หากใครเคยขอสินเชื่อจะเข้าใจกันดีว่า สินเชื่อจำนำโฉนดที่ดินมีลักษณะการให้วงเงินกู้ที่แตกต่างจากสินเชื่อประเภทอื่นตรงที่จะประเมินวงเงินกู้จากมูลค่าของที่ดินเป็นหลัก ซึ่งวงเงินกู้ที่ได้ก็ไม่แน่นอน ทำให้หลายคนสงสัยว่าเมื่อจำนองที่ดินแล้วจะได้วงเงินเท่าไหร่กันแน่ ในบทความนี้จะมาเผยความลับการคำนวณวงเงินกู้ของสินเชื่อที่ดินเปล่าที่ทุกคนควรรู้ก่อนตัดสินใจเอาที่ดินเข้าไฟแนนซ์
Key Takeaways
- การจำนองที่ดินจะได้วงเงินเท่าไหร่นั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ มากมาย ไม่ว่าจะเป็นลักษณะทางกายภาพของที่ดิน ทำเลที่ตั้ง รวมไปถึงข้อกำหนดของผังเมือง
- หลายคนอาจสงสัยว่า จํานองที่ดินยึดได้ไหม? คำตอบคือการจำนองที่ดินสามารถถูกยึดได้ หากผู้จำนองผิดนัดชำระหนี้
- ปัจจัยหลักที่ใช้คำนวณวงเงินสินเชื่อจำนอง ได้แก่ ราคาประเมินที่ดินที่ออกโดยทางราชการ ราคาประเมินที่ดินของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และอัตราส่วน LTV
- การศึกษาเงื่อนไขของแต่ละสินเชื่อจะช่วยให้ได้สิ่งเหมาะกับตัวเอง เช่น สินเชื่อนั้นมีขั้นตอนการขอกู้ไม่ซับซ้อนไหม เดินเรื่องเร็วหรือไม่ หรือเหมาะกับคนต้องการเงินด่วนแค่ไหน เป็นต้น
- การดูรีวิวผู้ใช้บริการว่า จำนองที่ดินที่ไหนดีที่บริการดีและได้รับความนิยม พร้อมอ่านข้อดีข้อเสียก่อนตัดสินใจ ก็สามารถช่วยให้เลือกบริการสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่น่าเชื่อถือได้
ปัจจัยหลักคำนวณวงเงินในการจำนองที่ดิน
ปัจจัยที่ส่งผลต่อวงเงินกู้สินเชื่อจำนองมีหลายปัจจัยครับ ทำให้ผู้จำนองจะไม่ได้วงเงินกู้ 100% ของราคาประเมินที่ดิน ซึ่งปัจจัยหลักที่ใช้คำนวณว่าการจำนองที่ดินจะได้วงเงินเท่าไหร่ มีดังต่อไปนี้
- ราคาตลาด : เป็นราคาที่มีการตกลงซื้อขายกันจริงครับ ซึ่งผู้รับจำนองจะนำมาเปรียบเทียบกับราคาประเมินราชการเพื่อหาค่าเฉลี่ยที่เหมาะสม หากที่ดินตั้งอยู่ในทำเลที่มีความต้องการสูง หรือมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้น ๆ ราคาตลาดจะสูงขึ้น ซึ่งจะยิ่งทำให้เพดานวงเงินกู้สินเชื่อที่ดินสูงขึ้นตามไปด้วย
- ราคาประเมินของทางราชการ : คือราคาที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์เพื่อใช้เป็นราคากลางในการอ้างอิงครับ ซึ่งโดยปกติแล้วราคาประเมินราชการมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาด โดยเราสามารถตรวจสอบว่าที่ดินของตนเองมีราคาประเมินเท่าไหร่ ได้จากการเช็คโฉนดที่ดินออนไลน์ ผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์
- อัตราส่วน LTV : หรือที่เรียกกันว่าสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าของหลักประกัน เป็นเกณฑ์ที่ระบุว่าผู้กู้จะได้รับเงินจริงเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินที่ดินครับ เช่น หากที่ดินเปล่า 1 ไร่ราคา 1 ล้านบาท และผู้รับจำนองมีนโยบาย LTV ที่ 70% ผู้กู้ก็จะได้รับวงเงินสูงสุดไม่เกิน 700,000 บาท โดยอัตราส่วน LTV มีไว้เพื่อลดความเสี่ยงของผู้รับจำนองจากการผิดนัดชำระหนี้ครับ เพราะในกรณีที่ผู้จำนองไม่สามารถคืนเงินต้นได้ ผู้รับจำนองก็สามารถขายที่ดินในราคาที่สูงกว่าวงเงินที่ปล่อยกู้ได้นั่นเอง
ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ : การขอใบประเมินราคาที่ดินกับกรมธนารักษ์
จำนำที่ดิน ได้วงเงินเท่าไหร่?
วงเงินของสินเชื่อจำนองโฉนดที่ดินเปล่า ขึ้นอยู่กับลักษณะของที่ดินที่ใช้ในการจำนองด้วยเช่นเดียวกันครับ ซึ่งมาดูกันดีกว่าว่า เมื่อจำนองที่ดินตามด้านล่างนี้แล้วจะได้วงเงินเท่าไหร่กันบ้าง
- ที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้าง วงเงินกู้ประมาณ 70-90% ของราคาประเมิน
- ที่ดินทำเลศักยภาพติดถนนใหญ่ วงเงินกู้ประมาณ 80% ของราคาประเมิน
- ที่ดินเพื่อการเกษตร วงเงินกู้ประมาณ 30 – 70% ของราคาประเมิน
- ที่ดินใกล้แหล่งชุมชน วงเงินกู้ประมาณ 40 -80% ของราคาประเมิน
- ที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้าง วงเงินกู้ประมาณ 70 – 90% ของราคาประเมิน
ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อราคาประเมินที่ดิน
อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่า ราคาประเมินที่ดินส่งผลต่อวงเงินกู้สินเชื่อที่ดินเปล่าโดยตรง ยิ่งราคาประเมินที่ดินสูง วงเงินกู้ก็จะยิ่งสูงขึ้นตามไปด้วยครับ โดยปัจจัยดังต่อไปนี้เป็นตัวกำหนดว่าเมื่อจำนองที่ดินแล้วจะได้วงเงินเท่าไหร่
1. ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน
รูปทรงและสภาพหน้าดินมีผลอย่างมากต่อราคาประเมินครับ เพราะโฉนดที่ดินที่มีรูปทรงสวยงาม เช่น สี่เหลี่ยมจัตุรัส หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้า มักได้รับราคาประเมินสูงกว่าที่ดินรูปร่างแคบยาว เนื่องจากสามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้หลากหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม หรือพาณิชยกรรม นอกจากนี้ สภาพพื้นดินที่เรียบ ไม่มีบ่อลึก ก็ช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินได้เช่นกันครับ เพราะไม่ต้องถมที่ดิน ให้เสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนั่นเอง
2. ทำเลที่ตั้ง
ทำเลที่ตั้งถือเป็นหัวใจสำคัญของการประเมินมูลค่าที่ดินเลยทีเดียวครับ เพราะที่ดินที่ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ ในย่านธุรกิจ ย่อมมีราคาประเมินที่มากกว่าที่ดินที่อยู่ในซอยลึก และยิ่งทำเลนั้นเป็นที่ต้องการของตลาด โอกาสที่จะได้ยอดวงเงินกู้ที่สูงก็ยิ่งมีมากขึ้น
3. ข้อกำหนดผังเมือง
กฎหมายผังเมืองเป็นตัวระบุศักยภาพในการพัฒนาที่ดินครับ เช่น ที่ดินในเขตผังเมืองสีแดง (ที่ดินที่ใช้สำหรับพาณิชยกรรม) จะมีมูลค่าสูงกว่าผังเมืองสีเขียว (ที่ดินที่ใช้สำหรับการเกษตรกรรม) เพราะสามารถนำไปสร้างอาคารสูง ห้างสรรพสินค้า หรือคอนโดมิเนียมได้ การที่ที่ดินสามารถใช้ประโยชน์ได้หลากหลายและสร้างมูลค่าเพิ่มได้มากกว่า จะส่งผลให้ราคาประเมินที่ดินสูงกว่า และเมื่อเอาที่ดินเข้าธนาคารแล้ว ก็ย่อมทำให้ได้วงเงินกู้ที่สูงด้วยเช่นกัน
4. การเข้าถึงสาธารณูปโภค
ที่ดินที่มีระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน ไม่ว่าจะเป็นไฟฟ้า ประปา ระบบระบายน้ำ จะมีราคาประเมินที่ดีกว่าที่ดินที่ยังทุรกันดารครับ รวมถึงการอยู่ใกล้สถานพยาบาล โรงเรียน หรือสถานีตำรวจ ก็เป็นปัจจัยเสริมที่ทำให้ที่ดินแปลงนั้นเป็นที่ต้องการของตลาดมากขึ้นครับ
5. สภาพแวดล้อมโดยรอบ
สภาพแวดล้อมโดยรอบสามารถส่งผลกระทบต่อราคาประเมินที่ดิน ทั้งในด้านบวกและด้านลบครับ กล่าวคือ หากที่ดินอยู่ใกล้โครงการพัฒนาในอนาคต เช่น รถไฟฟ้าตัดผ่าน หรือใกล้ห้างสรรพสินค้าที่กำลังก่อสร้าง มูลค่าที่ดินจะสูง ในทางกลับกัน หากที่ดินอยู่ใกล้กับพื้นที่ไม่พึงประสงค์ เช่น โรงงานกำจัดขยะ หรือพื้นที่เสี่ยงภัยพิบัติ ก็อาจทำให้ราคาประเมินลดลงได้ครับ
ตัวอย่างการคำนวณวงเงินจำนองที่ดินง่าย ๆ
หากเรามีโฉนดที่ดินครุฑแดงและกำลังอยากได้เงินกู้ ผ่านสินเชื่อจำนอง ก่อนอื่นมาศึกษาตัวอย่างการคำนวณวงเงินจำนองที่ดิน ง่าย ๆ เพื่อให้เข้าใจมากยิ่งขึ้นว่าจำนองที่ดินแล้วจะได้วงเงินเท่าไหร่
สมมติว่าเรามีที่ดินเปล่า 1 แปลงโดยเมื่อตรวจสอบราคาประเมินราชการของทางกรมธนารักษ์แล้ว พบว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์อยู่ที่ 800,000 บาท
เมื่อไปขอสินเชื่อของสถาบันการเงินแห่งหนึ่งพบว่า สถาบันการเงินแห่งนั้นกำหนดอัตราส่วน LTV อยู่ที่ 70% ของราคาประเมินราชการ ซึ่งหมายความว่า เมื่อนำราคาประเมินของทางราชการ คูณกับอัตราส่วน LTV แล้ว วงเงินกู้ของสินเชื่อจำนองแห่งนั้น จะอยู่ที่ 800,000 X 70% = 560,000 บาท ครับ
เทคนิคเตรียมตัวเพื่อเพิ่มโอกาสได้วงเงินที่ต้องการ
หลังจากเข้าใจแล้วว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่กำหนดว่าจำนองที่ดินจะได้วงเงินเท่าไหร่ ก็มาดูกันเลยดีกว่าว่าเราควรเตรียมตัวอะไรอีกบ้าง เพื่อให้ได้วงเงินกู้ที่สูงขึ้น และสามารถยื่นขอสินเชื่อได้อย่างราบรื่น
- จัดเตรียมเอกสารสำคัญให้ครบถ้วน : เอกสารที่ต้องใช้ทำเรื่องจํานองที่ดิน ณ กรมที่ดิน ประกอบไปด้วย โฉนดที่ดินตัวจริง, สำเนาบัตรประชาชน, ทะเบียนบ้านตัวจริง หากมีการเปลี่ยนชื่อ หรือการจดทะเบียนสมรส ให้เตรียมใบเปลี่ยนชื่อ – สกุล และใบทะเบียนสมรสไปด้วยครับ
- ศึกษาข้อมูลเชิงลึกของที่ดินตนเอง : ก่อนขอสินเชื่อที่ดิน ควรมีความรู้ขั้นพื้นฐานเกี่ยวกับที่ดินของตนเอง เช่น ข้อกำหนดสีผังเมือง, ราคาประเมินราชการ, ราคาประเมินของตลาด หรือจุดเด่นของทำเลที่ตั้ง ซึ่งข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้เราเข้าใจหลักการประเมินที่ดินของเจ้าหน้าที่สถาบันการเงินได้มากยิ่งขึ้นครับ
- ปรับปรุงสภาพแวดล้อมที่ดิน : สภาพที่ดินที่ดีก็ส่งผลต่อราคาประเมินด้วยเช่นกัน หากผู้ประเมินรู้สึกว่าที่ดินได้รับการดูแล ก็อาจส่งผลให้ราคาประเมินสูงขึ้นครับ ดังนั้นจึงควรทำความสะอาดที่ดินให้เรียบร้อย ด้วยการกำจัดขยะ และตัดหญ้าให้เรียบ ก่อนที่เจ้าหน้าที่ของสถาบันการเงินจะไปประเมินราคาที่ดินครับ
- ศึกษารายละเอียดของสินเชื่อ : นอกจากการตรวจสอบและศึกษาที่ดินของตัวเองแล้ว เราควรศึกษาเงื่อนไขของสินเชื่อ เพื่อให้ได้สินเชื่อที่ดีและเหมาะกับความต้องการมากที่สุด เช่น เงื่อนไขบางที่อาจไม่ต้องใช้คนคำประกัน หรือครับ
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
1. ขั้นตอนการจํานองที่ดินที่กรมที่ดิน?
ขั้นตอนการจํานองที่ดิน ที่กรมที่ดิน มีดังต่อไปนี้
- จัดเตรียมเอกสาร : ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงพร้อมสำเนา), บัตรประชาชน (ตัวจริงพร้อมสำเนา),โฉนดที่ดิน, ใบทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่า (ถ้ามี), ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) หรือใบมรณะบัตรของคู่สมรส (ถ้ามี)
- ยื่นคำขอจดทะเบียน : รับบัตรคิวเพื่อยื่นคำขอจดทะเบียน เมื่อถึงคิวเจ้าหน้าที่จะเรียกตรวจสอบเอกสาร
- ทำสัญญาจดจำนอง : โดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายประกอบด้วยผู้จำนอง และผู้รับจำนองจะต้องลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินครับ
- ชำระค่าธรรมเนียม : ประกอบไปด้วย ค่าอากรสแตมป์ 0.05% วงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท) และค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท)
- รับโฉนดกลับคืน : เจ้าหน้าที่จะส่งโฉนดตัวจริงและสำเนาสัญญาจำนองให้แก่คู่สัญญาครับ โดยผู้รับจำนองจะเป็นผู้เก็บโฉนดตัวจริงไว้เป็นหลักประกันเงินกู้ ส่วนผู้จำนองจะเก็บสำเนาโฉนดเอาไว้ เพื่อเป็นหลักฐาน
2. ที่ดินติดจํานอง ยึดได้ไหม?
ผู้รับจำนองที่ดินมีสิทธิ์ยึดที่ดินครับ หากผู้จำนองผิดนัดชำระหนี้ แต่ทั้งนี้ เจ้าหนี้จะยังไม่สามารถยึดได้ในทันที เพราะต้องมีการแจ้งเตือนให้ลูกหนี้ชำระหนี้คืนแล้ว และถ้าลูกหนี้ยังไม่ชำระหนี้คืน ถึงจะส่งฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนองได้ครับ
จำนองที่ดินได้วงเงินเท่าไหร่ รู้ก่อนตัดสินใจจำนองที่ดิน
การจำนองที่ดินจะได้วงเงินเท่าไหร่นั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ มากมาย ไม่ว่าจะเป็นลักษณะทางกายภาพของที่ดิน ทำเลที่ตั้ง รวมไปถึงข้อกำหนดของผังเมือง ซึ่งการทำความเข้าใจเกี่ยวกับหลักการประเมินวงเงินกู้ของสินเชื่อดังกล่าว จะช่วยให้เราวางแผนได้ดีขึ้นว่าควรจํานองที่ดินกับธนาคารไหนดีถึงจะได้วงเงินกู้ที่ดี และอนุมัติไว
หากยังไม่รู้ว่าควรเลือกสินเชื่อโฉนดที่ดิน ที่ไหนดีที่ได้วงเงินสูงคุ้มค่า พิจารณาเอกสารรวดเร็ว มีรีวิวความประทับใจจากผู้ใช้งานจริง เพื่อนแท้ เงินด่วน พร้อมยืนเคียงข้างทุกคนในยามยาก ด้วยสินเชื่อโฉนดที่ดินเพื่อนแท้ รับเงินไว ให้วงเงินกู้ 130% ของราคาประเมิน สูงสุด 300,000 บาท อาชีพไหนก็ขอกู้ได้ ไม่ต้องหาคนค้ำให้เสียเวลา ได้เงินทันทีหลังอนุมัติและทำสัญญา ตอบโจทย์คนทำธุรกิจ และที่สำคัญ ไม่ว่าจะมีที่ดินอะไร ทางเพื่อนแท้ เงินด่วน ก็พร้อมรับจำนองทุกประเภท!
- เบอร์โทรศัพท์ (Tel): 02-114-8988
- Line Official Account: @pueantae
- Facebook Page:เพื่อนแท้ เงินด่วน
- YouTube: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- Website:https://www.puean.co.th/
- Application: เพื่อนแท้ เงินด่วน (รองรับทั้ง iOS และ Android)
