การขอสินเชื่อโดยใช้โฉนดที่ดินอาจมีความซับซ้อนและเต็มไปด้วยรายละเอียดมากมาย ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุน เจ้าของทรัพย์สิน หรือกำลังวางแผนที่จะซื้อที่ดิน การทำความเข้าใจถึงความแตกต่างเล็กๆ น้อยๆ ของประเภทของโฉนดที่ดินเป็นที่ยอมรับของธนาคารถือเป็นสิ่งสำคัญ
ประเภทของโฉนดที่ดินในประเทศไทย
ในประเทศไทย การทำความเข้าใจโฉนดที่ดินประเภทต่างๆ ถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับเจ้าของทรัพย์สิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาการใช้กรรมสิทธิ์ดังกล่าวเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินจากธนาคาร โฉนดที่ดินในประเทศไทยมีหลายรูปแบบ โดยแต่ละรูปแบบมีสิทธิและข้อจำกัดของตัวเอง บางส่วนสามารถซื้อขาย จำนอง และโอนได้อย่างอิสระ ในขณะที่บางรายการมีข้อจำกัดมากกว่า ซึ่งอาจส่งผ่านมรดกเท่านั้น คู่มือนี้จะสำรวจโฉนดที่ดินประเภทต่างๆ ในประเทศไทย และเน้นว่าโฉนดใดบ้างที่สามารถเข้าธนาคารได้
1. โฉนด (นส4)
โฉนดหรือ นส. 4 ถือเป็นรูปแบบการถือครองที่ดินที่สูงที่สุดในประเทศไทย โดยให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินอย่างเต็มที่ ชื่อนี้มีการระบุอย่างชัดเจนด้วยภาพถ่ายทางอากาศและเครื่องหมายเขตแดน ทำให้มีความน่าเชื่อถือและชัดเจนเป็นอย่างยิ่ง เจ้าของโฉนดมีอิสระในการขาย โอน และจำนองทรัพย์สินของตนโดยไม่มีข้อจำกัด ด้วยเอกสารที่แม่นยำและความปลอดภัยที่มอบให้กับผู้ให้กู้ โฉนดจึงเป็นโฉนดประเภทที่ดินที่สามารถธนาคารได้มากที่สุดในประเทศไทย
2. นส.3ก
นส.3ก เป็นโฉนดที่ดินประเภทหนึ่งที่แสดงกรรมสิทธิ์และอนุญาตให้ผู้ถือใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ แม้ว่าโฉนดจะให้ภาพถ่ายทางอากาศที่คล้ายคลึงกัน แต่ความแตกต่างหลักอยู่ที่เงื่อนไขว่าจะต้องใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดประโยชน์ ต่างจากโฉนดที่สามารถปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้งาน นส. 3 ก จำเป็นต้องมีการใช้งานอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม นส.3 ยังคงสามารถซื้อ ขาย และโอนได้ ทำให้เป็นทางเลือกที่ค่อนข้างน่าเชื่อถือในการกู้ยืมเงิน
3. นส.3 และ นส.3 ข
นส3 และ นส3ข เป็นเอกสารแสดงสิทธิในการใช้ที่ดิน คล้ายกับ นส3ก แต่มีรายละเอียดในการสำรวจน้อยกว่าและไม่มีภาพถ่ายทางอากาศ แม้ว่า นส.3 และ นส.3 ข จะสามารถซื้อขายได้ แต่ผู้ซื้อมักเลือกที่จะรอจนกว่าจะสามารถออกโฉนดได้ก่อนจึงจะดำเนินการธุรกรรมได้
4. สปก.4-01
สปก 4-01 เป็นเอกสารพิเศษที่ออกให้แก่เกษตรกรเพื่อให้สามารถใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมได้โดยเฉพาะ ที่ดินชนิดนี้ไม่สามารถขาย โอน หรือจำนองได้ (ยกเว้นโครงการที่ระบุว่าสามารถใช้ ส.ป.ก.4-01 เป็นประกันได้) เพราะสปก. มีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนภาคเกษตรกรรม
หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอื่น ๆ
นอกเหนือจากโฉนดที่ดินที่กล่าวถึงโดยทั่วไปแล้ว ยังมีเอกสารสิทธิในที่ดินประเภทอื่นๆ อีกหลายประเภทในประเทศไทยที่อาจไม่เป็นที่รู้จักมากนัก แต่มีบทบาทสำคัญในการถือครองที่ดินและการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งรวมถึง
1. นส2 หรือใบจอง
นส.2 ทำหน้าที่เป็นการรับรองสิทธิการใช้ที่ดินชั่วคราว โดยกำหนดให้ผู้ถือต้องใช้พื้นที่มากกว่า 75% ของพื้นที่ภายในหกเดือนหลังจากได้รับใบรับรอง การใช้สิทธิให้ครบถ้วนจะต้องแล้วเสร็จภายในสามปี เอกสารนี้ไม่อนุญาตให้มีการขาย การซื้อ หรือโอนสิทธิ์ให้กับบุคคลอื่น แต่สามารถสืบทอดโดยทายาทของผู้ถือได้ ซึ่งบ่งชี้ถึงความสามารถทางการเงินที่จำกัด
2. สทก. หรือ สิทธิที่ดินทำกิน
สทก. ออกโดยกรมป่าไม้ ให้สิทธิบุคคลในการเพาะปลูกภายในพื้นที่ป่าที่กำหนด เช่นเดียวกับ นส.2 เอกสารนี้ไม่สามารถขาย ซื้อ หรือโอนได้ แต่สามารถส่งต่อเป็นมรดกได้ หากที่ดินถูกปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้งานหรือละเลยเป็นเวลานานกว่า 2 ปี สิทธิอาจถูกเพิกถอน ทำให้ศักยภาพในการกู้ยืมเงินจากธนาคารค่อนข้างจำกัด
3. ภ.บ.ท.5 หรือ ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่
ภ.บ.ท.5 เป็นใบเสร็จรับเงินภาษีสำหรับบุคคลที่อาศัยหรือทำประโยชน์ในที่ดินเพื่อใช้เป็นหลักฐานการชำระภาษีเพื่อสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ในที่ดินยังคงเป็นของรัฐ จึงไม่มีสิทธิในการขาย ซื้อ หรือโอน อย่างไรก็ตาม สามารถสืบทอดได้ โดยแสดงให้เห็นลักษณะที่ไม่สามารถธนาคารได้เนื่องจากไม่มีสิทธิในการเป็นเจ้าของ
ข้อดีของการใช้โฉนดกู้เงินกับธนาคาร
เมื่อใช้ประโยชน์จากโฉนดที่ดินสำหรับสินเชื่อจำนอง จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องคำนึงถึงประเภทของโฉนดที่ดินที่ธนาคารยอมรับ ประเภทโฉนดที่ดินที่ถูกต้องสามารถปลดล็อกสิทธิประโยชน์หลายประการสำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่ต้องการเงินทุน ต่อไปนี้เป็นข้อดีหลัก 5 ประการของการใช้โฉนดที่ดินที่สามารถกู้ยืมเงินได้สำหรับการจำนองที่ดิน
1. การเข้าถึงเงินทุนสำหรับความต้องการที่หลากหลาย
ข้อได้เปรียบที่สำคัญของการจำนองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สามารถธนาคารได้คือการเข้าถึงเงินทุนจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นเหตุฉุกเฉินส่วนบุคคล การขยายธุรกิจ วัตถุประสงค์ด้านการศึกษา หรือโอกาสในการลงทุน เงินทุนที่ได้รับสามารถตอบสนองความต้องการทางการเงินได้หลากหลาย โฉนดที่ดินที่สามารถนำไปธนาคารได้ เช่น โฉนด (นส. 4) ได้รับความนิยมอย่างสูงจากธนาคาร เนื่องจากมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนและมีขอบเขตที่กำหนดไว้ ทำให้มั่นใจได้ว่ากระบวนการกู้ยืมจะราบรื่นยิ่งขึ้น
2. อัตราดอกเบี้ยที่แข่งขันได้
การจำนองทรัพย์สินที่มีโฉนดที่ดินที่ชัดเจนและสามารถกู้ยืมได้มักจะส่งผลให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับสินเชื่อที่ไม่มีหลักประกัน การรักษาความปลอดภัยที่โฉนดที่ดินที่ธนาคารมอบให้กับผู้ให้กู้แปลเป็นความเสี่ยงที่ต่ำกว่า ซึ่งอาจนำไปสู่เงื่อนไขการกู้ยืมที่ดีขึ้นสำหรับผู้ยืม
3. เงื่อนไขการชำระคืนที่ยืดหยุ่น
โดยทั่วไปธนาคารมักจะเต็มใจที่จะเสนอแผนการชำระคืนที่ยืดหยุ่นมากกว่าเมื่อมีการค้ำประกันเงินกู้กับโฉนดที่ดินที่สามารถธนาคารได้ ความยืดหยุ่นนี้อาจรวมถึงเงื่อนไขการกู้ยืมที่ยาวนานขึ้น ซึ่งส่งผลให้การชำระเงินรายเดือนลดลง ทำให้ภาระทางการเงินสามารถจัดการได้มากขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป
4. จำนวนเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น
มูลค่าของโฉนดที่ดินที่ถูกจำนองส่งผลโดยตรงต่อจำนวนเงินกู้ที่สามารถค้ำประกันได้ โฉนดที่ดินที่สามารถธนาคารได้ซึ่งมีความชัดเจนในด้านกรรมสิทธิ์และสิทธิ มักจะมีการประเมินราคาที่สูงกว่า ทำให้เจ้าของทรัพย์สินสามารถกู้ยืมเงินจำนวนมากขึ้นได้ สิ่งนี้มีประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับการลงทุนจำนวนมากหรือเมื่อจำเป็นต้องใช้ทรัพยากรทางการเงินจำนวนมาก
5. การเก็บรักษาการใช้ทรัพย์สิน
หนึ่งในแง่มุมที่น่าสนใจที่สุดในการจำนองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สามารถธนาคารได้คือความสามารถในการรักษาการใช้ทรัพย์สินในขณะที่กำลังชำระคืนเงินกู้ เจ้าของทรัพย์สินสามารถดำรงชีวิต เพาะปลูก หรือใช้ที่ดินของตนต่อไปได้ โดยรับประกันว่าเงินกู้จะไม่กระทบต่อชีวิตประจำวันหรือแหล่งรายได้ของพวกเขา5 ข้อดีของสินเชื่อจำนองโดยใช้โฉนดที่ดิน ทำความเข้าใจว่าโฉนดใดบ้างที่สามารถนำไปธนาคารได้
บทสรุป
เมื่อพูดถึงการขอสินเชื่อโฉนดที่ดินในประเทศไทย โฉนด (นส4) และ นส3ก เป็นทางออกที่ดีที่สุดสำหรับการกู้เงินกับธนาคาร เพราะเอกสารทมีความชัดเจนและความปลอดภัยทางกฎหมายที่สถาบันการเงินมองหา การทำความเข้าใจความแตกต่างของโฉนดที่ดินแต่ละประเภทอาจส่งผลกระทบอย่างมากต่อความสามารถของคุณในการใช้ประโยชน์จากที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ทางการเงิน ไม่ว่าจะเป็นความต้องการทางการเงินในทันทีหรือการวางแผนระยะยาว การรู้ว่า “โฉนดที่ดินใดที่สามารถกู้ยืมได้” เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับเจ้าของที่ดินทุกคนในประเทศไทย
