ไขข้อสงสัยโอนที่ดินให้ลูกหลานต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?

โอนที่ดินให้ลูก

ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง และมูลค่าปรับตัวขึ้นทุกปี ทำให้หลายคนวางแผนมรดกส่งต่อความมั่งคั่งให้แก่ลูกหลานล่วงหน้า แต่การโอนที่ดินให้ลูก ไม่ใช่เรื่องง่ายครับ เพราะการโอนที่ดินให้ลูกมีค่าใช้จ่าย และต้องใช้เอกสารจำนวนมาก ในบทความนี้จะมาหาคำตอบกันว่า โอนที่ดินให้ลูกเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ และขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูกมีอะไรบ้าง?

Key Takeaways

  • ค่าใช้จ่ายในโอนที่ดินให้ลูกประกอบไปด้วย ค่าธรรมเนียมในกาารโอนกรรมสิทธิ์, ค่าอากรสแตมป์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
  • เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดินให้ลูกแตกต่างกันออกไปในแต่ละสถานการณ์ ทำให้ต้องพิจารณาว่าเราโอนที่ดินในสถานการณ์ใด
  • การโอนที่ดินให้ลูกสามารถทำได้แม้ว่าลูกจะเป็นเพียงเด็กแรกเกิด 
  • ลูกสามารถขายที่ดินด้วยตนเองได้ เมื่อมีอายุ 20 ปีบริบรูณ์ แต่ต้องเตรียมเอกสารซื้อขายที่ดินเอาไว้อย่างครบถ้วน
สารบัญบทความ

เอกสารที่จำเป็นสำหรับการโอนที่ดินตามกฎหมายในสถานการณ์ต่างๆ

โอนที่ดินให้ลูก ค่าใช้จ่าย

การโอนที่ดินในประเทศไทยเกี่ยวข้องกับเอกสารทางกฎหมายที่ซับซ้อนครับ ทำให้ต้องทำความเข้าใจว่าเอกสารการโอน ที่ดิน ให้ลูก มีอะไรบ้าง เพื่อให้เราสามารถดำเนินการโอนที่ดินได้อย่างรวดเร็ว โดยข้อมูลดังต่อไปนี้เป็นเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนที่ดินให้ลูก และการโอนโฉนดที่ดินให้แก่ผู้จัดการมรดกครับ ขึ้นอยู่กับข้อมูลเฉพาะของผู้ที่เกี่ยวข้องกับการโอน ด้านล่างนี้เป็นคำอธิบายโดยละเอียดของเอกสารที่จำเป็นสำหรับสถานการณ์ที่แตกต่างกันในระหว่างกระบวนการโอนที่ดินอย่างถูกกฎหมายให้กับลูกหลานหรือผู้จัดการมรดก

1. ผู้ปกครองทั้งสองคนโอนที่ดินร่วมกัน

เมื่อทั้งพ่อและแม่มาแสดงตัวเพื่อโอนที่ดินให้ลูก จะต้องมีเอกสารโอนที่ดินดังต่อไปนี้เพื่อให้มั่นใจว่าการแบ่งที่ดินให้ลูกจะราบรื่นและมีผลผูกพันทางกฎหมายครับ

  • โฉนดที่ดินตัวจริง 
  • บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ปกครอง และผู้รับโอน 
  • เอกสารทะเบียนบ้านของผู้ปกครองทั้งสองและบุตร 
  • ทะเบียนสมรส

2. ผู้ปกครองคนหนึ่งโอนคนเดียวโดยได้รับความยินยอมจากอีกฝ่าย

ในกรณีที่ผู้ปกครองสามารถเข้าร่วมกระบวนการโอนที่ดินได้เพียงคนเดียว จำเป็นต้องมีเอกสารการโอนที่ดินเพิ่มเติมเพื่อเป็นตัวแทนของผู้ปกครองที่ลาออกไปตามกฎหมายครับ

สินเชื่อโฉนดที่ดิน
  • โฉนดที่ดินตัวจริง 
  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ปกครองที่ไม่ได้มา
  • สำเนาเอกสารทะเบียนบ้านของผู้ปกครองที่ไม่ได้มา 
  • เอกสารยินยอมของคู่สมรส 
  • บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ปกครองที่มา และผู้รับโอน 
  • เอกสารทะเบียนบ้านของผู้ปกครองที่มา และบุตร 
  • ทะเบียนสมรส

3. ลูกมีการมอบอำนาจให้ตัวแทนมาโอนแทน

หากเด็กไม่สามารถมาด้วยในการโอนมรดกได้และมีการแต่งตั้งตัวแทน จะต้องจัดเตรียมเอกสารโอนที่ดินให้ลูกดังต่อไปนี้ครับ

  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของเด็ก 
  • สำเนาทะเบียนบ้านของเด็ก
  • บัตรประจำตัวประชาชนและเอกสารทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ 
  • หนังสือมอบอำนาจ (แบบ ท.ด.21) 

4. คำสั่งศาลหรือพินัยกรรมแต่งตั้งผู้จัดการมรดก

ในสถานการณ์ที่การโอนที่ดินมรดกเป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินการตามพินัยกรรมหรือคำสั่งศาล จะต้องแสดงเอกสารในการโอนที่ดินเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ครับ

  • ใบมรณะบัตรของผู้ตาย 
  • เอกสารทะเบียนบ้านของผู้ตาย 
  • บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ดำเนินการ: ระบุบุคคลที่ได้รับอนุญาตตามพินัยกรรมหรือศาลให้จัดการมรดก 
  • โฉนดที่ดินตัวจริง 
  • คำพิพากษาหรือคำสั่งศาลที่แต่งตั้งให้ผู้ดำเนินการหรือผู้จัดการมรดกมีอำนาจตามกฎหมายในการโอนทรัพย์สินตามความต้องการของผู้ตายหรือคำตัดสินของศาล 

ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินได้ที่นี่ : โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้ลูกหลาน

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้ลูกหลาน ก็เป็นสิ่งสำคัญที่พ่อแม่ควรรู้ก่อนตัดสินใจโอนที่ดินให้ลูกครับ เพราะหลายคนมักเข้าใจว่าค่าโอนที่ดินไม่สูงมากนัก แต่แท้ที่จริงแล้วค่าโอนที่ดินให้ลูกถือเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่น้อยเลยทีเดียว โดยมีรายละเอียดเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้ 

ประเภทค่าใช้จ่าย

กรณีลูกชอบด้วยกฎหมาย

กรณีลูกมิชอบด้วยกฎหมาย

ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์

0.5% ของราคาประเมินที่ดิน

0.5% ของราคาประเมินที่ดิน

ค่าอากรสแตมป์

0.5% ของราคาประเมินที่ดิน

0.5% ของราคาประเมินที่ดิน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

3.3% ของราคาประเมิน (กรณีถือครองที่ดินน้อยกว่า 5 ปี)

3.3% ของราคาประเมิน (กรณีถือครองที่ดินน้อยกว่า 5 ปี)

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ยกเว้น (สำหรับส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาท) ส่วนที่เกิน 20 ล้านบาทเสีย 5%

ไม่ยกเว้น คำนวณตามอัตราก้าวหน้า (หักค่าใช้จ่ายเหมา 50%)

ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

เช่น ค่าอากรคู่ฉบับ ค่าพยาน ค่าคำขอ

เช่น ค่าอากรคู่ฉบับ ค่าพยาน ค่าคำขอ

กระบวนการโอนที่ดินให้ลูกหลานไม่ว่าจะได้รับการรับรองตามกฎหมายหรือไม่ก็ตาม จะต้องเสียค่าโอนที่ดินให้ลูกเฉพาะเจาะจง ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะแตกต่างกันเล็กน้อยขึ้นอยู่กับสถานะทางกฎหมายของเด็กที่เกี่ยวข้องกับผู้ปกครอง ข้อมูลดังต่อไปนี้ เราจะให้รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินที่เกี่ยวข้องกับทั้งสองสถานการณ์ 

1. โอนไปยังลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

เด็กที่ได้รับการยอมรับตามกฎหมายหมายถึงผู้ที่เกิดมาจากพ่อแม่ที่แต่งงานกันอย่างถูกต้องตามกฎหมายครับ ซึ่งหากผู้ปกครองต้องการโอนทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดิน ให้กับลูกคนนี้ ค่าใช้จ่ายหลักที่เกี่ยวข้อง ได้แก่

  • ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินมรดก: ค่าธรรมเนียมนี้คำนวณที่ 0.5% ของมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน 
  • ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดิน: ในทำนองเดียวกัน ค่าธรรมเนียมนี้จะเท่ากับ 0.5% ของมูลค่าประเมินของทรัพย์สินด้วย 
  • อากรแสตมป์: 0.5% ของมูลค่าประเมิน
  • ค่าธรรมเนียมการเป็นพยาน: ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเล็กน้อย 20 บาทสำหรับพยานที่อยู่ ณ เวลาที่โอน 
  • ค่าธรรมเนียมคำขอ: ค่าธรรมเนียมการจัดการ 5 บาทสำหรับการดำเนินการคำขอโอน 
  • ค่าธรรมเนียมคู่ฉบับ: ค่าธรรมเนียมเล็กน้อยอีก 5 บาท

2. โอนไปยังเด็กที่ไม่ได้รับการยอมรับตามกฎหมาย

เด็กที่ไม่ได้รับการยอมรับตามกฎหมายโดยทั่วไปหมายถึงผู้ที่เกิดมาจากพ่อแม่ที่ไม่ได้แต่งงานหรือในกรณีที่พ่อไม่ยอมรับเด็กอย่างถูกต้องตามกฎหมายครับ การโอนที่ดินทรัพย์สินให้กับลูกดังกล่าวยังต้องเสียค่าใช้จ่ายหลายประการ

  • ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน: เช่นเดียวกับการโอนไปยังบุตรที่ได้รับการยอมรับ ค่าธรรมเนียมนี้จะเท่ากับ 0.5% ของมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน 
  • อากรแสตมป์: 0.5% ของมูลค่าประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: คำนวณแบบเลื่อนตามมูลค่าทรัพย์สิน โดยสามารถหักลดหย่อนได้สูงสุด 50% ของค่าใช้จ่าย

ศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับการจ่ายภาษีที่ดินทางออนไลน์ได้ที่นี่ : จ่ายภาษีที่ดินออนไลน์

5 ขั้นตอนในการโอนที่ดินให้ลูกกรณีพ่อแม่ยังมีชีวิตอยู่

เอกสาร การโอน ที่ดิน ให้ลูก

การโอนที่ดินให้ลูกเป็นเรื่องสำคัญทำให้ต้องเตรียมหลักฐานการโอนที่ดินให้เรียบร้อย เพื่อให้แน่ใจว่าทุกอย่างได้รับการจัดการอย่างถูกต้อง ด้านล่างนี้เป็นขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการโอนที่ดินให้ลูกคนใดคนหนึ่ง ณ สำนักงานที่ดินครับ

1. รับบัตรคิว ติดต่อเจ้าหน้าที่

เริ่มต้นกระบวนการโดยการแจ้งเจ้าหน้าที่ว่าต้องการโอนที่ดิน ด้วยการให้โดยเสน่หาครับ จากนั้นทางเจ้าหน้าที่จะตรวจเอกสารทั้งหมดว่าครบถ้วน ถูกต้องจริงหรือไม่ เมื่อเสร็จแล้วจะให้บัตรคิว เพื่อยื่นเรื่องให้แก่ฝ่ายชำนาญงานเพื่อทำเรื่องเปลี่ยนชื่อโฉนดที่ดินต่อไป

2. ยื่นเอกสาร

เมื่อเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานเรียกถึงคิว ให้ยื่นเอกสารทั้งหมดให้แก่เจ้าหน้าที่ครับ จากนั้นทางเจ้าหน้าที่จะสอบสวนผู้รับโอน และผู้โอน เสร็จแล้วจะให้ทั้งสองฝ่ายลงลายมือชื่อในเอกสารต่าง ๆ ซึ่งหากทั้งสองฝ่ายไม่ทราบว่าการโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ทำให้เตรียมเอกสารไม่ครบถ้วน จะต้องกลับไปเตรียมเอกสารใหม่ ซึ่งเป็นเรื่องที่เสียเวลาอย่างมากครับ

3. เจ้าหน้าที่ประเมินค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ

เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินออกมาทั้งหมด เช่น ค่าภาษี อากร รวมทั้งค่าธรรมเนียมต่าง ๆ พร้อมกับประเมินราคาที่ดินแปลงนั้นครับ

4. ชำระเงินให้แก่ทางเจ้าหน้าที่

หลังจากเจ้าหน้าที่ประเมินค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเสร็จแล้ว เจ้าหน้าที่จะออกใบเสร็จรับเงิน จากนั้นให้เรานำใบเสร็จรับเงินไปที่ฝ่ายการเงิน ซึ่งทางเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงินจะออกใบเสร็จสีฟ้าให้แก่ผู้โอนและผู้รับโอนครับ

5. รับโฉนดที่ดินใหม่

ขั้นตอนสุดท้ายให้เรานำใบเสร็จสีฟ้าไปยื่นที่เจ้าหน้าที่ชำนาญงานอีกครั้ง เจ้าหน้าที่จะทำการเพิ่มชื่อในโฉนดที่ดิน เมื่อเสร็จแล้วจะมีชื่อของลูกปรากฏขึ้นมาครับ จากนั้นให้เราตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดินอีกครั้งหนึ่งว่า

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

1. ถ้าที่ดินยังติดจำนองอยู่ พ่อแม่สามารถโอนให้ลูกได้เลยหรือไม่?

หากที่ดินยังติดจำนองอยู่ จะไม่สามารถโอนที่ดินให้ลูกได้ทันทีพ่อแม่จะต้องไถ่ถอนจำนองให้เรียบร้อยเสียเมื่อไถ่ถอนเสร็จแล้วจึงจะโอนที่ดินให้ลูกโดยเสน่หาได้ครับ

2. ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ใครควรเป็นคนจ่าย?

ไม่มีข้อกฎหมายระบุเอาไว้ครับว่าใครควรเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่าย ดังนั้นจึงขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้โอนโฉนดที่ดินและผู้รับโอนว่าใครจะเป็นผู้ชำระ

3. โอนบ้านให้ลูก อายุเท่าไหร่ถึงจะโอนได้?

การโอนบ้านให้ลูกโอนได้ตั้งแต่เป็นเด็กแรกเกิดเลยครับ โดยถ้าเป็นเด็กแรกเกิดอายุ 0 – 20 ปี พ่อแม่ต้องดำเนินการนิติกรรมแทนทั้งหมด แต่ถ้าเด็กอายุเกินกว่า 20 ปีขึ้นไปสามารถทำธุรกรรมด้วยตนเอง ณ สำนักงานที่ดินได้ครับ

4. พ่อแม่สามารถขายบ้านให้ลูกได้หรือไม่?

พ่อแม่สามารถขายบ้านให้ลูกได้ครับ ผ่านสัญญาการซื้อขายทั่วไป ซึ่งมีขั้นตอนเดียวกับการซื้อขายบ้านแบบปกติในท้องตลาดเลยครับ

5. บ้านเป็นชื่อลูก ลูกขายได้ไหม?

ลูกสามารถขายได้ด้วยตนเองครับ หากมีอายุเกินกว่า 20 ปีบริบรูณ์ แต่ถ้าอายุต่ำกว่า 20 ปีบริบรูณ์การซื้อขายจะต้องได้รับความยินยอมจากพ่อแม่เสียก่อนครับ

โอนที่ดินให้ลูก เรื่องที่ต้องรู้ก่อนโอนมรดก

หวังว่าทุกคนจะได้คำตอบกันไปแล้วนะครับว่าโอนที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง? ซึ่งจะเห็นได้ว่าการโอนที่ดินให้ลูกเป็นเรื่องที่เราควรรู้ เพราะในขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูกคนใดคนหนึ่งจะต้องใช้เอกสารสำคัญหลายฉบับครับ เช่น โฉนดที่ดินต้นฉบับ, บัตรประจำตัวที่ยังไม่หมดอายุของผู้โอนและผู้รับโอน เอกสารทะเบียนบ้าน และเอกสารทะเบียนสมรส (ในกรณีที่จดทะเบียนสมรส) และการโอนจะเสร็จสมบรูณ์ได้ก็ต่อเมื่อ มีการลงนามระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน รวมทั้งมีการชำระค่าใช้จ่ายเรียบร้อยแล้ว ซึ่งหากคุณไม่แน่ใจว่าเอกสารถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ควรปรึกษาสำนักงานทนายความ หรือที่ปรึกษาทางกฎหมาย

หากต้องการเปลี่ยนที่ดินให้กลายเป็นเงินด้วย สินเชื่อโฉนดที่ดิน ต้องมาที่เพื่อนแท้ เงินด่วน ผู้ให้บริการทางการเงินถูกกฎหมาย อนุมัติไว ให้วงเงินสูงสุดถึง 130% ของราคาประเมินที่ดิน ดอกเบี้ยต่ำ สมัครได้แม้ไม่มีคนค้ำประกัน!

Post Views: 774

เพื่อนแท้ เงินด่วน

บทความยอดนิยม