ทางออกโฉนดที่ดินหาย จะออกฉบับใหม่อย่างไร

โฉนดที่ดินที่คุณเก็บไว้อย่างดี มาในวันนี้กลับหาไม่เจอแล้ว ยิ่งเจ้าของที่ดินคนเดิมเสียชีวิตไปโดยไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ ลูกหลานที่ควรได้รับโฉนดอาจไม่มีโอกาสที่จะหาโฉนดที่ว่านั้นเจออีก ทางกรมที่ดินจึงเปิดให้บริการผู้ที่ทำโฉนดที่ดินหาย มาติดต่อและยืนยันตัวตนเพื่อมาทำใบแทน ซึ่งจะมีคุณสมบัติการใช้งานเหมือนใบโฉนดที่ดินที่เจ้าของที่ดินทั่วไปครอบครอง

หากเจ้าของที่ดินมีความจำเป็นต้องใช้โฉนดที่ดินโดยด่วน แต่หาเท่าไรก็ไม่เจอจริงๆ เจ้าของที่ดิน หรือผู้ที่มีสิทธิรับมรดกในที่ดินนั้นสามารถยื่นเรื่องทำใบแทนที่สำนักงานที่ดินได้พร้อมทั้งกับการทำเรื่องขอรับมรดกที่ดิน โดยในบทความนี้จะแนะนำขั้นตอนตั้งแต่การแจ้งความโฉนดที่ดินหาย การขอรับมรดกที่ดิน ขั้นตอนการขอใบแทน และค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระในการทำรายการ

โฉนดที่ดินหาย

ปกติแล้ว โฉนดที่ดินของที่ดินแปลงหนึ่งๆ จะมีโฉนดที่ดินอยู่ 2 ฉบับ โดยที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่เก็บไว้ 1 ฉบับ อีกฉบับให้เจ้าของที่ดินถือไว้ หากโฉนดที่ดินที่เจ้าของที่ดินเก็บไว้หายหรือชำรุด เจ้าของที่ดินหรือทายาทสามารถติดต่อที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา เพื่อทำเรื่องขอใบแทน

พิเศษ.. เฉพาะ ผู้ที่ทำการขอสินเชื่อผ่าน แอพฯ จะได้ดอกพิเศษกว่าไปหน้าสาขา

ใบแทนที่ได้รับจากสำนักงานที่ดินไม่ใช่ใบโฉนดที่ดินใหม่ แต่เป็นใบแทนที่ออกเพื่อให้นำมาใช้ได้เหมือนกับใบโฉนดที่ดินหาย การทำใบแทนมีการใช้เวลาตรวจสอบค่อนข้างนานเพื่อรักษาผลประโยชน์ของเจ้าของที่ดิน โดยสำนักงานที่ดินจะตรวจสอบข้อเท็จจริงว่าใบโฉนดหายจริงหรือไม่ ไม่ได้มีการติดจำนองที่ดิน หรือเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันของเจ้าหนี้อื่น 

รวมถึงตรวจสอบคนที่แจ้งว่าเป็นเจ้าของที่ดินจริงๆ ดังจะเห็นได้จากการที่สำนักงานที่ดินเรียกให้มีพยานมายืนยันด้วยอย่างน้อย 2 คน และมีเวลาการปิดประกาศโฉนดที่ดินหายนานถึง 1 เดือนซึ่งต้องไม่มีผู้ใดคัดค้านถึงจะออกใบแทนได้

​ขั้นตอนแก้ปัญหาเมื่อโฉนดที่ดินหาย

เมื่อโฉนดที่ดินหาย โอนได้ไหม ให้เจ้าของที่ดินไปแจ้งความลงบันทึกประจำวันที่สถานีตำรวจท้องถิ่น เพื่อนำหลักฐานนั้นไปแจ้งขอใบแทน ที่สำนักงานที่ดินที่โฉนดที่ดินนั้นตั้งอยู่ หากเจ้าของที่ดินเสียชีวิต ทายาทของเจ้าของที่ดิน ซึ่งเรียงตามสิทธิที่ได้รับ มีทั้งหมด 6 ลำดับ คือ 

  1. ผู้สืบสันดาน
  2. บิดา มารดา
  3. พี่น้องร่วมบิดา มารดาเดียวกัน
  4. พี่น้องร่วมบิดา หรือร่วมมารดาเดียวกัน
  5. ปู่ ย่า ตา ยาย
  6. ลุง ป้า น้า อา
โฉนดที่ดินหาย

มีสิทธิได้รับที่ดินนั้นเป็นมรดก โดยสามารถไปทำเรื่องขอรับมรดกที่ดินได้จากสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยหลักฐานที่ผู้รับมรดกควรนำไปด้วย คือ

  • โฉนดที่ดิน
  • บัตรประจำตัวผู้รับมรดก
  • ทะเบียนบ้านผู้รับมรดก
  • ใบมรณบัตรของเจ้าของที่ดิน และพินัยกรรม (ถ้ามี)
  • หลักฐานการเป็นทายาทของผู้รับมรดก ถ้าเป็นคู่สมรสให้ใช้หลักฐานการสมรสตามกฎหมาย เป็นบุตรบุญธรรมให้ใช้หลักฐานการจดทะเบียนรับรองบุตรบุญธรรม และเป็นบิดามารดาต้องมีหลักฐานทะเบียนสมรส และใบรับรองบุตร
  • สัญญาประนีประนอมยอมความ หรือคำพิพากษาสูงสุด หากการแบ่งมรดกมีกรณีพิพาท
  • หากเป็นการรับมรดกร่วม ที่มีผู้รับเสียชีวิตแล้ว ให้นำใบมรณบัตรของทายาทนั้นไปด้วย

หลักฐานแจ้งความโฉนดหาย

การแจ้งความประจำวันที่ผู้ขอยื่นทำใบแทนแทนโฉนดที่ดินต่อกรมที่ดินนำมาประกอบเป็นหลักฐาน ทางเจ้าหน้าที่พนักงานไม่อาจตัดสินเจตนาบริสุทธิ์ของผู้ที่มาแจ้งได้ ทางสำนักงานที่ดินเองจึงกำหนดให้ผู้ที่มาแจ้งความโฉนดที่ดินหาย นำรายการต่อไปนี้มาประกอบการขอใบแทนด้วย

  • ใบแจ้งความลงบันทึกประจำวัน
  • พยานที่เชื่อถือได้มาอย่างน้อย 2 คน เพื่อให้เจ้าที่สอบสวน โดยที่พยานต้องนำหลักฐานไปยืนยันตัวตนด้วย
  • บัตรประจำตัวประชาชนของผู้แจ้ง
  • ทะเบียนบ้านของผู้แจ้ง
    หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ สกุลของผู้แจ้ง (ถ้ามี)
  • ใบมรณบัตรของเจ้าของที่ดินเดิม ในกรณีที่เจ้าของที่ดินเดิมเสียชีวิตและโฉนดที่ดินหาย เจ้าของเสียชีวิตให้ทายาทผู้รับมรดกนำเอกสารการรับมรดกที่ดินมาพร้อมยื่นทำรับโอนมรดกด้วย

ขั้นตอนขอโฉนดที่ดินใหม่ หรือใบแทน

การออกใบแทนอาจใช้เวลานานเนื่องจากมีกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวดจากทางสำนักงานที่ดินเพื่อรักษาผลประโยชน์ของเจ้าของที่ดินในปัจจุบัน หรือป้องกันการทุจริตจากผู้ที่มายื่นแจ้ง นอกจากนี้ เจ้าพนักงานยังต้องใช้เวลาร่วมเดือนในการปิดประกาศโฉนดที่ดินหาย ผู้ที่ทำโฉนดที่ดินหายสามารถศึกษาขั้นตอนการขอใบแทนได้ ดังนี้

  1. ไปสำนักงานที่ดินที่ที่โฉนดตั้งอยู่ แล้วรับบัตรคิวทำรายการที่ประชาสัมพันธ์
  2. เจ้าหน้าที่รับคำขอการออกใบแทน และสอบสวน
    • ที่สำนักงานตรวจสอบหลักฐาน หนังสือมอบอำนาจ และพิจารณาสั่งการ
    • ลงบัญชีรับทำการ
    • ตรวจอายัด
    • เจ้าที่เขียนใบสั่ง ใบเสร็จ และรับเงินค่าธรรมเนียมคำขอ
    • พิมพ์ประกาศโฉนดที่ดินหาย
  3. เจ้าของที่ดินรับประกาศ และนำเจ้าหน้าที่ไปติดประกาศในที่เปิดเผย ณ ที่สำนักงานที่ดินท้องที่ หรือที่ว่าการอำเภอ หรือที่ว่าการกิ่งอำเภอท้องที่ หรือที่ทำการกำนันท้องที่ หรือสำนักงานเทศบาล และบริเวณที่ดินที่ตั้งโฉนด อย่างละ 1 ฉบับ
  4. ถ้าไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านภายใน 30 วันที่ติดประกาศ จะสามารถขอการสร้างใบแทนได้ โดยเสนอให้เจ้าพนักงานที่ดินพิจารณา แล้วเจ้าพนักงานจะติดต่อให้เจ้าของที่ดินมารับใบแทนในภายหลัง โดยใบแทนที่ได้สามารถนำเอาไปใช้ทำนิติกรรมต่างๆ ได้เหมือนใบโฉนดที่ดิน

ออกใบแทนโฉนดใช้เวลากี่วัน

ตอบคำถามกรณีออกใบแทนโฉนดใช้เวลากี่วัน โดยภาพรวมจะต้องใช้เวลา 40-60 วัน โดยรวมช่วงเวลาสำหรับการ|ติดประกาศ 30 วันแล้วบวกกับกระบวนการทำใบแทนโฉนดอีก 2 อาทิตย์ โดยอาจจะเป็นไปได้ว่าจะช้ากว่านั้นถ้าตอนนั้นจะมีคิวออกใบแทนที่ยาว และลักษณะเด่นของใบแทนที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ออกใหม่จะมีตราประทับด้วยคำว่า “ใบแทน” ที่ตัวโฉนดที่ดิน เพื่อบอกให้คนซื้อรู้ว่า โฉนดใบแทนสามารถใช้แทนโฉนดฉบับจริงได้

ค่าธรรมเนียมการออกโฉนดใหม่

การติดต่อเพื่อขอใบแทน ทางกรมที่ดินได้กำหนดราคาค่าใช้จ่ายของแต่ละรายการไว้ตามรายการด้านล่าง ดังนี้

ค่าใช้จ่ายขอใบแทน

  • ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
  • ค่าประกาศโฉนดที่ดินหาย แปลงละ 10 บาท
  • ค่าปิดประกาศประกาศโฉนดที่ดินหาย แปลงละ 10 บาท
  • ค่าใบแทนโฉนดที่ดินหาย ฉบับละ 50 บาท
  • ค่ามอบอำนาจที่ดิน (ถ้ามี) เรื่องละ 20 บาท
  • ค่าอากรแสตมป์ปิดใบมอบอำนาจ ฉบับละ 30 บาท