ระวางที่ดิน จะบอกขอบเขตของที่ตั้ง และเส้นทางโดยรอบ ก่อนซื้อ-ขายที่ดิน ควรตรวจสอบว่าที่ดินแปลงที่จะซื้อ-ขายมีอะไรใกล้เคียงและมีเส้นสาธารณะอะไรบ้างที่ตัดผ่าน สามารถดูระวางที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
เช็คราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดิน
หากต้องการเช็คราคาประเมินที่ดินพร้อมขอหนังสือรับรองราคาประเมินที่ดิน คุณสามารถไปทำรายการยื่นคำขอได้ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
การขอหนังสือรับรองราคาประเมินที่ดิน
บุคคลทั่วไปที่ประสงค์อยากเช็คราคาประเมินที่ดิน 2567 สามารถขอดูหรือขอทราบราคาประเมินได้ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ และถ้าต้องการคัด สำเนาบัญชี หรือต้องการรูปแผนที่ประกอบบัญชี หรือออกหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ ผู้ขอจะต้องเป็นเจ้าของที่ดินนั้น ๆ หรือเป็นผู้ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินเท่านั้น
หลักฐานประกอบการขอราคาประเมินที่ดิน
ขอหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ที่สำนักงานที่ดินท้องที่ ควรเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้
- หนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส. 3 ก.
- บัตรประจำตัวประชาชน บัตรประจำตัวข้าราชการ หรือบัตรประจำตัวพนักงาน พร้อมทั้งสำเนา
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- กรณีผู้ขอเป็นนิติบุคคล ใช้หลักฐานนิติบุคคล
- กรณีมอบอำนาจ จำเป็นต้องใช้บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน หรือหนังสือมอบอำนาจ ของทั้งผู้มอบอำนาจ และผู้รับมอบอำนาจประกอบการขอหนังสือรับรอง
ค่าใช้จ่ายเช็คราคาประเมินที่ดิน
เช็คราคาประเมินที่ดินและขอหนังสือรับรองราคาประเมิน กรมที่ดินได้กำหนดค่าใช้จ่ายในเบื้องต้น ดังนี้
- ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
- ค่ารับรอง ฉบับละ 10 บาท
- ค่าพยานคำขอ เรื่องละ 20 บาท
- ค่ามอบ (ถ้ามี) เรื่องละ 20 บาท
เช็คราคาประเมินที่ดินด้วยตนเองผ่าน LandsMaps
LandsMaps เป็นฐานข้อมูลที่พัฒนาจากความร่วมมือระหว่างกรมที่ดินและสำนักงานพัฒนารัฐบาลดิจิทัล (องค์การมหาชน) เพื่ออำนวยความสะดวกให้ประชาชนสามารถค้นหารูปแปลงที่ดินได้ด้วยตัวเอง ผู้ที่สนใจสามารถลงชื่อหรือไม่ลงชื่อเข้าใช้งานก็ได้ เข้าถึงได้จากเว็บไซต์ LandsMaps หรือดาวน์โหลดแอปพลิเคชันได้ทาง App Store และ Google Play
เช็คราคาประเมินที่ดินแบบไม่มีโฉนดที่ดิน
ไม่มีข้อมูลของโฉนดก็สามารถเช็คราคาประเมินที่ดินผ่านแอพราคาประเมินที่ดินได้ จากการค้นหา 3 วิธี ซึ่งประกอบไปด้วย การซูมหาจากแผนที่ หาจากสถานที่สำคัญ หรือค้นหาจากตำแหน่งปัจจุบัน
- การซูมหาจากแผนที่ สามารถซูมเข้าไปในแผนที่ของจังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่ เมื่อพบแล้วให้ double click เพื่อให้ระบบแสดงข้อมูลของที่ดินนั้น
- การหาจากสถานที่สำคัญ ให้ทำโดยการกรอกสถานที่ลงไป แล้วระบบจะแสดงแผนที่โดยรอบของบริเวณนั้น เมื่อเจอที่ดินให้ double click แล้วระบบจะแสดงข้อมูลของที่นั้น
- การหาจากตำแหน่งปัจจุบัน ให้เปิดตำแหน่งบนอุปกรณ์ที่กำลังใช้ค้นหา แล้วให้เลื่อนหาหรือกดซูมจนกว่าจะเจอแปลงที่ดินที่ต้องการ เมื่อพบแล้วให้ double click
เช็คราคาประเมินที่ดินแบบมีโฉนดที่ดิน
เช็คราคาประเมินที่ดินด้วยข้อมูลของโฉนดที่ดิน สามารถทำได้ ดังนี้
- เลือกการแสดงผลของแผนที่ตามที่ต้องการจากเมนูด้านขวา ซึ่งประกอบไปด้วย 3 อย่าง คือ ภาพดาวเทียม ภาพแผนที่ และภาพ OpenStreetMap และสามารถเลือกการแสดงผลของชั้นข้อมูลได้ ซึ่งแบ่งเป็น รูปแปลงที่ดิน ผังเมือง และตำแหน่งโคกหนองนา
- ระบุข้อมูลของที่ดินที่ต้องการประเมินราคาที่ดินต่างจังหวัดลงในช่องค้นหา โดยกรอก จังหวัด อำเภอ และเลขโฉนด แล้วกดค้นหา
- หน้าต่างของข้อมูลของแปลงที่ดินจะปรากฏขึ้นมา ประกอบไปด้วยข้อมูลทั่วไปของแปลงที่ดิน ข้อมูลของสำนักงานที่ดินท้องที่ และราคาประเมินที่ดิน
เช็คราคาประเมินที่ดินผ่านแอพ SmartLands
แอป Smartlands เป็นบริการที่กรมที่ดินจัดหาแก่ประชาชนทั่วไป ให้สามารถเข้าถึงกรมที่ดินได้อย่างสะดวก ทุกที่ ทุกเวลาผ่านทางออนไลน์ ภายในแอปจะรวบรวมลิงก์บริการต่าง ๆ ไม่ต่ำกว่า 10 ลิงก์ ซึ่งรวมถึงการเช็คราคาประเมินที่ดิน ค้นหาประกาศที่ดิน ตรวจสอบค่าและคิวรังวัด ข่าวจัดซื้อ-จัดจ้าง และการค้นหารูปแปลงที่ดิน ผู้ที่สนใจดูราคาประเมินที่ดิน สามารถคลิกเข้าไปเช็คได้ที่ไอคอน LandsMaps แล้วแอป SmartLands จะพาผู้ใช้งานเข้าสู่หน้าเว็บไซต์ค้นหาแปลงที่ดินออนไลน์ สามารถดาวน์โหลดแอปได้แล้ววันนี้ทั้งบน Google Play และ App Store
เช็คราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์
กรมธนารักษ์ได้พัฒนาระบบเช็คราคาประเมินที่ดิน 2567 กรมธนารักษ์ ให้ผู้ที่สนใจสามารถลองเข้าไปใช้งานได้ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ ระบบสามารถแสดงผลได้ทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษเพื่อรองรับผู้ใช้งานทุกคน สามารถลงชื่อหรือไม่ลงชื่อเข้าใช้งานก็ได้ ผู้ใช้งานสามารถเช็คราคาประเมินที่ดินได้จากเลขที่โฉนด เลขที่ดิน น.ส. 3 ก. ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง
สำนักงานธนารักษ์
สำนักงานธนารักษ์ดำเนินการเกี่ยวกับการกำหนดราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินอื่นตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ผู้ที่สนใจสามารถเช็คราคาประเมินที่ดินรายแปลงทางอินเตอร์เน็ตได้ โดยเข้าเว็บไซด์ของกรมธนารักษ์ ระบบจะค้นหาข้อมูลจากหมายเลขโฉนดที่ดิน เลขที่ดิน หน้าสำรวจ เลขระวาง ตำบล เขต และจังหวัดของแปลงที่ดินที่ผู้ใช้งานกรอกลงไป
เว็บไซต์กรมธนารักษ์ ราคาประเมินที่ดิน
เว็บไซต์กรมธนารักษ์ได้เปลี่ยนหน้าตาของระบบให้ผู้ใช้งานสามารถใช้งานได้ง่ายดายขึ้น เข้าถึงได้ที่ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน หน้าเว็บไซต์จะแสดงแผนที่ของแปลงที่ดินในประเทศไทย เมื่อต้องการเช็คราคาประเมินที่ดิน ให้ผู้ใช้งานทำตามขั้นตอนต่อไปนี้
- เลือกหาจาก เลขที่โฉนด หรือ น.ส. 3 ก. บนเมนูค้นหาราคาประเมิน
- หากค้นหาจากโฉนดที่ดิน ให้ระบุ เลขที่โฉนด หน้าที่สำรวจ(ถ้ามี) และ จังหวัด ที่ที่ดินตั้งอยู่
- หากค้นหาจาก น.ส. 3 ก. ให้ระบุ เลขที่ น.ส. 3 ก. และ จังหวัด ที่ที่ดินตั้งอยู่
- กด ค้นหา แล้วอ่านผลลัพธ์ ระบบจะแสดงราคาประเมินของที่ดินเป็นราคาบาทต่อตารางวา
เช็คราคาประเมินที่ดินผ่านบริษัทประเมินราคาที่ดิน
ราคาประเมินที่ดินนั้นไม่ได้ถูกกำหนดโดยหน่วยงานของรัฐฯ เท่านั้น เอกชนเองก็มี “บริษัทประเมินราคาที่ดิน” โดยจะใช้การประเมินจากข้อมูล 2 แหล่งคือ ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน และอิงจากราคาตลาดนั่นเอง
ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนนั้นจะเป็นการประเมินจากผู้ที่มีความเชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินของบริษัทเอกชน จะมีทั้งบริษัทประเมินราคาที่ดิน บริษัทที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินต่าง ๆ ที่มีหน่วยงานประเมินราคาที่ดิน
ราคาประเมินที่ดินของเอกชนจะถูกอ้างอิงมาจากราคาประเมินของกรมที่ดินหรืออ้างอิงจากราคาตลาดก็ได้ หลังจากนั้นก็จะกำหนดเป็นราคากลางขึ้นมา ซึ่งแต่ละบริษัทจะมีเกณฑ์ในการกำหนดราคาที่ไม่เหมือนกัน หากต่างบริษัทกันแต่เป็นพื้นที่เดียวกันราคาที่ดินก็จะแตกต่างกันออกไป แต่ก็จะมีราคาที่ใกล้เคียงกันคือไม่แตกต่างกันมากครับ
ค่าประเมินทรัพย์สิน
“ค่าประเมินทรัพย์สิน” หมายถึง ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจากการประเมินทรัพย์สิน เช่น ที่ดินหรืออาคาร ค่าใช้จ่ายในการประเมินทรัพย์สินอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ รวมถึงประเภทของทรัพย์สินที่ประเมิน ที่ตั้งของทรัพย์สิน และความซับซ้อนของการประเมิน
ปัจจัยทั่วไปบางประการที่อาจส่งผลต่อต้นทุนการประเมินทรัพย์สิน ได้แก่ ขนาดของทรัพย์สิน อายุและสภาพของทรัพย์สิน และคุณสมบัติพิเศษหรือสิ่งอำนวยความสะดวกใดๆ ที่ทรัพย์สินอาจมี โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายในการประเมินทรัพย์สินมักจะขึ้นอยู่กับเวลาและความพยายามที่จำเป็นในการประเมินให้เสร็จสมบูรณ์ รวมถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่อาจเกิดขึ้นในระหว่างกระบวนการประเมิน
ปัจจัยที่มีผลต่อราคาประเมินที่ดิน
มีข้อมูลหลายประเภทที่ส่งผลต่อราคาประเมินที่ดิน ได้แก่
ที่ตั้งและขนาดของที่ดิน
การแบ่งเขตของที่ดิน
การจัดแบ่งเขตของที่ดินสามารถส่งผลต่อมูลค่าของที่ดินได้อย่างมีนัยสำคัญ ระเบียบการแบ่งเขตเป็นกฎหมายที่กำหนดวิธีการใช้ที่ดินในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง และระเบียบเหล่านี้อาจส่งผลต่อศักยภาพในการพัฒนาที่ดิน ตัวอย่างเช่น หากที่ดินถูกแบ่งโซนสำหรับอยู่อาศัย อาจมีค่ามากกว่าที่ดินที่ถูกแบ่งโซนสำหรับอุตสาหกรรม เพราะการสร้างบ้านบนที่ดินสำหรับอยู่อาศัยอาจง่ายกว่าที่จะเป็น สร้างโรงงานบนที่ดินที่เป็นเขตอุตสาหกรรม
การจำแนกโซนของที่ดินสามารถส่งผลต่อมูลค่าของที่ดินได้โดยการกำหนดประเภทของอาคารและโครงสร้างอื่น ๆ ที่สามารถสร้างบนที่ดินได้ เช่นเดียวกับความหนาแน่นของการพัฒนาที่ได้รับอนุญาตบนที่ดิน
ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน
ลักษณะทางกายภาพของที่ดินสามารถมีบทบาทในการกำหนดมูลค่าของที่ดินได้ ตัวอย่างเช่น ภูมิประเทศของที่ดิน หรือรูปร่างและระดับความสูงของที่ดิน อาจส่งผลต่อมูลค่าของที่ดิน ที่ดินที่ราบเรียบและเข้าถึงได้ง่ายอาจมีค่ามากกว่าที่ดินที่สูงชันและก่อสร้างได้ยาก
ประเภทของดินก็มีผลต่อมูลค่าของที่ดินเช่นกัน เพราะดินบางประเภทอาจเหมาะกับการพัฒนาบางประเภทมากกว่าประเภทอื่น ตัวอย่างเช่น ที่ดินที่มีดินอุดมสมบูรณ์อาจมีคุณค่าสำหรับการทำฟาร์มหรือทำสวนมากกว่าที่ดินที่มีดินร่วนปนหิน พืชพรรณบนผืนดินก็เป็นปัจจัยหนึ่งเช่นกัน เพราะอาจส่งผลต่อรูปลักษณ์และประโยชน์ใช้สอยของผืนดิน ที่ดินที่มีป่าไม้หนาทึบอาจมีคุณค่าสำหรับการพัฒนาบางประเภท เช่น การแบ่งเขตที่อยู่อาศัย มากกว่าที่ดินที่แห้งแล้งและเป็นหิน
ความพร้อมของสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐาน
ความพร้อมใช้งานของสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานสามารถเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดมูลค่าของที่ดิน ที่ดินที่สามารถเข้าถึงสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐาน เช่น น้ำ ท่อระบายน้ำ และไฟฟ้า อาจมีค่ามากกว่าที่ดินที่ไม่สามารถเข้าถึงทรัพยากรเหล่านี้ได้ เนื่องจากอาจมีราคาแพงกว่าและใช้เวลานานในการขยายบริการเหล่านี้ไปยังพื้นที่ที่ไม่ได้เชื่อมต่ออยู่แล้ว
ตัวอย่างเช่น หากที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ที่สามารถเข้าถึงระบบน้ำและระบบบำบัดน้ำเสียของเทศบาลได้ ที่ดินนั้นอาจมีค่ามากกว่าที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ห่างไกล และจะต้องมีการติดตั้งบ่อน้ำและระบบบำบัดน้ำเสียส่วนตัว . ในทำนองเดียวกัน ที่ดินที่มีไฟฟ้าเข้าถึงอาจมีค่ามากกว่าที่ดินที่ไม่มีไฟฟ้าเข้าถึง เนื่องจากการก่อสร้างบนที่ดินที่มีไฟฟ้าเข้าถึงอาจสะดวกและคุ้มค่ากว่า
สภาวะตลาดในพื้นที่:
สภาพตลาดในพื้นที่เป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดมูลค่าที่ดิน ความต้องการที่ดินในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งอาจส่งผลต่อมูลค่าของที่ดินนั้น เนื่องจากที่ดินที่มีความต้องการสูงอาจมีมูลค่ามากกว่าที่ดินที่ไม่เป็นที่ต้องการสูง ราคาของทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ในพื้นที่ก็เป็นปัจจัยหนึ่งเช่นกัน เพราะที่ดินที่มีลักษณะใกล้เคียงกับทรัพย์สินอื่นที่ขายในราคาที่สูงอาจมีมูลค่ามากกว่าที่ดินที่มีลักษณะใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ขายในราคาที่ต่ำกว่า
สภาวะตลาดอื่นๆ ที่อาจส่งผลต่อมูลค่าที่ดิน ได้แก่ ภาวะเศรษฐกิจในพื้นที่ เช่น อัตราการว่างงานและความแข็งแกร่งโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนความพร้อมในการจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์
การปรับปรุงหรือโครงสร้างใดๆ บนที่ดิน:
การปรับปรุงหรือสิ่งก่อสร้างบนที่ดินอาจส่งผลต่อมูลค่าของที่ดินได้ การปรับปรุง คือการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ที่เกิดขึ้นกับที่ดินเพื่อเพิ่มมูลค่าหรือทำให้มีประโยชน์มากขึ้น เช่น การก่อสร้างอาคารหรือถนนบนที่ดินสามารถพิจารณาปรับปรุงได้ โครงสร้างคือวัตถุถาวรใดๆ บนที่ดิน เช่น อาคารหรือรั้ว การปรับปรุงและโครงสร้างบนที่ดินอาจส่งผลต่อมูลค่าของที่ดิน เนื่องจากสามารถเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินหรือใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น
ตัวอย่างเช่น ที่ดินที่มีอาคารที่สร้างไว้อย่างดีอาจมีค่ามากกว่าที่ดินที่ไม่มีอาคาร เนื่องจากอาคารสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้หลากหลายและอาจเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาที่ดิน ในทำนองเดียวกัน ที่ดินพร้อมถนนหรือโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆ อาจมีค่ามากกว่าที่ดินที่ไม่มีการปรับปรุง เนื่องจากที่ดินเหล่านี้สามารถทำให้เข้าถึงได้ง่ายขึ้นและพัฒนาได้ง่ายขึ้น
ภาระผูกพันใด ๆ บนที่ดิน:
ภาระผูกพันในที่ดิน เช่น การจำนองหรือภาระผูกพัน อาจส่งผลต่อมูลค่าของที่ดิน ภาระผูกพันคือการเรียกร้องทางกฎหมายบนที่ดินที่อาจจำกัดความสามารถของเจ้าของในการใช้หรือขายที่ดิน ตัวอย่างเช่น การจำนองเป็นการเรียกร้องทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินที่ผู้ให้กู้ถือครองไว้เพื่อเป็นประกันเงินกู้ หากเจ้าของที่ดินผิดนัดจำนอง ผู้ให้กู้อาจมีสิทธิยึดที่ดินและขายเพื่อกู้เงิน
ภาระผูกพันยังเป็นสิทธิเรียกร้องทางกฎหมายในที่ดินที่เจ้าหนี้อาจถือครองเพื่อเป็นประกันหนี้ ตัวอย่างเช่น หากผู้รับเหมาทำงานบนที่ดินและไม่ได้รับค่าจ้าง พวกเขาอาจวางภาระบนที่ดินเพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขาได้รับค่าจ้าง ภาระผูกพันในที่ดินอาจส่งผลต่อมูลค่าของที่ดิน เนื่องจากอาจจำกัดความสามารถของเจ้าของในการใช้หรือขายที่ดิน และอาจทำให้การจัดหาเงินทุนสำหรับที่ดินทำได้ยากขึ้น
ข้อพิจารณาด้านสิ่งแวดล้อมหรือข้อพิจารณาพิเศษอื่นๆ
การพิจารณาเป็นพิเศษด้านสิ่งแวดล้อมและอื่นๆ อาจส่งผลต่อมูลค่าของที่ดิน ข้อพิจารณาด้านสิ่งแวดล้อม หมายถึง ปัจจัยใดๆ ที่อาจมีผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติของที่ดิน เช่น การมีอยู่ของพื้นที่ชุ่มน้ำ ที่อยู่อาศัยของสัตว์ป่าคุ้มครอง หรือวัตถุอันตราย การพิจารณาเหล่านี้อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าของที่ดิน เนื่องจากอาจจำกัดประเภทของการพัฒนาที่สามารถทำได้บนที่ดิน หรืออาจต้องใช้มาตรการพิเศษเพื่อปกป้องสิ่งแวดล้อม
ข้อพิจารณาพิเศษอื่น ๆ อาจรวมถึงความสำคัญทางประวัติศาสตร์หรือวัฒนธรรมของดินแดน หรือการมีอยู่ของทรัพยากรทางวัฒนธรรมที่อาจจำเป็นต้องได้รับการคุ้มครอง การพิจารณาเหล่านี้อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าของที่ดิน เนื่องจากอาจจำกัดประเภทของการพัฒนาที่สามารถทำได้บนที่ดิน หรืออาจต้องใช้มาตรการพิเศษเพื่อรักษาทรัพยากรทางประวัติศาสตร์หรือวัฒนธรรม
ประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่สามารถประเมินราคาที่ดินได้
เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีอยู่หลายประเภทและแต่ละอันให้สิทธิแก่เจ้าของไม่เหมือนกัน สามารถแยกออกจากกันอย่างง่ายได้จากการสังเกตสีของตราครุฑที่อยู่ด้านบน กลางกระดาษบนหน้าแรกของหนังสือเหล่านั้น ก่อนเช็คราคาประเมินที่ดินควรทำความรู้จักกับเอกสารสิทธิ์ที่ดินต่อไปนี้
โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑสีแดง)
โฉนดครุฑแดง หรือโฉนดที่ดิน น.ส. 4 เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นหนังสือที่แสดงว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดิน “ได้ทำประโยชน์แล้ว” บนที่ดินนั้น ๆ และมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ มีสิทธินำที่ดินไปจดทะเบียนซื้อ-ขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก หรือขัดขวางไม่ให้ใครเข้ามาเกี่ยวข้องในที่ดินได้
โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑสีเขียว)
ครุฑเขียว หรือ น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่รับรองโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน ว่าผู้ที่เป็นเจ้าของได้ทำประโยชน์บนที่ดินแล้ว ผู้ครอบครองที่ดินไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเหมือนโฉนดครุฑแดง แต่สามารถนำไปเปลี่ยนเป็นโฉนด น.ส. 4 ได้ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมทั้งยื่นหลักฐานประกอบตามที่กฎหมายกำหนด
โฉนดที่ดิน น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ครุฑสีดำ)
ครุฑดำ หรือ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกับโฉนดครุฑเขียว แต่ออกให้โดยนายอำเภอท้องที่ หรือเจ้าพนักงานที่ดิน ออกให้กับผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ไม่ให้กรรมสิทธิ์กับเจ้าของที่ดิน และไม่สามารถซื้อ-ขายได้
วัตถุประสงค์ของการประเมินที่ดิน
1. การกำหนดมูลค่าที่ดินเมื่อมีการขายหรือโอน
การกำหนดมูลค่าที่ดินเมื่อมีการขายหรือโอนเป็นหนึ่งในวัตถุประสงค์หลักของการประเมินราคาที่ดิน กระบวนการกำหนดมูลค่าที่ดินเรียกว่าการประเมินอสังหาริมทรัพย์หรือการประเมินมูลค่าที่ดิน ผู้ประเมินราคามืออาชีพจะใช้วิธีการและเทคนิคที่หลากหลายในการประมาณมูลค่าตลาดของที่ดิน โดยคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ เช่น ที่ตั้ง การแบ่งเขต ขนาด ภูมิประเทศ คุณภาพดิน และการปรับปรุงหรือโครงสร้างใดๆ ในทรัพย์สิน
โดยทั่วไป ผู้ประเมินจะเริ่มต้นด้วยการวิเคราะห์การขายที่เทียบเคียงได้ของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่ หรือที่เรียกว่าแนวทางการเปรียบเทียบการขาย พวกเขายังจะพิจารณาแนวทางต้นทุน ซึ่งประเมินมูลค่าของที่ดินโดยการคำนวณต้นทุนเพื่อทดแทนการปรับปรุงทรัพย์สินด้วยการก่อสร้างใหม่ที่คล้ายคลึงกัน วิธีรายได้ซึ่งโดยทั่วไปจะใช้สำหรับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ ประมาณการมูลค่าของที่ดินโดยการวิเคราะห์รายได้ที่เป็นไปได้ที่ทรัพย์สินสามารถสร้างรายได้
2. การกำหนดมูลค่าของที่ดินเพื่อเสียภาษี
การกำหนดมูลค่าที่ดินเพื่อเสียภาษีเป็นวัตถุประสงค์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งของการประเมินราคาที่ดิน กระบวนการกำหนดมูลค่าที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีเรียกว่าการประเมินภาษี และโดยทั่วไปจะดำเนินการโดยเจ้าหน้าที่ของรัฐหรือผู้ประเมินตามสัญญา มูลค่าของที่ดินใช้ในการคำนวณภาษีโรงเรือนที่เจ้าของที่ดินต้องจ่าย
ขั้นตอนการประเมินภาษีคล้ายกับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์แต่มีข้อแตกต่างบางประการ ผู้ประเมินจะใช้วิธีและเทคนิคเดียวกัน เช่น วิธีเปรียบเทียบยอดขาย วิธีต้นทุน วิธีรายได้ ในการประมาณมูลค่าตลาดของที่ดิน อย่างไรก็ตาม ผู้ประเมินจะต้องพิจารณากฎหมายและระเบียบข้อบังคับของท้องถิ่นหรือของรัฐที่มีผลกระทบต่อมูลค่าของที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีด้วย
ผู้ประเมินจะพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น การแบ่งเขต การใช้ที่ดิน และข้อจำกัดอื่นๆ ที่อาจส่งผลต่อศักยภาพในการใช้ประโยชน์และมูลค่าของที่ดิน ผู้ประเมินจะพิจารณาถึงส่วนปรับปรุงหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินและสภาพของที่ดินด้วย มูลค่าสุดท้ายที่กำหนดโดยผู้ประเมินจะใช้ในการคำนวณภาษีโรงเรือนและที่ดินที่เจ้าของที่ดินต้องจ่าย
3. การตั้งราคาที่ดินเมื่อมีการเช่าหรือให้เช่า
การตั้งราคาที่ดินเมื่อให้เช่าหรือให้เช่าเป็นวัตถุประสงค์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งของการประเมินราคาที่ดิน ในกรณีนี้กระบวนการกำหนดมูลค่าของที่ดินเรียกว่าการเช่าหรือการประเมินค่าเช่า มูลค่าของที่ดินใช้ในการกำหนดค่าเช่าหรือราคาเช่าสำหรับผู้เช่าหรือผู้เช่า
ขั้นตอนการประเมินราคาเช่าหรือเช่าคล้ายกับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์แต่มีข้อแตกต่างบางประการ ผู้ประเมินจะใช้วิธีและเทคนิคเดียวกัน เช่น วิธีเปรียบเทียบยอดขาย วิธีต้นทุน วิธีรายได้ ในการประมาณมูลค่าตลาดของที่ดิน อย่างไรก็ตาม ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น สถานที่ตั้ง การแบ่งเขต ขนาด ภูมิประเทศ คุณภาพดิน และการปรับปรุงหรือโครงสร้างใดๆ ในทรัพย์สิน ตลอดจนศักยภาพในการใช้ประโยชน์ที่ดินของผู้เช่าหรือผู้เช่า
ผู้ประเมินจะพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น สภาพตลาดในปัจจุบัน ความต้องการที่ดิน และการแข่งขันในพื้นที่ มูลค่าสุดท้ายที่กำหนดโดยผู้ประเมินจะใช้เพื่อกำหนดค่าเช่าหรือราคาเช่าสำหรับผู้เช่าหรือผู้เช่า กระบวนการนี้เรียกอีกอย่างว่า “การวิเคราะห์ความเป็นไปได้” ซึ่งรวมถึงการศึกษาศักยภาพของรายได้ ค่าใช้จ่าย และกระแสเงินสดของอสังหาริมทรัพย์
4. การกำหนดมูลค่าของที่ดินเพื่อเป็นหลักประกันเงินกู้
การกำหนดมูลค่าที่ดินเพื่อเป็นหลักประกันเงินกู้เป็นวัตถุประสงค์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งของการประเมินราคาที่ดิน กระบวนการกำหนดราคาที่ดินเพื่อเป็นหลักประกัน เรียกว่า การประเมินราคาหลักประกัน มูลค่าของที่ดินใช้เพื่อค้ำประกันเงินกู้จากผู้ให้กู้
ขั้นตอนการประเมินราคาหลักประกันนั้นคล้ายกับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์แต่มีข้อแตกต่างบางประการ ผู้ประเมินจะใช้วิธีและเทคนิคเดียวกัน เช่น วิธีเปรียบเทียบยอดขาย วิธีต้นทุน วิธีรายได้ ในการประมาณมูลค่าตลาดของที่ดิน อย่างไรก็ตาม ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น ที่ตั้ง การแบ่งเขต ขนาด ภูมิประเทศ คุณภาพดิน และการปรับปรุงหรือโครงสร้างใดๆ ในทรัพย์สิน ตลอดจนศักยภาพในการใช้ประโยชน์ที่ดินของผู้กู้
ผู้ให้กู้จะพิจารณาความน่าเชื่อถือของผู้กู้และความสามารถของผู้กู้ในการชำระคืนเงินกู้ เช่นเดียวกับอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าซึ่งเปรียบเทียบมูลค่าของที่ดินกับจำนวนเงินที่กู้ยืม มูลค่าสุดท้ายที่กำหนดโดยผู้ประเมินจะใช้เพื่อค้ำประกันเงินกู้จากผู้ให้กู้
5. การกำหนดมูลค่าของที่ดินเพื่อการประกันภัย
การกำหนดมูลค่าที่ดินเพื่อการประกันภัยเป็นวัตถุประสงค์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งของการประเมินราคาที่ดิน กระบวนการกำหนดมูลค่าที่ดินเพื่อการประกันภัยเรียกว่าการประเมินราคาประกันภัย และโดยทั่วไปจะดำเนินการโดยบริษัทประกันภัยหรือผู้ประเมินราคาตามสัญญา มูลค่าของที่ดินใช้เพื่อกำหนดจำนวนเงินประกันที่จำเป็นสำหรับที่ดินและการปรับปรุงหรือโครงสร้างใด ๆ ในทรัพย์สิน
ขั้นตอนการประเมินราคาประกันภัยจะคล้ายกับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ แต่มีข้อแตกต่างบางประการ ผู้ประเมินจะใช้วิธีและเทคนิคเดียวกัน เช่น วิธีเปรียบเทียบยอดขาย วิธีต้นทุน วิธีรายได้ ในการประมาณมูลค่าตลาดของที่ดิน อย่างไรก็ตาม ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น ที่ตั้ง การแบ่งเขต ขนาด ภูมิประเทศ คุณภาพดิน และการปรับปรุงหรือโครงสร้างใดๆ ในทรัพย์สิน ตลอดจนความเสี่ยงและอันตรายที่อาจเกิดขึ้นกับที่ดิน
ผู้ประเมินจะพิจารณาจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น โอกาสที่จะเกิดภัยธรรมชาติ เช่น น้ำท่วมหรือแผ่นดินไหว และความเสี่ยงอื่น ๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าของที่ดิน มูลค่าสุดท้ายที่กำหนดโดยผู้ประเมินจะใช้เพื่อกำหนดจำนวนเงินประกันที่จำเป็นสำหรับที่ดินและการปรับปรุงหรือโครงสร้างใด ๆ ในทรัพย์สิน
6. การประเมินมูลค่าของที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการวางแผนมรดกหรือภาคทัณฑ์
การประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการวางแผนอสังหาริมทรัพย์หรือภาคทัณฑ์เป็นวัตถุประสงค์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งของการประเมินราคาที่ดิน กระบวนการกำหนดมูลค่าของที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการวางแผนอสังหาริมทรัพย์หรือภาคทัณฑ์เรียกว่าการประเมินอสังหาริมทรัพย์หรือภาคทัณฑ์ มูลค่าของที่ดินใช้เพื่อกำหนดการกระจายทรัพย์สินในที่ดินหรือทรัสต์ และเพื่อคำนวณภาษีหรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์
กระบวนการประเมินอสังหาริมทรัพย์หรือภาคทัณฑ์คล้ายกับการประเมินอสังหาริมทรัพย์ แต่มีความแตกต่างบางประการ ผู้ประเมินจะใช้วิธีและเทคนิคเดียวกัน เช่น วิธีเปรียบเทียบยอดขาย วิธีต้นทุน วิธีรายได้ ในการประมาณมูลค่าตลาดของที่ดิน อย่างไรก็ตาม ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น ที่ตั้ง การแบ่งเขต ขนาด ภูมิประเทศ คุณภาพดิน และการปรับปรุงหรือโครงสร้างใดๆ ในทรัพย์สิน ตลอดจนข้อพิจารณาทางกฎหมายหรือการเงินที่เกี่ยวข้องกับการจัดการมรดกหรือกระบวนการภาคทัณฑ์
นอกจากนี้ ผู้ประเมินจะพิจารณาข้อจำกัดหรือข้อจำกัดใดๆ เกี่ยวกับทรัพย์สิน เช่น ความสะดวกในการอนุรักษ์ หรือข้อพิจารณาทางกฎหมายอื่นๆ ที่อาจส่งผลต่อมูลค่าของที่ดิน มูลค่าสุดท้ายที่กำหนดโดยผู้ประเมินจะใช้เพื่อกำหนดการกระจายทรัพย์สินในอสังหาริมทรัพย์หรือทรัสต์ และเพื่อคำนวณภาษีหรือค่าธรรมเนียมใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์
7. การประเมินศักยภาพการพัฒนาศักยภาพของที่ดิน.
การประเมินศักยภาพการพัฒนาที่ดินเป็นวัตถุประสงค์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งของการประเมินราคาที่ดิน กระบวนการกำหนดศักยภาพในการพัฒนาที่ดินเรียกว่าการศึกษาความเหมาะสม กระบวนการนี้ใช้เพื่อประเมินศักยภาพของที่ดินสำหรับการพัฒนาในอนาคต เช่น ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม
ผู้ประเมินจะใช้วิธีการและเทคนิคที่หลากหลายในการประเมินศักยภาพการพัฒนาที่ดิน โดยคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ เช่น ที่ตั้ง การแบ่งเขต ขนาด ภูมิประเทศ คุณภาพดิน และส่วนปรับปรุงหรือโครงสร้างใดๆ ในทรัพย์สิน พวกเขาจะพิจารณาสภาพตลาดในปัจจุบันและความต้องการที่ดินรวมถึงการแข่งขันในพื้นที่
นอกจากนี้ ผู้ประเมินจะพิจารณาต้นทุนในการพัฒนาที่ดิน รวมถึงต้นทุนของโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็น เช่น ถนน สาธารณูปโภค และการระบายน้ำ ตลอดจนข้อกังวลด้านสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นหรือข้อจำกัดเกี่ยวกับที่ดิน พวกเขาจะพิจารณารายได้หรือผลตอบแทนจากการลงทุนที่อาจเกิดขึ้นจากการพัฒนาที่ดิน
การประเมินขั้นสุดท้ายจะให้ข้อมูลเกี่ยวกับศักยภาพในการพัฒนาที่ดิน รวมถึงประเภทของการพัฒนาที่เหมาะสมที่สุด ต้นทุนการพัฒนาโดยประมาณ และผลตอบแทนจากการลงทุนที่อาจเกิดขึ้น กระบวนการนี้เรียกอีกอย่างว่า “การวิเคราะห์ความเป็นไปได้” ซึ่งรวมถึงการศึกษาศักยภาพของรายได้ ค่าใช้จ่าย และกระแสเงินสดของอสังหาริมทรัพย์
8. การกำหนดมูลค่าของที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงการหย่าร้าง
การกำหนดมูลค่าของที่ดินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงการหย่าร้างเป็นวัตถุประสงค์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งของการประเมินราคาที่ดิน กระบวนการกำหนดมูลค่าที่ดินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงการหย่าร้างเรียกว่าการประเมินการหย่าร้าง มูลค่าของที่ดินใช้เพื่อกำหนดการกระจายทรัพย์สินในการหย่าร้าง และเพื่อคำนวณข้อตกลงทางการเงินหรือข้อตกลงใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์
สิ่งสำคัญคือต้องสังเกตว่ามูลค่าที่กำหนดโดยการประเมินการหย่าร้างอาจแตกต่างจากมูลค่าที่กำหนดโดยการประเมินส่วนตัวสำหรับการขาย เช่า สัญญาเช่า หลักประกัน ประกันภัย หรือที่ดินหรือวัตถุประสงค์ในการวางแผนภาคทัณฑ์ เนื่องจากข้อพิจารณาทางกฎหมายและการเงินของข้อตกลงการหย่าร้าง อาจส่งผลต่อมูลค่าของที่ดิน
9. การประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม
การประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมเป็นวัตถุประสงค์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งของการประเมินราคาที่ดิน กระบวนการพิจารณามูลค่าที่ดินเพื่อการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม เรียกว่า การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม มูลค่าของที่ดินใช้เพื่อประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นจากการพัฒนาที่เสนอหรือการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน และเพื่อระบุมาตรการลดผลกระทบที่อาจจำเป็น
นอกจากนี้ ผู้ประเมินจะพิจารณาถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับทรัพยากรธรรมชาติ เช่น พื้นที่ชุ่มน้ำ ที่อยู่อาศัยของสัตว์ป่า และแหล่งน้ำ รวมถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นต่อคุณภาพอากาศและน้ำ ตลอดจนสุขภาพและความปลอดภัยโดยทั่วไปของชุมชนท้องถิ่น มูลค่าสุดท้ายที่กำหนดโดยผู้ประเมินจะใช้ในการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นจากการพัฒนาที่เสนอหรือการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน และเพื่อระบุมาตรการลดผลกระทบที่อาจจำเป็น
สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่ามูลค่าที่กำหนดโดยการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอาจแตกต่างจากมูลค่าที่กำหนดโดยการประเมินโดยเอกชนสำหรับการขาย เช่า ให้เช่า หลักประกัน การประกัน อสังหาริมทรัพย์หรือการวางแผนภาคทัณฑ์ หรือวัตถุประสงค์ในการพัฒนา เนื่องจากการพิจารณาด้านสิ่งแวดล้อมอาจส่งผลกระทบต่อ มูลค่าของที่ดิน
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดิน
นี่คือคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดิน
มูลค่าที่ดินกำหนดอย่างไรในการประเมินราคา?
มูลค่าของที่ดินโดยทั่วไปจะกำหนดในการประเมินโดยพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ หลายประการ เช่น ที่ตั้งและขนาดของที่ดิน การแบ่งเขตของที่ดิน ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน ความพร้อมของสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐาน ตลาด เงื่อนไขในพื้นที่ การปรับปรุงหรือโครงสร้างใด ๆ บนที่ดิน ภาระผูกพันใด ๆ บนที่ดิน และสิ่งแวดล้อมหรือข้อพิจารณาพิเศษอื่น ๆ
โดยทั่วไปผู้ประเมินจะรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับปัจจัยเหล่านี้และใช้เพื่อประเมินมูลค่าของที่ดิน ผู้ประเมินอาจพิจารณาราคาทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ในพื้นที่เพื่อช่วยกำหนดมูลค่าของที่ดิน มูลค่าสุดท้ายของที่ดินโดยทั่วไปจะขึ้นอยู่กับดุลยพินิจและความเชี่ยวชาญของผู้ประเมิน
ใครเป็นผู้ประเมินราคาที่ดิน?
การประเมินราคาที่ดินมักดำเนินการโดยผู้ประเมินราคามืออาชีพที่ได้รับการฝึกอบรมเพื่อประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประเมินราคาอาจได้รับใบอนุญาตหรือการรับรองจากองค์กรวิชาชีพ เช่น สถาบันประเมินราคา และอาจเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์บางประเภท เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย การพาณิชย์ หรือการเกษตร
ผู้ประเมินบางคนอาจทำงานให้กับบริษัทหรือบริษัทใดบริษัทหนึ่ง ในขณะที่บางคนอาจประกอบอาชีพอิสระ การประเมินที่ดินอาจดำเนินการโดยหน่วยงานของรัฐหรือองค์กรอื่น ๆ เพื่อวัตถุประสงค์ต่าง ๆ เช่น การกำหนดมูลค่าของที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีหรือเพื่อการดำเนินการเกี่ยวกับโดเมนที่มีชื่อเสียง
ปัจจัยใดบ้างที่อาจส่งผลต่อมูลค่าที่ดินในการประเมิน?
ควรประเมินราคาที่ดินบ่อยแค่ไหน?
ความถี่ในการประเมินที่ดินอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมิน และสถานการณ์เฉพาะของที่ดิน โดยทั่วไปแล้ว ไม่จำเป็นต้องมีการประเมินราคาที่ดินเป็นประจำ เว้นแต่มีความจำเป็นเฉพาะสำหรับการประเมินราคาที่ทันสมัย ตัวอย่างเช่น อาจมีการประเมินราคาที่ดินก่อนที่จะขายหรือโอนเพื่อกำหนดมูลค่าสำหรับวัตถุประสงค์ของการขายหรือโอน ที่ดินอาจถูกประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีเพื่อกำหนดมูลค่าของที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการคำนวณภาษีโรงเรือน
ในบางกรณี ที่ดินอาจถูกตีราคาบ่อยขึ้นหากคาดว่ามูลค่าของที่ดินจะเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเวลาผ่านไป เช่น ในกรณีของที่ดินที่กำลังพัฒนาหรือถูกนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะที่อาจส่งผลต่อมูลค่าของที่ดิน โดยทั่วไป ควรมีการประเมินราคาที่ดินหากมีความจำเป็นเฉพาะสำหรับการประเมินที่ทันสมัย เช่น เมื่อมีการขายที่ดินหรือเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์หรือศักยภาพในการพัฒนา
มูลค่าของที่ดินสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลาหรือไม่?
ใช่ มูลค่าของที่ดินสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา มีหลายปัจจัยที่สามารถส่งผลกระทบต่อมูลค่าของที่ดิน รวมถึงการเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาด การเปลี่ยนแปลงในการใช้หรือศักยภาพในการพัฒนาที่ดิน และการเปลี่ยนแปลงลักษณะทางกายภาพของที่ดิน
ตัวอย่างเช่น หากความต้องการที่ดินในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งเพิ่มขึ้น มูลค่าของที่ดินในบริเวณนั้นก็อาจเพิ่มขึ้นด้วย ในทำนองเดียวกัน หากศักยภาพในการใช้ประโยชน์หรือการพัฒนาที่ดินเปลี่ยนไป เช่น ที่ดินถูกรีโซนหรือมีการสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ในพื้นที่ มูลค่าของที่ดินก็อาจเปลี่ยนไปเช่นกัน ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน เช่น ภูมิประเทศหรือประเภทของดิน อาจส่งผลต่อมูลค่าของที่ดินเมื่อเวลาผ่านไป โดยทั่วไป มูลค่าของที่ดินสามารถขึ้นลงได้ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ และสิ่งสำคัญคือต้องมีการประเมินราคาที่ดินเป็นระยะเพื่อให้แน่ใจว่าสะท้อนมูลค่าของที่ดินได้อย่างถูกต้อง
ฉันจะหาผู้ประเมินราคาที่ดินที่มีชื่อเสียงได้อย่างไร?
- ขอคำแนะนำ: พูดคุยกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ทนายความ และผู้เชี่ยวชาญอื่นๆ ในอุตสาหกรรมเพื่อขอคำแนะนำสำหรับผู้ประเมินราคาที่ดินที่มีชื่อเสียง
- ตรวจสอบข้อมูลประจำตัว: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ประเมินที่คุณกำลังพิจารณาได้รับอนุญาตหรือรับรองโดยรัฐที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ คุณสามารถตรวจสอบข้อมูลประจำตัวของผู้ประเมินได้โดยติดต่อคณะกรรมการออกใบอนุญาตมืออาชีพของรัฐหรือโดยการตรวจสอบไดเรกทอรีของสถาบันประเมินค่าของสมาชิกที่กำหนด
- หาข้อมูลผู้ประเมิน: ค้นหาชื่อผู้ประเมินทางออนไลน์และดูว่ามีข้อมูลใดๆ เกี่ยวกับประสบการณ์และชื่อเสียงของพวกเขาหรือไม่
- ขอข้อมูลอ้างอิง: ผู้ประเมินที่มีชื่อเสียงควรสามารถให้รายการข้อมูลอ้างอิงจากลูกค้ารายก่อนแก่คุณได้ ติดต่อบุคคลอ้างอิงเหล่านี้และถามเกี่ยวกับประสบการณ์การทำงานกับผู้ประเมิน
- พบกับผู้ประเมิน: กำหนดการประชุมกับผู้ประเมินเพื่อหารือเกี่ยวกับคุณสมบัติและประสบการณ์ของพวกเขา สิ่งนี้จะเปิดโอกาสให้คุณได้ถามคำถามและรับรู้ถึงความเป็นมืออาชีพและความเชี่ยวชาญของพวกเขา
ฉันจะทำอย่างไรหากฉันไม่เห็นด้วยกับมูลค่าที่ดินของฉันตามที่กำหนดโดยการประเมิน?
- ตรวจสอบรายงานการประเมิน: ตรวจสอบรายงานอย่างรอบคอบเพื่อดูว่าคุณเห็นด้วยกับเหตุผลและวิธีการของผู้ประเมินหรือไม่
- ขอความเห็นที่สอง: คุณสามารถขอการประเมินครั้งที่สองจากผู้ประเมินรายอื่นเพื่อดูว่าการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของพวกเขานั้นใกล้เคียงกับของผู้ประเมินรายแรกหรือไม่
- เจรจากับผู้ประเมิน: หากคุณมีข้อกังวลเฉพาะเกี่ยวกับการประเมิน คุณสามารถลองเจรจากับผู้ประเมินเพื่อดูว่าพวกเขายินดีจะปรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินหรือไม่
- ขอความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญ: หากคุณเชื่อว่าการประเมินขึ้นอยู่กับข้อมูลที่ผิดพลาดหรือวิธีการที่มีข้อบกพร่อง คุณสามารถจ้างผู้เชี่ยวชาญในสาขานั้น (เช่น ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความ) เพื่อตรวจสอบการประเมินและให้ความเห็น
- อุทธรณ์การประเมิน: หากคุณยังไม่พอใจกับการประเมิน คุณสามารถยื่นอุทธรณ์ต่อหน่วยงานที่เหมาะสม (เช่น องค์กรวิชาชีพของผู้ประเมินหรือคณะกรรมการออกใบอนุญาตของรัฐ)
สรุป - เช็คราคาประเมินที่ดิน
การเช็คราคาประเมินที่ดินสามารถทำได้ทั้งที่สำนักงานที่ดินท้องที่ ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ หรือค้นหาจากเครื่องมือค้นหารูปแปลงที่ดิน LandsMaps ของกรมที่ดิน หรือค้นหาผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ คุณสามารถเช็คราคาได้ทั้งแบบมีข้อมูลหรือไม่มีข้อมูลโฉนดที่ดิน อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินที่ดินที่ได้ไม่ใช่ราคาซื้อ-ขายจริง แต่สามารถนำเอาไปพิจารณาหรือเป็นแนวทางในการตั้งราคาได้ พร้อมกับการเทียบกับราคาประเมินตลาดหรือราคาประเมินจากผู้ให้บริการเอกชน
สนใจเช็คราคาประเมินที่ดิน สินเชื่อโฉนดที่ดินเพื่อนแท้ก็สามารถช่วยคุณได้ ทางเลือกของคนที่ไม่ประสงค์ขายฝากหรือขายขาดที่ดิน แต่ต้องการเงินสดไปใช้ เพื่อนแท้พร้อมให้บริการสินเชื่อมีที่มีเงิน พร้อมให้วงเงิน 100% ของราคาประเมินที่ดิน หรือสูงสุด 300,000 บาท
