การเอาที่ดินเข้าธนาคารหรือการจำนองโฉนดที่ดิน คือ หนึ่งในกลยุทธ์ทางการเงิน ที่ช่วยให้เจ้าของสินทรัพย์สามารถเข้าถึงเงินก้อนใหญ่ เพื่อนำไปใช้บริหารจัดการในชีวิตประจำวัน หรือแก้ไขปัญหาสภาพคล่องได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยการใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักประกัน ไม่เพียงแต่จะช่วยให้ได้รับวงเงินที่สูงขึ้น แต่ยังมาพร้อมกับเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่นในตลาดปัจจุบัน
บทความนี้ เพื่อนแท้ เงินด่วยจะพาไปดูพร้อมกันว่าการจดจำนองที่ดินคืออะไร ขั้นตอนการจำนองที่ดินกับกรมที่ดินมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง และเลือกจำนองโฉนดที่ดินหรือบ้านที่ไหนดีปี 2569 จึงจะคุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณครับ
Key Takeaways
- การจำนองที่ดินช่วยให้เจ้าของที่ดินยังคงมีสิทธิครอบครอง และใช้ประโยชน์ในพื้นที่นั้นได้ตามปกติในระหว่างการผ่อนชำระหนี้
- นิติกรรมการจำนองที่ดินจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่เท่านั้น
- เมื่อเทียบกับสินเชื่อส่วนบุคคลแล้ว สินเชื่อที่ใช้ที่ดินค้ำประกันมักจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ประหยัดกว่า และมีระยะเวลาการผ่อนที่ยืดหยุ่น
- ธนาคารจะพิจารณาวงเงินสินเชื่อจากราคาประเมินของกรมที่ดินหรือบริษัทประเมินเอกชน รวมถึงศักยภาพในการชำระหนี้ของผู้กู้เป็นหลัก
การจำนองที่ดินคืออะไร?
การจำนองที่ดิน คือ การที่เจ้าของที่ดินนำโฉนดที่ดินไปตราไว้กับบุคคลอื่นหรือสถาบันการเงิน เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้สำหรับการหาเงินกู้ด่วน โดยที่ผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง และยังคงมีสิทธิครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินได้ตามปกติ
แต่หากในอนาคตผู้จำนองผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะฟ้องร้องบังคับจำนอง เพื่อนำที่ดินนั้นไปขายทอดตลาด และนำเงินมาชำระหนี้ได้ตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งหลังจากมีการจ่ายหนี้จนครบถ้วนแล้ว การไถ่ถอนจำนอง คือ ขั้นตอนที่จะต้องทำ เพื่อให้การเอาสินทรัพย์หรือที่ดินเข้าธนาคารไว้สิ้นสุดลงครับ
ประเภทของการจำนองที่ดินมีอะไรบ้าง?
การทำความเข้าใจประเภทการจำนองที่ดิน คือ สิ่งที่จะช่วยให้เจ้าของที่ดินเข้าใจถึงภาระผูกพันที่จะเกิดขึ้นในสัญญาได้มากขึ้น ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะแบ่งออกเป็น 2 กรณีหลัก ดังนี้ครับ
1. การจำนองที่ดินเพื่อกู้เงิน
การเอาที่ดินเข้าธนาคารเพื่อกู้เงินเป็นกรณีที่พบบ่อยที่สุด โดยเจ้าของโฉนดที่ดินจะนำทรัพย์สินของตนเองไปเป็นหลักประกัน เพื่อขอวงเงินสินเชื่อมาใช้จ่ายส่วนตัวหรือใช้ในธุรกิจของตนเอง ทำให้ผู้จำนองจึงมีฐานะเป็นทั้งเจ้าของทรัพย์และลูกหนี้ในคราวเดียวกัน
2. การจำนองเพื่อค้ำประกันให้คนอื่น
กรณีนี้เจ้าของที่ดินจะไม่ได้เป็นผู้กู้เงินเอง แต่ยอมนำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนอง เพื่อค้ำประกันการชำระหนี้ให้กับบุคคลอื่น เช่น ญาติ หรือเพื่อน ซึ่งหากลูกหนี้หลักไม่ชำระหนี้ ที่ดินของผู้จำนองก็มีความเสี่ยงที่จะถูกบังคับจำนองได้เช่นกัน
การจำนองกับการจำนำที่ดินต่างกันอย่างไร?
ความแตกต่างที่สำคัญที่สุดของการจำนองกับการจำนำที่ดิน คือ ประเภทของทรัพย์สินและการส่งมอบ โดยการจำนองจะใช้กับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน หรือบ้าน ซึ่งต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้เจ้าหนี้ ส่วนการจำนำจะใช้กับสังหาริมทรัพย์ เช่น ทองคำ หรือนาฬิกา โดยต้องส่งมอบทรัพย์สินให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้ ดังนั้น ในทางกฎหมายจึงไม่มีการจำนำโฉนดที่ดิน ที่มีผลสมบูรณ์เหมือนการจำนอง แต่เป็นเพียงการยึดถือเอกสารไว้เฉย ๆ ซึ่งไม่มีอำนาจบังคับคดีตามกฎหมายที่ดินครับ
ข้อควรรู้ก่อนเอาที่ดินเข้าธนาคาร ให้ป้องกันความเสี่ยงได้มากที่สุด
การเอาที่ดินเข้าธนาคารจำเป็นต้องพิจารณาประเด็นสำคัญทางกฎหมาย และเงื่อนไขทางการเงินอย่างรอบคอบ เพื่อป้องกันความเสี่ยงให้ได้มากที่สุด เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงนั่นเองครับ
1. การโอนกรรมสิทธิ์
ในระหว่างสัญญาจำนองเจ้าของที่ดินยังคงเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ เพราะการจำนองไม่ใช่การโอนขายที่ดินให้แก่ธนาคาร แต่เป็นการนำทรัพย์สินไปเป็นหลักประกันเท่านั้น โดยจะมีเพียงการบันทึกชื่อธนาคารในฐานะ “ผู้รับจำนอง” บริเวณสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนดที่ดิน ทำให้ไม่ต้องมีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าโอนที่ดิน และเจ้าของที่ดินจึงยังมีสิทธิครอบครอง ใช้ประโยชน์ ปลูกสร้างอาคาร หรือแม้แต่การปล่อยเช่า เพื่อสร้างรายได้ได้ตามปกติ ตราบใดที่การกระทำนั้นไม่ทำให้มูลค่าของที่ดินลดลงจนกระทบต่อหลักประกัน
2. สัญญาจำนอง
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาจำนองโฉนดที่ดินจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ก็ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่เท่านั้น ซึ่งการทำสัญญาเงินกู้เองที่บ้านแล้วมอบโฉนดตัวจริงให้เจ้าหนี้ถือไว้โดยไม่ไปจดทะเบียน จะไม่ถือว่าเป็นการจำนองที่ชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น หากเกิดกรณีผิดนัดชำระหนี้ เจ้าหนี้จะไม่สามารถฟ้องบังคับจำนอง เพื่อนำที่ดินออกขายทอดตลาดตามขั้นตอนพิเศษของกฎหมายที่ดินได้ แต่จะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญที่มีสิทธิเรียกร้องหนี้ทั่วไปเท่านั้น
3. การซื้อขายที่ดินที่ติดภาระจำนอง
ที่ดินที่ติดจำนองที่ดินยังคงสามารถทำนิติกรรมซื้อขาย โอนยกให้ หรือโอนมรดกได้ตามปกติ เนื่องจากกฎหมายไม่ได้ห้ามโอนทรัพย์สินที่ติดจำนอง แต่มีข้อควรระวังสำคัญ คือ ภาระจำนองจะติดไปกับตัวที่ดินด้วยเสมอ หมายความว่าหากลูกหนี้เดิมไม่ชำระหนี้ ธนาคารในฐานะผู้รับจำนองยังมีสิทธิบังคับจำนองกับที่ดินผืนนั้นได้ แม้จะเปลี่ยนมือเจ้าของไปแล้วก็ตาม
4. อัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม
การเอาที่ดินเข้าธนาคารมีต้นทุนหลัก 2 ส่วน ส่วนแรก คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งมักจะเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก ที่ต่ำกว่าสินเชื่อไม่มีหลักประกัน ส่วนที่สอง คือ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนอง ที่ต้องชำระให้กรมที่ดินในอัตราร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง แต่มีการกำหนดเพดานสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท นอกจากนี้ยังมีค่าอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.05 ของวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท และค่าธรรมเนียมการประเมินราคาที่ดิน ที่ต้องจ่ายให้แก่ธนาคารหรือบริษัทประเมินอีกด้วย
5. สิทธิในการไถ่ถอน
ผู้จำนองมีสิทธิโดยชอบธรรมในการไถ่ถอนจำนองคืนได้ทุกเมื่อ เมื่อชำระหนี้ครบถ้วนตามสัญญา หรือเมื่อต้องการรีไฟแนนซ์ไปยังสถาบันการเงินใหม่ เมื่อหนี้ระงับแล้วธนาคารมีหน้าที่ต้องตรวจดูโฉนดที่ดินตัวจริงและมอบคืน พร้อมทั้งออกหนังสือยืนยันการชำระหนี้และเอกสารมอบอำนาจ เพื่อให้เจ้าของที่ดินนำไปจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งเจ้าพนักงานจะขีดฆ่ารายการจำนองเดิมออก ทำให้ที่ดินกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ที่ปลอดภาระอย่างสมบูรณ์อีกครั้ง
6. ระยะเวลาถือครองและภาษี
ในกรณีที่มีการโอนเปลี่ยนชื่อเจ้าของที่ดินก่อนจะนำไปเข้าธนาคารทันที ต้องตรวจสอบระยะเวลาการถือครองทรัพย์สินให้ดี เพราะหากถือครองไม่ครบ 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี อาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แทนการเสียค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ซึ่งแม้ว่าการจดทะเบียนจำนองโดยตรงจะไม่ต้องเสียภาษีส่วนนี้ แต่หากกระบวนการได้มาซึ่งที่ดินเกิดขึ้นในระยะเวลาอันสั้น ภาษีจากการโอนกรรมสิทธิ์จะมีผลต่อต้นทุนรวมของการบริหารจัดการทรัพย์สินทันที
คุณสมบัติของผู้จำนองที่ดินมีอะไรบ้าง?
การที่สถาบันการเงินจะอนุมัติให้นำที่ดินมาค้ำประกันได้นั้น ผู้จำนองที่ดินจะต้องมีคุณสมบัติเบื้องต้นที่แสดงถึงความมั่นคงและความเป็นเจ้าของที่ชัดเจน ดังนี้ครับ
- เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย มีอายุตั้งแต่ 20 ปีขึ้นไป
- เป็นผู้ที่มีรายได้เริ่มต้น 15,000 บาทเป็นต้นไป
- เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่นำมาจำนองโดยสมบูรณ์ และไม่มีภาระผูกพันอื่นซ้อนอยู่
- มีรายได้ที่มั่นคงและสามารถตรวจสอบที่มาได้ เพื่อแสดงถึงความสามารถในการผ่อนชำระค่างวด
- มีประวัติทางการเงินที่ดี ไม่มีประวัติการค้างชำระหนี้ที่รุนแรงในระบบเครดิตบูโร
ขั้นตอนการจำนองที่ดินมีอะไรบ้าง?
การเอาที่ดินเข้าธนาคารมีขั้นตอนที่เป็นระบบ เพื่อให้เกิดความรอบคอบทั้งฝ่ายผู้กู้และผู้ให้กู้ ซึ่งจะมีรายละเอียดที่ต้องดำเนินการ ดังนี้ครับ
- การเตรียมเอกสารสำคัญ : เริ่มต้นจากการรวบรวมหลักฐานสำคัญ ได้แก่ โฉนดที่ดินฉบับจริง (น.ส. 4), บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, เอกสารยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี) และหลักฐานแสดงรายได้เพื่อให้สถาบันการเงินประเมินความสามารถในการชำระหนี้
- ติดต่อสถาบันการเงินและยื่นคำขอ : ต้องตัดสินใจว่าจะจำนองที่ดินเปล่า บ้าน หรือคอนโดกับธนาคารไหนดี แล้วจึงนำเอกสารทั้งหมดเข้าปรึกษากับธนาคารหรือผู้รับจำนองเพื่อแจ้งความประสงค์ในการขอกู้เงินโดยใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน ซึ่งในขั้นตอนนี้ธนาคารจะตรวจสอบคุณสมบัติเบื้องต้นและตัวที่ดิน
- การสำรวจและประเมินราคาทรัพย์สิน : ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่ลงพื้นที่จริง เพื่อตรวจสอบสภาพที่ดิน ทำเล และข้อจำกัดทางกฎหมายต่าง ๆ เพื่อนำมาประกอบการคำนวณราคาประเมิน ซึ่งจะเป็นฐานในการกำหนดวงเงินที่จะอนุมัติ
- การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ : ฝ่ายวิเคราะห์สินเชื่อจะนำราคาประเมินที่ดินมารวมกับศักยภาพทางการเงินของผู้กู้ เพื่อสรุปวงเงิน อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาการผ่อนชำระ ซึ่งหากผ่านเกณฑ์ ธนาคารจะนัดหมายไปดำเนินการขั้นสุดท้ายที่สำนักงานที่ดิน เป็นขั้นตอนที่จะได้รู้ว่าจำนองที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ และจำนวนที่ดินได้วงเงินเท่าไหร่
- การจดทะเบียนจำนอง ณ สำนักงานที่ดิน : นี่คือขั้นตอนที่ทำให้สัญญามีผลสมบูรณ์ โดยคุณและเจ้าหน้าที่ธนาคารต้องไปทำสัญญาจำนองที่ดิน และบันทึกหลังโฉนดต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน พร้อมชำระค่าธรรมเนียมจดจำนองร้อยละ 1 ซึ่งเมื่อเสร็จสิ้นจะได้รับเงินกู้ตามสัญญา และธนาคารจะเก็บรักษาโฉนดฉบับจริงไว้เป็นหลักประกัน
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
1. ข้อดีของการเอาที่ดินเข้าธนาคาร มีอะไรบ้าง?
ข้อดีหลัก คือ การได้รับวงเงินกู้ที่สูงตามมูลค่าทรัพย์สิน และอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับสินเชื่อไร้หลักประกัน นอกจากนี้ยังสามารถเลือกผ่อนชำระได้ระยะยาว ทำให้ภาระต่อเดือนไม่หนักจนเกินไป และที่สำคัญ คือ เจ้าของที่ดินยังสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นในการทำสิ่งที่ต้องการได้ตามปกติ
2. เอาที่ดินเข้าธนาคารไม่ผ่าน เกิดจากอะไร?
สาเหตุที่เอาที่ดินเข้าธนาคารไม่ผ่านส่วนใหญ่มักมาจาก ทำเลที่ดินไม่เป็นที่ต้องการของตลาด เช่น เป็นที่ดินตาบอดหรือที่ดินแนวลึก มูลค่าประเมินไม่เพียงพอต่อวงเงินที่ต้องการ หรือผู้กู้มีภาระหนี้เดิมสูงเกินไป จนธนาคารประเมินว่าไม่มีกำลังพอที่จะผ่อนชำระค่างวดใหม่ได้
เอาที่ดินเข้าธนาคาร ทำความเข้าใจขั้นตอนและข้อควรรู้ต่าง ๆ อย่างครบถ้วน
ก่อนจะตัดสินใจว่าจะเอาที่ดินเข้าธนาคารที่ไหนดี ควรทำความเข้าใจอย่างชัดเจนว่าการจำนองที่ดินคืออะไร จำนองที่ดินสามารถยึดได้ไหม และขั้นตอนการจำนองที่ดินต้องไปทำอะไรที่กรมที่ดินบ้าง เพื่อความถูกต้องในขั้นตอนต่าง ๆ
หากยังไม่รู้ว่าจะเลือกสินเชื่อโฉนดที่ดินที่ไหนดีและกำลังหาผู้ให้บริการที่น่าเชื่อถือ เพื่อนแท้ เงินด่วน จะเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ให้ได้อย่างแน่นอน ด้วยการมีสินเชื่อจำนองที่ดิน ที่ให้บริการโดยผู้เชี่ยวชาญ พร้อมให้คำปรึกษาและอนุมัติสินเชื่อให้ได้อย่างรวดเร็ว โดยหากสนใจสามารถติดต่อหรือดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน เพื่อนแท้ เงินด่วน ได้เลยครับ
- เบอร์โทรศัพท์ (Tel): 02-114-8988
- Line Official Account: @pueantae
- Facebook Page: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- YouTube: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- Website: https://www.puean.co.th/
- Application: เพื่อนแท้ เงินด่วน (รองรับทั้ง iOS และ Android)
