น.ส.3 และ น.ส.3 ก. คืออะไร ต่างกันอย่างไร แบบไหนใช้ขอสินเชื่อได้

โดยทั่วไปแล้ว ที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑดำ) มีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อและประเมินราคาได้สูงกว่า เนื่องจากเป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีการระวางตำแหน่งที่ดินโดยใช้ภาพถ่ายทางอากาศ ทำให้มีเขตที่ดินที่แน่นอนและชัดเจนกว่า น.ส.3 (ครุฑเขียว) ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงิน 

การซื้อ-ขายหรือรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยทั่วไปไม่มีผลเสียต่อการขอสินเชื่อในอนาคต แต่กลับเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณา โดยสถาบันการเงินจะประเมินจากคุณสมบัติของผู้ถือกรรมสิทธิ์คนปัจจุบันเป็นหลัก หากคุณเพิ่งรับโอนที่ดินมาและต้องการเงินทุนหมุนเวียน ก็สามารถนำเอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ที่เป็นชื่อของคุณ มาใช้เป็นหลักประกันเพื่อยื่นขอสินเชื่อได้ตามปกติ

ตามประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศไทย โดยหลักการแล้วชาวต่างชาติจะไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์หรือเป็นเจ้าของที่ดิน (ซึ่งรวมถึงที่ดินโฉนด น.ส.4) ได้โดยตรง เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามกฎหมายพิเศษ เช่น การได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI หรือเป็นไปตามสนธิสัญญา ซึ่งมีเงื่อนไขที่เข้มงวดและซับซ้อน วิธีที่ชาวต่างชาตินิยมใช้คือการทำสัญญาเช่าระยะยาว

การซื้อที่ดิน น.ส.3 (ครุฑเขียว) มีความเสี่ยงสูงกว่าการซื้อที่ดิน น.ส.3 ก. หรือโฉนด น.ส.4 เนื่องจากยังไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน อาจเกิดปัญหาการรุกล้ำหรือข้อพิพาทเรื่องแนวเขตกับที่ดินข้างเคียงได้ในอนาคต ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อ ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบแนวเขตกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงและทำการรังวัดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินให้ชัดเจนก่อนเสมอ

เจ้าของที่ดินสามารถยื่นคำขอออกโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยเตรียมเอกสารสิทธิ์ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. พร้อมด้วยเอกสารประจำตัวไปยื่นคำร้อง จากนั้นเจ้าหน้าที่จะทำการนัดหมายเพื่อลงพื้นที่รังวัดตรวจสอบแนวเขตและดำเนินการตามขั้นตอนของกรมที่ดินต่อไป ซึ่งอาจใช้ระยะเวลาพอสมควรขึ้นอยู่กับคิวงานรังวัดในแต่ละพื้นที่

โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑแดง) เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ที่สุด จึงแทบไม่มีข้อจำกัดในการทำธุรกรรม เจ้าของสามารถทำการซื้อ ขาย โอน ให้เช่า หรือนำไปจดทะเบียนจำนองเป็นหลักประกันกับสถาบันการเงินได้อย่างเต็มที่ ถือเป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีความน่าเชื่อถือและมีสภาพคล่องสูงที่สุดเมื่อเทียบกับเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่น